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丙能否享有房屋所有权？

何谓公示公信原则？

解答：

一、甲不能取回房屋所有权。

二、丙仍然享有房屋所有权。

依据公信原则，交易只要按照法律规定的公示方式进行就取得公信力，就具有物权变动的效力，即便公示所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合。

具体到本案，甲乙进行了产权登记，丙信赖乙对房享有所有权，所以与乙进行交易，而且也进行了登记，丙享有房屋所有权。

三、公示、公信原则法理解释：

（一）公示，是将物权变动的意思表示公开向社会公众显示。

公示的法定方式分为二种：

（1）动产物权的公示，为标的物的占有。

转让动产物权的，以交付占有为公示；

抛弃动产物权的，须抛弃占有，也可以是公开抛弃的意思表示。

（2）不动产物权的公示，为当事人在国家主管机关登记变动事项，简称为登记。

公示原则的内容是：

物权变动公示的，产生权利变动的效力，即发生物权取得、变更、终止的后果，并受到法律的保护。

不公示的，不能发生物权变动的效力。

具体而言：

（1）动产物权的变动，以占有标的物为生效要件。

就动产物权转让而言，则以交付为生效要件。

不动产的变动，以完成登记为生效要件。

公示原则的作用在于，要求当事人以法定方式向社会公众公开其物权变动，以明确何人取得物权，何人丧失物权，防止第三人因物权变动而蒙受损害，维护商品交换安全、有效地进行。

确立公示原则的立法理由有二：

第一，物权是对世权，物权变动涉及人的范围大，不公示不足以明确物权归属，不利于保护权利人。

物权的义务人是不特定的任何人，物权人与一切人之间都存在物权关系。

因此，物权的变动，不仅仅是权利人个人的事，对于不特定的任何义务人（即社会公众）来说，也都发生权利义务变动的后果。

权利人变动权利，不需义务人同意，但应告知义务人，否则对义务人无约束力。

只有以公开方式将变动事实告知社会公众，才能使他人知道自己对何人负有物权法上的不作为义务。

第二，物权变动直接关系财产的归属和利用，对商品经济的正常发展有直接作用，不公示不足以确保商品交换的安全和有效。

有偿转让物和物的用益、以物的价值作为担保等商品交换关系，是最大量、最普遍的交换关系，而这些财产关系，在法律上就表现为物权变动关系。

在交换关系中，出让人是否有权出让标的物、受让人能否取得物权、何时取得物权，直接决定交换双方的利益。

因此，确保交换能够安全、有效地进行，是发展商品经济的基本需要。

为适应这一需要，就必须规定，凡是按法定发生转让或取得标的物的，就能发生物权变动的效果，受让人就取得物权。

这样，就给人们确立了一个明确的、合理的、可信赖的行为规范，或者说是物权变动生效的法律标准，使人们放心地进行交换活动。

（二）公信原则

公信原则，是指物权变动经公示的，即使标的物出让人事实上无处分权，善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权的原则。

公信原则的内容是，物权变动公示的，即发生权利变动的效力，即使公示有瑕疵，善意受让人也不负返还义务，只能由有过错的人承担责任。

（1）动产占有人按公示方式转让动产物权，受让人不知道并且无义务知道其无处分权的，取得了标的物的占有，就取得了物权。

原所有人只能对占有人行使赔偿请求权，无权要求新物权人返还原物。

只有受让人恶意取得时，才不受公信力的保护。

（2）不动产经登记而转让物权的，即使登记有瑕疵，受让人不知道并且无义务知道的，办理完登记就取得了物权。

原所有人只能要求有过错的出让人或登记机关承担责任。

（3）受让人的善意，仅指不知道并且无义务知道登记事项本身有瑕疵。

对于登记事项之外的有关事实，如不知出让人无行为能力或限制行为能力等，不在善意之列，不受公信力的保护。

公信原则的作用在于，保护商品交换关系中的善意取得人。

它主要适用于交换关系中的物权变化。

非交换性质的物权转让，可依法律的特殊规定，不适用这一原则。

例如，遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，这部分遗嘱应认定无效。

公信原则的立法理由主要是，商品交换要求及时、可靠地将商品的物权转移给受让人，受让人在事实上不可能对出让人的处分权进行周密详尽的了解，只要出让人以合法方式证明自己有处分权，受让人即可信任其有处分权；

而物权公示，一般情况下足以证明出让人有处分权，所以，按法定公示方式转让物权的，善意受让人出于对公示的信赖，当然应当取得物权。

否则，连法定方式都无法保证出让人确有处分权，交换失去了最起码的法律保障，人们便不敢安心地进行交换，社会经济也就无法正常发展了。

关于对真正权利人的保护。

前面已经谈到，现代法律之所以赋予登记以公信力，乃在于保护善意第三人的利益与交易安全。

尽管如此，这丝毫也不意味着法律允许将错就错，而置权利人的利益于不顾。

相反，为保护真权利人的利益，现代各国设立了以下保护措施。

其一，善意第三人自登记人处取得权利前，真权利人有权向登记名义人提起诉讼，提请法院否定登记名义人的权利，确认自己的权利。

诉讼获胜后，真权利人有权以法院判决为依据，请求登记机关更正错误登记。

在此之前，真权利人还可以向登记机关提出异议登记，阻止错误登记的公信力。

其二，善意第三人自登记名义人处取得权利后，真权利人的权利虽因此而丧失，但真权利人有权请求登记名义人赔偿损失。

如登记机关对登记错误有过失时，真权利人还有权请求登记机关或国家赔偿损失。

下列哪种情形甲不享有返还原物请求权？

多项选择（）

A，甲将乙丢失的羊牵回家中，喂养两月后被乙发现，乙请求甲返还。

B,乙将好友甲因出国而委托其保管的名人字画卖给知情的丙，甲回国后请求丙返还。

C，甲乙签订电脑买卖合同，乙将电脑取走后又转手卖给丙，却迟迟不付款，甲请求丙返还。

D，根雕艺术家乙将甲暂时存放于其处的树根加工成价值昂贵的根雕，甲请求其返还。

本文来自（学法网）原文地址

案情简介:

甲公司将自家所有的一处位于某市的一处房产出租给乙公司，现合同尚在租赁期内，并未解除。

双方签订合同时约定，乙公司在该标的物上经营酒店餐饮，乙公司有权自主选择经营酒店餐饮的具体管理机构。

后在该标的物上，丙公司开始经营酒店餐饮。

后因乙公司未按期交纳租赁费，甲公司遂将丙公司起诉，认为与丙公司没有合同关系，其无权占有属于自己的房产，故请求丙公司返还原物。

丙公司应诉答辩，自己是乙公司设立的经营酒店餐饮的管理机构，现甲乙公司的合同并未解除，甲公司并不是物权法第三十四条规定的权利人，无权要求返还原物。

现因乙公司并未参加诉讼，客观上亦无法参加诉讼（无明确的营业场所），无法查实与丙公司的关系，就本案而言，法院应如何处理？

本案的关键问题不在于所有权的优先性。

因为丙不能基于甲不是物权法第三十四条规定的权利人而否定甲的主张，只能通过证明自己不是该条规定的无权占有人而抗辩。

因此，本案的关键应是乙丙之间的委托关系是否成立。

假如丙的抗辩能够成立，乙丙之间为委托关系。

此时，尽管甲丙之间没有直接的法律关系，但丙的占有应为合法占有。

尽管所有权是最完整的物权，但基于所有人的意志在所有权上设定的负担（在本案中即为租赁权），构成对所有权的限制。

甲不能在没有解除租赁合同的情况下，要求丙返还原物。

假如丙的抗辩不能成立，丙的占有即为非法占有，甲的请求应得到支持。

在本案中，尽管乙未参加诉讼，但乙丙之间是否存在委托关系应能查明。

根据《证据规定》，丙应对自己的抗辩，提供相应的证据予以证明，而且，乙丙之间如果存在委托关系，丙也应该能够提供证据予以证明。

委托他人经营管理酒店，却没有签订书面合同，只是口头协议，明显违背日常生活经验法则；

且，丙声称“自己是乙公司设立的经营酒店餐饮的管理机构”，则，在公司章程里应有相应的反映。

如果上述两个方面丙均不能提供证据，丙的抗辩应不能得到支持。

排除妨害请求权与消除危险请求权

张林住在马亮家的前院，张林家前面不远处有一条小河。

每到夏季，小河的水都要上涨好几倍。

1996年秋天，马亮因经商需要，准备在自家院子修一个地窖。

地窖刚刚挖到2米深的时候，张林担心夏季河水倒灌，冲毁自己的住宅，便出面阻拦。

马亮认为，地窖是在自家院子挖的，张林无权过问，就继续施工。

1997年夏天，河水上涨，马亮家的地窖开始渗水，致使张林房子的地基毁坏，房子中间出现了裂痕。

张林要求马亮停止使用地窖，用土填平，便遭到马亮的拒绝。

1998年和1999年因为雨水较少，河水没有倒灌，两家也相安无事，2000年，有预报说可能雨水较大，为防止房屋因河水倒灌倒塌，张林起诉到法院，要求马亮停止侵害，并且赔偿损失。

问题：

张林对马亮是否享有排除妨害请求权？

【案例】 

某县某村农户李某拥有一块宅基地，因为李某常年在外务工，宅基地一直荒芜，没有建房，同村的农户赵某为了挖深池塘，将从位于李某拥有的宅基地旁的池塘里挖出的泥土堆放在李某拥有的宅基地上，由于池塘的泥土散发出阵阵恶臭，致使周围的村民无法正常开窗开门，后村户刘某实在无法忍受，遂要求李某清除其宅基地上的从池塘挖起的泥土。

本案的关键是刘某能否要求李某清除宅基地上的泥土，一种观点认为，李某虽然作为宅基地的所有人，但堆放在其宅基地上的泥土并不是李某所堆放，且李某常年在外打工，对泥土的堆放没有过错，也就是说，对其他住户所造成的妨害并不是李某的侵权行为所造成的，X没有义务清除堆放在其宅基地上的泥土。

另一种观点则认为，李某是泥土所堆放的宅基地的所有人，堆放在其宅基地上的泥土妨害了周围住户的房屋，不管此种妨害是否是由李某的侵权行为所引起的，周围的住户均可以《物权法》第三十五条的规定要求李某清除泥土。

笔者认为，两种观点的分歧主要在于排除妨害请求权的成立是否一定要求妨害状态是由妨害人的侵权行为所造成的，这就需要弄清排除妨害请求权的构成要件。

排除妨害请求权，类似于德国民法典定的后果排除请求权，在德国民法典上，后果排除请求权由如下要素构成：

（1）一项侵权法上受保护的权利或利益受到损害，

（2）请求权相对人可以被认定为“妨害人”（见施瓦布《民法导论》第272页）从德国民法典对后果排除请求权的规定看，只要客观上存在对利益的损害即可，不以故意或过失为前提。

比照我国《物权法》规定的排除妨害请求权，其成立的前提也应该以客观上存在的对物的妨害就可以了，不必以妨害人有侵权行为为前提，具体到本案中，虽然李某没有堆放泥土，也对别人在其宅基地上堆放泥土没有过错，但堆放在李某宅基地上的泥土确实对周围村民的房屋或者土地造成了妨害，只要出现这种妨害，李某作为宅基地的所有人，就应当清除泥土，消除妨害。

某县某村农户陈某拥有一块宅基地，因为其常年在外务工，宅基地一直空着没有建房，陈某春节时回家，得知同村的村民周某意图在自己的宅基地上建房子，并已经买好了建房所需要的建筑材料，陈某害怕周某在自己的宅基地上建房子，便去找周某协商，试图阻止周某建房，可周某公开对陈某说，自己确定要在那块宅基地上建房，并可以考虑给陈某一笔钱，但陈某不同意，遂起诉要求法院制止周某的建房准备行为。

本案的焦点在于法院能否制止周某的建房准备行为，一种观点认为周某虽然表明了要在陈某的宅基地上建房的意图，并为建房做了一系列的准备，但周某并没有在陈某的宅基地上真正的建房，也没有给陈某的宅基地使用权造成实质的损害，故陈某要求法院制止周某建房准备行为的请求不应该得到支持；

另一种观点则认为，周某虽然没有在陈某的宅基地上建造房屋，并没有给陈某的宅基地造成任何的实质损害，但由于周某有十分明显的要在陈某的宅基地上建造房屋的意图，同时，他正在做一系列的建房准备行为，这实质上已经对陈某的宅基地使用权造成了可能的妨害，所以，陈某可以依据《物权法》第三十五条的规定，要求法院制止周某的建房准备行为，消除危险。

笔者认为，消除危险请求权类似于德国民法中的停止侵害请求权，德国法上对停止侵害请求权的构成要件是这样规定的：

（1）必须是已经发生对权利或受保护利益的损害，

（2）必须存在将会继续发生损害的担忧（重复发生的危险），（见迪特儿•施瓦布《民法导论》第275页），从德国法的规定中可以得出，权利人必须先忍受住最初的损害，然后才能要求停止损害，这实际上不利于保护权利所有者的权利，并将其置于十分危险的状态，事实上，德国司法实践中也意识到了这个问题，“司法判例对于某些特殊情形使不再要求必须是已经发生损害，而是允许只要存在将来的侵害立即就将发生的危险即可”（见《民法导论》275）对比德国的停止侵害请求权，我国《物权法》规定的消除危险请求权，应只包括德国司法实践中对将来的侵害予以避免的情形，当然，对可能出现妨害的情形以及在何种潜在的危险出现时才能成立消除危险请求权，法律需有更进一步明确的规定，具体到本案中，周某的一系列建房准备行为已经对陈某的宅基地使用权构成了潜在的危险，如果陈某不及时制止周某的准备行为，则对陈某的宅基地使用权的损害会立即发生，为避免陈某的宅基地使用权遭受到现实的损害，法院可依据《物权法》第三十五条的规定，制止周某的一系列准备建房行为，陈某的消除危险请求权应得到支持。

物权变动案例

甲将自己的房屋卖给乙,买卖合同签订后甲即将房屋交付给乙,并将房产证也交给乙,但没有办理过户登记。

乙在住了半年后,又将房屋转卖给丙,并将房屋交给丙占有。

丙从乙处取得甲的房产证,但也没有办理过户登记手续。

在丙居住期间,该房屋价格迅速上涨。

　　　在上述基本案情的基础上,依据作为原告的不同交易主体,司法实践中主要呈现为以下三类诉讼。

　　1.房屋出卖人为诉讼原告。

　　【案例一】甲诉至法院,认为其与乙签订的买卖合同

　　因未办理登记手续而无效,要求乙返还其房屋。

　　【案例二】甲以房屋产权登记人的名义直接起诉房屋占有人丙,要求内返还其房屋。

　　2.房屋第一买受人为诉讼原告。

　　【案例三】乙起诉甲,要求协助办理过户登记手续。

甲提起反诉,认为其与乙签订的买卖合同因未办理登记手续而无效,要求乙返还其房屋。

　　【案例四】乙起诉丙,以其未取得房屋所有权,与丙签订的合同系无权处分合同,且甲未予追认为由,请求确认合同无效并判令丙返还房屋。

3.房屋终局买受人为诉讼原告。

　　【案例五】丙起诉乙,要求办理过户登记手续。

乙抗辩并非其不愿履行过户登记,实则因甲迟迟不配合办理过户登记。

在诉讼中发现甲此前将房产证挂失,并已将房屋高价卖给丁,且办理了过户登记手续。

丙遂申请追加甲、丁为共同被告,请求确认甲、丁之间的买卖合同无效,要求三被告协助办理房屋过户登记手续。

丁提出其为善意第三人的抗辩理由,并反诉要求丙退出房屋。

　　问题聚焦。

　　上述案例呈现的房屋连环买卖的诉讼形式属于较为典型的房屋连环买卖案件类型,案情看似简单,但其中蕴含着诸多民法基本理论问题及实务争议的具体问题。

　　1.【案例一】、【案例三】体现的问题是:

不动产物权转让合同（房屋买卖合同）的效力是否受不动产物权变动（房屋过户登记）的影响?

　　2.【案例二】体现的问题是:

房屋的事实占有人能否基于连环买卖合同行使对房屋登记所有权人的占有抗辩?

　　3.【案例四】体现的问题是:

物权变动的合意（如不动产或其权属证书的交付）是否具有拘束力?

　　4.【案例五]体现的问题是:

在房屋双重买卖中,房屋的事实占有人能否对抗房屋善意取得人?

上述具体问题实际上可以总括为一个基本命题,即在房屋连环买卖中,在不动产登记与占有分属不同主体时,如何在法律上的所有权人和事实上的占有人之间确定保护基准,以及如何在实务案例中寻求在物权法等现有法律框架下的合理保护路径。

二、实例解析:

解决房屋连环买卖纠纷的请求权基础分析

　　请求权基础分析方法是德国法学界比较推崇的民法学上一种独特的方法,这种方法又称请求权规范基础检索法或归人法、涵摄法,是指通过考察当事人的请求权主张,寻求该请求权的规范基础,从而将小前提归人大前提,最终确定请求权是否能够得到支持的裁判结论。

任在实例分析中,请求权基础方法只需把握与请求权相关的法律事实和法律规范即可,不必考察无重大关联的法律事实,因而适用较为便捷。

而且在大多数案件中,当事人的主张都是以请求的方式表现出来,只要依据当事人的请求,可直接探寻当事人主张的请求权规范,从而发现法律,迅速把握案件的关键,而不易被复杂的案情困扰,有利于简化思维过程。

因此,请求权检索的方法也更能适合实务的需要,在民事案例裁判中运用请求权基础分析法具有很强的必要性。

已经开始实施的物权法确立了物权的一些基本原则和制度,其中第九条确立了登记生效主义为不动产物权变动的原则;

第十五条明确不动产物权变动的原因与结果进行区分的原则;

第一百零六条确立了善意取得制度;

第三十四条和第二百四十一条分别明确了物权请求权及占有制度。

物权法与已有物权法律规范形成较为完整的物权法体系,为司法实务处理物权纠纷提供了较为完备的请求权基础,请求权基础方法的适用具备了足够的可行性和前所未有的良好客观条件。

故笔者拟尝试以请求权基础分析法对房屋连环买卖中涉及的物权纠纷进行研究,为民事司法实践提供可资遵循的思维及论证方法,以增强法律适用的统一性与合理性。

　　房屋出卖人的请求权基础分析―物权变动与合同效力。

　　1.关于【案例一】的分析。

　　房屋出卖人甲的诉讼请求基于无效合同产生的返还财产请求,其请求权应锁定在不当得利请求权。

该请求权成立的前提是甲与乙之间的买卖合同被确认为无效。

通过请求权基础分析,依据物权法第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;

未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定,不动产登记只是物权变动的成立要件,而不是买卖合同的生效要件,买卖合同的效力与物权变动的效力二者是相区分的。

甲乙未办理过户登记手续只是不发生房屋所有权移转,并不影响买卖合同本身的效力。

甲乙之间订立的房屋买卖合同应确认为有效合同,甲的诉讼请求不具有成立的前提条件,应予驳回。

　　2.关于【案例二】的分析。

　　首先进行请求权检索:

甲要求丙返还其房屋,系以房屋产权登记人的名义,行使的是物权请求权中的返还原物请求权。

　　其次进行请求权基础分析:

甲的请求权基础系物权法第三十四条的规定:

“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

”对该条的构成要件进行分解可知,返还原物请求权的构成要件有二:

一是请求权的主体须为权利人,包括所有权人、用益物权人和担保物权人。

二是相对人须为无权占有人。

需要进一步明确无权占有的概念和意义。

按照占有是否有本权的依据,将占有分类为有权占有与无权占有。

所谓本权,是指基于法律上的原因,可对物进行占有的权利。

有权占有即指有本权的占有,无权占有是指无本权的占有。

本案中,因未进行过户登记,所有权没有发生移转,甲仍是房屋所有权人,已满足权利主体的第一个要件。

因此乙的暂时占有及丙的最终占有是否为无权占有,成为甲能否行使返还原物请求权的关键。

接下来需要做的工作就是消极构成要件的检索,即检索是否有能否定乙、丙为无权占有的法律规范。

　　依据物权法第二百四十一条关于占有的一般规定,占有物返还抗辩能否成立,关键在于产生占有的基础关系是否能使占有人可以对抗权利人的返还请求。

在买卖合同中,‘出卖人应当将标的物交付给买受人占有,并且还应当将标的物所有权移转给买受人。

甲乙签订房屋买卖合同后,交付但未过户,根据买卖合同,甲应当将房屋交给乙占有,甲作为合同当事人应当遵守合同约定.不能要求乙返还房屋。

乙基于买卖合同的占有属于有权占可以对抗作为出卖人的所有权人甲的返还请求。

丙是否构成无权占有.此涉及学说上之占有连锁理学者将占有连锁理论归纳为三个要件:

（1）中间人对

于一定的法律关系（尤其是债之关系）,取得占有的权利;

（3）须中间人得将其直接占有移转与第三人。

迈沐案中乙作为中间人对所有人甲有合法的占有权源,丙作为第三人基于与乙的买卖合同（该合同的有效性留待【案例四】中予以详细论证）亦取得占有的权利,乙将房屋交付给丙,视为将其对房屋的直接占有移转给丙,三个要件均符合,因此丙的占有不构成无权占有,丙可以行使对甲的占有抗辩。

甲要求丙返还其占有房屋的法律规范构成要件之一被消极规范构成要件所阻却,其诉请缺乏请求权基础的完整构成要件,应予驳回。

　　房屋第一买受人的请求权基础分析―物权变动与无权处分。

　　1.关于【案例三】的分析。

　　依据案例一关于甲乙房屋买卖合同有效的分析,以及【案例二】中乙属有权占有的分析,乙要求甲依约履行办理过户登记的义务,具有合同请求权基础,应予支持。

甲主张合同无效及返还房屋的反诉请求不成立,应予驳回。

　　2.关于[案例四」的分析。

　　本案中乙主张其与丙之间的房屋买卖合同无效的理由之一是无权处分订立的合同,据此可知其请求权基础在于合同法第五十一条的规定:

“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

”按照反对解释,如果订立无权处分合同后,权利人不予追认,处分人也未取得处分权的,该合同无效。

故无权处分合同属效力待定合同。

依据该条规定,从表面上看,乙在尚未取得所有权前将房屋转卖给丙构成无权处分,在嗣后未取得所有权或甲未予追认的情况下,应认定乙丙之间的买卖合同无效。

但从利益衡量角度看,这样的处理结果显然对终局买受人丙极不公平。

因为合同效力完全依赖于乙是否积极取得所有权及甲的追认,交易风险全部由丙承担,乙和甲可待时投机,易诱发道德风险。

如本案中房价高涨,乙、甲见有利可图.乙不积极向甲主张办理过户登记以取得所有权,甲也拒绝追认,导致合同无效。

丙在支付对价并接受乙的交付占有房屋后,