房地产法密测卷文档格式.docx
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[要点透析]依照我国法律规定．土地使用权出让的最高年限为：
居住用地70年．工业用地50年。
教育、科技、文化、卫生、体育用地；
50年、商业、旅游、娱乐用地lo年．综合或其他用地50年。
8．以下有权制定涉及房地产地方规章的主体是[D]
A．北京市人民代表大会常务委员会B．国务院法制办公室C．深圳市税务局D．南京市政府
[要点透析]根据《立法法》的规定．国务院各部、委，省、自治区和较大的市的人民政府有权制定规章。
9．房地产开发企业设立的登记机关是[D]
A．所在地的市政府B．所在地的房地产管理部门C．所在地的土地管理机关D．所在地的工商行政管理机关
依照我国法律规定。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。
工商行政管理部门对苻合法律规定条件的登记申请，应当自收到申请之日起30日内予以登记，房地产开发企业在领取营业执照后的30日内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府确定的部门备案。
10．下列选项中不属于国有土地的是[B]
A．城市市区的土地B．城市郊区的土地C．农民转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地D．国家依法征收的土地
[要点透析]我国《土地管理法》规定．城市市区的土地属于国家所有．农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山。
属于农民集体所有。
11．土地增值额超过扣除项目金额loo％，未超过200％的部分，税率为[B]A．40％B．50％C．30％D．60％
[要点透析]依照我国法律规定，土地增值税采用四级超额累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分。
税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50％。
未超过100%的部分，税率为40％；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200％的部分，税率为50％；
（1）增值额超过扣除项目200％的部分。
税率为60％。
12．下列属于农用地的是[B]2008l0考过A．住宅用地B．草地C．荒地D．旅游用地
[要点透析]根据《农村土地承包法》的规定，农用地是指农民集体所有和国家所有依法由农民使用的土地，包括林地、苹地等。
13．席庄村村民委员会与大同房地产开发公司签订了集体土地使用权出让合同，该合同在效力上属于[A]
A．无效合同B．可撤销合同C．效力待定合同D．合法有效合同
[要点透析]本题中由席庄村村民委员会直接与开发公司签订土地使用权出让合同，首先主体不合法，土地使用权出让的主体只能是国家；
其次，席庄村村委会也无权代表国家出让土地使用权。
因此，该合同无效。
14．下列哪项是商品房预售所需要的条件[D]
A．必须交付40％土地出让金B．必须交付50％土地出让金C．必须持有买卖合同书D．交付全部土地出让金并取得土地使用权证
[[要点透析]商品房预售的条件：
（1）已交付全部土地使用权出让金．取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4）房屋预售实行许可证制度。
开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房顸售许可证》后，方可进行房屋预售。
15．业主委托物业管理公司对其物业进行管理的对象是物业的[C]
A．全部事务B．和住房有关的事务C．共有部分和共同事务D．房屋
16．在土地管理关系中，上级行政管理部门不可以直接作出的行政处分决定是[D]A．警告B．记过C．记大过D．降级
[要点透析]对于降级、撤职、开除的行政处分决定，上级土地行政管理部门应当按照国家有关人事管理权限和处理程序的规定，向有关机关提处行政处分建议，由有关机关依法处理。
201010考过
17．拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成下列哪项协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决[A]
A．拆迁补偿安置协议B．拆迁协议C．拆迁安置协议D．拆迁补偿协议
[要点透析]拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是房屋拆迁管理部门；
房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
18．根据我国相关法律规定，房地产开发资质三级企业的自有流动资金为[C]
A．2000万元以上B．1000万元以上C．500万元以上D．1500万元以上
19．依照我国拆迁补偿的相关规定，下列说法不正确的是[D]
A．不仅对被拆除的房屋进行补偿，而且对房屋的附属物予以补偿B．对违章建筑不给予补偿
C．拆除未超过批准期限的临时建筑，应给予补偿D．货币补偿是唯一的补偿方式
[要点透析]依照我国法律规定．拆迁补偿的标的物是被拆除的房屋及其附属物。
但拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属于拆迁补偿范围。
未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围。
如进行拆除，应给予适当的补偿。
补偿的方式有货币补偿和产权调换。
20．依照我国法律规定，职工购买公房的付款方式是[D]
A．一次性付款B．分期付款C．由国家强制规定D．一次性付款或分期付款
法律规定，职工购买住房可以一次付款．也可以分期付款．实行分期付款的首期付款不得低于实际售价的30％。
分期付款的期限一般不超过10年。
21．下列选项中符合我国法律规定的是[B]
A．出租人可以在租金之外收取少量的押金D．出租人只能收取租金C．承租人不是必须按合同交租D．修缮出租房屋的义务一般由承租人承担
22．关于我国关于外商成片土地的法律规定，下列表述中不正确的是[B]
A．外商成片土地的所有权不属于外商B．对成片土地开发经营，外商在开发区内有行政管理权
C．对一切建没项目外商不是都有开发建设权和经营权D．外商与区域内其他企业的关系是商务关系
[要点透析]对外商投资企业使用土地的限制：
1）外商投资企业对其占有的土地只有使用权：
（2）出让的国有土地使用权是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有；
（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。
开发企业与其他企业的关系是商务关系（4）外商投资企业开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营活动。
对涉及国家安全的基础设施，只有开发建设权没有经营权。
23．县级人民政府房屋拆迁管理部门审查房屋拆迁事项的期限为[D]A．7HB．15日C．60HD．30
依照我国法律规定．市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当在收到申请后30日内，对申请事项进行审查并对符合条件的发给房屋拆迁许可证。
24．房地产开发企业将未经验收的房屋交付使用的后果是[C]
A．由县级以上人民政府处以房屋总造价3％以下罚款B．由工商行政部门吊销其营业执照．
C．由县级以上人民政府房地产开发管理部门责令限期补办验收手续D．由县级人民政府责令限期补办验收手续
[要点透析]依照我国法律规定，房地产开发企业将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责个限期补办验收手续；
逾期不补办验收手续的．由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。
25．售后公房的产权共有关系是[B]A．按份共有B．共同共有C．按份占有D．共同占有
[要点透析]在我国，公房的出售是为了解决职工家庭的住房需要。
如果是一种按份共有关系，则共有人在共有关系存续期间可以要求转让自己的份额，不苻合我国房改政策的宗旨，也不符合家庭身份关系的性质，固此售后公房的产权共有关系应当是一种共同共有关系。
26．下列哪项中规定，城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度[A]
A．《城市规划法B．《土地管理法》C．《房地产管理法D．《土地承包法》
[要点透析]根据《城市规划法》的规定，规划行政主管部门对城市建设必须坚持”一书两征”制度。
“一书”指选址意见书．”两证”是指建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
27．在我国，承包经营耕地的单位或者个人超过2年弃耕抛荒的，原发包单位应当[B]
A．有偿收回耕地B．终止承包合同C．中止承包合同D．部分解除承包合同
依照我国法律规定。
承包经营耕地的单位或者个人超过2年弃耕抛荒的。
原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。
28．下列选项中，哪一项租金包含了成本费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租及利润等8项内容[B]
A．市场租金B．商品租金C．成本租金D．福利租金
房屋租金分为成本租金、商品租金和市场租金。
商品租金由成本费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租及利润等8项内容组成。
29．借款人以所购住房抵押的范围是住房价值的[B]A．30％B．全额C．40％D．60％
30．房地产纠纷的仲裁解决区别于行政处理的根本特征是[C]A．效率性B．公平性C．自愿性D．合理性
[要点透析]自愿是仲裁制度的一个基本原则，也是仲裁区别于诉讼及行政处理的根本特征。
31．我国香港地区的土地制度的模式是[C]
A．以私有制为基础的完全市场模式B．以公有制为坫础的汇市场模式
C．以公有制为主的嗣家控制的市场模式D．以公有制为基础的市场模式
32．以下不屈于土地使用权的特征是[B]A．权利的派生性B．客体的无限性C．取得的法定性D．使用的期限性
33．房地产民事责任方式中的财产责任不包括[C]A．修理重作u．违约金C．赔礼道歉D．停止侵害
二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分。
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
）
34．下列属于免缴城镇土地使用税的有[ABDE]
A．军队自用的土地B．绿化地带等公共用地C．间接用于渔业的生产用地D．名胜古迹自用的土地E．国家机关、人民团体自用的土地
[要点透析]依照我国法律规定，下列土地免缴城镇土地使用税：
国家机关、人民团体、军队自用的土地；
由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴5～10年；
由财政部门另行规定免缴的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
35．处理土地房屋纠纷问题，无论是审判、仲裁，或是行政处理，均应坚持的基本理念是[CD]
A．秩序B．自愿C．公正D．效率E．平等2010l0考过
[要点透析]公正和效率是司法的基本理念，在处理土地、房屋纠纷时理应坚持这两个理念。
36．房地产法所涉及的范围主要包括[ABCDE]A．规划B．土地C．房产D．建筑E．住宅
37．拆迁非出租房屋时候，拆迁补偿安置协议的签署方包括[AC]
A．被拆迁人B．被拆迁房屋的使用人C．拆迁人D．被拆迁房屋的主管部门E．公证机关
[要点透析]依照我国法律规定．拆迁人与被拆迁人应当依法就补偿方式和补偿金额、安置用房面积、地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和搬迁期限订立补偿安置协议。
拆迂租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
38．依照我国法律规定，房地产开发企业中清住房开发贷款的条件包括[ABD]
A．信用等级较高B．具有房地产开发资质C．开发项目有“三证”D．开发项目具有良好市场前景E．自有资金达到开发项目总投资的40％
[要点透析]依照我国法律规定，房地产开发企业申请住房开发贷款的条件包括：
信用等级较高；
具有房地产开发资质；
开发项目有”四证”；
开发项目具有良好市场前景；
自有资金达到开发项目总投资的30％以上。
三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分。
39．土地复垦：
指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。
40．房地产经纪人员：
是指为委托人提供房产信息和居间代理业务人员。
41．房地产买卖：
是房地产转让的主要方式，是指转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产产权并支付相应价款的行为。
42．前期物业管理：
是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。
43．个人住房贷款：
是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分o）
44．简述房地产转让的程序。
房地产转让．应当按照下列程序办理：
（1）签约；
（2）申报；
（3）审查；
（4）查勘与评估：
（5）缴纳税费；
（6）核发过户单。
45．简述对从事房地产咨询业务人员的管理。
答：
房地产咨询人员包括为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的人员。
从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历．有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。
46．简述拆迁人的权利义务。
（1）拆迁人的基本权利是取得拆迁被拆迁人房屋的权利。
在拆迁活动十。
拆迁人以给予被拆迁入补偿、安置的代价，取得拆迁被拆迁入房屋的权利。
（2）拆迁入的基本义务是对被拆迁人给予补偿、安置。
这里的补偿，是指货币补偿，即拆迁人给予被拆迁人一定价值址的货币；
这里的安置则指实物安置，即拆迁人通过为被拆迁人提供安置用房的力式来安置被拆迁人。
47．简述房地产抵押权人的权利义务。
房地产抵押权人的权利主要有：
（1）要求保全抵押房地产担保价值；
（2）物上代位权：
（3）处分抵押权；
（4）优先受偿权。
义务主要有：
（1）不得妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有、使用、收益权，不得单方扩大抵押人的担保范围，增加其负担。
（2）在抵押权实现后，如果变卖抵押房地产的价款清偿主侦务后有剩余，应当及时将剩余部分返还给抵押人。
五、论述题（本题8分）
48．试述房地两证合一与房地两证分离的利弊。
在房地产管理工作中，实行“房地两证合一”，其优点是便于统一管理，简化手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不必要的交义或矛盾。
缺点是由于房地合一，制约、监督可能会受到影响。
&
*在房地产管理工作巾可以实行“房地两证分离”。
其优点是分工明确，程序清楚。
缺点是可能延误办事期限，或者造成房、地管理脱节。
*通说认为，实际操作中，房、地管理还是以分开为好，但必要时也可结合。
国务院1998年机构改革，立足于房、地分开管理。
1998年7月发布的《城市房地产开发经营管理条例》亦对县级以上地方人民政府管理房地产开发经营工作进行了分工：
房地产开发主管部门负责房地产开发经营活动的监督管理工作；
土地管理部门负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
当前，必须特别强调土地统一管理的问题。
不能各自为政。
*总的说来，房产、地产主管部门应当”各司其职密切配合”。
六、案例分析题（本题10分）
49．2006年11月23日，利达公司与滨江市土地局签订了国有土地使用权出让合同。
约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939．77平方米的国有土地使用权有偿出让给利达公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，利达公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15％的定金。
在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。
合同签订后，利达公司于2006年12月27日向土地局给付全部定金及部分土地出让金。
2006年12月28日，土地局给利达公司核发了该出让土地的土地使用权证书。
然而，由于资金困难，到2007年4月1日，利达公司未将余款交付土地局。
经多次催促后，土地局书面通知利达公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。
利达公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2007年9月30日，仍未按规定履行合同。
于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，并于2007年lo月24日将该决定通知书送达利达公司。
请问：
（1）土地局能否以对方违约为由收回土地，为什么?
（4分）
滨江巾土地局可以收回其出让的土地使用权。
因为土地出让合同的出让主体、客体、程序合法．合同有效，双方是平等的合同主体，合同双方应当切实履行。
利达公司违约，土地局可以依照该合同收回土地使用权。
（2）假如双方约定的土地用途是建设利达公司的办公大楼，后利达公司私自改建商品房，是否可以?
为什么?
（3分）
不可以。
因为法律规定受让方取得土地使用权必须遵守出让方规定的土地用途。
不得更改。
（3）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，该合同是否有效?
无效。
因为国有土地使用权的出汁方依法只能是市、县人民政府土地管理部门，其他任何单位和部门均没有出让土地的权利。
二
1．王力将其承包经营的土地转包给了同村的张三，双方签订了合同，但未进行登记，则该转包行为[D]
A．无效B．不成立C．可以对抗善意第三人D．有效，但不得对抗善意第三人
[要点透析]土地承包经营权采取转包、出租、转让或者其他方式流转，当事人双方须签订书面合同。
当事人要求登记的．应当向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。
2．下列选项中应当进行产权调换的情形是[A]
A．非公益事业房屋的附属物B．公益事业房屋C．非公益事业房屋D．被拆迁入与房屋承租人达不成解除租赁关系协议的
[要点透析]依照我国法律规定．被拆迁人可以选择货币补偿方式，也可以选择房屋产权调换方式。
但是拆迁非公益事业房屋的附属物，不做产权调换，只能由拆迁人给予补偿；
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的．拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。
3．城镇居民按优惠价购买公房后，对所购房屋享有的权利是[C]A．所有权B．占有权C．部分产权D．使用权
[要点透析]依照我国法律规定，职工以标准价（优惠价）购买的住房。
拥有部分产权，可以继承。
产权按照售房当年标准价占成本价的比重确定，一般5年后可以进入市场交易．原售房单位享有优先权。
在补缴土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费后．单位和个人按照各自产权比例进行分配。
4．下列哪一选项可以免征土地增值税[D]
A．个人出售原来闲置的第三套住房B．建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的30％
C．企业用于投资转让的房产D．因国家建设需要依法收回的房地产
我国法律规定。
下列情形免征土地增值税：
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20％的；
因国家建设需要依法征收、收回的房地产；
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房．经申报核准，凡居住满5年或5年以上的免征。
5．预售商品房的价格，除国家规定的“微利房”、“解困房”外，实行[B]
A．国家定价B．市场价格C．成本价格D．标准价201010考过
预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场的行情约定价格也是允许的。
6．房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的（B）
A．应当将租金、租金中的土地收益及利息上缴国家B．应当将租金中所含土地收益上缴国家
C．应当将租金上缴国家D．应当将租金及其利息上缴国家
[要点透析]我国《城市房地产管理法》第6条规定，以营利为目的。
房屋所有权人将以划拔方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的。
应该将租金中所含土地收益上缴国家。
7．所有人对房屋的实际控制体现的是[B]A．占有权B．使用权C．收益权D．处分权
房屋所有人对自己的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，占有权是指对房屋的实际控制。
考过
8．《农村土地承包法》规定的林地的承包期限为[D]A．30年B．40年C．30～50年D．30～70年
[要点透析]《农村土地承包法》规定：
”耕地的承包期限为20年。
（1）苹地的承包期限为30—50年。
（2）林地的承包期限为30—70年；
特殊林木的林地承包期。
经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
”考过
9．下列房地产交易中，属于二级市场的是[D]
A．土地使用权的出让B．房地产抵押C．房地产买卖D．房地产开发经营
[要点透析]屠地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场）：
还可包括土地使用权的出让（一级市场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等。
10．下列财产中可以作为抵押标的物的是[A]
A．居民房屋B．被查封的某大楼C．法院的办公大楼D．某海关扣押的走私物品
我国《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押：
权属有争议的房地产；
用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产；
列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
已依法公告列入拆迁范围的房地产；
被依法查封、扣
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