房地产经纪概伦复习资料Word文档格式.docx
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23.交易达成，是房地产经纪人劳动价值得以实现的基本前提，因此它是房地产经纪业务流程中关键的一环。
24.房地产经纪机构是房地产经纪业运行的基本载体，是开展房地产经纪业务的基本法律主体
25.房地产经纪机构是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
26.直营连锁经营，即由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统，实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁分店组成的一种形势。
27.特许加盟连锁是将连锁经营与特许经营相结合的一种经营模式，它提供特许经营的方式来开连锁店。
特许加盟连锁经营模式对特许人的管理水平、知识产权保护的制度环境和社会诚信氛围有很高的要求。
28.在一些大型的复合型房地产经纪机构，这种矩阵制组织结构就更为复杂。
29.岗位设置的基本原则“因事设岗，因岗设人”
30.客户关系管理是创新的企业管理模式和运营机制，是自动化的以客户为中心的商业过程。
31.房地产经纪活动的目的是促成和实现房地产交易。
32.房地产转让最主要的特征是发生权属变化。
33.商品房买卖合同是指房地产开发商销售自己所开发的商品房时，与购房者签订的买卖。
34.房屋租赁合同是指出租人在一定的期限内将房屋转移给承租人占有、使用、收益的协议。
35.房屋的修缮责任一般由出租人承租，但双方另有约定的除外。
36.抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同是从合同。
37.抵押合同自登记之日起生效。
38.房地产指示居间行为是房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息。
39.房地产媒介居间行为是指房地产经纪人为委托人提供订约媒介的服务。
40.房地产卖方代理是指房地产经纪人受委托人委托，在委托协议约定范围内，以委托人的名义出租、出售房地产并收取佣金的行为。
41.在建商品房大多为卖方代理。
42.二手房经纪业务的基本共性是标的房地产以单宗房地产为主。
43.房地产转让经济业务主要是指房地产买卖经纪。
44.由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性，房地产查验就成为房地产经纪人在签订正式居间合同的前期准备工作。
45.代理业务开拓的关键是争取客户。
46.房地产交验是房地产交易过程中很容易暴露问题和产生矛盾的一环。
47.二手房代理属民事代理中的一种特殊形式——商事代理。
48.房地产行纪是指房地产经纪机构收购开发商的空置商品房，在未将产权过户到自己名下的情况下以自己的名义向市场出售的行为。
49.拍卖是指以公开竞价的形式，将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
50.房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。
51.股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。
52.品牌管理的实质就是以消费者为中心的业务管理
53.国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日。
54.集体土地范围内房屋所有权登记60个工作日。
55.优先权是指在相同的价格、支付方式、期限等同等条件下优先他人购买的权利。
56.租赁期限在6个月以上的房屋租赁合同应该采取书面形式。
57.房屋租赁期限不得超过20年，超过部分无效。
58.房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息。
59.买卖时权利转让的行为，租赁是债权经营行为。
60.一手房经纪活动的主要形式就是新建商品房销售代理。
61.二手房经纪合同特点是合同要求完成的事务应当完备。
62.卖方代理业务中，经纪人的基本义务是实现标的物业的最高出售价格。
63.商品房产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人不足；
超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。
64.房地产经纪企业经营管理的首要任务就是选择恰当的经营模式。
65.房地产经纪企业是房地产经纪人员进行房地产经纪执业活动的载体，是房地产经纪活动的组织者。
66.客户关系管理的核心是“以客户为中心”。
67.客户数据资料库是围绕房地产经纪信息级销售管理信息而组成的。
68.房地产经纪机构的风险规避，主要以预防为主。
69.客户开拓主要的工作是争取客户。
70.业务洽谈的首要环节是倾听客户陈述
71.房屋产权清晰是成交的前提条件
72.从中介服务角度，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，是房屋交易前必不可少的环节。
73.物业交接是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环。
74.2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》
75.预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。
76.购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的70%，一般采取分期偿还的方式，贷款期限一般为5—30年。
77.无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析
78.房地产交易中最敏感、关键的因素就是价格
79.房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务主要是法律和合同咨询
80.房屋产权是一种绝对权，还是一种对世权，并且具有排他权
81.卖租赁房屋时，一般应提前3个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。
82.居间合同是以介绍委托人与第三人订立合同为目的。
83.面积误差比绝对值在3%以内（含）的，据实结算房价款。
面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
84.关于商品房交付期限，出卖人应当按照并符合商品房买卖合同交付买受人使用。
85.房屋的规划、设计变更出卖人应提前10日内，书面通知受买人
86.房屋的规划、设计变更买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复
87.买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为商品房买卖合同的附件。
（二）、多项选择题：
1.经纪中介服务活动可以A提高交易效率；
B降低交易成本。
2.经纪活动包含以下两层涵义：
A经纪活动是一种中介服务活动；
B经纪人提供中介服务是以盈利为目的，采取收取佣金的方式获得其服务的报酬。
3.经纪服务最主要的方式有：
A居间、B代理、C行纪。
4.行纪主要有以下两个特征：
A可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此而增加报酬；
B经纪人自己可以作为买受人或卖出人。
5.经纪活动具有以下3个特征：
A活动主体的专业性；
B活动地位的中介性；
C活动内容的服务性。
6.中介机构是指依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供A公正性、B代理性、C信息技术服务性等中介服务的机构。
7.中介服务根据其发挥作用的方向和途径可以分为下列三大类：
A解决交易表的不易“识别”的问题；
B解决交易对象不易集中，不易被发现的问题；
C直接代理交易的一方完成交易具体程序的活动。
8.经纪、行纪、经销之间的区别：
概念
同交易标的之间关系
报酬的形式
同交易主体之间的关系
经纪
不占有交易标的
佣金
以交易标的所有者的名义进行活动
经销
占有交易标的
差价
以自己的名义进行活动
行纪
以自己的名义进行活动，但行为受到一定的限制
行纪的特殊形式（包销）
佣金+差价
以交易标的所有者的名义进行活动，行为受到一定的限制。
举例：
经纪与经销的区别包括以下哪些？
A经纪活动的主体对交易标的没有所有权；
B报酬的方式不同，经纪的报酬方式是佣金，经销的报酬方式是差价。
9.佣金是经纪收入的基本来源，其性质是：
A劳动收入；
B经营收入；
C风险收入。
10.经纪人开展经纪活动所付出的是A劳动时间B花费的资金C承担的风险。
11.佣金可分为：
A法定佣金；
B自由佣金。
12.房地产交易的特点A类型众多、B手续繁杂、B涉及面广
13.房地产经纪的主要方式是：
A居间、B代理、C拍卖。
14.房地产经纪的必要性：
A以比较经济的方式运行、B有效降低房地产交易成本、C有效降低交易决策困难对房地产交易的阻滞效应。
15.房地产经纪人员的权利：
1、依法发起设立房地产经纪机构2、加入房地产经纪机构，承担房地产机构关键岗位3、指导房产经纪人协理进行各种经纪业务4、经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件5、要求委托人提供与交易有关的资料6、有权拒绝执行委托人发出的违法指令7、执行房地产经纪业务并获得合理报酬。
16.房地产经纪人的心理素质1、自知、自信2、乐观、开朗3、积极、主动4、坚韧、奋进
17.房地产经纪人员的知识结构核心是房地产经纪专业知识次核心房地产经纪有关的基础知识最外层是文化修养
18.房地产经纪人就思想观念而言主要涉及三个方面1、职业良心2、职业责任感3、执业理念
19.房地产经纪人就情感层面涉及1、职业荣誉感2、成就感2、执业活动中的心理习惯
20.房地产经纪人员的职业技能1、收集信息的技能2、市场分析的技能3、人际沟通的技能4、供需搭配的技能5、仪价谈判的技能6、促成交易的技能
21.房地产经纪机构的组织结构是指其1、内部部门设置2、相互关系的基本模式
22.门店开设的工作程序1、区域选择。
2、店址选择3、租赁谈判和签约4、开业准备
23.店址选择原则1、保证充足的客源和房源2、保证良好的展示性3、保证顺畅的交通的可达性4、确保可持续性经营
24.区域调查包括1、房源状况2、客源状况3、竞争对手
25.客流量分析的因素1、客流因素2、客流的目的3、竞争因素
26.房地产经纪的主要功能是：
A沟通信息、消除失灵；
B促成交易、提高效率；
C规范交易、保障安全；
D公平买卖、维护权益。
27.客户关系管理的功能1、营销方式2、销售管理3、客户服务支持管理3、客户分析。
28.服务具有三个本质特点：
A非实物性；
B生产与消费的同时性；
C不可储存性。
29.房地产经纪职业道德是指房地产业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的A思想观念、B情感、C行为习惯的总和。
30.职业道德从内容上讲主要涉及三个方面：
A职业良心、B职业责任感、C执业理念。
31.房地产经纪人员的心理素质包括：
A自知、自信；
B乐观、开朗；
C坚韧、奋进。
32.房地产经纪人员职业技能的构成包括哪些内容：
A收集信息的技能；
B市场分析的技能；
C人际沟通的技能；
D供求搭配的技能；
E促成交易的技能。
33.在我国境内设立的经营房地产经纪业务的公司形式包括：
A有效责任公司；
B股份有效公司。
34.房地产经纪机构的特点1、中介服务机构2、轻资产类型企业3、具有巨大的可选择的范围
35.房地产经纪机构的设立应符合1、《公司法》2、《中华人民共和国合伙企业法》3、《个人独资企业法》
36.不同企业性质的房地产经纪机构1、公司制房地产经纪机构2、合伙制房地产经纪机构3、个人独资房地产经纪机构4、房地产经纪机构设立的分支机构
37.合伙制房地产经纪机构，合伙人可以用货币、实务、土地使用权、知识产权或者其他财产权利、劳务出资。
38.业务流程改造的基本原则是：
1、执行流程时，插手的人越少越好2、在流程服务对象看来，越简单越好。
39.合伙人可以用A货币、B实物、C土地使用权、D知识产权、E其他财产权利出资。
40.三种模式运营的优劣势比较：
模式
专业化
程度
规模经济
要素
管理成本
决策效率
品牌吸引
信息共享
单店模式
低
无
管理层级少，管理费用低，成本小
效率快，但决策人素质有限，错误决策可能性大
吸引力弱
多店模式
小
管理费用低
决策快，但正确性无保证
连锁店模式
高
大
管理层级多，管理成本高
时效性差一些，但决策正确率高
有一定的品牌影响力
房源信息实行共享
41.房地产经纪服务市场需求的变动表现为两个方面：
A市场构成中，不同客户群比例的变动；
B同一客户群对房地产经纪服务的需求及其所重视的品质维度也会随着房地产市场形势变化而变化。
42.客户群对房地产经纪服务所重视的品质维度包括：
A服务价格；
B安全性；
C便捷性；
D专业性。
43.房地产经纪行业是竞争极其激烈的行业，企业应应对竞争主要有两种方法：
A开辟新的市场领域；
B现有的市场领域中强化竞争优势。
44.特许经营具有以下4个特点：
A.法人对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权；
B.权利所有者授权其他人使用上述权利；
C.在授权合同中包括一些调整和控制条款，以指导受许人的经营活动；
D.受许人需要支付权利使用费和其他费用。
45.业务支持部门包括：
A交易管理部；
B评估部；
C网络信息部；
D研究拓展部；
E办证部。
46.岗位设置的原则包括：
A因事设岗、因岗设人（基本原则）；
B工作丰富化。
47.出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的A住宅质量保证书；
B住宅使用说明书应一并转移给买受人。
48.不同业务类型的房地产经纪机构1、存量房经纪业务为主的房地产经纪机构2、新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构3、策划、顾问业务为主的房地产经纪机构4、综合性房地产经纪机构5、其他房地产经纪机构
49.房地产经纪机构经营模式的类型1、无店铺经营模式2、单店经营模式3、连锁经营模式4、混合经营模式
50.在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系有1、隶属关系2、契约合作关系
51.售楼处的选址1、可视性2、通达性3、容纳性4、便捷性5、安全性6、减少浪费
52.售楼处的户外功能包括：
广告功能、广场功能、停车场功能、通往样板房的道路功能。
53.处根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，可以将房地产经纪业务分为：
A房地产转让经纪业务；
B房地产租赁经纪业务；
C房地产抵押经纪业务。
54.房地产经纪机构的经营战略选择1、低成本战略2、聚成战略3、一体化成长战略4、多样化战略
55.多向多样化包括类型：
1、技术关系多样化2、市场营销关系多样化3、资源多样化4、复合多样化
56.房地产经纪机构扩张战略选择：
1、跨地域市场扩张战略2、跨专业市场扩张战略3、跨行业扩张战略4、综合性扩张战略
57.房地产经纪机构在开展房地产买卖业务时切实保障交易安全，要特别注重对交易标的的房地产A产权的查验、B交易资金的安全保障。
58.房地产的权属情况包括：
A房地产权属的类别与范围；
B房地产他项权利设定情况；
C房地产的环境状况。
59.房地产经纪机构品牌管理的主要内容1、品牌建立2、品牌维护。
60.房地产经纪机构品牌管理的特点主要体现在以下几个方面：
1、品牌管理的目标是提升客户价值，造就忠诚客户和终身客户；
二是品牌建立以客户对企业服务的感知价值为核心；
三是品牌维护主要通过影响客户价值感知的途径。
61.品牌的战略目标包括：
品牌愿景、品牌定位和品牌结构。
62.品牌定位有三个原则：
1、可信2、稳定3、量力而行
63.品牌结构由三个层次构成：
第一层次，企业品牌；
第二层次，事业品牌；
第三层次，产品品牌。
64.房地产经纪机构人力资源管理的特征1、人本性2、合法性3、双赢性与互惠性4、战略性与全面性。
65.房地产经纪人与房地产经纪机构的关系1、执业关系2、法律责任关系3、经济关系
66.房地产经纪薪酬的支付方式1、固定薪金制2、佣金制3、混合制
67.房地产经纪机构的激励机制1、目标激励2、情感激励3、尊重激励4、参与激励
68.企业风险大致分为三种类型：
1、总体风险2、个别风险3、意外风险。
69.房地产经纪机构风险的构成：
1、信息欠缺；
2、操作不规范；
承诺不当；
4、资金监督不当；
5、产权纠纷；
6、经纪业务对外合作的风险；
7、房地产经纪人员的道德风险；
8、客户道德风险。
70.订立二手房转让居间合同时应注意以下事项：
A要写明转让居间房地产的详细坐落情况；
B在佣金标准、数额、收取方式、退赔等方面要有详细规定；
C明确三方违约责任的处理办法。
71.目前卖方代理主要有1、新建商品房销售代理2、房屋出租代理3、存量房出售代理
72.新建商品房市场上的业务主要是销售代理和租赁代理，这类代理的特点是1、客户相对强势2、房源批量化3、业务运作成本高
73.房地产查验的基本途径包括：
A文字资料了解；
B现场实地察看；
C向有关人员了解。
74.售后服务的内容包括三个主要方面：
A延伸服务；
B改进服务；
C跟踪服务。
75.存量房经纪业务运作网络化：
1、房源客源管理网络化；
2、房源发布网络化；
3、网上门店；
4、经纪人工作辅助系统。
76.房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，是指房屋权属登记簿（登记册）所记载的信息，包括1、房屋自然状况；
2、房屋权利状况；
3、登记机关记载的其他必要信息。
77.可行性研究是根据A区域的市场存量、B客户需求程度、C周转率、D交易的活跃和关注程度等机会因素分析的基础上进行的。
78.客流类型包括：
A自身客流；
B分享客流；
C派生客流。
79.对客流量的分析包括以下多方因素：
A客流类型；
B客流的目的、速度和滞留时间；
C竞争因素；
D周边环境。
80.商品房销售代理主要有：
A独家代理；
B共同代理；
C参与代理三种形式。
81.拍卖必须符合三个条件：
A有两个以上的买主；
B要有竞争；
C价高者得。
82.拍卖的特征：
A拍卖有两个以上的买主；
B拍卖有不断变动的价格；
C拍卖是一个公开竞争的过程。
83.拍卖的程序主要分为：
A委托、B公告、C拍卖、D结算、E拍卖物交付五个阶段。
84.与其他房地产经纪活动相比，房地产拍卖具有以下几个特征：
A实行“价高者得”的原则；
B法律性、政策性强；
C过程繁琐。
85.权属证书包括：
A《房屋所有权证》、B《房屋他项权证》。
86.国有土地上的房屋发生：
A买卖、B互换、C赠与、D继承、E受遗赠等情形的，当事人或当事人委托代理人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。
87.房屋抵押贷款一般涉及两类：
A房地产开发贷款、B个人住房贷款。
88.贷款方案主要由以下要素组成：
1、贷款成数2、贷款金额3、贷款期限4、偿还比率5、贷款偿还方式。
89.大多数银行对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，一般是50%，月还款额一般不应超过家庭总收入的30%。
90.贷款银行收到申请人的资料后，从以下几个方面进行贷款审查：
1、个人的信用2、抵押物的价值3、贷款的条件。
91.房地产投资所涉及的领域有：
A土地开发、B旧城改造、C房屋建设、D房地产经营、E置业。
92.房地产投资具有的特点包括：
A投资成本高、B风险大、C回收期长、D所需专业知识广。
93.投资咨询业务主要有两种：
A房地产开发投资咨询；
B房地产置业投资咨询。
94.影响物业未来产租能力的因素主要有：
A房产功效；
B区位优势。
95.房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是：
A有关房地产交易的法律知识咨询、B合同咨询等法律咨询活动。
96.房地产法律咨询服务的方式主要有三种：
A个案解答、B商业文书审查、C房地产全程法律服务。
97.房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题有三类：
A房地产法律关系、B房地产权利、C房地产交易。
98.房屋产权是：
A绝对权、B对世权、C具有排他性。
99.房屋共有权分为：
A按份共有；
B共同共有两种拥有方式。
100.房屋区分所有权是指在整体的房屋建筑中有不同的所有者，该房屋建筑可由所有权人A专有部分、B共有部分两部分组成。
101.房屋所有权的取得分为A原始取得、B继受取得两种。
102.享有房屋优先购买权的人有：
A房地产共有人、B房屋承租人。
103.可撤销的房地产买卖合同包括A因重大误解、B因显失公平两种。
104.房地产经纪信息通常包括四个方面的信息：
A房源信息、B客户信息、C房地产市场信息、D房地产经纪行业信息。
105.房地产经纪信息的基本要素主要有：
A语言要素、B内容要素、C载体要素三个方面组成。
106.房地产经纪信息的特征包括：
A共享性、B多维性、C积累性、D时效性、E增值性、F复杂性。
107.房地产经纪信息管理的原则：
1、重视房地产经纪信息的系统性2、加强房地产经纪信息的目的性3、提高房地产经纪信息的时效性4、实现房地产经纪信息的共享性。
108.房地产经纪信息管理系统设计的原则1、网络化原则2、共享原则3、协同原则
109.房地产经纪信息计算机管理系统主要有下列几种类型：
1、数据管理系统2、流程控制系统3、辅助决策系统。
110.房地产经纪合同的涵义和特征包括：
A房地产经纪合同属于劳务合同；
B房地产经纪合同是双务合同；
C房地产经纪合同是有偿合同；
D房地产经纪合同一般为书面形式的合同；
E房地产经纪合同是从合同。
111.房地产经纪合同的主要条款包括：
A当事人的名称或者姓名和住所；
B标的；
C服务事项与服务标准；
D劳务报酬或酬金；
E合同的履行期限、地点和方式；
F违约责任；
G解决争议的方式。
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