房地产北京某地块项目可行性研究报告doc地产可研管理资料.docx

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房地产北京某地块项目可行性研究报告doc地产可研管理资料

三、商品住宅客户构成及购买实态分析-10-

第一章项目用地周边环境分析

一、项目土地性质调查

**地块位于通州区梨园镇梨园大队王长村，北至蔷泉家园小区，南至规划路，东至规划路，西至强力家具厂。

该地块土地面积131亩，南北长约380米，东西宽约200米。

，（），土地权属为国有土地。

（上述数据引用合作单位提供的报告）

该地块原为北京**针织集团有限责任公司东工场厂区，现厂区内建筑物已基本拆除完毕，并已沿厂区四周砌好砖墙，仅剩北侧与蔷泉家园小区相邻处有一栋废弃的三层楼房尚未拆除。

厂区内现生长有杨树、柳树约200株。

另有一条供电线路从地块中部穿过，立有15根电线杆。

该厂区门口有一条宽9米、长30米的道路与九棵树东路相连。

（根据合作单位提供的数据：

，），用地性质为住宅，规划建筑面积约21万平米（），规划高度80米，建筑密度40%，绿化率30%。

该厂区入口处贴有一公告：

“北京**针织集团有限责任公司东工场厂区自即日起正式由北京新城基业投资发展有限公司接手管理。

”公告发布日期为2006年9月27日。

二、地块手续进展

2006年8月，北京市国土资源局、市规划委员会、市发改委和市建委以《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要》的形式（京国土会[2006]22号）同意**地块在落实规划条件，并进行考古勘察后，由市土地整理储备中心申报规划意见书后组织入市交易。

该地块已经完成所在区域的控制编制工作，规划指标已于2007年4月经市规委审核通过（北京市规划委员会《总体规划处相关规划控制指标协调会议纪要》，2006年10月）。

根据合作单位提供的报告，该地块已委托市规院定线组钉桩定线（但由于洼子地块及机械工程部家属楼地块的加入尚未完成），并已经完成委托意见书的申报工作，待取批复文件。

土地预计在2007年9月底前可以上市。

三、项目用地周边环境调查（见下图）

地块东侧现为一条宽4米、长约500米的道路，该道路北接九棵树东路，南接云锦南大街，为水泥路面。

该道路由于缺乏管理，路的两侧堆积着一些垃圾和泥土。

该道路东侧为通州区计量检测所和一个面积约为1500平米的钢材货场。

地块东南侧为通州建筑集团公司机械施工部，并建有该公司一栋六层宿舍楼。

地块南侧为北京住总集团某施工项目部搭建的简易房。

地块西侧与农机公司宿舍、北京强力家具厂、云景豪庭小区一期、站前巴黎小区（金侨时代）相连。

根据通州地图并向云景豪庭售楼处了解得知，地块西侧应有一条规划的市政道路（上图中以灰线标注）位于**地块与云景豪庭之间，但目前尚无开始建设的迹象。

该地块北侧紧邻蔷泉家园小区（现名11station），该小区与地块距离最近的一栋楼房高13层，与**地块最近距离5米远。

轻轨八通线自地块东北侧经过，距地块最近距离为15米，轻轨八通线该段线路已加装了隔音屏障。

地块东北侧紧邻一排平房（根据合作单位提供的资料，该平房属于梨园供销社，），平房内有一家房地产公司（鑫翼龙房地产开发公司）及若干家五金店。

根据通州地图的标注，地块北侧应有一条规划道路（上图中以灰线标注），但目前暂无法确定其具体位置。

四、地块交通条件调查

轻轨八通线、435路、938路、372路、647路、976路、924路公共汽车等多种公共交通可到达**地块，同时九棵树东路（京塘公路）、云景南大街、云景东路等城市干道也从该地块周边通过。

**地块距离轻轨八通线梨园站约300米，步行4分钟可到达。

八通线是北京地铁1号线的东段延长线，，设四惠站、四惠东站、高碑店站、传媒大学站、双桥站、管庄站、八里桥站、通州北苑站、果园站、九棵树站、梨园站、临河里站、土桥站共13座车站。

轻轨自梨园站到四惠站开行时间约20分钟。

**地块附近有多条公交线路通过（站点位置见下图）。

各路公交的起讫站点见下表。

线路

起讫站点

距本项目最近的车站名

步行至车站时间

435

梨园-通州北苑路口南

梨园

4分钟

938

香河总站-北京站东

梨园

4分钟

938支

香河总站-大北窑东

梨园

4分钟

938支1

大北窑南-柴厂屯镇

梨园

4分钟

938支2

四惠站-柴厂屯镇

梨园

4分钟

938支3

柴厂屯镇-通州北苑路口东

梨园

4分钟

938支5

北京站东-廊坊

梨园

4分钟

938空

香河总站-北京站东

梨园

4分钟

372

通州北苑路口南-通州古玩城

云景东路

5分钟

647

大北窑东-大马庄

云景东路

5分钟

976支

北湖渠-大地村

云景东路

5分钟

924

土桥村-顺义汽车站

云景里

7分钟

938支7

大北窑南-土桥村

云景里/启明星园

7分钟/3分钟

九棵树东路（京塘公路）、云景南大街、云景东路等城市干道自**地块周边通过。

九棵树东路为双向四车道沥青路面道路，距离**地块直线距离仅15米，目前已有一条宽9米，长约30米的道路连接**地块和九棵树东路。

九棵树东路向东经土桥接103国道（至天津）、东六环，向西接长安街延长线。

云景南大街、云景东路皆为梨园地区重要干道，距离**地块直线距离均不到100米。

目前通州区已投入资金，正在翻修、拓宽云景东路。

**地块可通过其东侧道路直接到达云景南大街，但目前没有能够直接连接**地块和云景东路的道路。

自**地块车行至国贸大厦时间约为半小时。

五、周边市政配套设施调查

**地块附近2公里范围内已有六个成型的商品房社区或单位宿舍小区，因此其周边的市政配套设施较为齐全。

特别需要说明的是，时尚街区拟在云景东路路口的西南角开设一家5层的华堂商场，总面积35000平米，计划08年初开业。

此外，时尚社区还将在云景东路路口的东南角开设一家沃尔玛超市。

这两项配套商业的开设，将对周边的商业及购物环境带来极大的便利。

除上图中标注的主要配套设施外，在云景豪庭、时尚社区、站前巴黎、蔷泉家园等小区的底商均有一些小型的超市、洗衣、餐饮、房屋中介、服装服饰等生活配套设施。

在**地块东侧，紧邻九棵树东路进城方向路边有一座中国石化的加油站。

邮政局、梨园幼儿园、群芳园小学、梨园中学位于**地块西南方，步行时间约10至20分钟，未在上图中标出。

第二章区域市场现状及其趋势判断

一、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

根据北京“十一五”规划以及两轴两带多中心的城市空间战略，北京将建设通州、顺义、亦庄三新城。

《北京城市空间发展战略研究》提出了“两轴―两带―多中心”的城市空间新格局，所谓“两轴”，即完善传统城市中轴线与长安街及其延长线，保障首都职能和文化职能的发挥；所谓“两带”，即强化由怀柔、密云、顺义、通州、亦庄组成的“东部发展带”，疏导新北京产业发展方向，整合由延庆、昌平、沙河、门头沟、良乡、黄村组成的“西部生态带”，创建宜居城市的生态屏障；所谓“多中心”，即构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。

根据这样的城市布局，《北京城市空间发展战略研究》提出策略：

“鼓励和引导中心区的产业、人口和其他城市职能向新城、新的产业带转移。

今后新的重大项目选址应按照城市建设的重点发展方向优先考虑布置在新城的产业带上。

”其中，通州、顺义、亦庄是新城建设的重点。

其中，通州新城要建设成为连接京津冀的枢纽，服务设施完善、文化产业发达、具有承接行政、商务、会展及城区人口功能的现代化新城区和综合服务中心。

规划纲要提出通州区的规划和建设要有高起点、高标准，突出以北运河为纽带的城市形象和文化内涵。

这一系列的政策形势任务大力加快了通州区的城市基础设施建设力度，城市发展也呈现出日新月异的景象。

通州最重要的文化产业之一，就是北京出版发行物流中心。

在通州的区位规划中，“文化产业基地”成为通州的首要定位之一，具体解释为“主要发展以文化产业为主体的现代综合服务业，引导发展商务、金融、会展等功能。

”新城的规划将会为通州文化产业的发展带来了新的契机。

此外，北京市发改委公布《北京市“十一五”时期固定资产投资与重大项目规划》（以下简称规划），明确指出，未来5年，北京将调整房地产开发布局，引导开发重点向通州、顺义、大兴、昌平等新城以及南城转移，增量住宅主要建在重点新城、南城和边缘集团。

而这里所提到的重点新城是指通州、顺义和亦庄。

二、项目所在地房地产市场总体供求现状

通州是2007年东部二手房热点区域。

京通快速、朝阳路、朝阳北路、八通轻轨线以及即将通车的两广路东延线等5条道路让通州与北京市区紧密相连，这是吸引购房者来此置业的一大诱因。

据《京通核心商业地产白皮书》估计，从2003年到2006通州开发的住宅小区达到了1000万平方米，尤其是2005年和2006年通州出现了集中入住的状况。

在通州置业的“新移民”在短短几年的时间里增长多达四十万人。

这些“新移民”年龄多在２５岁到４０岁之间，大多为在CBD工作的年轻白领。

从2003年到2006通州开发的住宅小区的价格也从3000元增长到6500元。

　　近几年通州新房数量较多，为该区域未来二手房市场提供了房源保证。

据房地产经纪公司我爱我家统计，目前通州主流二手房价格为5500元至6500元/平方米。

而据中原三级市场部提供的数据显示，八通线沿线因为交通十分方便，其租金价格仍有提升的空间，目前此地段次新房租金是：

一居室1300元/月至1500元/月；二居室1600元/月至1800元/月；三居室为2500元左右。

　　另据中原三级市场部提供的数据显示，随着新建楼盘逐渐进入二手房市场，2007年九棵树站周边将成为通州二手房交易一新兴热点区域。

加之该区域医疗和教育配套也比较健全，这些综合因素也提升了区域内的房产价值。

三、商品住宅客户构成及购买实态分析

迄今为止，通州楼市的供应品种十分丰富，包括别墅、公寓、花园洋房、小户型民宅等多种物业类型，可以满足不同需求人群的多种需要，支持通州房地产持续性发展的软硬件设施越来越完善，通州在整个房地产市场中的优势也越来越明显。

随着CBD核心区域的逐渐扩大，到通州置业的CBD工作人群越来越多，尤其是在其房价比其他城区低许多的情况下，许多年轻白领把通州作为他们购买住宅的首选之地。

随着中央电视台及北京电视台的东迁，未来两至三年内，将会在通州区域产生更多的年轻群体。

他们中包括金融、政府、媒体等机构中的从业人员，他们的居住需求因CBD房价过高而转向周边区域释放。

《北京城市总体规划（2004－2020年）》中确定了“两轴两带多中心”的发展格局，近两年，北京通州作为京东CBD的辐射区，已成为重点发展新城，也是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地。

然而，据近日发布的《京通核心商业地产白皮书》显示，随着居住人群的逐渐增多，从2003年到2006年，通州开发的住宅小区达到了1000万平方米，尤其是2005年和2006年通州将出现集中入住状况。

相对于一个城区面积达40平方公里有着庞大移民人群的大社区来说，目前，通州区大型商业设施分布相对局促，居民消费水平不高。

同时，通州自去年以来不仅房价“涨”声一片，从3000元左右直奔5000余元一平米，而且购房群体不断增大。

居住人群素质也在提升，对商业的诉求从基本满足居住需求，向高品质需求方向转变。

通州区域的商业地产将在2006年突现出前所未有的发展前景。

第三章类比竞争楼盘调研（见下表）

项目名称

时尚街区（园景花园二期）

11station（蔷泉家园）

花涧溪（启明星苑一期）

新城阳光

站前巴黎（金侨时代）

瑞都国际

开发商

景欣世纪房地产开发有限公司

北京住总

北京金五环房地产开发有限公司

北京市开原房地产开发有限责任公司

北京民望房地产开发有限责任公司

北京时代金侨房地产开发有限公司

北京瑞景房地产开发有限公司

楼盘类型

板楼、板式高层、塔楼

板楼

板楼（多层、小高层）

板塔结合

板楼、板式小高层

板楼,塔楼

开盘时间

200