德阳商业市调报告及相关数据.docx

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德阳商业市调报告及相关数据

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市场调查

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雨林木风

WWW.YlmF.CoM

德阳商业市场调查报告

一、调查时间：

2009年9月15日—2009年9月30日

二、调查地点：

彩泉商圈、文庙广场、南街、旌东片区

三、负责人：

伍志国

四、调查人员：

李洪亮、刘益凯、曾娣

五、撰稿人：

李洪亮

六、调查目的：

1、了解德阳几大主力商圈内的业态分布、物业配套

2、了解主要业态的经营环境、经营状况、业种结构、营管方式、租金水平

3、通过以上调查为本项目的业态定位，经营管理提供参考

七、调查总结：

本次调查选定了彩泉商业圈、文庙商业圈（庙街、东方影都、盛高明店）、南街商业街、旌东片区（盛唐摩尔、嘉信茂广场、黄河片区）几个重点商业圈，着重了解几个商圈的业态构成、主力店经营、规模、管理及费用情况。

（一）彩泉商业圈

A.商圈概况

1.德阳最老、最传统的核心商业圈，该商业圈在德阳老、中、青三代人的心中都具有深刻的历史印迹和意义。

随着政府未来城市规划方向的指引，该商圈的设施配套已经在逐步升级。

大体量、成规模的商业体相继呈现，除正在加紧施工的本项目外，包括彩泉公馆、阳光摩尔、新洋洋百盛、福世春天、彩泉商场、商务大厦（人民商场）、新辉鞋业等商业体和商业卖场均在其中，使得该区域的商业氛围基本成形，正在向更高层次迈进，功能更加升级，品质更加提升，由此承载了更多商机。

2.本商圈涵盖的经营业态主要包括大型百货卖场、专业卖场、生活超市、特色餐饮、休闲茶坊、体育健身、美容美发、生活保健、商务写字间、便民配套服务等。

其中，凉山街以两边商铺为沿街为市，经营业态丰富，以中端服装、箱包、化妆品、文具、鞋类为主，一层平均月租金在105—150元/㎡，二层平均月租金30-50元/㎡左右；绵远街主要经营业态以大排档、中餐、服装、茶坊、美容美发和便民配套（银行、诊所、副食店、蛋糕店等）为主，临街商铺平均月租金30—110元/㎡。

凉山街与绵远街十字路口交汇处和越靠近长江路口等位置的商铺租金较高。

3.经营情况：

整个经营较改造之前有较大提升，形象和经营更加规范，经营业态和品类以少量中档和大量低档的项目居多，因而面临的客层也是收入水平不高的人群。

经营档次较高的商家主要集中于绵远街与凉山街的十字路口，比如洋光摩尔新店、鄂尔多斯服装、达芙妮女鞋等。

新洋洋百货店在此商圈应为主力店，提升圈内的消费层次。

B.重点分析

1.阳光摩尔步行街

1）该项目总体经营面积5000余平方米，目前商家入驻率不足70%，已入驻的业态多以餐饮和休闲娱乐项目为主。

2）该项目前期开展过与专业商管公司的合作，因此对项目的定位和形象包装等之前都有统一的策略，然后期据商管公司中途撤出后，基本由开发商自行招商管理，放任自留，致使该物业整体形象非常差，口碑不佳，且引入的经营业态和档次均不高，营运管理混乱，入驻商家流失率高。

3）业态构成：

一层包括电器（索尼电器）、服装（正黄旗服饰、ITAT连锁店等）、鞋（老北京布鞋）、化妆品、快餐店、特色餐饮（蟹天蟹地）等，二层包括有餐饮（聚龙砂锅、老灶火锅、勇记干锅）、茶坊、美容院等，三层包括部分公司办公室、茶坊、台球室等。

4）经营情况：

因阳光摩尔的招商和管理上的无序状态，场内商家多数经营状况堪忧，加之整个外围大环境在施工改造，交通动线很受影响，消费人群难以入内，导致商家流失率高，加之开发商的无序管理，使商家的经营积极性很受影响，特别是内街商铺，闲置率很高。

5）租金水平：

一层外街平均月租金60—110元/㎡，内街平均月租金30—54元/㎡，二层平均月租金50元/㎡左右，三层平均月租金15—30元/㎡。

租金半年一收。

6）物业管理：

物管费每月2.5元/㎡，按月收取；水费3.4元/方，业主每月自行交付，电费1.1-1.3元每度不等，由物管每月代收。

商业区域没有地下停车库，商家持停车卡免费停于内街，顾客停车要收费。

2.洋洋百盛彩泉店

1）彩泉商圈内现目前经营成规模、品类最全、档次最高、管理规范的专业销售卖场，总体量近万余平米。

2）业态构成：

1F化妆品、香水、饰品、珠宝首饰、鞋、手袋箱包、钟表、照相器材 ；2F女装、时尚居家馆；3F男装、男饰品、运动装、健身器材、服饰修改室；4F超市、小家电、童装、玩具、学习用品

3）经营情况：

相对老店来说，商气和人流都有很大的差距，自然经营业绩上也对比明显。

但作为德阳有影响力的专业卖场，许多入驻商家都很力挺，促销活动频繁，很迎合老百姓的消费习惯，节假日许多淘宝族的顾客会因为优惠价格的吸引赶来抢购。

随着商场在经营过程中不断地调整以迎合消费者的购物习惯，经营情况已经开始持续看好，相信随着绵远街的改造完成，本项目的商业成形，将共同繁荣整个商圈。

4）经营模式：

专业百货卖场，实行统一商管，以销售抽成的方式与入驻商家合作。

5）物业状况：

设有地下停车场，顾客可凭购物小票免费停车4个小时。

3.彩泉商场

1）经营面积约1500平方米左右，划分成40余家独立商铺，主要经营各式服装、个性饰品、鞋类、皮具箱包等档次较底、个性化的商品；

2）经营情况：

彩泉商场是以前老跳蚤市场迁移过来的，而且其专门面向低中端的市场，所以也具有一定的消费人群基础，以中、青年居多，加之商家实行薄利多销，满足了部分人群的购物需求。

3）租金水平：

货柜租金在300—800元/月，商场内铺面平均月租金在80—100元/㎡，收取方式有半年和一年付两种。

4）物业管理：

没有实行统一管理，由各商铺的经营商家自行负责。

4.德阳商务大厦

1）2001年建成的德阳最早、成规模的商务办公楼。

负一层为IT卖场，一层划整为零，被分割成面积为10-50平米不等的独立小铺面，以皮具、箱包、小电器、饰品、美甲、化妆品、烟酒、个性服装、书店、礼品店等，二层为人民商场超市、三层及以上是茶坊和商务写字间。

2）经营情况：

因为是德阳人流量最大的核心地段，商场人气旺盛，旺盛的人气带来了大量的商机，商场内商家转手率低，但商家与商家之间的竞争激烈，经营的重复业态占据很大比重，但强大的人流缓解了这一劣势，整体经营较好。

3）经营模式：

除人民商场外没有专业的商业管理公司介入商业管理，都是由业主自行管理。

4）租金水平：

一层平均月租金150元/㎡左右，二层平均月租金50元/㎡，写字间平均月租金15元/㎡，按年收取，部分有递增。

5）物业状况：

无管理公司，一层商铺由商家自行管理。

商场后面设有小型停车场，用于在此办公的商家停车，以及人民商场的卸货场地，外来车辆以此停车需收取停车费。

C.小结

彩泉商圈未来的发展需要绵远商业步行街成形的驱动，才能使整个区域商业繁荣。

而驱动的动力应该是来自于瑞麒·旌都银座、阳光摩尔和新洋洋百盛三大核心商业体的专业化运作和经营管理，以此为核心来带动整个区域内业态的丰富和经营的繁荣，也才与政府未来城市规划相符。

目前政府已经开始动工打造绵远商业步行街，这将使区域内的公共形象、设施配套、商业环境更加完善、基础越加成熟。

但因为绵远街交通组织的重要性，改造成商业步行街后，必将牺牲一些交通组织的流畅，车流无法很好的贯通，客流吸引不进来，这将影响未来商户的经营，因此，矛盾的解决需要开发商的努力、政府的规划改造以及入驻商家的共同努力。

（二）文庙商圈

A.商圈概要

1.德阳的文庙商业广场，依附于古老的文庙而得名，处于城市商圈的极核地段。

周围一直是城市人口的密集居住地，拥有旺盛的人气，特别是在文庙广场改造建设后，文庙广场成为了市民休闲娱乐的首选之地。

川流不息也为周边的东方影都、盛高名店、庙街等带来了在量的商机。

2.经营业态包括IT商场、中高端百货超市、商务会所、休闲娱乐（酒吧、茶坊）、美容美发、部分商务写字间等。

整体商业结构比重，休闲娱乐50%、购物40%、配套服务10%。

3.经营情况：

入驻业态以中、高档的居多，这大大提升了商圈的形象和品质，具有相当强的竞争力、影响力和吸引力，加上商圈所处的城市核心地理位置，抢占了很大的消费者市场。

然且在业种搭配比例略欠协调，以休闲娱乐或是高档服饰、精品、化妆美容店为主的经营业态限制了部分没有消费能力的人群，无形之中形成了一个有针对性的消费区域，到此消费的顾客有定点、定项、定式消费倾向，商圈内的商家相互竞争性小，可实现客户资源共享，促进了整个区域的经营利益最大化。

4.商圈内人流动线：

文庙商圈交通通畅，四通八达，可轻松实现人流的分流和聚留。

在庙街和东方影都都设有收费停车区，但因为文庙广场地下停车场每次停车收费4元限时4小时，时间延长一小时加收停车费1元，因此很多车主不愿意将车停至此停车场。

地面停车场停车位又比较紧缺，街道两边存在乱停车现在，原本就狭窄的街道被堵得水泄不通，一层商铺门口也成了消费者的临时停车场，严重影响一层商家的经营。

B.商圈内主力店分析

1.庙街

1）总营业面积6000多平米，一层分为独立商铺，以女装（TT女装、铁丝丹尔）、化妆品为主，二层为网吧（宇宙战线、茶楼咖啡（水木咖啡）美容美发、三层为茶楼、办公等，

2）经营模式：

只租不售，由开发商统一招商，对入驻商家和经营的项目有要求。

3）经营情况：

一层经营的高档化妆品和女装消费客流不大，但客单高，商家能持续经营；二层4家网吧，经营面积200-500㎡左右、水木咖啡经营面积400㎡左右、茶坊3家，经营面积200-400㎡左右，美容美发2家，营业面积在150㎡左右。

目前整体入驻率约为60%，除茶坊咖啡经营相对较好外，其他都不景气，其中部分商家经营较为困难。

4）租金水平：

一层平均月租金50-80元/㎡，年递增10元；二层平均月租金25-28元/，年递增3元；三层平均月租金25元/㎡，年递增2元。

5）物业状况：

物业费用在每平方2.5元/月，按月缴纳。

2.盛高名店

1）总营业面积15000平米，一层经营服装（盛高名店服装城、采轩）、化妆品（卓悦），二层为网吧（神奇网吧）、酒吧（夜上海）、咖啡茶楼（名典、云峰茶楼）、台球室等，三层为商务办公。

2）经营模式：

只租不售，由开发商统一招商管理，对商家经营的业种以及经营的档次有一定要求。

开发商对商家的后期维护管理较弱。

3）经营情况：

因为经营的项目均属中高档类别，消费人群少（比如一件衣服、一双鞋、一个包都在千元或几千元以上，普通消费者根本承受不起）但消费单价高人愿意消费的，所以，盛高名店就成了德阳高端产品的代言人。

4）租金水平：

一层平均月租金70—120元/㎡，二层平均月租金30元/㎡左右，三层平均月租金20元/㎡，租金为半年一付。

5）物业状况：

有商管公司入驻，物业收费在每平方2.5元/月，有独立给排水的自摊，无独立给排水的均摊。

3.东方影都

1）营业面积6000余平米，负一层为数码产品，一层为服装（九牧王、虎都）、化妆品、装饰品，婚纱摄影（群麓摄影）；二层为咖啡西餐（布莱特咖啡西餐）、网吧（诺丁山网吧）、酒吧（空瓶子）等，三、四层为太平洋影城，五层为商务会所及装饰公司。

2）经营模式：

由开发商自行成立的商管公司进行管理，投资买商铺的业主可将商铺交给商管公司招商管理也可自行招商经营。

3）经营情况：

东方影都是由开发商进行规划管理的，前期的规划管理计划很好，全方面规划管理，投资者购买商铺也是交付商管公司管理，对入驻商家有严格要求，但是由于后期招商过程中商家入驻很少，开发商为尽快将商铺招商完成，大大降低了商铺租金标准和对商家的要求，很多低档次商家产品入驻，大大降低整个卖场的形象档次，特别是靠庙街的小商户，经营很困难，换手率高。

4）租金水平：

负一层平均月租金50-80元/㎡，一层平均月租金50-100元/㎡，负一层、二层、三层、四层、五层均为商家买下商铺自营

5）物业状况：

负一层为众商家买断并自己成立的物管公司，一层至五层为商场物管公司，其物管费用都为每平方米1.8元/月，公共区域的电费众商家平摊，水费按经营面积平摊。

停车收费3元/次。

C.小结

文庙商圈业态丰富，经营定位中