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以上只是一例,现在具体分段讲解:
（1）泡沫的形成——政府的过策：
所谓泡沫时代大抵分为两个时代，1986年~1992年,是泡沫诞生以及亢进期，1992年~1997年是泡沫幻灭时代。
现在日本人讲到那段历史，追究历史责任第一个想到的是1982~1987年的首相中曾根康弘。
中曾根任内大规格的公共投资刺激政策与金融放宽政策被认为是祸根。
1985年9月22日，当时世界五大经济强国（美国、日本、德国、英国和法国）的财政大臣，央行行长在纽约广场饭店达成“广场协议”，日本的财相是接中曾村班的竹下登。
当时美元汇率过高而造成大量贸易赤字，为此陷入困境的美国与其他四国发表共同声明，宣布介入汇率市场。
此后，四国对美元汇率迅速升值。
日元由1美元兑换240円一年不到时间内徐徐上升至120円。
（美国纽约市广场饭店）（会谈前G5国财相合影:
从左往右西德财长施托尔滕贝格、法国财长贝雷戈瓦、美国财长贝克、英国财相罗恩,日本藏相竹下登）
近些年国内沿海出口型企业饱受人民币升值苦恼，所以汇率升值的恶果也不必多说了。
现在说说日本的应对措施。
为了弥补升值带来的企业出口经济上的损失，第一选择是扩大内需，当然因为日本是自由市场，扩大内需必然要应付外资的进入。
（每日新闻1985年11月广场协议后,成田机场外币兑换处一位入境美国游客与日本职员表情强烈反差,当时日元对美元是222:
1,上个月是239:
1，升值惊人。
所以当这位美国游客用美钞兑换时,一眨眼感觉只兑这么点日元,一脸惊愕。
当时世界形势对日本非常有利。
首先是经济上，1987年10月19日，纽约道琼斯工业指数开盘从2246.74跌到1738.74点，整整跌了508点，跌幅22.6%，创历史最高，史称黑色星期一。
同日欧美香港各区域指标股市纷纷大跌。
唯一不受羊群效应影响的是日经指数，反而逆势增长了9.3%，创开盘以來第二,至今历史第五的高成绩。
（1987年7月19日至1988年1月19日道琼斯工业指数振荡图）日经指数从1986年初的13,113.32円到1989年12月29日到达历史最高位的38,915.89円,当时的股评家胸有成竹地说，“4万点开头，年末5万点，三年后10万点都不成问题!
”这个说法，看下面的上证指数图，诸君何曾相似,绝对想骂娘。
日本股市繁荣与美国股市萧条形成了鲜明的对比背后是1970年后半端以日本丰田汽车为首的制造业产品在欧美大获成功。
日货的横行，给美国制造产业冲击最大。
1984年美国贸易赤字1233亿美金,其中对日赤字最大达368亿美金,1985年这个数字扩大到496亿,砸日本车成了美帝汽车产业工人常态化发泄。
大量工厂倒闭，失业人口增加，导致犯罪率提高，治安不好的社区房价大幅下跌，资本外流向热钱市场。
另一个超级大国的苏联的日子此时更不好过，从1979年起卷入阿富汗战争的泥潭中10年之久。
1986年乌克兰的切尔诺贝利核电站事故，波及周围15个国家的农畜业，苏联政府的公关应对粗暴而无能，又使得在社会主义阵营中威信堕失，东欧剧变潮开始。
更为雪上加霜的是内部经济重轻工业失衡，官僚主义盛行，民众生活质量下降,爆发不满,最后导致苏联解体。
冷战末期两超级大国的式微,无疑利好的是第三位的国家，这个道理就跟2001年后的911，美国侵略阿富汗后，中国趁机大发展一个道理。
战后日本从50年代后半期发力经过25年高速增长,政府与民间皆财力雄厚,泡沫危机前的1985年根据美联储预估当时日本政府的财政积蓄与外汇储备两项合计有545亿美元,为世界第一。
1986年7月日本大藏省向国会缔交报告,宣布成为世界第一大债权国。
当时日本对外净资产为1298亿美元,而美国对外债务却有1114亿美元。
1985年美国金融杂志《Americanbanker》评选当年世界世界银行储蓄榜上，日本银行有7家进入了前十位。
第一至第四全部被日本银行（劝业富士住友三菱）霸占,日本全国银行储备额超过100兆円,底气十足。
为了扩大内需,刺激消费资金充裕的日本政府开始了公共事业大投资。
1986年9月19日经济对策阁僚会议上了通过了总额为3兆6320亿的“特別综合经济对策”,其中2.8兆全部用于大型公共建筑设施道路兴建上。
此后连年增加预算,整个80年代日本公共事业投資合计为291兆3,439億円。
90年代变为460兆2,869億円,翻了1.6倍。
1992年日本公共事业投资占GDP的6.4%,约为英国的3倍，美国的3.8倍。
公共事业投资费用膨胀一直是日本财政赤字主要原因，至今仍然困扰着日本政府。
1985~1986年开始的公共事业大投资主要为三类:
①公路桥梁,②港湾地域开发,③旅游度假国民福祉设施。
现在看有些投资是纯粹浪费,但有些投资在如今看来,也是相当值得的。
首先是公路桥梁。
（1972年开始起工1987年竣工,纵贯七县的东北大动脉,日本最长高速公路的东北高速全线679.5公里通车,如果没有1986年追加预算,可能要拖到1989~1990年度。
青森到东京8个小时成为可能,过往青森到东京,只能坐普通列车先到岩手盛冈,然后转乘东北新干线到东京,一般要1天多。
这条公路意义不言而喻。
（1988年3月13日,本州青森县和北海道函馆地区之间津轻海峡之下的青函隨道通车,全长53.9公里,计划投资6890亿円,实际支出9126亿円。
因为铁道建设的庞大开支,国铁累年亏损,中曾村政府于1986年开始国铁分割民营化,连年拖迟的青函隨道被划管JR北海道,一度差点开不了工,谣言后來是初代社长大森义弘领着隨道专务与高工跑去跪在当时运输大臣三塚博家门口,方才取得765円亿追加投资。
在离海面135米以下,本州青森县中小国站32.5公里处有个名叫龙飞海底的车站,这个站台现在是不下车的,除非紧急情况。
但每趟都会停留3分钟并报站,名字的起源因为本州最北端岬角叫龙飞崎,这里也建有全工程34名殉职者慰灵碑。
（1988~1999年连接四国与本州的三条跨海大桥线[濑户明石海峡今治尾道]相继竣工通车,五座大桥总工期历时21年,花费4兆日円。
本四大桥事业耗资过大,小泉内阁执政后把其又剥离出去,减少政府开支。
但以1988年4月10濑户大桥通车为象征,算上1973年贯通的九州至本州关门大桥,本州、九州、四国、北海道日本四大区域陆上交通从此被彻底联通,无论从军事还是民用意义均十分重大。
）下面就是有点浪费的工程:
（1989年开工,1997年竣工的全长15.1公里東京湾横断高速道路,设想是从东京湾神奈川县川崎,直接连接房总半岛一端的木更津。
主体是由木更津一侧４.7公里桁橋与川崎侧9.5公里海底隧道组成,建成以后原来千叶以南到东京需要90分钟减至半小时内,同时也缓解首都圈公路压力,形成京滨房总两地联动性,每年至少为沿线3县1都带来5兆円经济附加产值。
这条公路原定计划资金1.15兆円,实际花费1.44兆円。
因为建设前期属于日本泡沫经济鼎盛之时,该公路海底隧道用上当时日本最先端的土木技术，建造两座换气塔用于通风。
建设后原定每日可通行各类车辆3.3万车次,偿还贷款期为30年。
但梦想虽然美好,现实是残酷的。
竣工前一年,公告通行费普通车辆是4900円,但时代己经不是泡沫虚幻时代,日本老百姓手里没钱。
京叶高速收费不过1200円,4900円可以来回跑两趟,中间还可以买瓶矿泉水。
JR京叶线更方便只要740円。
所以公告一出,遭到社会媒体非难。
当时交通大臣龟井静香跑出来站台,说大家放心5年后必定降到4000円,被人扔了鸡蛋。
开通后普通车收費降为4000円,搭载ETC3320円,但即便这样现在日均通行辆只有1.1万辆,绝大多数还是半夜凌晨段，节假日的ETC800円大优惠时段,从通车至今一直亏损,更不可能带来5兆円附加值。
现在偿还期限已经升为50年，在这条路白天开车基本可以“无人驾驶”,被千叶人称为无用的长物。
）②港湾开发;
80年代初以美国为首沿海大都会洛杉矶、纽约、旧金山把旧有的港湾闲置仓库地区改造为观光旅游经贸新兴区为象征,日本也很快在神戶、东京、千叶、大阪、横滨、福冈等地进行港湾区的开发大建设。
（1987年开工,神户人工岛港岛第二期开发现场与2011年从神户市章山远眺摄影图。
二期占地390公倾,2010年完全竣工。
原定是神户医疔产业都市区,建设大型医院与养老福祉机构25家,吸引日本乃止亚太区域中坚富裕阶层。
但生不逢时,1995年阪神大地震,1996年资金不足,工程被废止了两年半,计划中19个医疗机构因负债累累,经营不善撤出,改为居民小区与贸易屯货港囗,但听说最近中国南方某医疗大企要投资介入,道理嘛,你懂的!
）（千叶县千叶市与习志野交接处,靠近成田机场面向东京湾的千叶幕张新都心,占地552公顷。
该开发实际1967年便计划,1980年运土填岛公程完毕,开始进入发展快速期。
1989年随着标志性的幕张国际会展中心开业,当时千叶县知事沼田武喊出了10年内超过横滨,15年后成为新东京的的豪言壮语。
县企化厅打出「職住学遊」四位一体未来国际化大都市模板。
口号熟不熟悉,有没有不过不要以为他们吹牛,当时东京地价太贵,有不少大企业为了海外与新事业部门发展都纷纷与千县政府签订搬迁入驻备忘录或协议。
如索尼、日本航空、三得利、夏普10余家。
但泡沫一破,通通不认账了。
他们一走,三井为首不动产公司立即停止开发计划。
截止2016年1月还有116.2公顷地域被闲置,计划常住人口2万6,就业人口15万。
实际常住人口1万人不到,就业人口5万多。
而某些地方现在只能屈就,改为小卖店,连锁超市,杂货铺。
至于那位县知事沼田先生自知愧对千叶人民,2001年宣布退休不再竞选,2011年去世。
不过也不是他的错,2000年他一年跑了十四个国家27个城市,172家海外企业作推介会,还能责怪他?
截止2015年，幕张新都心开发事业带来的地方专项県債是31.96億円，这个债务预计还需要6到7年消化。
不过“好消息”是现在他们千叶人攀上了上海绿地集团,先期投资100亿円。
除了这些比较失败,当然也有成功的。
主要是传统经济地区强势,比如东京的佃岛,天王洲,台場,横浜市未来港,大阪的天保山。
（东京佃岛）（横滨未来港）（大阪天保山）
1987年5月日本政府出台了一部『総合保養地域整備法』,旨在鼓励地方政府兴建国民福祉的度假疗养设施。
最初设想是全国36县至少一县一所观光酒店,一座疗养设施,总投资计划25兆円,全部参照欧美风格式样,希翼带动日本第三产业大飞跃,如上图所示。
为了能够让这个计划实现,日本出台、修正多部法律,比如为了保证度假村的充分利用与客流量,劳动基准法规定企事单位用工不得少于每人10天带薪休假改为20天。
土地整备法案中农林用地转换审批由农林省权限下放至县厅,银行优先贷款以及前3年免息还贷方案。
在这样的优渥条件下,各县市纷纷上马大大小小新项目,1991年总务省会计局统计全国41道府共计有9000个己建成或正在施設,计划中项目,占国土农林面积19.2%,总计划金额高腾至365兆円,近乎到了疯狂的境地。
这个计划带来了不仅是生态环境问题,更为严重助长了土地投机行为。
当然对于中国游客来说彼祸我福,现在去日本各地旅游,住的高级旅游酒店大多数都是日本泡沫时代的遗产,建得相当漂亮,有的现在成的我国国资境外资产。
下面就介绍三处度假村,真心浪费。
（1）:
北海道勇払郡占冠村旅游度假村
（1984年由北海道官厅提案，四家民间会社开发,1987~1989年建成四座30层高以上，总容纳1万5千人的大型旅馆。
是当时日本唯一在山岳地带建成的大型旅店，该酒店特色便是天台观云海。
整个度假村总投资2000亿円,占地6000公顷。
但其最鼎盛时期客流量不过1万1千人次，要知道该郡总人口不过2万3，村人口1300余。
1993年经营困难，负债142亿，转手给北海道拓殖银行，但1998年该银行也宣布破产，几经转手，2015年该度假村归上海复星集团豫园旅游商城股份公司所有，买断金额为183亿円，委托日本星野酒店集团管理。
）
（2）九州宫崎县宫崎市日南海滨度假中心
（九州东南端的宫崎县算日本几个倒数经济发展的“穷县”，为了追赶时代潮流，1988年该县上马立项了九州地区最大的度假避暑中心，总投资2157亿円，建成拥有世界最大的室内沙滩与海水浴场，能仿真夏威夷的开闭式模拟采光系统。
初年度入場者目標250万人次，实际最高峰也只一半。
但建造时候就有人提出质问，我们这儿出去3公里不到便是大海，为什么非得搞室内游泳池？
这不是胡闹嘛？
然后截至2001年负债总额3260亿円，每年200亿赤字，2001年卖给了美国公司，2009年美国公司又甩手给了宫崎县厅，现在成了宫崎人心痛，据说宫崎县观光科从去年开始在中国各地广泛游说，诚招接盘侠!
）（3）千叶县船桥市室内滑雪场。
（1989年建造，1993年开业，总工费400亿的船桥SSAWS室内滑雪场，【SSAWS】取英文'
SpringSummerAutumnWinterinSnow'
，汉语就是一年四季都在冰雪世界的意思。
建成后成为世界最大的室内滑雪场。
和上面宫崎的例子一正一反，一个是画蛇添足，这个是无中生有。
构思层都是心血来潮的奇葩。
当时日本流行滑雪热，最有钱的当属东京人，但新泻，岩手，青森太远，来回不方便。
不如我们千叶造一个，就在旁边地利人和。
有人问，我们这没雪没山啊？
真是笨蛋，没雪不会造一个室内嘛？
于是项目立马。
开业后门票是7千円，前三年客流量是100万人次勉强保本。
但1996年泡沫崩坏后，就情况不妙了。
首先客流量降到了70万人次，门票也降到了1400~2000円区间，来的大部分还是中高校的青少年，半价、优惠卡、打折券不说，这些小鬼还TM尽挑最热的时候来滑雪。
滑雪场一天空调与制冰机电费就要3400万円，门票收入才1300万円，不亏本才怪。
每年赤字约20亿円,因为该设施不能另作他途开发利用，钢结构复杂解体都要18亿円经费,所以连买家都没有，于是该滑雪场到2003年9月不得不正式拆除。
该地拆除后变成了宜家商场）
除了以上这些，还有的就稍微列一下图：
（长崎的荷兰风情村，開业1983年、閉園2001年，建造资金389亿円,倒闭后债务39.5亿円）（北海道带广市的Gluck王国，取自德语幸福之意，意为筑造格林童话般的乐园。
1989年开业，2003年破产。
债务23.8亿円）（左图为三重县志摩市的西班牙风情村，1994年开业，1999年关门，右图是香川县丸亀市REOMAWORLD公园，1991年开业，2000年倒闭）
（新泻县柏崎市土耳其文化村，96年开园，2001年闭园，该县同时期还有1个俄罗斯文化村，瑞典文化村。
）以上是日本政府公共投资过热现象一环,但不要以为他们的眼光只停留在日本中。
1988年日本政府在当年日韩FTA交流大会上野心勃勃提出建立环黄海经济圈,并承诺每年不少于15亿美元对中对韩城市投资,次年为了吸引日资投入,开发沿海城市。
姚依林副总理访日,科学技术部与对外贸易经济合作部成为官定合作机构，曾经有计划让鹿岛建设，三井地产出资在中国大连，青岛，天津，上海，开设“游乐地”与“度假村”，但后来这个计划因为1989年夏的一系列事件告吹……地价是如何推高的:
左图是美国加利福尼亚州，面积约为41万平方公里，右图是东京都心部日本皇居，面积为3.4平方公里。
这两者有什么关系呢！
因为日本泡沫时代的一句不动产界的流说：
如果天皇肯卖皇居，我们可以拿整个加州跟他换。
皇居肯定是非卖品，美国人也不可能拿加州卖给日本不动产商人，这句当然是玩笑话。
同时期还有东京都23区的全部土地可以买下整个美利坚合众国（后面会说道）。
但从这些狂悖之言中也可以看到泡沫时代日本房地产投机的疯狂。
日本当时不动产价格有多高，看下面几张图:
1989年东京银座5丁目鸠居堂前,当时国土交通厅公布的当年土地公示价格1平米1亿1千万円，折合97万美元,这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，1991年最高时为1亿2千万円,从1986年开始此地一直蝉联日本地王30年，现今价格4000万円,跌了差不多有2/3。
下面再看看，泡沫期日本全国平均地价的变化：
从1983年开始日本全国总平均地价从11万涨到了最高峰1991年的59万，整整翻了5.36倍。
1986年广场协议后次年是个重大转折点，1985~1986年全国土地价格近乎翻了一番。
2015年日本全国平均地价是14.99万円,可以对比一下。
再下面是东京的历史地价，2015年是84.15万円,折合人民币5.25万，仍然要比中国上海贵。
推高房价的因素当然有很多，投机肯定是主因，但为什么会产生投机行为的土壤，这是最值得深思的。
广场协议后,大家都知道日元兑换美元升值了一半,出口企业利润受到下降,仅1986年一年日本企业在因日元升值问题上便损失了8兆円。
为了帮助企业走出困境,日银采取了降低企业贷款低率，放宽企业贷款融资条件办法,由过去连续8年的5%以上一下子减低为2.5%。
以此希翼减轻企业债务。
一般而言这种做法在通常都会产生利好结果。
但这次的问题有点复杂，虽然贷款优惠了,企业融资压力减轻,但因为对欧美海外市场未来的不确定性，以及国内高工资,都不肯在国内加大设备投资，何况日元升值进口原料成本便宜了不少,很多企业为了省钱省事,就更不再寻求产业链式发展。
大企业开始把目光转向劳动力廉价的以中国为首的东亚发展中国家,为了避免与这些国家交易摩擦,通常选择当地生产及设备投资。
而中小企业则没有那个能力,把精力放在出囗转内销。
这样虽然看似企业仍然维持景气面,但实质日本产业空洞化。
比起这个更严重的是贷款利率阧降了一倍,过快过急过松又不及时做调整,企业手上流动资金增多,形成了过剩的局面。
据三井住友信托银行经济研究课1999年报告,1986~1988三年内,日本银行业一共向日本民间企业提供融资67.5兆円,由贷款利率下降产生企业过剩资本高达20兆日円,这么大一笔资金在社会上流动,肯定是要出问题的。
不久随着1987年中曾根政府公共事业建设大规划公布,建筑地产业大利好形势下,这些企业为追求利润,肯定把这部分钱投到房地产上,推势助长了地价也成自然。
另一方面,银行给企业贷款利息减低,势必也要降低付给民众的存款利率,减轻自身压力。
同时降低存款利率也被认为拉动内需,刺激消费的不二法宝,实际也不见得,至少在中国银行钱转入各种理财产品中,后面就不说了……1986年「公定步合」同时,日银把1.75%的活期存款利率降为0.26%,利息降低,一些日本老百姓看到不动产翻倍增长,怎么可能忍住,也把毕生储蓄压宝了上去。
同时因为外汇套利关系,国外热钱也拼命涌向了日本的房产与股票市场。
（1965~2013年日本银行普通贷款利率,活期存款利率变化图,可以看到1991年开始贷存两种利率开始突然上升,这是日本政府认识到资本过剩性的重大问题,大藏省与日银的官僚菁英认为此时亡羊补牢,为时不晚,但结果是木己成舟,悔之晚矣。
很多人肯定要问泡沫时代房地产投机问题有多严重疯狂,日本1988年末全国公示土地总价是1842兆円,美国的地价总额为403兆円,换句话说,一个日本列岛可以买下4个美国不止,而东京23区总地价是411兆円,所以才会说一个东京绝对可以把美国买下笑话。
泡沫有多严重呢?
1989年日本地价攀升至２１３７兆円、１９９８年末最低时候是１３８８兆円,749兆日円的泡沫值,相当于1989年日本国民生产总值2倍。
（70年代初8%高存款利率时代与泡沫经济时代土地投机收益比较图,两者获利比较,看了这便一目了然。
当然数字是空洞的,最震撼的社会实情。
中国炒房最高峰只听过夫妻离婚,父子对状公堂,但从没听说过为此杀人恶性案件,日本就有一件:
1989年11月东京杉并区发生了一起命案,一位叫冈下香的42岁中年人,杀死了一位居住在东京杉并区的82岁名叫远藤的孤寡老太。
事情起因很简单,这位老太和子女别居,最重要有一幢公寓,市值4亿円。
冈下香假意交往,并打听到这位老太长女何子身体不好长期住院,于是找到以前做保险认识的一个叫清水芳三同事,和何子交往并结婚,婚后不久,两人欺骗母女二人,把名下公寓财产改为何子名下,并伪造一份房产契约书把公寓以2.8亿円成功卖出。
事发后三人（还有1人是冈下香的情人,本案从犯）本想卷款逃跑,但被远藤发现,冈下香便一不做二不休绞死了老太,逃跑途中又黑吃黑,把清水芳三射杀。
冈下香与情人辗转日本各地潜逃，于1995年在茨城县被捕,2005年冈下香被执行死刑。
这件事背景无疑是东京地区房价炒高过于夸张,1990年在东京买一户60平米小户都要5千万円以上,基本上按当时4百万円工资标准,这要不吃不喝干15年,这让很多怀泡上京梦的日本年轻人忘而却步,甚至很多日本国民认为东京人不劳而获,在吸地方上血汗钱,批评政府哄抬地价。
（88年东京都港区青山南骨董通一座民宅,立牌上写“此土地家屋绝对不卖,结局是1991年该地变为小商住两用楼,推测转卖价格1.6亿円。
96年时这座楼变卖,价格只要730万円,跌了22倍）
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（下）芝加哥期货投资研修班该项目由芝加哥投资学院ChicagoInstituteofIncestment主办，南华美国有限公司NanhuaUSA,LLC协办，旨在开拓投资新视野和打通中美市场投资渠道。
芝加哥投资学院，在历经美国期货市场的深度调研之后，精心设计了本次研修课程项目，将于6月份通过一系列讲座、参访及讨论会，为有志参与国际资本市场的精英人士抓住新的机遇而探索出一条新的道路。
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