商业房地产整合策划方案参考.doc

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商业房地产整合策划方案

目　录

　　第一章　总体策划思路

　　一、策划的定位、总体思路

　　二、项目背景

　　三、企业资源分析、企业目标的界定

　　四、核心目标——树立品牌

　　五、项目开发总建议

　　六、项目的优劣势SWOT分析

　　七．市场机会发现

　　第二章　市场调研分析

　　一、XXXX房地产市场发展概述

　　二、市场消费心理

　　三、区域价格及决定因素<　

　　四、对配套的市场需求

　　第三章　项目产品的定位开发报告

　　一、项目总体资金预算

　　二、效益控制

　　三、首期资金投入计划

　　四、项目产品进入市场的时机建议

　　五、项目产品开发策略

　　六、项目产品定位策略

　　第四章　对当前规划设计的建议

　　一、　整体规划的调整意见

　　二、　项目策略总建议：

　　附：

产品建议

　　三、配套的调整建议

　　第五章　项目整体组合营销策略设计报告

　　一、项目总体整合营销思路

　　二、总体操盘计划、步骤

　　三、资源整合、资本运营计划

　　四、营销团队搭建建议

　　五、信心、决心和实现

　　第六章　开盘前期营销推广策略设计报告

　　一、项目营销推广主题的确定

　　二、项目营销推广主题的内涵

　　三、项目营销推广节奏

　　四、项目营销推广模式

　　五、项目营销推广执行方案

　　附件：

XXXX广场项目市场调研报告

　　第一章　总体策划思路

　　一、　策划的总体思路

　　1.　全面把握：

首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。

　　2.　项目对接：

强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

　　3.　创新超越：

每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。

　　二、　项目背景

　　1.用地概述

　　本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于XXXX西路北侧，XXX路东侧、XX中路西，北至金凤凰广场。

　本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。

　　2.项目规划

　　商业形式：

独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局

　　住宅形式：

小户型酒店式公寓布局（不含返迁楼）

　　2.1商铺部分：

约15000㎡

　　2.2商住部分：

　　销售住宅：

约17000㎡

　　返迁住宅面积：

约10000㎡

　　2.3绿化面积约3000㎡（包括平台绿化）

　　2.4地下建筑：

约6000㎡

　　3.相关部门给定的规划设计要点

　　XX市规划局建设用地规划设计要点（略）

　　4.用地红线图

　　（见附件）

　　三、企业资源分析、企业目标的界定

　　---效益和品牌

　　1.　项目销售按目标计划顺利完成

　　1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。

　　1.2　总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。

　　2.　项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

　　2.1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。

　　2.2　综合提升XXXX房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。

　　四、核心目标——树立品牌

　　原理：

达到商业房地产的三赢境界

　　品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。

品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。

　　品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。

所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。

通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：

消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。

最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

　　五、项目开发总建议

　　引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。

　　通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。

　　注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。

　　通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。

　　通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。

　　六、项目的SWOT分析

　　1.　项目优势

　　1.1地理位置优越，商圈人气兴旺

　　XXX广场位于XX市中心地带，属于人民路顶级商业中心向次级商业中心过渡的边缘地带，距人民路仅500米，紧邻震川路、柏庐路主干道，交通便利。

公交车有：

2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。

是目前XX市城区内最后一块商业用地。

　　1.2商业配套完善，商业活动便捷

　　1.3XX商铺市场需求较大

　　商业买家较多，商业炒家占了相当比例

　　2.　项目劣势

　　2.1周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。

　　2.2　虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与XX市人民路商业区比较相对滞后，缺乏相应的市政配套设施，导致本项目自身的商业氛围不浓，因此必须依托高档次商业购物中心的连动，共同打造震川路---柏庐路路口商业区。

　　3.　机会点

　　3.1经济发展利好因素

　　柏庐路地位的提升，与其说是开发商着力打造的结果，还不如说是XX城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然。

随着XX经济的飞速发展，城市东扩飞速进行，目前已形成南北以前进路为轴，东西以柏庐路为轴的新格局。

柏庐路也因地处城市新轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。

　　3.2地理区位优势

　　目前XX市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。

因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。

　　3.3项目连动实现价值最大化

　　本项目对面的莱茵广场已经落成，据悉，怡景湾的住客有40%都是台湾人，如能完善和补充莱茵广场的商业缺陷就更能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。

　　3.4中心城市的建设汇聚了人气

　　随着城市的发展和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。

　　4.　风险

　　4.1市场因素

　　从目前XX市的房地产市场看，项目竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。

那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

　　4.2自身因素

　　本项目对面的莱茵广场与XX的其他商铺已经有强烈的对比，假如本项目没能创新超越莱茵广场的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。

　　5.　综合分析

　　从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。

唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。

从目前各热销的商铺物业以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：

一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素；二是新的商业模式和经营理念，XX当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的“商业步行街”、“一站式购物”的大买场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的；三是产品和配套，商铺产品的设计和周边能源状况，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大，投资者考虑范围较大。

　　七．市场机会发现

　　市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、住宅、休闲娱乐等多元的需求构成，市场机会有以下三部分构成：

　　1.常规市场机会发现

　　◎　“传统都市区域”自然形成的不动产需求（自用和投资），商业、商务及休闲需求。

项目位于昆山的市中心，处于昆山市顶级商业地段向次级商业地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。

　　◎　本区域类比高水准的精品商住项目有效供应不足形成的差异性显示需求。

　　2．新生代市场机会发现

　　◎　政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求，如：

XX市与上海、苏州形成的“洼地效应”，“城市规划发展辐射效应”，“商业、生活发展意识形态”　等。

　　◎　城市建设和发展，交通的全面改善，其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需　求。

　　◎　新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。

XX是个年轻的城市，24~40岁的人口占40%以上，而这个年龄段的消费以相对的中、高档消费为主体。

　　3.　创造市场机会发现

　　◎　新不动产品种创造的市场机会。

VV目前的商业业态，多以中、低档次商品为主，并且XX市固有的商业格局和发展模式已明显的显示出其相对落后的商业特征，具体表现为：

（1）商业核心区相对较为集中，但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和“亭林路”为主，且“亭林路”商业繁华程度较弱；

（2）商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所；（3）商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围；（4）商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。

这就给我们在创造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。

　　◎　新投资方式创造的市场机会。

目前XX市民的投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。

　　◎　新生活方式创造的市场机会。

XX城市居民生活方式上相对落后，缺乏将餐饮、娱乐、购物、休闲一体化的“一站式服务”　，如能加强这方面的整体配套，定能将其打造成为昆山的新型物业。

　　◎　新营销策略创造的市场机会。

当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约。

而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。

　　4.　地形地貌价值

　　◎　顶级商业地段向次级商业地段过渡的辐射地带。

就土地价值分析，XXX广场所处的位置和环境都具备相当大的升值潜力，这种潜力通过我们的充分挖掘分析出内部的潜在价值就能够充分放大。

　　◎　新都市主义发展地带。

新都市主义是在全面反思现代主义基础上，提出的一种城市规划与设计思想。

新都市主义具有如下共同主张：

　　１．街区功能复合化

　　在城市功能划分与布局上，新都市主义主张同一街区应集合多种功能的建筑，如商业、办公、公建、居住和休闲娱乐应混合布置，不应将不同功能建筑分别布于不同的街区，以避免造成街区功能的单一化和简单化。

　　２．面向公共交通进行布局

　　新都市主义主张“面向公共交通土地开发”，城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统，商场、住宅、公园、办