房地产开发企业建账指南.docx

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房地产开发企业建账指南

房地产开发企业建账指南

　　房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。

房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业，它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费，前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费，道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费，公共配套设施费，开发间接费等。

为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发产品”等总账和明细账。

房地产开发公司购财务软件如何做账

【问】我们公司为房地产开发公司，购入财务软件一套2800元，如何入账，如何确定摊销年限，做摊销分录呢？

　　【解答】依据《财税部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税［2008］1号）的规定，企事业单位购入软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，经主管税务机关核准，其折旧或摊销年限可以适当缩短，最短可为2年。

贵公司应按以上规定执行。

　　2009年3月18日购买财务软件时：

　　借：

无形资产－－软件2800

　　　贷：

库存现金2800

　　当月便开始摊销，至2009年4月18日摊销（分两年摊销）：

　　借：

管理费用－－无形资产摊销116.67

　　 贷：

累计摊销116.67

房地产开发企业如何进行成本核算

房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。

这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。

房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。

提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。

如何进行成本核算显得尤为重要。

　　一、房地产开发成本的组成

　　房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。

就其用途来说，大致可分为三部分：

　　1.土地、土建及设备费用。

这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。

土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。

房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

　　2.配套及其他收费支出。

主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。

其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。

这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。

配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.

　　3.管理费用和筹资成本。

房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。

如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

　　二、加强房地产开发企业的成本核算策略

　　1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。

　　房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。

同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。

每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。

成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。

　　2.确定成本核算对象。

　　对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。

这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。

成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。

一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：

一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。

比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。

　　3.设立合理的成本核算项目。

　　正确划分成本项目，如：

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。

可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。

按现行房地产开发企业会计制度规定：

开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。

成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。

土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。

　　4.准确的进行成本的归集、分配与转结。

　　对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。

然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。

直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。

例如：

大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。

前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。

当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。

对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。

　　5.重视项目竣工成本结转核算。

　　已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。

比如：

（1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。

开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。

（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。

应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。

（3）房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。

若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。

商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。

商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元（独立核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。

房地产企业预售和收入业务的会计处理

根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：

当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。

　　对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。

　　例：

甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。

A1房产于2008年8月起开始预售，2009年10月份完工；A2房产于2009年2月开始预售，2009年未完工。

2008年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元；2009年销售A1房产取得收入2000万元（假定为完工后实现的销售收入），预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元（营业税及城建税和教育费附加5.55%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑）。

　　甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位，万元）：

　　2008年度会计处理：

（1）2008年度收到预售房款

　　借：

银行存款4000

　　　　贷：

预收账款——A1房产4000.

（2）预缴营业税、城建税和土地增值税

　　借：

应交税费——应交营业税——A1房产200

　　　　应交税费——应交城建税——A1房产14

　　　　应交税费——应交教育费附加——A1房产8

　　　　应交税费——应交土地增值税——A1房产40

　　　　贷：

银行存款262.

　　（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费

　　借：

管理费用——工资50

　　　　管理费用——业务招待费90

　　　　销售费用——广告宣传费300

　　　　贷：

银行存款440.

　　（4）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即[4000×10%-4000×（5.55%+1%）]×25%=34.5.

　　借：

递延所得税资产34.5

　　　　贷：

所得税费用34.5.

　　2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。

　　2009年度会计处理：

（1）2009年度收到A2房产预售房款

　　借：

银行存款5000

　　　　贷：

预收账款——A2房产5000.

（2）A2房产预售收入预缴营业税和土地增值税

　　借：

应交税费——应交营业税——A2房产250

　　　　应交税费——应交城建税税——A2房产17.5

　　　　应交税费——应交教育费附加——A2房产10

　　　　应交税费——应交土地增值税——A2房产50

　　　　贷：

银行存款327.5.

　　（3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费

　　借：

管理费用——工资55

　　　　管理费用——业务招待费60

　　　　销售费用——广告宣传费200

　　　　贷：

银行存款315.

　　（4）A1房产2008年度预售收入转主营业务收入，上年缴纳营业税和土地增值税转入营业税金及附加

　　借：

预收账款——A1房产4000