彭山房地产市场调研及项目定位策划报告Word文档格式.docx

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2、典型项目调查分析

第六章项目四至情况

1、项目四至情况

2、区域道路及环境分析

第七章SWOT分析

1、Strength优势

2、Weakness劣势

3、Opportunity机会

4、Threats威胁

第八章项目定位策划思路

一、发展方向建议

二、市场定位建议

三、产品定位建议

1、规划方案建议

2、建筑风格建议

3、户型配比建议

4、配套设施建议

四、整体开发策略建议

五、项目经济测算

1、项目经济效益测算

2、土地成交价格建议

第二章城市地位

1、城市概况

彭山，古称武阳，建制于秦，至今已有2300多年的历史。

彭山县位于成都的南部，与成都的新津、双流两县相连，距成都48公里，距离双流国际机场30公里；

距眉山市区18公里，是眉山市的北大门，是眉山主动融入成都的桥头堡，县域面积465平方公里。

辖9镇4乡，总人口34.58万。

彭山县是四川省统筹城乡发展试点县、扩权强县试点县和中国西部最具投资潜力百强县，成功跻身四川“县域经济发展20强县”，近年来海尔、联合利华、巴斯夫、林德气体等世界500强企业纷纷入驻彭山。

2、经济发展

2011年实现GDP80.5亿元，增长15.5%，增速全市第一；

地方财政一般预算收入5亿元，增长54.9%，增速全市第一；

全社会固定资产投资84.9亿元，增长20.8%；

城镇居民人均可支配收入16617元，增长16%；

农民人均纯收入7628元，增长20.4%。

荣获全市综合目标考核一等奖、财税工作特等奖，成功入选西部最具投资潜力百强县。

2012年，全县GDP实现92.79亿元，全社会固定资产投资实现115.51亿元，地方财政一般预算收入实现7.41亿元，城镇居民可支配收入19198元，农民人均纯收入已达8711元。

2012年彭山、仁寿、夹江经济对比表

GDP

（亿元）

增速

地方财政（亿元）

固定投资（亿元）

居民收入（元）

农民收入（元）

彭山

92.85

15.1%

7.41

115.51

19198

8711

仁寿

259.1

14%

10.6

158.5

19314

7984

夹江

99.37

14.4%

4.35

60.7

21143

8817

3、交通条件

彭山县地处成都平原半小时经济圈和生活圈核心层，北接成都双流、新津、邛崃，距成都45公里，距成都双流国际机场27公里，南距眉山市区12公里，距乐山大件码头75公里。

成（都）乐（山）、成（都）雅（安）两条高速公路在彭山交汇，省道103线、成昆铁路等纵贯全境。

成绵乐城际轻轨穿境而过并设置站口，“三箭齐发”（工业大道、岷东大道、滨江大道）项目“无落差”对接成都，同城发展。

4、城市发展规划

根据《彭山县城市总体规划（2009-2020）》彭山县的城市性质定位为：

成都都市圈中的卫星城、工业基地，以长寿文化为特色、生态宜居的旅游城市。

城市规模规划控制目标为“中心城区2015年城镇人口规模15万人，城市建设用地15.3平方公里；

2020年城镇人口规模20万人，城市建设用地为19.2平方公里”。

目前彭山的整体发展方向是沿岷江河南北发展，西面有成攀铁路，成绵乐高速铁路所隔断，向西发展的可能性很低。

近几年由于城区建设发展很快，城郊很多居民都被成片成片的安置在一块，很大部分人群都已经过上城市生活，这群人的进城买房欲望不强，进城买房的可能性也很低。

2011年眉山市各区县房地产投资额

地区

完成投资（万元）

增速（%）

眉山市

644856

35

东坡区

259706

83.2

彭山县

230562

19.1

仁寿县

104583

3.7

洪雅县

29985

39.8

青神县

20020

-0.1

丹棱县

*

2012年眉山市各区县房地产投资额

78.18

21.2

297456

14.5

233849

1.4

161630

54.5

46311

54.4

27005

34.9

15587

全省21市州的市辖区就只有眉山的彭山县投资总额赢了同眉山下辖的东坡区，据调查仅靠恒大和复地的两大项目在拉投资，属于短期波动。

第五章彭山房产市场研究

序号

项目

1

巨梁半岛

2

蓝湾风景

3

上岭·

美盛

4

彭都国际

5

柏林郡

6

久居福

7

翡翠龙湾

8

家·

天下

9

香堤漫步

10

凯帝金府

11

皇庭国际

12

南门庭院

1、在售及待售项目统计

区域

占地

面积

容积率

总建面

绿化率

物业形态

总户数

户型区间

首次开盘

城

北

新

104亩

2.48

18万

38%

小高层

高层

1716

70-118

12.04.28

多层

50-130

23亩

3.15

4.3万

30%

400

110

20亩

3.0

4万

38.5%

71-116

2.2

久居福二期

首创·

成南郡

400亩

2.6

66万

37.7%

4600

80-110

12.6.16

老

495亩

100万

70%

多类型

3900

2.49

64万

41%

80-113

07年

30亩

2.19

6.5万

558

117

40亩

1.91

5万

33%

424

119

73亩

2.5

15万

39%

1164

63-98

金碧天下

其它

660亩

1.34

61万

别墅洋房酒店

2367

144-332

09.6.28

2、典型项目调查分析