房地产信托融资方式一览图Word格式文档下载.docx
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收
益
及
本
财
产
（3）
优
先
受
权
入
优先受益权
二、信托公司目前常用的信用增级方式
信托产品设置（超）优先级受益权和次级受益权，优先级受益权由普通投资
者持有，次级受益权由融资方或关联第三方持有。
信托收益分配顺序一般为：
①分配优先受益人信托资金本金－②分配优先
受益人信托收益－③分配次级受益人信托资金本金－④分配次级受益人信托收
益。
三、政策层面可能变化的影响（有新闻报道监管层将禁止“股权投资＋溢价回购
类”信托产品）
来源：
2009
年
7
月
31
日证券日报
继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后，回购类信托产品也面临着相同
的境况。
日前多家媒体报道称，一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开，
该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B
回购”式的股权信托投资。
意见稿中明确提出了几项要求：
首先，信托公司开展信托业务，不得以股权
投资附加回购方式进行项目投资。
其次，信托公司要严格执行国家新制定的固定
资产贷款项目资本金管理制度；
信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金，
但对接商业银行的私人银行业务除外。
最后，信托公司开展项目融资业务时，要
依照国家规定，明确和细化可接受的资本金来源，对于来自股东借款（除非注明
在风险情况下放弃一切偿还权利）、银行贷款和银行理财资金，不得作为项目资
本金。
此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托
产品的风险，但可能对目前的其他类“股权投资＋回购”模式产生影响。
四、一点设想
鉴于我司项目的特点及配合后续招商需要，建议采用股权信托模式融资，同
时信托产品设置超优先级受益权、优先级受益权、次级受益权，持有不同的受益
权享有不同的收益率；
其中：
超优先级受益权由普通投资者持有；
优先级受益权建议由开发商（潜在的投资商）持有，可附带某些在项目区域
内投资的优惠权利；
次级受益权由融资方或关联方持有（设置次级受益权并不是必需的）。
序
号
信托公司
信托计划名称
日期
发行规模
期限
预期年收益
资金运用方式
风险控制措施
一
贷款信托
1
外贸信托
万象新天项目
集合资金信托
计划
4
月
24
日至
5
15
日
总
1
亿元，公开发行
优先级受益权人民
币
8000
万元，次级
受益权
2000
万元由
外贸信托认购
2
年
优先级受益权部分
预期收益率：
6％/年；
购买
300
万元及以
上投资人预期收益
率为
6.5%/年
信托资金用于向北京天鸿
置业有限公司发放房地产
开发贷款，用于万象新天
项目的开发建设
物业抵押、抵押物附着
的应收账款质押、保证
担保、抵押物保险、强
制执行公证
2
百瑞信托
百瑞宝盈
34
（五里村土地整
理项目）集合资
金信托计划
8
3
14
8,000
万元
9.0%（2
年期）
信托资金以债权形式提供
给广居民生，用于“五里村”
一级土地整理项目和“青
城山房”项目后期建设。
政府信用保证、资产质
押、股权质押、责任担
保、现金流监控
北京沿海青年
2008
10
集合资金以贷款方式发放
公寓贷款项目
6
给北京沿海绿色家园世纪
信托贷款的担保方式
中诚信托
7000-8000
万元
9.5％-11.5%
房地产开发有限公司，用
为抵押担保和关联方
集合资金信托
于北京沿海青年公寓项目
的连带责任保证担保。
计划
18
日
的开发建设
四、案例
序信托公司信托计划名称日期发行规模期限预期年收益资金运用方式风险控制措施
二股权信托
天津广成城乡
1北方信托
建设投资有限
公司股权投资
22
2009
12000
7.4％-8.4％
本信托计划资金用于向天
津广成城乡建设投资有限
公司进行增资
政府信用（广成为国有
独资公司）
中融-悦合股权
以股权投资的方式直接或
2中融信托
投资集合资金
2009-7-12
40000
7.5-13.5%
间接持有上海悦合置业有
受益权分层、担保
信托计划
限公司
100%的股权
三财产受益型信托
1中原信托
信息大厦项目
不动产信托信
托受益权投资
10
日至
28
不高于人民币
2500
预期年收益率为
9.50%
信托计划本金用于购买信
息大厦项目不动产信托
（以下简称"
不动产信托"
）
项下初始受益人的全部初
始受益权
新华信托委派代表进
2新华信托
辛特拉产权酒
店（不动产）投
资集合资金信
托计划
日-2009
9
5000-7500
9.5\11%
向海南致远购买其开发的
辛特拉皇家度假酒店部分
独立产权单位客房
入海南致远董事会、通
过中国工商银行预售
款监管账户，对开发商
的现金流进行严密监
管
四
混合型信托
中信信托
中信盛景·
星耀
地产基金集合
日-2008
25
不少于
67.9
亿元人
民币，其中次级受益
权出资权益不少于
32.9
亿元；
优先级受
益权
23.5
超优
先级受益权
11.5
亿
元。
个月
（超优先
级）、3
（优先级）、
年（次
级）
超优先受益权预期
年化收益率为
14%（含一次性认购
费
2%）。
天津星耀五洲项目公司股
权、债权运用、其他房地
产企业股权、债权以及结
构性信托产品
受益权分层等
中信天泰不动
产投资信托基
金集合资金信
10～9
人民币
35,000
万元，
优先级受益权
30,000
万元；
次级受
5,000
万元（根
据优先级实际募集
规模，按比例匹配），
由天泰集团认购。
7.02%～20%（优先
级受益权）；
若每年
收益低于
7.02%，则
天泰地产和天泰集
团予以补足。
以股权、债权等合法方式，
投资于青岛、济南等泛山
东市场的优质房地产项目，
现已确定
个种子项目。
受益权分层、天泰地产
及天泰集团保证、联合
管理、资金监管、聘请
专业服务商、经深入尽
职调查的种子项目等
风险防范手段。
房地产信托融资
一、房地产信托概论
信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人
按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处
分的行为。
它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制
度。
其本质可概括为“受人之托，代人理财”。
房地产信托是信托业务的一种。
所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信
托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的
名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，
对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。
这里所指的不动产，包括房地
产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。
二、房地产信托融资模式
基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款
型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
（一）贷款型信托融资模式
1、操作流程
在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资
者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给
开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公
司；
信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最
后一期信托收益和偿还本金给投资者。
对公司（项目）要求
要求的风险控制机制
退出方式
“四证”齐全
自有资本金达到
35％
二级以上开发资质
项目盈利能力强
资产抵押（土地、房产等
不动产，抵押率一般在
50％左右）、股权质押、第
三方担保、设置独立账户
偿还贷款本金
融资金额
融资期限
融资成本
视开发商的实力、项目的
资金需求及双方的谈判
结果，从几千万到几亿不
等
以
1-2
年居多，最近也出
现了
年期甚至更长期
限的信托计划
一般高于同期银行法定
贷款利率，目前在
6％-
10％居多。
优势：
融资期限比较灵活
要求风险控制机制
股权结构相对简单清
晰、项目盈利能力强
向（项目）公司委派股东和财务经
理、股权质押、第三方担保
溢价股权回购
2、特点及优势
（二）股权型信托融资模式
在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募
集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金，同
时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公
司持有的股权。
视项目的资金需求及
双方的谈判结果
年居多，最近也出现了
5
年期甚至更长期限的信托计划
一般高于同期银行法
定贷款利率，目前在
6％-10％居多。
股权性质
优势
该等股权性质类似于
优先股，对公司的日
常经营、人事安排等
没有决定权（可能有
建议权、知情权、监
督权等）
（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用
使房地产公司达到银行融资的条件；
（2）其股权类似优先
股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参
与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
（三）混合型信托融资模式（夹层融资型）
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。
它具备贷款类和股权类房产信
托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和
债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
（四）财产受益型信托融资模式
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信
托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其
持有的优先受益权。
信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期
后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优
先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
对信托财产要求
（1）业已建成，产
权清晰，证件齐全；
（2）能产生稳定的
现金流，如商场、
写字楼、酒店等租
赁型物业
（1）通常设置一般受益权和优先
受益权，分别由开发商和投资者
（信托计划）持有；
信托到期后如
投资者优先受益权未得到足额清
偿，则信托公司有权处置该房产
补足优先受益权的利益，开发商
所持有的劣后受益权则滞后受偿；
（2）回购承诺及第三方担保
开发商溢价受益权回购
视信托财产的评
估价值，一般在其
评估价值
的
50％
左右
（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。
（2）在条件成熟的情况下，可以过
度到标准的
REITs
产品。
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