土地估价师考试之土地估价实务.docx

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土地估价师考试之土地估价实务

2009年土地估价师考试之土地估价实务

第一部分  计算题　　共3题，各题分别为30、30、40分。

要求列出算式、计算过程和计算结果，计算结果保留两位小数，地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。

一、某企业2000年9月以有偿出让方式取得某地块40年使用权，面积1000平米，同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺，建筑物耐用年限为50年，残值率为5%，目前重置价格为2500元/平米，该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工，每月租金30元/平米，同类商铺市场租金一般为每月50元/平米，土地还原率为4%，房屋还原率为5%，每年需支付税金20元/平米，管理费为同类租金的5%，年维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2%。

请评估该宗地在2004年9月的价格。

二、某开发区土地总面积5000亩，已完成“七通一平”建设，公共设施和基础设施占地1000亩。

完成土地开发后需要评估出让土地的底价，出让土地使用年限为50年。

据测算，该开发区所在地征地费为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，土地开发周期为2年，第一年投资额占40%，各年内均匀投入，贷款季利率为2%；要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%，土地还原率确定为8%。

请评估该开发区出让土地的底价。

三、某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权，出让年限为50年，该地块规划为综合，容积率为3。

该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。

2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。

如以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问可贷多少款？

项目其他资料如下：

1、该大楼1-3层为商铺，建筑面积为5000平方米，上面为写字楼。

2、大楼开发周期预期为3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。

来源：

3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼，另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工，月租金为150元/平方米。

其余用于对外出租，预计出租率为90%。

4、据调查，目前同类建筑物建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类商铺市场租金水平每月为200元/平方米，写字楼租金每月100元/平方米。

房屋出租年经营费用中，管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，税金为租金的12%，保险费为建安造价的千分之二。

项目投资回报率取建安造价的30%。

建筑物经济耐用年限为70年，残值率为3%。

当地土地还原率为6%，综合还原率为8%，银行贷款利率为8%。

第二部分  案例分析 

    共1题，60分。

包括一个地价评估与土地资产管理的实例，根据条件综合分析回答有关问题。

四、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。

其中，宗地A为一旧住宅，土地总面积8500平方米；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地总面积7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地总面积为1500平方米，除让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏资金，该宗地已现值5年。

上述四宗地由当地市土地储备收购中心代表政府统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0-3.5。

请根据以上情况，回答下列问题：

1、市土地储备收购中心在对宗地A进行收购补偿时时，有人认为只要对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由； 

2、为保证企业甲的顺利搬迁，市土地储备收购中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：

如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地进行评估，请简述评估思路； 

3、根据国家有关规定，市土地储备收购中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：

如何确定补偿价格？

4、根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据； 

5、该中心区域整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点； 

6、市土地储备收购中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：

（1） 该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估； 

（2） 可以选用哪两种方法进行估价，为此应收集哪些资料。

•第三部分   土地估价报告改错题 

五、共1题，40分。

本题包括一个土地估价技术报告，其中存在多处错误，请指出报告中的错误。

每指出一处错误并能简述原因的，得3分，最高得分40分，只指出错误但没有说明原因的不得分。

土地估价技术报告 

第一部分 总 述 

一、估价项目名称 

公司位于××区××路××号用地地价评估 

二、委托估价方（略） 

三、受托估价方（略） 

四、估价对象 

估价对象为××公司位于××市××区××路××号营业楼用地，面积595．58平方米。

五、估价目的 

本次评估是委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据 

六、估价依据 

（1）《中华人民共和国土地管理法》 

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》 

（3）《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 

（4）《城镇土地估价规程》。

（5）《土地估价报告规范格式》（1996） 

（6）××省关于土地管理的法律、法规。

（7）评估委托书 

（8）估价对象《房屋所有权证》 

（9）受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。

七、价格定义 

估价对象作为商业用地，在容积率为4．9，开发程度不场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十多年的土地价格。

八、估价期日：

一九九九年十二月三十一日。

九、估价日期：

一九九九年十二月三十日至二○○○年一月十日。

十、估价结果 

估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：

委估土地面积：

595．58平方米 

单位面积地价；4485．25元/平方米 

总地价：

2671325元 

大写：

（人民币）贰佰陆拾柒万壹仟参佰贰拾伍元整。

十一、需要特殊说明的事项来源：

（1） 本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，苈条件发生改变，则本结果应作相应调整。

（2） 本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。

十二、土地估价师答名 （略） 

十三、土地估价机构 （略） 

二○○○年一月十日 

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 

一、估价对象描述 

1． 土地位置状况 

估价对象位于××市××区××路××号，土地证号为×国用（××）字第××号，土地面积为595．58平方米，东至××路，南至××、西至××××、北至××××，宗地号为××××。

2． 土地权利状况 

估价对象是××公司以划拨公式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。

××公司拟出让方式取得该宗地40年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。

获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。

3建筑物和地上附着物状况 

估价对象上有一幢建于1981年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公。

建筑面积2914．5平方米，有效使用率80%。

二、地价影响因素分析 

（一） 区域因素 （略） 

（二） 个别因素（略） 

第三部分　　土地估价 

一、估价原则 

1、最有效使用原则　（略） 

2、贡献原则　（略） 

3、变动原则　（略） 

4、合法原则　（略）二、估价方法与估价过程 

（一） 估价方法的选择 

估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。

（二） 估价过程 

1、收益还原法 

（1）计算估价对象总楼价：

计算公式为：

P=a/r×[1-1/（1+r）n] 

其中：

Ｐ为总楼价。

ａ为房地年纯收益。

其参数是通过房地的正常租金水平测得。

ｒ为综合还原率 

ｎ为房地尚可使用年限 

估价对象上上建筑物的耐用年限为６０年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为４５年。

建筑物的重置单价为７００元／平方米，残值等于０。

根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为７５％。

（２）确定客观租金：

应用市场比较法确定客观租金。

①选择可比实例：

根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。

（略） 

②影响租金因素修正（略） 

③客观租金的计算及确定 

比准价格A=243．60元/平方米 

比准价格B=233．40元/平方米 

比准价格C=249．09元/平方米 

取比准价格A、比准价格B、比准价格C的算术平均数作为估价对象的客观租金，即：

客观租金=（243．60+233．40+249．09）÷3=242．03元/平方米 

（3）计算房地总收益：

年总收益=2914．50×0．8×242．03=564317．15元 

（4）计算年总费用 

①管理费：

根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：

    房屋出租经营管理费=房地年租金×3%=564317．15×3%=16929．51元 

②维修费：

根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租车经营维修费为房屋重置价格的2% 

即：

房屋出租经营维修费=房屋重置价×2%=2914．50×700×75%×2%=40803元 

③保险费：

根据调查，市区房屋保险费为房屋现值的2‰，即：

房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914．50×700×75%×2‰=3060元 

④房屋年折旧额：

房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914．50×700×1/60=34002．50元 

⑤租金损失：

根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：

                租金损失=564317．15÷12÷2=23513．21元 

            年总费用=①+②+③+④+⑤=118308．22元 

（5）房地年纯收益：

              房地年纯收益=房地年出租总收益-房地年出租总费用 

                          =564317．15-118308．22=446008．93元 

（6）确定综合还原率：

采用收益排序插入法确定综合还原率为10%。

（7）计算总楼价：

P=a/r×[1-1/（1+r）n]=446008.93/10%×[1-1/（1+10%）45]=4398900.39元 

（8）房屋现值 

       房屋现值=房屋重置价×成新率=2914．50×700×75%=1530112元 

（9）总地价 

       总地价=总楼价-房屋现值=4398900．39-1530112=2868788．39元 

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•2．市场比较法 

（1）选择房地出售实例：

估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了一宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表：

基本情况 估价对象 实例A 实例B 实例C 

交易方式 买卖 买卖 买卖 买卖 

交易时间 1999年12月 1999年3月 1998年9月 1999年12月 

交易价格（万元）  310 260