北京房地产业现状及发展趋势研究定稿.doc

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论文摘要

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，也是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，它产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。

多年来，房地产作为我国的支柱产业为我国的经济社会发展、推进我国城市化进程、增加就业人数解决就业问题维护社会稳定、带动相关产业发展等方面发挥着重要作用。

实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化。

关键词：

房地产业、房地产

目　录

一、房地产业市场概况 3

1.1房地产业定义及分类 3

1.2房地产业主要涵盖的领域 3

1.3房地产业特点 4

1.4房地产业在国民经济和社会发展中的地位和重要作用 5

二、北京房地产业现状分析 7

2.1政府的宏观调控机制不健全 7

2.2房地产发展一、二、三级市场分割，没有联动效应 8

2.3房地产行业发展基础脆弱 9

三、北京房地产业发展存在问题形成的原因 10

3.1政治法律环境因素：

10

3.2经济因素：

12

四、解决现存问题的对策建议 14

4.1、政府干预以政策推动，稳定市场 14

4.2推行大企业、品牌计划 15

4.3深化住房二、三级市场改革，发挥市场联动效应——建立合理的市场传导机制 15

4.4规范房地产业市场 16

参考文献：

18

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，也是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，它产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。

多年来，房地产作为我国的支柱产业为我国的经济社会发展、推进我国城市化进程、增加就业人数解决就业问题维护社会稳定、带动相关产业发展等方面发挥着重要作用。

实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化。

一、房地产业市场概况

1.1房地产业定义及分类

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

由于其位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

房地产主要有三种存在形态：

即土地、建筑物、房地合一。

房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。

房地产行业包括房地产开发、经营、消费等各个领域的经济组织和经纪人以及各类专业人员，他们是相互依存，相互联系提供服务的有机整体。

这里所讲的房地产开发，主要包括土地开发和再开发以及房屋开发活动；房地产经营，是指地产经营和房产的经营以及相应的中介服务。

其中，房地产经营包括土地使用权的出让、转让、租赁，房产的抵押（含土地使用权）、买卖（含预售）和租赁。

房地产中介，包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和房地产测量、信息、置换等；房地产投资，是指与房地产开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动；房地产管理服务，是指房地产销售后消费过程中的物业管理服务活动，主要包括家居服务、房屋及其配套设施和公共场所的委托承包的维修养护、保安、绿化、卫生、转租代收等。

1.2房地产业主要涵盖的领域

房地产业涵盖的领域有以下几个方面：

（1）土地开发和再开发；

（2）房屋开发；

（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；

（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；

（5）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量，律师、经纪和公证等；

（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、代收代付等；

（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等

1.3房地产业特点

1.3.1先导性和基础性房地产是构成整个社会财富的重要内容，它的发展又是推动工业化和城镇化的重要力量。

尤其是推动城市发展的重要支撑力量。

因此，房地产业对国民经济和社会发展具有稳定的、长远的影响。

1.3.2高度综合性和高度关联性综合性指的是房地产业贯穿生产、流通、分配和消费各个领域。

尽管房地产业以流通领域为主，但它又参与房地产生产的决策、组织和管理，兼有部分生产职能，如参与建筑物的勘察、设计、规划、土地开发等活动。

同时房地产业与房地产的使用和消费紧密结合，在房地产的使用和消费过程中涵盖了保养、零星维修以及各项物业管理服务活动。

1.3.3主导性罗斯托提出了关于经济成长阶段和主导产业的演进理论。

主导产业是在经济增长过程中，本身具有较高的增长率，而且能够带动其他部门增长的产业。

他认为主导产业有三个基本规定性：

首先是能够有效的吸收新技术；其次是本身具有较高的增长率；

再次是具有扩散性，能带动其他产业的增长。

西方国家的研究一般把工业化分为前期、中期、后期三个阶段。

工业化初期，带动经济增长的主导产业主要是轻纺工业；工业化中期，建筑业和重化工业成为发展的重点；工业化后期，

第三产业的发展速度最快，特别是金融保险业和房地产业。

我国的工业化还未完成，整体上看处于中后期，而沿海发达地区，工业化进程已进入后期阶段，建筑业已成为支柱产业，房地产业则处于蓬勃发展的时期。

各国资料显示，在人均GDP处于300~1000美元时，开始重点解决居民的住房问题，因为随着收入的提高，居民的消费结构逐步从以吃穿用为主过渡。

这就为房地产业的大发展创造了良好的环境条件。

1.3.4不平衡性房地产业受地区经济社会发展水平的影响很大，不同地区经济发展差异明显，房地产业的发展不可避免地具有不平衡性。

在一些经济发展较快的地区，特别是发展迅速的大中城市，房地产业发展水平较高。

在一些迅速国际化的大城市，如上海、北京、深圳、广州，房地产业已达到相当的规模，有可能率先成为国民经济的支柱产业。

1.4房地产业在国民经济和社会发展中的地位和重要作用

1.4.1房地产业对国民经济增长带动作用巨大

房地产业在扩大投资规模、吸纳居民储蓄消费、调整消费结构、带动相关产业发展、增加就业机会、改善居民生活水平等方面为国民经济增长做出了巨大贡献。

近年来房地产业增加值在GDP中的比逐年增长。

1.4.2房地产业带动并促进了相关产业的发展

房地产业属于产业链长、关联度大、能直接或间接引导和影响很多相关产业发展的行业，其感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上，其发展水平与相关产业都有着密切的联系，特别是建筑业、建材业、冶金业、化工业、机械业、仪表业、林业等行业，并且直接影响到家电、家具、装饰以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务业的发展，房地产业与金融业的关系尤为紧密，无论是从生产还是从消费看，其发展都离不开金融业的支持，同样，房地产业大量的资金需求也促进了金融业的发展，我国房地产贷款占商业银行贷款比例逐年提高，特别是个人住房消费贷款成为增长速度最快、资产质量最高的贷款品种。

房地产业的带动效应体现在从多方面拉动国民经济增长上，国际上一般测算为：

工业发达国家房地产业增加值每增加1个单位，带动相关产业增值1.5～2个单位。

对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业投入每增加1亿元，其他23个相关产业增加1.479亿元的投入，其中建材、冶金、农林业、机械工业等四部门就增加投入0.7亿元，参考国际惯例，结合国内专家意见，我们把房地产业的带动系数定为1.9，测算出房地产业增加值及其对其他行业带动作用合并对国民经济增长的贡献度，2003-2009年房地产业连同带动其他行业的增加值合计占GDP比重平均每年超过5％。

1.4.3房地产业缓解了全社会的就业压力

房地产业的迅速发展，给建筑业带来了巨大的发展空间，建筑市场日益壮大，就业人数增长较快，成为吸纳城镇化进程中流动人口就业的主力军，另外，物业管理的不断发展，也在服务领域提供了大量的就业机会，连同房地产开发、房地产代理与经纪业成为吸纳劳动力发展较快的行业之一，为吸纳农村剩余劳动力、解决下岗职工再就业、提高城乡居民收入水平、加快城镇化进程发展发挥了越来越重要的作用。

1.4.4房地产业创造了大量的财税收入，有力地推动金融业发展。

房地产业为地方财政收入创造了新的税收来源。

1990—1995年的“八五”期间，房地产实现销售收入约99亿元，上缴利税8亿元。

与房地产业的高速发展密切相关的一个行业，就是金融业。

强劲的房地产投资拉动投资需求猛增，使金融服务业迅速发展。

海南金融业在房地产业推动下，1992年首次由贷差行转为存差行，当年全社会存贷款余额达630亿元，金融业发生了整体性的质的变化。

到1998年底，国有商业银行机构发展到1017个，同时，其他商业银行和非金融机构发展迅速，金融分支机构及服务网点有700多个。

房地产业还直接促进了城镇的市政公用设施建设，1990—1995年，投入约100亿元，比1985—1989年的“七五”时期增长21倍。

城镇的道路、交通、排水、供水、供气、绿化等得到了明显改善和进步，城镇化水平和城市综合能力明显增强。

1.4.5改善居住环境，为社会发展提供物质基础

房地产（包括住宅、办公楼、商业营业用房及其他房屋工程和配套的服务设施）的物质成果，一方面为经济发展提供必需的设施和条件；另一方面改善了城乡居民居住环境，提高物质文化生活水平，为社会发展提供物质基础。

所以，房地产业与国民经济发展和社会进步息息相关。

城镇居民居住水平

项目

2006年

2007年

2008年

2009年

年末实有房屋建筑面积

（万平方米）

57069

60565

63937

66911

年末实有住宅建筑面积

（万平方米）

32665

34661

36270

37736

人均住宅使用面积

（平方米）

20.96

21.50

21.56

21.61

人均住宅建筑面积

（平方米）

27.78

28.65

28.74

28.81

1990—2009年，累计竣工房屋面积66911万平方米其中，住宅37736万平方米。

以2009年城镇人均居住面积28.81平方米计算，则解决了1309.8万城镇居民住房问题。

二、北京房地产业现状分析

2.1政府的宏观调控机制不健全

政府的宏观调控机制不健全，缺乏必要的调控手段全市房地产宏观预警制度和信息发布制度不健全，没有及时发布政府对房地产的规模判断、地价、房价是否过高等信息，失去了政府信息对投资者的引导作用。

政府的规划引导能力不强。

城市总体规划与房地产发展、城市基础设施建设等专项规划协调不够，房地产开发未能与城市功能布局调整有机结合，在区域上存在过度集中的趋势，总体讲“北重南轻”，长安街沿线压力过大。

政府未能充分发挥房地产开发对城市人口、功能布局的分流作用。

同时，规划工作滞后。

房地产行业标准制定比较滞后，政府后期监管不力。

土地调控方面存在土地多头供应、土地供应方式透明度低、土地供给与资金供给错位等问题。

土地多头供应。

有以下渠道：

1.各区县危旧房改造的土地；

2.各委办局系统占用的土地；

3.大的开发企业掌握的部分可供开发利用的土地；

4.各经济开发区掌握的新征土地；

5.近郊一些乡征用的集体土地；

6.中央在京单位掌握的土地等。

这种土地多渠道供应并存的格局，加大了政府宏观调控房地产的难度，容易造成房地产供需脱节、规模失控和结构不合理。

土地供应方式透明度低，土地制度改革滞后。

北京房地产开发企业以划拨和协议方式获得土地较多，招标、拍卖方式未占主体。

2001年建立的土地整理储备中心，基本上采取生地储备到生地出让，中心只收取管理费。

对投资者而言，会面临取得土地后，建设条件变化的可能。

对政府而言，生地出让总体上不利于优化投资环境。

此外，已进入市场的土地资源难以重新配置。

土地供给与资金供给错位。

土地与资金是房地产开发的两翼，北京现行政策是土地只出让给本地有开发权的房地产公司，这使得土地开发权与开发资金分离，一些只占地不开发的房地产公司得以存活。

2.2房地产发展一、二、三级市场分割，没有联动效应

房