某大学物业管理服务细则Word下载.docx

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④建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰；

⑤建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等）；

⑥制定物业管理与物业服务工作计划，并组织实施；

⑦制定管理处内部管理制度和考核制度，可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与使用人进行沟通；

每年对使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改；

⑧服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准；

⑨综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准；

⑩对违反校园管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；

有条件的，可运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

2．清洁卫生服务

⑴楼内公共区域

①地面和墙面：

每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；

大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。

②楼梯扶手、栏杆、窗台：

隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

③消防栓、指示牌等公共设施：

每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。

④天花板、公共灯具：

每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

⑤门、窗等玻璃：

每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

⑥天台、屋顶：

保持清洁、无垃圾。

⑦垃圾收集：

按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

⑧电梯轿厢：

每日擦拭、清扫一次以上；

每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。

⑵楼外公共区域

①道路地面、绿地、明沟：

道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次；

目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；

明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

②公共灯具、宣传栏、小品等：

每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。

③水景：

每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；

定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

④垃圾厢房：

有专人管理。

生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。

⑤果皮箱、垃圾桶：

合理设置。

每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

⑥消毒灭害：

每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

大楼内外“除四害”要达到南昌市爱卫会的要求。

3．秩序维持服务

⑴人员要求

①专职保安人员（40岁以下），身体健康，工作认真负责。

②能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。

③上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

④配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

⑵门岗

①主出入口24小时值班看守，边门定时开放。

②外来人员进入辖区，通过对讲系统联系辖区人员，决定是否放行。

③对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；

对大型物件搬出实行记录。

⑶巡逻岗

①白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。

②在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，并及时报告相关管理部门。

⑷技防设施和救助（监控岗）

①辖区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

②监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

⑸车辆管理

①地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。

②及时处理车辆停放不规范的现象。

③收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

4．共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务

⑴共用部位

①房屋结构：

每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关使用人。

②门窗：

每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

③楼内墙面、顶面、地面：

墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

④管道、排水沟、屋顶：

每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时报修。

⑤围墙：

每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

⑥道路、场地等：

每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，

保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

⑦休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：

每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

⑧安全标志等：

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

⑵供水系统

①每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。

②高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

③水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

⑶排水系统

①每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。

②每年二次对污水处理系统全面维护保养。

③控制柜电气性能完好，运作正常。

⑷照明

①电灯：

及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路灯亮灯率在99%以上。

②景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等：

保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

③公共电气柜：

每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

⑸消防系统

①消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

②每周检查火警功能、报警功能是否正常。

③每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

④每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

⑤每月检查一次灭火器，临近失效立即报请更新或充压。

⑹避雷装置

每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。

⑺弱电系统

①住户报警：

不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

②周界报警：

24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

③监视系统：

不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

④电子巡更：

根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

⑻电梯

①保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

②委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业管理应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

③电梯发生一般故障时，通知专业维修人员二小时内到达现场修理；

发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

⑼水景

①每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

②重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

⑽门窗、教学及办公设备、水电设施发现损坏，要及时维修或报修

①维修保养费用：

保修期内的设备维修，由物业管理单位及时通知维修报转，确保正常的工作秩序。

保修期以外的维修费用：

除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外，其它维修工作及其费用均由物业管理单位负责；

属管理不当造成的，物业管理单位承担相关费用。

②水电零星维修及时率98%以上（响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时之内）。

③水电急修及时率100%（响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内）；

④雨水管、污水管、墙面完好率100%。

⑤消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率100%。

（三）双方的责任与义务

1．甲方（楼栋使用单位）责任与义务

⑴负责牵头与学校有关部门对教学办公楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进行资产登记；

⑵检查乙方拟定的物业管理制度和办法；

⑶督查乙方管理工作措施以及各项规章制度的执行情况；

⑷审查乙方提出的物业管理年度和季度计划；

⑸教学办公楼内向乙方提供一间值班室和一间物业管理办公室；

⑹负责转报水电设施、电梯、电视等教学、办公设备设施自然老化后的更新改造及房屋外墙面和结构性维修；

⑺协调乙方与其他部门的关系，接受学校有关部门的监督、检查和考核。

2．乙方（物业管理单位）责任与义务

⑴根据有关法规和物业管理服务内容，制定物业管理制度和计划，并经甲方核准后实施；

⑵对学校出资新建的设施、新购的设备，从验收合格交付使用后，在保修期内负责与厂家联系，解决有关保修服务问题，与甲方共同做好保修工作；

⑶负责向甲方提出共用部位、共用设施设备的更新改造及结构性维修计划；

⑷建立健全物业管理的档案资料，合同终止时向甲方移交全部档案资料；

⑸对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止；

⑹根据学校的有关规定和协议约定，向甲方收取物业管理费；

⑺向甲方提供自费部分的维修等有偿服务；

⑻不得改变共用设备的使用功能，不得将大楼空房间（含地下停车场）挪作他用，未经学校同意，寒、暑假期间不得使用教学办公楼从事其他活动；

⑼接受甲方的检查，每月向甲方通报工作情况；

⑽承担协议规定管理职责范围内因乙方工作失误造成的损失及相关法律责任。

二、学生宿舍物业管理

3．供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务；

4．宿舍及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理；

7．配合有关部门，做好文明宿舍建设和校园文化活动等有关工作；

8．经双方协商的其他服务项目。

（二）物业管理的质量标准

⑴宿舍设置物管办，制定并落实物业管理规章制度；

⑶制定突发性事件处理方案，建立防盗、防火及其他安全事故防控机制，杜绝重大火灾和刑事案件；

⑷管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范；

⑸建立学生住宿档案，实行24小时值班制，认真做好值班记录，对来客进行登记，严禁小商小贩及闲杂人员进入；

⑹物管办每日工作时间有管理员接待业务，并提供服务；

⑺日常管理与服务：

②设置宿舍管理信箱及投诉电话，接受服务质量，服务态度等问题的投诉。

③制定房屋大修申请、验收等维修管理制度，建立房屋管理档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告；

⑤建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、使用人资料档案、维修档案、日常管理档案等]；

每日清扫二次，其中地面每日拖洗一次以上；

保持材质原貌，干净、无灰尘、无痰迹。

每日清理二次，每周擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

②在遇到异常情况、突发事件时，采取积极应对措施，并及时报告相关管理部门。

①辖区内具备录像监控、楼宇对讲等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关部门。

⑤化粪池、窨井：

每月检查1次，并及时清淘。

⑥围墙：

⑦道路、场地等：

每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

⑧休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：

⑨安全标志等：

②景观灯、节日彩灯等：

③每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当报请调换。

监视系统：

⑻水景

⑼门窗、家具设备、水电设施发现损坏，要及时维修或报修

③水电急修及时率100%（响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内）。

⑽每学年为每间宿舍提供一套扫帚、拖把等清洁工具

⑴负责牵头与学校有关部门对宿舍楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进行资产登记；

⑶监督乙方管理工作实施以及各项规章制度的执行情况；

⑷审查乙方提出的物业管理年度和月度计划；

⑸在宿舍楼内向乙方提供一间物业管理办公室；

⑹负责转报房屋、水电设备设施等更新改造及结构性维修费用；

2．乙方（楼栋物业管理单位）责任与义务

⑺向甲方及学生提供自费部分的维修等有偿服务；

⑻不得改变共用设备的使用功能，不得将宿舍空房间（含地下停车场）挪作他用，未经学校同意，寒、暑假期间不得使用学生宿舍楼从事其他活动；

三、物业管理服务违约责任

1．如因乙方管理不善，造成设备设施损坏或丢失，乙方应负责修复或赔偿，否则甲方将从乙方物业管理经费中扣收该赔偿或修复费用。

2．如乙方物业管理未达到本细则规定的服务标准，甲方将视情况扣罚当季物业管理经费的1％－3％。

3．如因维修不及时或维修质量不合格而影响教学、生活正常秩序的，甲方将从当季物业管理经费中扣收相当于维修费2倍的罚款。

4．对浪费水电现象监管不力，将视情节轻重，从其物业管理费中扣收每次20-100元的罚款。

5．若乙方物业管理混乱，服务质量差，保洁服务达不到南昌市文明卫生单位标准或者师生不满意率超过30％（随机调查），则甲方有权另外选聘物业管理单位。

附录一：

物业维修办法

一、维修目的

为室内维修的管理，确保住户室内生活环境及设施处于正常运作状态，为住户提供方便。

二、维修原则

1．坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约修缮费用，能换局部配件的，不换整体构成。

2．修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。

3．方便的原则。

三、维修依据

1．符合修缮设计或修缮方案的要求，满足合同的规定。

2．符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。

3．符合《维修服务标准》有关条款标准。

四、住户室内维修标准

1．楼层面漏水

（1）维修程序

①预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。

②如果是浴缸下水管堵塞而漏水，应将相关部位及时处理。

③如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。

④其它地方漏水，应将相关部位及时处理。

⑤检验：

维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。

⑥维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。

（2）告知住户使用须知：