与房产中介有关的议论文Word格式.docx

与房产中介有关的议论文Word格式.docx

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　　第一，借替房主办手续名义，实际以房屋为诱饵，恶意诈骗房客全年房租。

　　不久前，王女士找到一家中介公司委托其出售一套房子，该中介公司的工作人员向王女士提出，办理全权委托独家代理业务，中介可以一次性用现金付清房款。

由于王女士家中事务繁忙，就与该中介公司签定了《全权委托》协议，由房地产中介公司代理。

并美其名曰办理更名、过户之类的手续就不用再麻烦房主本人去办了。

王女士于是就签字公证，收取了全额房款，并将房产证交给了这家公司。

　　可是三个月后，银行的工作人员找到王女士，催她速到银行缴纳所欠的贷款和利息。

这时，王女士才恍然大悟这家不法中介拿着王女士所签的《全权委托公证》及房产证，到银行进行了抵押变现，并冒充房东代理，将房租给一个学生。

然后就拿着房客的全年房租卷款逃跑了，却给王女士留下一堆“烂账”。

　　第二，低买高卖，转手赚差价。

　　与前面的一锤子买卖相比，赚取差价的欺骗方法被利用的更多。

中介利用手中的客户资源先找到买家，然后再用一次性付款等诱饵吸引卖家将房子独家委托给自己，这样来赚取双方的差价，在此过程中，中介不花一分钱，倒个手就能赚几万元差价。

　　为此，专家提醒，房产过户环节非常关键，千万不能搞一手交钱一手交房的快速交易，房屋交易买卖双方一定要见面，正式签订《房屋买卖合同》，仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖。

　　据了解，按照有关规定，房地产中介公司被禁止隐瞒重要事实，提供虚假交易机会，以及采取欺诈、恶意串通等手段损害当事人合法利益，或者向当事人收取佣金以外的酬金或差价。

而“现金收房＂正是不法中介利用“一次性付全房款”的噱头吸引卖房人，以自己的业务优势和信息优势欺瞒交易者，获取除佣金之外的其它高额收入。

这种行为不仅违反了法律规定，也违背了房产经纪应有的公开、公平、公正的职业操守，损害了买卖双方的利益，同时也损害了行业信誉。

　　“现金收房”有三大危害

　　一、严重损害二手房买卖双方的利益。

对于业主不法中介利用业主由于各种原因、急于出售的心理，以“个人”或“公司”名义压低价格，现金收房，业主原本可以获得的更多的房价款——少则几万元、多则十几万元，就白白损失了。

一旦不法中介对市场行情、需求把握不准确，不能及时将“现金收房”收购回来的房屋处理掉时，就会出现资金链断裂现象，于是他们就会利用各种非法手段来弥补因资金链断裂而产生的漏洞，并将风险全部转嫁到业主身上，损害业主利益。

　　对于买主不法中介从业主手中低价买进二手房后，转而高价卖出。

买主原本可以买到合理价格的房屋，但是不法中介为了从中吃差价，人为抬高房价，致使买主要买房只能多花钱。

　　二、囤积现房造成房价虚高。

不法中介为了与同行竞争，达到垄断房源信息、诱使消费者购买的目的，采用所谓“现金收购”的方式，将现房囤积在手，等到市场上出现房源紧张、价格虚高后再出售。

这种恶性竞争只会人为加剧二级市场房源紧张，造成市场房价虚高假象，使消费者无从辨别。

　　三、扰乱市场秩序破坏中介形象。

根据规定，禁止隐瞒重要事实、提供虚假交易机会以及采取欺诈、恶意串通等手段损害当事人合法利益，向当事人收取佣金以外的酬金或差价。

而目前市场上，一些不法中介普遍采用“现金收房”这种欺诈、违法手段，不但严重扰乱市场的正常秩序，同时也大大降低了整个房屋中介行业的信誉度，造成许多市民对房地产经纪行业不信任的局面

　　近段时期，沪上一些房产中介不惜使出隐瞒事实、违反合同等“阴招”，让人防不胜防遭受损失。

最近本报连续接到此类投诉，为此提醒读者，买房租房前一定要慎重。

　　大产证忽悠客户与房产中介有关的议论文

　　读者朱先生与太太年过半百，想在内环线内买套房子。

他们跑了好几家房产中介，也看过不少房子。

前不久，一家中介业务员打电话给朱太太，说有一套位于苏州河旁边的房子因房主急于抛售套现，正以较低的价格挂牌，建议她实地看一下。

于是，在业务员的带领下，夫妇俩去看了那套房子，而且颇为心动。

经过业务员的一番鼓动，他们决定买下这套房子。

　　朱先生与太太也算懂点买房的“窍门”，提出先要看过那套房子的产权证，

　　才缴1万元定金。

业务员拿出一张产权证明的复印件，他们发现这份产权证明与一般房产证不同，便问业务员，对方说搞不清楚。

出于对中介的信任，他们还是付了1万元定金。

　　他们带着业务员提供的那份房产证明，来到房地产交易中心咨询。

不料被告知，那只是一张房屋大产证，凭这个证明根本不能交易。

闻听此言，他们连忙赶到中介公司交涉。

可业务员却说，“房主现在正在办理房产证，大约20天后就能办妥，你们可以放心”。

他们再次来到房屋交易中心咨询，得知办理房产证的时间有长有短，有的房子几年也办不出产证。

这下夫妇俩明白了，他们看中的那套所谓价廉物美的房子，原来是个“药罐头”。

　　他们返回中介公司要求退回定金。

中介公司却说他们毁约，要拗定金。

最终在有关部门干涉下，他们总算要回了1万元定金。

　　帮房客违约转租

　　去年11月，陶阿姨通过房产中介，出租了位于曲阳地区的一套二房一厅房子。

当初中介介绍，房客有很好的工作，而且是一人入住，因此，陶阿姨在未与房客见面的情况下，就让中介全权代表房客签订了一年的出租合同。

合同中写明房客须向房东提供身份证明，并规定房客不得转租。

　　然而房屋出租后，陶阿姨多次打电话向房客索要身份证明，但房客一直以各种理由推脱。

眼看一年的租期要到了，今年中秋前，张阿姨特意来到出租房，想与房客会会面。

让她意想不到的是，那套房子里住了4个男女青年。

　　走进自己的房屋，陶阿姨傻眼了，屋内被搞得一塌糊涂，墙壁上砸出好几个洞，大橱的镜子也碎了，房内还拉了很多电线。

据租住在此的小青年说，他们是通过那家中介租的房子。

陶阿姨非常气愤，上门向房产中介讨说法“为何明知房屋不可转租，还要帮房客违约转租？

”而中介公司却双手一摊，表示他们是做中介的，只管租借，有什么纠纷让她直接去找房客交涉。

这时张阿姨才后悔万分，当初签合同太轻信中介了。

　　[案评]房产中介为了自己的利益，总是想出很多办法来蒙骗顾客，这种短视的行为，势必影响自己的信誉，最终令大家对中介不放心，令整个行业受到影响。

消费者在和房屋中介打交道时，要千万小心，别落入了圈套，呵呵。

根据《城市房地产中介服务管理规定》

　　第十七条房地产中介服务机构必须履行下列义务

（一）遵守有关法律、法规和政策；

（二）遵守自愿、公平、诚实、信用的原则；

　　（三）按照核准的业务范围从事经营活动；

　　（四）按规定标准收取费用；

　　（五）依法交纳税费；

　　（六）接受土地房屋管理部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

　　根据《城市房地产中介服务管理规定》

　　第二十二条房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为

（一）索取、收受委托合同以外的酬金和其它财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；

（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

　　（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；

　　（四）与一方当事人串通损害男一方当事人利益；

　　（五）法律、法规禁止的其他行为。

　　第二十四条违反本规定，有下列行为之一的，由市、县土地房屋管理部门会同有关部门对责任者给予处罚

（一）未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介活动，并可处以罚款；

（二）伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《土地估价师资格证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》的，该资格证书无效，并可处以罚款；

　　（三）违反本规定第二十二条规定的，取销其资格，并可处以罚款；

　　（四）超过营业范围从事房地产中介活动的，没收非法所得，并可处以罚款。

案评]房产中介为了自己的利益，总是想出很多办法来蒙骗顾客，这种短视的行为，势必影响自己的信誉，最终令大家对中介不放心，令整个行业受到影响。

　　第三篇、如何做一名合格的房产中介

　　如何做一名合格的房产中介

　　一，中介公司的产生

　　中介公司的产生是代表当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋式好会与房地产中介有关呢？

　　因为当经济发展好投资生意有可观回报，工人收入增高、人民开始富裕，自然会在衣、食、住、行，追求更好，特别中国人的传统思想、住房非常重要，因为除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就的表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、越辉煌，此外房屋除了是需求还是一种较稳定的长远投资。

所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量这么大的时候中介公司的出现是起着催促市场发展的作用。

　　但是要买楼房的人可以选择发展商的楼房，为什么要买二手房呢？

因为开发商大多数楼盘，往往要等上一段时间才能交房，加上开发商的价格比较高及该房屋的新配套相对不够齐全，又或者是因为地点的原因，所以会令部分人转往买二手房，这时中介公司就能发挥作用。

　　二，中介的角色

　　请问阁下是否想过中介起什么角色呢？

你认为中介是卖房给客人还是帮客人找房子买呢？

　　其实中介是一个比较特别的行业，我们同其他行业的业务员是有很大的不同，一般行业的业务员是公司有一些自己产品推出市场，公司应因市场定好价格，业务员只需推销该产品的优点便完任

　　务。

这就叫单向推销。

　　而我们的角色名副其实是中间人，我们无自己的产品，无自己的定价，我们所做的全受人委托，完成任务收取佣金，我们是推销服务，推销你的承诺，推销你的关系，你的说服力等等而令对方给予你信任。

　　三，中介每日工作习惯，纪律及工作态度

　　中介每日应有工作的程序及计划，不可以用“见步行步”的态度处理，要对每见事都要认真处理，不可以用今日的利益来衡量，因为中介工作好象农夫耕种，今日播种明日收成，所以每天都是默默耕耘。

　　中介的工作主要分三大类，就是预备、执行、才有收成。

预备古人有话“工欲善其善，必先利其器”所以预备工作是非常重要，如果预备工作做得不好，就算你有多大的能力问题还是会出现的。

所以预备工作是非常重要的。

预备工作包括不停找新盘，更新业主动态及楼价。

锄价（制造一些比市场价低的楼盘）受业主委托的物业空置，要积极争取钥匙。

　　1、为什么要不停找新盘呢？

　　现今市场竞争非常激烈，中介公司在同区可能已有多间地产，如果我们无足够的盘源，提供不到多一些盘源给客人选择，无论你口才多好，客人最终会去其他公司买楼，试想想你如果要买日用品，在你前面有一间只有小量货品选择的商店，另一间是货品齐全的家乐福，你会去哪间呢？

　　2、为什么要更新业主动态及楼价？

　　更新的主要目的，是贴近市场咨讯动向，借着用电话或面谈与业主建立关系沟通，了解业主卖楼的心态及意向，价钱是否改变或说服业主减价。

再更新过程得知业主是否售出或租出，如售出或租出，询问业主已售或已租的价钱，了解市场最新的价格及透过哪间地产公司成交，从而了解行家动态。

再更新的过程中可更了解业主委托放盘是真的想出售或出租，或者只是用试试的心态，如果在更新过程中能预早知道，我们可做出相应对策。

　　请你记着，如果你每天用心与业主沟通的好，能令业主留下良好的印象，当你有客户要谈价钱或条件，一定会比其他对手容易得多。

　　3、锄价（制造荀盘）

　　锄价是利用更新时与业主预先谈价钱，用较低价钱与较差的条件与业主协商，得知该业主是否急让，当制造出一个荀盘后，就代表你在这宗交易有50%成功率，为什么呢？

　　因为市场中介很多，你要比人优胜，首先你的货品要比人优胜，如果你没有荀盘介绍给客户，你就不会有客，就算是有，也不会选择你。

　　4、当你预先制造到荀盘，就可以缩短你们协商的时间，加快成交速度，减低中途的麻烦及难度，令你的风险减到最低。

　　就算有对手同你竞争同一客户，你也能胜券在握。

但是请各位业务员要明白制造一个荀盘并不容易，不可能一两句能制造的，是

　　要持之而行，不停用洗脑地方法同业主交谈，就好象一面黑色的墙你要把他变白，不可能刷一两次就能完全变白，你需要刷可能五次或更多才能完全变白色。

　　荀盘是用什么定义呢？

　　〃1、价格比市场低

　　〃2、业主已确定放盘

　　〃3、当有客人下订金他能立即决定，不需再同其他人商量〃4、你很清楚他卖楼的原因

　　〃5、争取钥匙

　　争取钥匙为什么会那么重要呢？

　　因为每一个客户进入公司问房子的时候，凭你用口介绍是不够的，他需要马上参观现场，这个时候你才去约业主看房，客人会感觉太麻烦，他亦没有耐性等你，客人可能回觉得你公司楼盘太少而往其他公司找，而其他公司能及时提供房子给他看，你再争取这客湖机会就大大减低。

更重要的事，你可以为自己争取更多时间去做更多的生意。

　　四、受委托放盘最注意事项

（1）业主委托我们放盘主要是经几类途径。

　　1、电话放盘；

　　2、亲自到我们公司放盘；

　　3、是我们主动要求业主放盘；

　　4、是朋友或老客户介绍。

　　以上无论什么方式放盘，你必须小心记录详细资料，决不能有错漏。

因为这个程序是非常重要的，如你一不小心记录错资料便会影响你或你的同事的步数。

（2）收盘记录资料如下

　　出售

　　1、业主姓名

　　2、详尽地址

　　3、面积

　　4、电话号码（一定要尽量记录多些业主联系电话）

　　5、价钱（可能包括叫价，连佣金底价）

　　6、是否包税

　　7、装修状况

　　8、该物业是否已空置，如果空置必须争取钥匙放在我们公司

　　9、现在是否有贷款（尽量了解欠银行多少钱）

　　10、看房方式（如业主放钥匙就不用问）

　　11、房产证是否他本人（如果是代理人，是否有合法授权文件）

　　12、价格是否再商议

　　13、是否有特别条约

　　14、卖楼后会否再买其他楼盘

　　出租

　　第四篇、房产中介客户开发

　　第五篇、关于房屋中介的现状存在的问题和解决对策

　　房地产中介发展现状存在问题及解决方案

　　摘要本文分析了我国房地产中介机构的作用、发展现状及存在问题，提出了房地产中介机构的解决方案。

　　关键词房地产中介，问题，方案

　　中介业务是市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。

所谓房地产中介，是指在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、代理、经纪、咨询等服务及善后管理服的职能机构。

房地产中介服务涉及总地产投资开发、建设、交易、消费等各个环节。

良好的房地产中介机构能为房地产经纪活动提供相应法律、专业技术、信息等优质服务，不仅有利于房地产交易市场的发展，也为行业自身创造了可观的收益。

　　一、房地产中介机构的作用房地产二级市场是指房地产开发经营市场，表现为开发后的房地产出售给用地单位和个人；

三级市场是指房地产交易市场，表现为房地产投入使用后在使用者之间的交易。

在目前房地产市场供应量相对饱和的时期，房地产中介的作用不仅在二级市场中举足轻重，更为盘活三级市场注入了新鲜的动力。

（一）提高专业化程度。

房地产中介机构的产生是市场细分的必然结果，也是我国实行市场化发展的进一步要求。

房地产中介机构从原来房地产企业开发、建设、销售的一体化结构中分离出来，

　　有助于提高房地产交易的专业化水平。

由于在房地产交易过程中，买卖双方需要为交易付出信息搜寻成本、谈判签约成本和合约履行监督成本，交易过程长、环节多，其交易成本自然就高。

而房地产中介机构能够凭借对市场的了解，建立客户网络和提供专业服务，为买卖双方节约时间及精力，降低交易成本，提高效率。

（二）优化供需匹配。

一方面，房地产中介机构能为交易双方提供专业化的信息与服务，另一方面可以节约双方的交易成本。

所以供给方和需求方都愿意向中介机构缴纳一定的酬劳，以获得信息、争取时间，确保和交易安全，减少房地产交易过程中的信息不对称和道德风险问题。

　　（三）激活房地产三级市场。

过去的房地产中介介服务主要集中在一、二级房地产市场，交易解决的基本是从“无房”到“有房”的问题。

随着社会经济的发展、居民生活水平的提高，房地产市场结构发生了明显的变化，市场化程度越来越高，市场中最活跃的交易开始从“有房”向“有好房”的转化。

房地产中介机构专业化的服务可以保证这一过程的顺利推进，从而为房地产三级市场的发展注入源源不断的动力。

　　二、我国房地产中介机构的发展现状及存在问题与国外相比，我国房地产中介机构由于起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、执业技术手段、执业运作经验和管理经验方面都有待全面提高。

虽然近10年来，我国房地产中介服务业呈现出良

　　好的发展势头，但由于我国现阶段房地产中介总体上比较稚嫩，竞争力弱，与WTO规则的要求和发达国家成熟的房地产中介服务体系相比，还存在着不少的差距。

纵观我国房地产中介行业，可以发现以下几个整体性的缺陷。

（一）法律法规缺口。

目前我国房地产中介行业出现的规范性和有序性问题，根本原因还在于立法滞后，立法层次低，法律效力差，缺乏系统性和配套性。

（二）专业化水平较低。

我国房地产中介机构员工整体素质不高，专业技能较差，缺乏职业道德精神，以至市场行为不规范，行业本身的风险防范意识薄弱。

同时，市场上存在大量没有资质的中介机构。

产生这种现象的主要原因，在于我国房地产中介机构对自身的认识不够，将中介服务误解为仅限于房地产租赁及买卖代理范畴，致使从业人员基本上是从其他行业转入的，不具备基础性的专业知识，执业能力弱。

行业整体经营理念落后，服务质量不高。

“夸张营销”、“暗箱”操作泛滥，虚假广告、过度包装等欺骗消费者的行为屡屡发生。

　　（三）资金链存在极大漏洞。

国家建设部早在2006年就出台了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，但是相应的细则还是不够明确，在实践过程中出现了许多漏洞。

资金监管方面，房地产管理部门对交易结算资金专用存款账户管理和银行的资金管理是各有所长的，而通知却一句带过。

银行的监管者角色不明朗，让很多中介机构钻了空子，擅

　　自挪用交易资金的现象屡见不鲜。

　　（四）缺乏风险防范措施。

大多数房地产中介机构以房地产买卖和租赁作为业务的重心，因此成交量成为其经营和生存的关键。

当宏观调控从紧，房地产市场呈现低热状态，成交量急挫的情况发生后，房地产中介机构的经营就难以维持了。

业务单一化，风险控制欠缺是威胁我国众多房地产中介机构生存的重要因素。

以深圳为例，2007年7月，深圳楼市在宏观政策调控下急速掉头，截至2007年10月，一、二手房成交量已经连续4个月下滑。

深圳世联行市场研究组发布的研究报告显示，在交易市场观望气氛浓厚和一手房推盘量逐步减少的双重作用下，10月深圳一手房市场日均成交住宅不足60套，较9月下降52%。

同时，深圳的楼价也呈现明显的松动迹象，二手房买家讨价还价的幅度愈来愈大，连续多月飙升的高房价开始有价无市。

深圳楼市开始出现由过去的卖方市场转为买方市场的趋势。

在此情形下，房地产中介机构显得束手无策，“中天置业”事件的爆发就是最好的例证。

　　（五）外患重重。

管理规范的境外中介机构却没有停止在中国的扩张脚步。

国外房地产中介集团十分看好中国市场这块“大蛋糕”，纷纷抢滩登陆我国市场，我国房地产中介机构面临内忧外患

　　（六）信用危机。

由于中介机构存在的弊病是行业性的，因此，只要有一家出现问题，必然会使其他中介机构受到牵连。

在整体性的业务量下滑的情况下，中介机构的弊病越来越凸现，使消费者逐渐丧失了对此行业的信任。

　　（七）信息渠道不畅，技术水平偏低。

我国市场信息网络系统还不健全，市场信息量少、渠道不畅，在很大程度上影响了国内房地产中介机构服务质量的提高。

行业内技术手段普遍落后，方法陈旧，高素质的专业人才缺乏、大量无专业知识和工作经验的人在做中介代理。

评估行业中的估价师队伍虽日益扩大，但部分估价师学历高、实际执业能力低，只有理论知识，缺少实践经验。

大量注册估价师虽有资格，并不执业。

据2006年对92家评估机构抽查的112份评估报告显示，其中达到优秀标准的只有13％，达到及格标准的占80％，不合格的占7％。

估价报告的出错率在60％以上，反映了估价人员执业能力比较弱，处于较低的层次

　　三、解决方案

（一）落实政府职能进一步落实《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中的各项具体要求全面推行房地产经纪机构备案公示制度；

严格实施房地产经纪人员职业资格制度；

规范房地产经纪行为；

加强房地产经纪合同管理；

建立存量房交易结算资金管理制度；

规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转；

加强交易结算资金专用存款账户管理。

　　加强立法。

保持房地产中介行业的持续发展，最重要的就是规范市场。

政府要加强房地产中介行业立法，建立、健全和完善与国际惯例接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产业的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公平、

　　第六篇、房产中介房地产基础知识

　　第七篇、房产中介实习总结

　　房产中介实习总结

　　实习总结2011年10月26日

　　时间过得真快，转眼间我加入福家房产有限公司已经有2个月左右了。

现在实习也即将结束，我也即将正式工作。

新的工作意味着新的起点、新的机遇、新的挑战.在大浪淘沙中让自己能够找到自己屹立之地。

　　三年的大学生活即将圆满的划上最后一笔,这最后的一笔是我们面对未来,回顾过去的见证.它就是毕业实习.毕业实习是学校培养方案和教学计划的重要环节,它是所学理论知识与工程实践的统一，也是学生从学校走向社会的一个不可缺少的过度阶段。

　　在我看来实习是每一个大学毕业生必须拥有的一段经历