有偿使用的方式Word下载.docx

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（2）国有土地租赁；

（3）国有土地使用权作价出资或者入股。

”因此，出让、租赁（其中按年支付租金的俗称年租制）和国家以国有土地使用权作价出资或者入股，均为法定的国有土地有偿使用方式。

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

国有土地使用权作价出资或者入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。

土地使用权由该股份有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

以出让、租赁、作价出资或者入股方式取得的土地使用权，分别为出让土地使用权、承租土地使用权和作价出资（入股）土地使用权。

（二）不同类型土地使用权的权能界定

1、出让土地使用权的权能。

在土地出让年期内，出让土地使用权人有权将其依法取得的出让土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让应当符合下列条件：

①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2、承租土地使用权的权能。

承租土地使用权人在按规定支付土地租金，依法领取国有土地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。

承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。

3、作价出资（入股）土地使用权的权能。

土地使用权人依法取得作价出资（入股）土地使用权后，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

因此，作价出资（入股）土地使用权的权能与出让土地使用权的权能一致。

（三）三种有偿使用方式的适用范围

1、作价出资或者入股方式的适用范围。

国家以国有土地使用权作价出资（入股）后，相应的土地使用权转化为价值形态的资本金或股本金，国家以出资人或股东的身份参与企业经营管理，并根据股权比例和经营情况分享经营收益，因此，对这种特殊的土地配置方式应当严格限定其适用范围：

企业必须属于国务院或省级人民政府批准的授权投资机构和国家控股公司试点企业。

2、出让方式的适用范围。

出让方式是国有土地使用权有偿使用的主要方式，对所有土地和产业类型都适用。

3、租赁方式的适用范围。

租赁方式同样是法定的国有土地使用权有偿使用方式，是出让方式的重要补充，除商业性房地产开发外，其他土地有偿使用可采用出让，也可采用租赁方式。

（四）出让和租赁的关系

1、出让和租赁的法律依据。

根据土地有关法律、法规规定，出让、租赁（其中按年支付租金的俗称年租制）均是国有土地使用权有偿使用的法定方式，各有其相应的适用范围，不应强行取消一种，或全面推行另一种。

年租制作为出让的重要补充方式，在一些地方的工业用地中已经采用，但对于商品住宅用地则不适宜，仍应采用出让方式。

2、出让与租赁的区别与内在关系。

以出让方式取得国有土地使用权，必须按规定向国家支付出让土地价款（地价），包括土地征用、拆迁费用、土地开发费用（含配套费）和国有土地使用权出让金（政府土地纯收益），其中出让金占地价款的25%左右。

出让和年租制相比，其主要差别在于国家作为土地所有者收取出让金的方式不同，出让方式在取得使用权前应付清全部土地价款（包括出让金），与此相应，使用者获得完全的土地使用权，可以依法转让、出租、抵押；

年租制在取得土地使用权前同样要先付清土地征用、拆迁费用、土地开发费用（含配套费），但国有土地使用权出让金部分，则可以根据合同约定通过折现按年支付，出让金与年租金在经济上应当相均衡。

出让金与年租金的关系类似于银行存款和年利息的关系，可用以下公式表示：

式中：

P--出让金，a--年租金，r--还原利率，n--出让年期。

由于出让金没有付清，要按年支付，因此，采用年租制取得的土地使用权为承租土地使用权，受一定限制。

三、国有土地使用权出让的方式

根据法律、法规规定，招标拍卖挂牌方式和协议出让方式都是土地出让的法定方式，各有不同的适用范围：

在政府供地中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；

上述四类经营性用地以外的土地，供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式供应。

只有一个意向用地者的，方可采用协议方式供应。

（一）协议出让

1、协议出让国有土地使用权范围

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；

（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。

对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。

2、协议出让的类型

（1）供地环节的协议出让；

（2）划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让；

（3）划拨土地使用权转让中的协议出让。

3、供地环节协议出让的一般程序

（1）公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式；

（2）编制协议出让方案；

（3）地价评估，确定底价；

（4）协议出让方案、底价报批；

协商，签订意向书；

（5）公示；

（6）签订出让合同，公布出让结果；

（7）核发《建设用地批准书》，交付土地；

（8）办理土地登记和资料归档。

4、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让：

（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县政府批准后，可以采取协议出让手续；

（2）经规划部门同意可以改变土地用途等用地条件的，报经市、县政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律法规行政规定等明确应当收回划拨土地公开出让的除外；

（3）市、县国土资源管理部门组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点；

（4）改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。

5、划拨土地使用权转让中的协议出让：

划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

（1）地价评估：

市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。

（2）土地出让金核定：

A、转让后不改变用途等土地使用条件的：

应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

B、转让后改变用途等土地使用条件的

应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

（二）招拍挂出让

1、关于招标拍卖挂牌出让范围的界定

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；

（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

对不能确定是否符合上述规定条件的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。

对具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要求较高、仅有少数单位和个人可能有受让意向的土地使用权出让，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人；

其他的土地使用权出让，应当采取招标、拍卖或挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。

采用招标方式出让国有土地使用权的，应当采取公开招标方式。

对土地使用者有严格的限制和特别要求的，可以采用邀请招标方式。

（三）国有土地使用权出让程序

1、制订公布国有土地使用权出让计划

政府是国有土地的供应者，其土地供应总量、结构、土地区位分布和供应进度等，直接决定了土地市场和房地产市场的供求关系和价格水平。

同时，土地使用权资产价值高，土地使用者取得土地使用权后还要经过一定的开发建设周期，建成房屋后才能向社会销售，土地需求者在竞投决策前必须了解政府的供地计划，及早把握土地市场走势。

因此，为便于投资者决策，形成公开、安全、稳定的房地产市场，市、县人民政府土地行政主管部门应当制订并及时公布土地使用权出让计划。

市、县人民政府土地行政主管部门编制国有土地使用权出让计划，应当根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，特别是土地市场需求情况编制。

国有土地使用权出让计划至少应当是年度计划，最好是3-5年的滚动出让计划。

出让计划内容应当包括今后一段时期政府国有土地使用权出让总面积、不同用途土地供应面积、地段、供地进度安排、供地方式（协议、招标、拍卖、挂牌）年度土地供应总量、土地供应面积、地段以及供地时间等内容。

市、县人民政府土地行政主管部门拟订出让计划后，应当按规定报同级人民政府审批。

国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。

因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。

2、公开接收用地申请

市、县国土资源管理部门公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。

需要使用土地的单位和个人即可根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。

3、严格确定供地方式

在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；

但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式出让；

经营性用途以外的其他用地同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，也应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

4、编制出让方案，方案报批

对于应当招标拍卖挂牌出让的宗地，市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制订协议出让土地方案。

协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

5、地价评估，集体确定底价

市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，掌握待出让地块的正常土地市场价格。

国有土地使用权出让中的土地估价，应当由市、县人民政府土地行政主管部门及其事业单位的土地估价师评估或委托专业的土地评估机构进行评估。

评估价格应当是拟拍卖宗地在正常市场条件下的客观、正常价格。

土地估价方法包括市场比较法、假设开发法（剩余法）、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修订法等。

由于拍卖出让宗地一般都是用于开发或再开发建设，且多为经营性用地，因此，假设开发法、市场比较法往往成为首先被选用的方法，收益还原法和基准地价系数修订法也比较常用，成本逼近法则较为少用。

估价师在承担国有土地使用权拍卖出让估价时，一定要对未来的房地产市场变化趋势有准确的把握，同时要对拍卖文件中关于拍卖地块的条件介绍和使用条件进行认真分析，坚持多方法比较，客观确定评估对象的正常市场价格，规范出具相应的土地估价报告。

市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果、政府产业政策和土地市场供求情况，集体决策，综合确定标底或者底价。

协议出让底价不得低于出让最低价。

采用招标拍卖挂牌方式出让的，还应当集体决定拍卖和挂牌的起叫价、起始价，投标、竞买保证金等。

出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。

出让最低价属于区域控制价格，应分用途、区域确定，并按规定公布，而不是在具体宗地出让时临时评估确定。

对于原划拨土地使用权人补办出让手续、补交出让金的情况，由于协议出让最低价对应的土地条件和基准地价内涵一致，即五通一平或三通一平等，鉴于原划拨土地使用权人已经支付了土地征用、拆迁补偿和前期开发等费用，因此，应进行土地条件修正，应当将其补交的价款与现时同地段征地、拆迁补偿和前期开发费用等之和视为使用者交纳的土地使用权出让金总额，以此与同地段同用途的协议出让最低价标准进行比较。

6—10、出让实施

属于协议出让的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应在协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。

属于招标拍卖挂牌出让的，实施程序包括以下环节：

6、根据宗地的具体情况进行编制招标拍卖挂牌出让文件

招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

7、发布国有土地使用权招标拍卖挂牌出让公告

由于国有土地使用权出让标的涉及金额巨大，加之还要进行规划设计、开发建设和市场销售等，意向竞买人需要足够的时间进行市场分析、规划设计、方案比较、投资分析、风险分析、资金筹措、人员安排等准备，因此，国有土地使用权招标拍卖挂牌出让公告，应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布出让公告，应当通过报刊、电视台、电台、网络等媒体发布，并在土地有形市场公布，并同时在中国土地市场网（）上发布。

出让公告应当公布拟出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点，公告内容应当包括：

（1）、出让人的名称和地址；

（2）、出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

（3）、竞买人、竞投人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；

（4）、索取出让文件的时间、地点及方式；

（5）、拍卖时间、地点和竞价方式等；

（6）、确定竞得人的标准和方法；

（7）、竞买保证金；

（8）、其他需要公告的事项。

8、竞买申请及竞买资格审查

竞买申请的受理时间一般自公告发布之日起至招标、拍卖前一定时间，挂牌出让的，申请截止时间应当在公告规定的挂牌出让截止时间之前。

收到申请后，应当对竞买申请人进行资格审查。

对符合拍卖公告规定条件的，应当进行预编号，发给回执，并通知其参加招标拍卖挂牌出让活动。

申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。

出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；

也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。

9、招标拍卖挂牌活动实施

----拍卖出让，应当在国有土地使用权拍卖出让公告规定的时间、地点和其他约定，举行国有土地使用权拍卖会，公开拍卖出让国有土地使用权。

国有土地使用权拍卖采用增价拍卖，拍卖会应当依照下列程序进行：

（1）拍卖主持人宣布拍卖会开始；

（2）拍卖主持人宣布竞买人到场情况；

设有底价的，出让人应当现场将密封的拍卖底价交给拍卖主持人，拍卖主持人现场开启密封件。

（3）拍卖主持人介绍拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划指标要求、建设时间等；

（4）拍卖主持人宣布竞价规则

拍卖主持人宣布拍卖宗地的起叫价、增价规则和增价幅度，并明确提示是否设有底价。

在拍卖过程中，拍卖主持人可根据现场情况调整增价幅度。

（5）拍卖主持人报出起叫价，宣布竞价开始；

（6）竞买人举牌应价或者报价；

（7）拍卖主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价；

（8）拍卖主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交，拍卖主持人宣布最高应价者为竞得人。

成交结果对拍卖人、竞得人和出让人均具有法律效力。

最高应价或报价低于底价的，拍卖主持人宣布拍卖终止。

----招标出让，包括投标、开标、评标、定标等环节。

投标、开标依照下列程序进行：

（1）、投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。

招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；

标书投入标箱后，不可撤回。

投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。

（2）、出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。

由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。

（3）、评标小组进行评标。

评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行综合评分，根据综合评分结果确定中标候选人。

评标小组应当根据评标结果，按照综合评分高低确定中标候选人排序，但低于底价或标底者除外。

同时有两个或两个以上申请人的综合评分相同的，按报价高低排名，报价也相同的，可以由综合评分相同的申请人通过现场竞价确定排名顺序。

投标人的投标价均低于底价或投标条件均不能够满足标底要求的，投标活动终止。

（4）、定标

招标人应当根据评标小组推荐的中标候选人确定中标人。

招标人也可以授权评标小组直接确定中标人。

按照价高者得的原则确定中标人的，由招标主持人根据开标结果，直接宣布报价最高且不低于底价者为中标人。

有两个或两个以上申请人的报价相同且同为最高报价的，可以由相同报价的申请人在限定时间内再行报价，或者采取现场竞价方式确定中标人。

----挂牌出让，挂牌依照以下程序进行：

（1）、在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；

（2）、符合条件的竞买人填写报价单报价；

（3）、出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

（4）、出让人继续接受新的报价；

（5）、出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

挂牌时间不得少于10个工作日。

挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

（1）、在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（2）、在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；

报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（3）、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

11号令第19条规定：

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

该条款是为保证充分竞争，防止申请人利用时间差规避他人竞争而提出的。

需要注意的是，该条款如何理解和掌握问题，如何理解截止时？

如何理解两个或两个以上要求报价？

实际上，该条款是保证充分竞争的原则规定，涵义是指只要在挂牌截止时申请人之间仍有竞争的都属于两个或两个以上的竞买人要求报价，应当进行现场竞价。

只要挂牌期间有申请人报价，在截止时其他申请人有新的报价要求的（要求报价可以是递交报价单，也可以时口头或手势要求等），均属于有两个或两个以上（新要求报价者和前一个报价者）要求报价的情形,应当由挂牌主持人主持进行现场竞价，通过竞争确定最终的价款和竞得人。

为避免纠纷和理解混乱，《规范》明确：

挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。

设有底价的，出让人应当在挂牌截止前将密封的挂牌底价交给挂牌主持人，挂牌主持人现场打开密封件。

在公告规定的挂牌截止时间，竞买人应当出席挂牌现场，挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。

挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌活动结束，并按下列规定确定挂牌结果：

（1）最高挂牌价格不低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌出让成交，最高挂牌价格的出价人为竞得人；

（2）最高挂牌价格低于底价的