精品金盆纱厂棚户区改造项目可研报告正稿.docx

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精品金盆纱厂棚户区改造项目可研报告正稿

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大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目

可

行

性

研

究

报

告

湖南城市学院规划建筑设计研究院

2010年5月

大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目

可行性研究报告

主编单位：

湖南城市学院规划建筑设计研究院

发证机关：

中华人民共和国国家发展和改革委员会

法定代表人：

谭献良高级工程师

主管副院长：

吕贤军高级工程师

技术负责人：

晏永玲高级工程师注册咨询师

项目负责人：

成彦惠高级工程师注册咨询师

主要参与人员：

李志学谢疆

文强徐军

蒋刚李胜

第一章总论1

1.1项目概况1

1.2项目背景2

1.3可行性研究范围4

1.4项目编制依据5

1.5主要技术经济指标6

1.6研究结论与建议7

第二章项目建设的必要性和意义8

2.1大通湖区金盆纱厂概括8

2.2大通湖区金盆纱厂棚户区现状及特点9

2.3项目建设的必要性11

2.4项目建设SWOT分析15

2.5棚户区改造方案17

第三章需求分析与建设规模19

3.1本项目改造范围23

3.2项目需求分析19

3.3项目建设规模25

第四章项目选址23

4.1选址基本要求23

4.2选址原则24

4.3场址位置25

4.4场址适宜性分析25

4.5场地建设26

第五章项目建设条件27

5.1政策优势27

5.2自然条件27

5.3水、电、通讯等配套公共设施条件29

5.4征地拆迁条件29

5.5技术条件30

第六章工程建设方案31

6.1设计指导思想31

6.2规划、建筑设计31

6.3结构设计35

6.4给排水、暖通设计37

6.5电气设计41

6.6消防设计45

第七章　节能节水措施47

7.1设计依据47

7.2节能措施47

第八章职业安全卫生与消防50

8.1职业安全卫生50

8.2消防设计51

第九章投资估算与资金筹措53

9.1估算编制说明53

9.2投资估算54

9.3投资计划与资金筹措55

9.4项目建设总体安排56

第十章项目管理与实施进度57

10.1项目管理57

10.2项目实施进度60

10.3项目建设管理60

10.4建设项目跟踪审计62

10.5项目财务管理66

10.6招投标管理66

10.7工程监督管理68

第十一章投资风险分析69

11.1风险因素识别69

11.2风险估计和风险评价70

11.3风险应对策略71

第十二章环境保护73

12.1场地环境描述73

12.2编制依据73

12.3污染源分析73

12.4环境保护方案76

12.5环境效益评价79

第十三章项目社会评价80

13.1社会效益80

13.2社会评价81

13.3社会评价结论86

第十四章可行性研究结论87

14.1研究结论87

14.2项目建议88

附表：

大通湖区纱厂责任有限公司棚户区改造项目投资估算表（概算法）

金盆纺纱厂棚户区改造地块规划设计要点

附件：

1、益阳市大通湖区管理委员会关于同意《金盆纺纱厂棚户区改造建设计划》的批复（大管［2010］9号）

2、关于益阳市大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目环境影响的批复（大环字［2010］2号）

5、国有土地行政划拨决定书（大土划字[2010]第19号）

7、区财政建设资金承诺书（大计财函［2010］4号）

8、建设单位建设资金承诺书

9、房屋拆迁许可证（拆许字［2010］第8号）

10、大通湖区规划建设交通局关于同意《金盆纺纱厂棚户区改造实施方案和年度拆迁计划》的批复

11、项目及项目单位基本情况表

12、项目单位组织机构人员编制表

13、项目单位对所报内容和附属文件真实性负责的声明

14、拆迁情况上门调查登记表

15、棚户区照片

附图：

益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块一规划用地红线图

益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块二规划用地红线图

益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块一改造总平面图

益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块二改造总平面图

益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区改造住房套形图

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目

1.1.2项目建设单位

湖南省益阳市大通湖区金盆纺纱厂留守处

1.1.3建设地点

大通湖区金盆镇

1.1.4用地规模

总用地22243m2（合33.35亩），总建筑面积为37228㎡（地块1：

建筑面积：

30628㎡；地块2：

建筑面积：

5600㎡），居住总户数512户，居住总人数1587人，棚户区拆迁建筑面积29300㎡。

1.1.5项目建设目标

新建棚户区改造住房37228㎡，公共服务用房1388m2，解决工矿企业职工住户512户。

其中，就地新建棚户区安置小区27.53亩，解决住房432户；地块南面棚户改造安置小区扩地5.82亩，解决住房80户。

使小区交通方便、职工来往便捷、配套设施齐全、基础设施完备、居住条件较好，为棚户区居民建设一个适合居住、生活、工作的场所。

1.1.6建设期

项目建设期限：

20月（2010年5月—2011年12月）

1.1.7投资估算

本项目工程总投资4738.45万元，费用构成如下：

序号

费用名称

投资额

百分比（%）

估算说明

1

住宅工程

3225.6

68.07%

2

小区配套基础设施

797.57

16.83%

3

工程建设其他费

489.64

10.33%

4

预备费

225.64

4.77%

5

项目总投资

4738.45

100%

1.1.8资金筹措

资金来源三个方面：

（1）区财政预算资金200万元；

（2）棚户区居民自筹2903.04万元；

（3）项目单位筹资611.41万元；

（4）申请中央补贴资金1024万元。

1.2项目背景

1998年，国务院作出了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》的决定，提出了要稳定推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，要求加快住房建设步伐，停止住房实物分配方式，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，不断满足城镇居民日益增长的住房要求。

2007年8月，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

2007年11月，湖南省人民政府发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（湘政发〔2007〕30号）指出，住房问题是重要的民生问题，要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。

要求加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源，继续调整住房结构稳定住房价格，促进房地产市场健康发展，要切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责。

坚持以人为本，执政为民。

进一步健全廉租住房制度，改进廉租住房和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，多渠道增加廉租住房房源，逐步完善农民工等其他住房困难群体的住房条件，在政策上进一步明确了住房改革的方向。

随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。

特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。

但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。

目前，全国还有1000多万户家庭居住在各类棚户区。

城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。

特别是国有工矿棚户区远离城区，困难企业集中，退休、下岗职工多，收入水平低，自我改造能力弱，要求政府支持改造的呼声强烈。

这些棚户区难以通过市场开发和依靠企业实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。

各地区、各有关部门贯彻落实中央决策部署，积极推进棚户区改造。

前两年已开始进行了中央下放地方煤矿棚户区改造工作，2009年启动了国有林区、垦区棚户区改造。

2009年12月24日，住建部等五部委联合印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，把城市和全部国有工矿棚户区改造纳入保障性安居工程。

按照文件的要求，到2012年要解决1540万户低收入家庭住房困难，这里面包括通过国有棚户区改造解决其中的低收入家庭住房困难问题，包括通过廉租住房和经济适用房建设解决一部分低收入家庭住房困难。

这是一项顺民意、惠民生，有利于扩内需、促发展、调结构，一举多得的重大民生工程。

“让阳光照进棚户区”已成为各级政府加快推进城市和全部国有工矿棚户区改造的有力强音。

按照中央、湖南省、益阳市统一安排，大通湖区启动了国有企业及工矿棚户区改造工程改造工作，决定由大通湖区金盆纺纱厂留守处为项目单位，建设大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目。

通过棚户区改造，进一步改善大通湖区金盆纺纱厂512户棚户区职工家庭的住房条件和生活环境，完善棚户区基础设施，提高住宅小区的综合承载能力，不断把改革发展的成果惠及到广大人民群众。

2010年5月益阳市大通湖区金盆纺纱厂留守处委托我院编制《大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告》。

1.3可行性研究范围

（1）项目建设意义及其必要性；

（2）建设地点及建设条件；

（3）建设规划和布局：

（4）建设内容及实施计划；

（5）环境保护与节能节水研究；

（6）项目组织与运行管理；

（7）投资估算及资金筹措；

（8）效益分析与风险评估。

1.4项目编制依据

受大通湖区金盆纺纱厂留守处的委托，湖南城市学院规划建筑设计研究院承担了大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告的编制工作。

编制依据是：

（1）大通湖区城镇开发整体规划；

（2）投资项目可行性研究指南2004年3月中国电力出版社；

（3）工业与民用建筑可行性研究深度要求；

（4）国家有关规划和建筑的条例规范；

（5）国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；

（7）国家计委、建设部联合颁发的《建议项目经济评价方法与参数》；

（8）城市新建住宅小区管理办法（建设部令第33号）；

（9）住房城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）；

（10）财政部《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综[2010]8号）。

1.5主要技术经济指标

根据项目的具体情况，主要技术经济指标其详见下表：

主要技术评价指标一览表

表1-1

序　号

指标名称

单位

指　标

备　注

1

项目总用地

亩

33.35

1.1

原有住宅用地（地块1）

亩

27.53

1.2

扩建住宅用地（地块2）

亩

5.82

2

项目区总拆迁量

m2

29300

3

棚改涉及居民总户数

户

512

4

棚改涉及总人口数

人

1587

5