武汉写字楼项目市场调研及定位报告.docx
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武汉写字楼项目市场调研及定位报告
武汉写字楼项目市场调研及定位报告
前言……………………………………………………………………………………………………………………………………4
一汉口写字楼市场概况…………………………………………………………………………………………………4
1.1汉口写字楼市场进展回忆………………………………………………………………………………………4
1.2写字楼总体市场特点……………………………………………………………………………………………5
二汉口写字楼市场供应需求分析……………………………………………………………………………………6
2.1汉口写字楼市场供应分析………………………………………………………………………………………6
2.1.1供应量分析………………………………………………………………………………………………6
2.1.2租金/售价分析…………………………………………………………………………………………7
★ 武汉市写字楼价格指数…………………………………………………………………………………7
★ 武汉市字楼市场成交价格………………………………………………………………………………8
★ 汉口写字楼市场板块价格特点…………………………………………………………………………8
★ 汉口写字楼市场板块租金特点…………………………………………………………………………9
2.1.3租售率分析……………………………………………………………………………………………10
2.1.4物业特点分析…………………………………………………………………………………………11
2.2写字楼市场需求分析…………………………………………………………………………………………12
2.2.1市场需求概况…………………………………………………………………………………………12
2.2.2市场需求特点分析…………………………………………………………………………………13
三项目调研分析…………………………………………………………………………………………14
3.1项目资源调查分析…………………………………………………………………………………………14
3.1.1地理位置及交通………………………………………………………………………………………14
3.1.2商务办公环境………………………………………………………………………………14
3.2项目SWOT分析……………………………………………………………………………14
四项目定位…………………………………………………………………………………………………15
4.1项目营销推广建议…………………………………………………………………………………………21
4.1.1推广策略……………………………………………………………………………………………21
4.1.2营销策略…………………………………………………………………………………………22
4.1.3项目营销思路…………………………………………………………………………………22
4.1.４ 项目销售目标…………………………………………………………………………………22
附件………………………………………………………………………………………………………23
前言
写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。
与其它形式的商业房产〔如购物中心〕一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。
【一汉口写字楼市场概况】
武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大都市，数度被评为〝21世纪最具进展潜力都市〞之一。
武汉市新经济的高速进展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了庞大的进展空间。
1.1汉口写字楼市场进展回忆
汉口地区写字楼市场的进展大致能够分为三个时期：
〔如下表所示〕
阶段
时间〔年〕
代表写字楼项目
武汉市经济进展水平
I
1992－1995
泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳丽广场
进展较快
II
1995－1998
建银大厦、国贸大厦、瑞通广场、招银大厦、信合大厦
进展专门快
III
1998－
商业银行广场、天恒财智大厦、华通互连网大厦
减缓
分析：
※ 第一时期，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸取了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。
※第二时期，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街显现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的显现，迎合金融一条街的规划进展，吸取了大部分高端市场，要紧是外地驻汉机构。
※第三时期，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃进展、商住楼大批显现的背景下，写字楼市场进展放慢了脚步。
通过回忆分析汉口地区写字楼市场进展过程，我们发觉：
◎ 都市经济进展水平和速度阻碍着商务活动程度，进而阻碍写字楼物业需求；
◎ 近年来写字楼需求受到商住楼市场的阻碍较大，但商住楼的商住功能只是时期性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户
1.2写字楼总体市场特点
通过调研分析，目前汉口地区写字楼市场出现如下特点：
※ 集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块
※ 写字楼物业平均出售价格为5000元/平方米，平均租金为30元/平方米/月
※ 写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业要紧分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业
※ 写字楼出租率比较高，达到70％以上；但销售率比较低，整体不到40％
※ 纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发阻碍较大，但只是临时的。
【二汉口写字楼市场供应需求分析】
2.1汉口写字楼市场供应分析
2.1.1供应量分析
汉口地区要紧写字楼项目板块分布情形如以下图表所示：
〔注：
此处分析时写字楼不分等级〕
板块
数量 （个）
建设大道〝金融一条街〞
10
解放大道至武胜路
4
取水楼至江汉北路
3
沿江大道及江汉路步行街
5
合计
22
分析：
※ 市场板块供应特点明显。
从早期解放大道至武胜路沿线板块，到新兴的建设大道＂金融一条街＂板块，再到近年来的江汉路及沿江大道沿线板块，目前形成建设大道沿线板块为主，周边片区为辅的供应格局。
※ 建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总规模的40％，占汉口地区甲级写字楼物业规模的60％以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区域。
※解放大道至武胜路板块，集合了汉口地区要紧的早期写字楼，写字楼市场进展比较成熟，但近年来板块供应量少，市场冷淡。
※ 沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目专门少，但高层商住办公楼专门多，为汉口要紧的商住办公楼集合之地。
2.1.2租金/售价分析
★武汉市写字楼价格指数
武汉市写字楼价格指数及变化如以下图表所示：
写字楼历年价格指数表
年／度
2000.2
2000.3
2000.4
2001.1
2001.2
2001.3
2001.4
2002.1
2002.2
2002.3
2002.4
2003.1
写字楼指数
1010
1013
1016
1018
1016
1019
1023
1030
1035
1038
1050
1065
（注：
以汉口和武昌写字楼为统计分析对象）
分析：
2001年往常上升缓慢，2001年以后上升专门快，专门是2002年以来同比涨幅达3％。
这要紧是和武汉市宏观经济进展水平有关。
★ 武汉市字楼市场成交价格
武汉市写字楼市场成交价格指数及变化如以下图表所示：
年季度
2002.1
2002.2
2002.3
2002.4
2003.1
写字楼指数
4128
4149
4163
4208
4270
（注：
以汉口和武昌写字楼为统计分析对象）
分析：
2002年写字楼市场销售均价为4126元/平方米，2003年一季度销售均价为4270元／㎡，出现大幅上涨趋势。
★汉口写字楼板块价格特点
汉口地区写字楼板块销售价格特点如以下图表所示：
板块
平均售价（元/㎡）
建设大道〝金融一条街〞
7000
解放大道至武胜路
5000
取水楼至江汉北路
4000
沿江大道及江汉路步行街
4200
平均售价
4270
分析：
※ 从销售价格来看，汉口写字楼板块销售价格差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。
※ 建设大道金融一条街板块，写字楼平均销售价格达到7000元/平方米，高出武汉市写字楼平均销售价格2800元/平方米。
这要紧是金融一条街清晰的进展规划和浓厚的商务办公氛围大大提升了板块写字楼的市场价值。
※解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为5000元/平方米，板块形成稳固的三足鼎立〔武广、世贸、泰和〕之势，商业气息浓厚。
※江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在4200元/平方米，与武汉市写字楼平均销售价格水平相当。
这要紧是写字楼受商业网点及商住楼阻碍，价格难以提升。
★ 汉口写字楼板块租金特点
汉口各板块写字楼租金情形如以下图表所示：
板块
平均租金（元/㎡/月）
建设大道〝金融一条街〞
55
解放大道至武胜路
30
取水楼至江汉北路
25
沿江大道及江汉路步行街
20
平均租金
35
分析：
※ 从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。
※建设大道金融一条街板块，写字楼平均租金为55元/平方米/月，写字楼最高租金达到80元/平方米/月，为武汉市写字楼租金最高区域。
板块受金融一条街商务环境和新兴甲级写字楼云集的协同阻碍，写字楼物业市场价值高，以后升值趋势明显。
※ 解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在30元/平方米/月左右，其价位居武汉市写字楼的中间水平。
区域写字楼供应稳固，由于受武汉广场和世贸
大厦商业经济的阻碍，解放大道上的写字楼要紧集中在这一带。
※ 江汉北路及江汉路步行街沿线板块，租金为20元/平方米/月。
江汉路一直以来是武汉市的中心商业区，其商业经济进展水平居武汉市前列，但它的租金比较低，要紧是由于江汉路上不便通车，且车位甚少。
然而随着中心商务区的扩展，写字楼在那个地点会有专门大的进展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。
2.1.3租售率分析
汉口板块写字楼出租情形特点如以下图表所示：
板块
租售率
建设大道金融一条街
85％
取水楼至江汉北路
75％
江汉路及沿江大道
70％
解放大道沿线及武胜路
70％
平均水平
75％
分析：
※ 汉口写字楼平均入住率为75％左右
※ 建设大道金融一条街板块，写字楼不仅租金高，而且入住率也专门高，达85%
※ 江汉路及沿江大道板块入住率达70%，由于周边经济进展好，写字楼数量相对较少，且租金比较低，因而入住率也专门高
※ 解放大道沿线及江汉北路沿线写字楼入住率为65％～75％之间，入
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