经营轨道交通地下商业街项目可行性报告Word下载.docx
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2.整个项目开挖量大，如进行土方回填，根据总量计算和承重计算，整个工程的－3层部分需要进行设计的调整，将平顶的设计改为拱顶才能够符合土方回填带来的压力。
3.项目所在地块的标高不能满足－3层进行拱顶设计的要求，而根据重庆市轨道公司对轻轨站台设计的相关设计规定，轻轨站台层地面必须为水平才能够满足正常的使用需要，因此项目－3层顶部只能采用平顶设计。
4.－3层顶板采用平顶设计，顶板的最大负荷不能够承受项目土方回填后对其产生的巨大压力，这一情况决定了项目不能采用土方回填的方式进行处理，只能进行浇筑、盖板对已经开挖空间进行处理，因此－1层空间必须存在。
（二）人行交通组织
在南坪交通枢纽工程完成之后，从南坪工贸到珊瑚村全长830米左右的范围内地上人行通道被多条车行匝道、交通出口等分隔，地上人行交通变得不再方便。
为了保证市民有一个相对舒适方便的人行通道和行走环境，将地上人行通道“移植”到地下，为市民创造出一个舒适、安全的人行空间。
项目的－1层空间的首要功能就是为南坪转盘的人行交通提供必要的通道。
整个－1层空间内共有与地面层的出入口约28个，分布与道路两旁、公交汽车换乘点、轻轨站点、过街通道等处，起到组织南坪转盘人行交通的目的。
市民通过项目的－1层空间可以很方便、安全的从南坪会展中心、工贸转盘等地到达南坪东路、区府、南坪商业中心等地。
此处空间的存在很好且有效的解决了市民人行交通的问题，在一定程度上实现了中心转盘及周边区域的人车分流，解决了目前南坪中心转盘虽有红绿灯设计但仍然存在人车混行的问题，在一定程度上降低了交通安全事故的发生机率。
因地面人行道路受工程影响使用不再方便舒适，为给市民提供一个舒适、安全、便捷的行走空间，项目－1层空间必须存在。
第二部分项目空间的利用
既然项目的－1层空间因工程结构的需要及人行交通组织的需要必须存在，那么我们必须考虑清楚此处空间在今后的使用中的功能及利用价值。
在项目－1F空间形成之后，对此空间的处理根据使用功能的不同可以分为以下两种情况：
1.不做任何功能的改变，只用作人行交通的组织和工程需要而存在；
1.在充分发挥其组织人流交通的作用同时，利用其独特的地理位置将其存在的功能进行商业的考虑。
是否将此空间的使用功能定位为商业用途必须通过整个南坪区域的商业配套情况、消费情况，重庆市现有地下商业经营情况，项目工程的实际情况进行综合的考虑。
一、南坪商圈相关情况分析
（一）相关统计数据
在对南坪商圈近7000户商户进行走访调查后，我们得到整个南坪商圈的商业业种搭配情况及各业种经营面积的统计数据，以下数据均来自正在经营的商户，而未包括空置商业：
业种
面积
面积比例
店铺数量
IT通讯
6784㎡
0.96%
72
服装
11131㎡
1.57%
384
饰品
1078㎡
0.15%
77
皮具
2013㎡
0.28%
90
美容美发
10324㎡
1.46%
122
餐饮
79516㎡
11.23%
302
休闲娱乐
114445㎡
16.16%
155
酒店服务
213150㎡
30.10%
43
社区服务
76426㎡
10.79%
430
日杂百货
865㎡
0.12%
21
五金建材
3388㎡
0.48%
64
主题卖场
21200㎡
3.00%
9
专业卖场
58050㎡
8.20%
17
次主力店
10000㎡
1.41%
2
主力店
69000㎡
9.74%
6
其他
30825㎡
4.35%
161
合计
708195㎡
100%
1955
休闲行业细分统计
洗脚城
6470
5.65%
15
网吧
11520
10.07%
23
茶楼
16030
14.01%
42
休闲吧
12760
11.15%
22
咖啡厅
2800
2.45%
4
保健按摩
1880
1.64%
洗浴中心
10100
8.83%
歌城
15150
13.24%
电玩
1562
1.36%
娱乐
4000
3.50%
健身房
2660
2.32%
舞厅
1200
1.05%
28322
24.75%
13
114445
100.00%
（二）统计数据分析
根据以上的统计数据，可以得到以下分析结论：
1.在南坪商圈的商业业种经营面积比例中，经营面积位于前三位的依次为：
酒店服务行业，占30.10％；
休闲娱乐行业占16.16％；
餐饮业占11.23％；
三个业种总经营面积占到商圈总经营面积的57.49％。
2.通过休闲行业的经营业种细分可以看到，本行业经营面积比例位于前三位的分别为：
茶楼占14.01％；
歌城占13.24％；
休闲吧占11.15％；
而年轻消费群体经常出入的咖啡厅仅占2.45％；
电玩城仅占1.36％；
娱乐城仅占3.50％；
舞厅仅占1.05％；
针对年轻时尚消费群体存在的经营业种经营面积比偏小，经营规模不能满足市场的需要。
3.传统商业中与市民日常购物最密切的服装零售行业，总经营面积比仅为1.57％；
饰品仅为0.15％；
日杂百货仅为0.12％；
以上三项经营面积总和仅为商圈中欧难过经营面积的1.84%，不能满足市民购物的需求，存在较大的市场供给缺口。
4.在目前的南坪商圈经营商业中，餐饮、酒店、茶楼、休闲吧已经能够满足市场的需求；
针对年轻时尚消费人群的休闲娱乐行业经营面积略显不足；
而针对普通市民日常购物需要的服装零售、装饰饰品、日杂百货等行业的经营面积严重不足，已经不能满足本地市民的需求。
（三）结论
通过以上统计数据可以得到以下结论：
1.南坪商圈内的商业经营面积虽大，但各业种配比不均，出现商业经营面积的失衡，部分业种已经不能满足市场的需求。
2.休闲娱乐行业经营面积虽然位于商圈业种经营面积的第二，但针对年轻时尚消费人群的休闲娱乐业种经营面积略显不足，不足以达到将此部分消费人群留在区内消费的目的。
3.南坪商圈内的经营业种需要进行重新的配比，需要有新的商业面积出现来填补目前出现的商业缺口，用于满足区内市民的日常消费需求，达到拦截过江消费的目的。
2、五大商圈地下商业情况
随着地上可建筑面积的缩减、道路交通体系的重新规划，向地下要空间要面积是未来城市发展的主流方向，国内的主要城市地下商业的经营情况及销售情况都相当好，各个中心城市已经逐渐开始向地下要面积进行商业经营和市政配套。
重庆市主要的五大商圈目前已经出现了地下商业设施，具体如下：
商圈
解放碑商圈
观音桥商圈
沙坪坝商圈
杨家坪商圈
南坪商圈
总经营面积
（万㎡）
6.1
7.6
2.9
2.6
1.6
规模比例
28%
38%
14%
12%
8%
规模排名
1
3
5
从以上的统计数据我们可以看到：
1.观音桥商圈的地下商业建筑总面积达7.6万平方米，占主城区地下商业38%，总规模占据五大商圈第一。
2.解放碑商圈地下商业总建筑面积达到6.1万平方米，占了五大商圈地下商业的28%；
总规模位列第二。
3.沙坪坝商圈的地下商业总建筑面积为2.9万平方米，占五大商圈地下商业的14%；
总规模位列第三。
4.杨家坪商圈拥有的地下商业总建筑面积为2.6万平方米地下商业的建设，占五大商圈地下商业的12%；
总规模位列第四。
5.南坪商圈拥有的地下商业总建筑面积为1.6万平方米，只占五大商圈地下商业8%；
总规模位列最末。
南坪商圈是重庆的五大商圈之一，与解放碑商圈及杨家坪商圈的车行距离都比较近，拥有很好的区域辐射优势和区位优势。
但南坪商圈目前的地下商业经营面积仅为杨家坪商圈的2/3，不到解放碑商圈的1/3，地下商业发展相对落后。
随着商业中心旧城改造工程面积逐渐减少，未来利用改造工程修建地下商业的机会将越来越少，这就决定了我们需要抓住机会进行中心商圈的立体扩展，地上商圈地下商圈共同规划，为打造新的商业格局和规划奠定物业基础。
根据以上的数据分析可以得到以下结论：
1.南坪的地下商业空间略显不足，有新增的可能和必要。
2.在地面商业扩张受土地资源严重限制的情况下，进行商业空间的立体扩展势在必行。
3.要重新进行南坪商圈的商业经营业种配比，使商圈商业能够满足区内市民的需要，拦截过江消费就必须有新的商业空间出现进行必要的补充，根据未来城市商业发展的趋势，这个商业空间目前可能出现在地下。
4.在未来商圈发展中，地下商业的发展前景乐观，地下商业将成为整合商圈资源，重组商业结果的重要发展空间。
三、项目空间情况
项目－1F空间层高最低部分为3.6米左右，最高部分为超过10米左右，设计有专门的采光窗、自然通风口、空气交换设施、供配电设施等；
空间长度约为830米，最窄处为39米，最宽处超过100米。
地下空间设计有多个出入口与地上建筑连接，并可能设计专门的通道与南坪现有的地下商业设施、相关商业配套设施、大型商业建筑等连接，将南坪现有的商业资源进行整合，实现地下商业步行街的功能。
空间是公路交通与轨道交通的连接和交换通道，是过街人流的必经通道，往来人流量大，随着轨道交通的发展和城市发展进程的加快，每天通过项目空间的人流量将会逐渐增多，项目空间拥有巨大的往来人群，拥有足够的空间和优越的位置及连接通道实现南坪商圈商业物业的重新整合，拥有巨大的商业开发价值。
四、项目空间功能定位
根据项目空间的实际情况，结合目前南坪商圈的商业现状，地下商业的实际经营情况及预期经营前景，建议将项目空间的功能定位为：
以组织人流交通为主兼有整合南坪商圈资源的集合型商业空间
1.必须承认及重视项目空间的主要即首要功能是为：
城市交通系统中进行过街及换乘人流的组织。
2.利用项目空间的空间结构及位置对南坪商圈现有的商业物业进行有机的连接，整合商业资源，充分利用往来人群发展地下商业街。
3.将整个空间建设成为富有鲜明特点，往来方便的集合型商业空间，加强南坪商圈商业建筑及现有商业空间之间的联系，建设一条富有创新意识的“室内商业步行街”。
第三部分项目商业空间的定位
一、产品定位
内街独立商铺
1.以小面积独立商铺为主，间或布置少量面积稍大的专卖店，充分考虑小型商家的经营需求，体现产品的变现能力。
2.强调南段商业与地上商业建筑之间的有机融合，充分利用现有商业资源指导项目产品的规划和布置，使项目商业与现有商业融为一体，增强可经营性，尽可能缩短市场培育期，为良性经营创造条件。
二、功能定位
因项目主要作为人行交通的主要组织空间存在，必须首先满足交通的组织功能再进行商业功能的使用考虑，所以能够使用的商业空间面积比较小，不具备单独作为一个大型商业设施存在的可能性。
规模决定了项目的商业需要紧密依托项目周边现已存在的商业设计而存在、发展，因此将项目商业的功能定位为：
连接、整合并补充完善南坪现有商圈规划的地下商业纽带
1.突出项目商业空间的“连接、整合”作用，正视项目商业空间存在的价值，端正开发心态。
2.强调“补充完善”的作用，合理的充分利用这一契机，对南坪商圈进行规划调整布局，使其更加适应南岸区居民的需要。
三、档次定位
结合南坪现有商业的经营档次，充分了解消费者对商品的档次需求之后，建议将项目商业的档次定位为：
中高档室内商业步行街
1.以中高档商家为项目主要目标经营商家，保证项目拥有相对比较高的经营档次，与重庆市现有地下商业进行有效区分。
2.强调“室内商业步行街”的概念，强调步行功能，保证项目的唯一性。
四、经营业种初步构想
商业街经营业态布局的原则是：
第一、项目的经营定位；
第二、南坪商圈的经营现状；
第三、项目地面周边社会环境；
第四、周边相邻经营业态的延续或配套；
第五条、也是最重要的一条，就是，轻轨地下商业人流大、逗留时间短、顾客年纪轻、上班族较多的消费特点，商业区街也应适应这一特点来确定商业运作的业态布局划分。
由此，将商业街分为两个经营分区，即：
购物区、休闲区。
购物区
（一）经营区域划分
1.经营C区：
轴线范围：
纵轴线3—3至3—20
2.经营D区：
纵轴线3—20至3—38
3.经营E区：
纵轴线3—38至4—18
4.经营F区：
纵轴线4—18至4—36
5.经营G区：
纵轴线4—36至4—58
（二）经营主题及商业规划
1.经营C区
1）经营主题：
都市生活街
2）商铺规划
商铺：
26个
中岛柜台：
4组
3）经营规划
建议主要经营业种为：
音像光碟、工艺礼品、节日商品、文化用品、书店、皮鞋护理、药店、保健品店、精品糕点店、干洗服务等。
2.经营D区
潮流服饰皮具街
46个
8组3个
休闲运动服饰、牛仔系列服装、外贸服饰、港韩服饰、鞋类、皮具、手袋、箱包、服装加工等经营。
3.经营E区
南坪中央广场
19个
中央柜台：
10组
中央卖场：
1个
饮品店，甜品层、鲜点房、进口食品店、自助银行、商务中心、票务中心，彩票售票处、问讯处等经营。
4.经营F区
时尚精品街
46个（其中中铺20个）
运动用品、户外用品、时尚精品店、女性饰品店、彩扩冲印、玩具店、精品眼镜、个性腕表、化妆用品等经营。
5.经营G区
家居用品街
39个（其中中铺16个）
家居用品、家居饰品、厨房用品、卫浴用品等。
休闲区
1.经营A区：
纵轴线1—19至1—39
2.－2层经营H区：
纵轴线3—7至4—58
1.经营A区
休闲娱乐长廊
不确定，根据实际情况进行划分
咖啡店、茶餐厅、茶座、书吧、美容美发店等。
2.－2层经营H区
店铺：
28个
电玩、网吧、数码影院、歌屋、酒吧、美容院、美发厅、个人护理、洗脚屋等。
第四部分项目开发价值
一、销售、经营价值
本项目要作为一个商业空间进行规划和开发，势必将会增加整个项目的资金投入，虽然开发商更多的是看重为南岸区市民谋福，但也需要考虑整个的成本投入问题。
通过与项目主要工程负责人的沟通了解到：
如果将项目作为商业空间进行二次的包装、分隔、增加配套相关设备、设施，这部分投资的总和大约为：
人民币5000万元。
根据对重庆市其他主要商圈地下商业销售价格和租赁价格的调查可了解到：
重庆市普通地下商业的套内平均销售价格约为：
30000～40000元/㎡，平均租赁价格约为：
150～200元/㎡·
月。
根据我司初步对商业空间的划分，计算出商业空间实际可用于销售的商铺的套内面积约为：
7177㎡，可用于经营的－1层店铺套内面积约为2300㎡。
则：
项目可实现的销售收入为：
7177×
33000＝23684.1万元
可实现的租金收入为：
2300×
150×
12=414万元
收入合计为：
23684.1＋414＝24098.1万元
二、社会价值
随着重庆城市化进程发展脚步的加快，越来越多的非城镇人口转为城镇人口，他们的大量涌入使本已充满压力的城镇就业问题矛盾更加突出。
项目商业空间的规划建设将为社会提供上千个就业机会，实现千人的就业，解决政府的实际问题，有利于缓解日益加大的就业压力。
三、商业价值
随着人民生活水平的提高，消费者耗费在休闲、购物上的时间越来越多，对购物场所的要求也更高，档次的选择更加多样化，对档次的要求也更高。
根据对南坪现有的消费群体进行的相关调查后发现：
这部分消费人群在选择购物场所的时候更加注重多样性和完善性及档次感，在日常的消费购物中部分人群仍然选择在解放碑商圈进行。
南坪商圈目前的规划已经不能满足拦截过江消费的要求，本区消费者仍然有选择到外区商圈购物的习惯。
项目地下商业空间能够合理的整合南坪现有的商业建筑，起到重新整合资源进行二次合理规划的作用，能够在新建的商业空间中根据消费者的特点进行商业的规划，使南坪商圈更加符合消费者的购物要求，拦截过江消费，重新树立南坪商圈的商业形象。
四、财政收入
项目商业空间将可以容纳相当数量的中小型经营商家入场，这部分商家所能够创造的税收收入将增加政府的财政收入，有利于积累市政建设资金。
五、持续开发价值
随着轨道交通在市民生活中的作用越来越大，依托轨道交通存在的地下商业，及轨道交通通过的商业区域将在很长的一段时间内得到重视和发展，拥有很好的发展前景，拥有比较大的持续开发价值。
项目地下商业不仅仅依托轨道交通而存在，它还连接了传统公路交通和轨道交通，起到重要的连接、换乘作用。
项目商业空间不是孤立存在，而是拥有整合南坪现有商业的重要条件，能够将现有的商业进行有效、有机的连接，形成一个大型的综合性商业空间，丰富消费者的购物场所，满足他们日益提高的购物要求，是拥有可持续性开发和发展价值的重要的室内商业空间。
第五部分总结
根据对南坪商圈现有商业结构、商业情况的分析结合目前重庆市地下商业发展情况，充分考虑项目商业空间的投入产出比及日后的经营方向及目标，可以得到以下结论：
1.南坪交通枢纽工程-1层空间有作为商业空间使用的可行性和必要性。
2.项目建成后有利于重新规划南坪商圈，整和商圈资源，重新树立南坪商圈形象。
3.项目建成后为重组南坪商圈商业结构，发展相关购物型、娱乐型商业拦截区内过江消费人群提供了必要的建筑空间。
4.项目运营后有利于增加财政收入，缓解就业压力，拥有很好的持续发展空间。
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