因欠款法院会判决签订了购房合同的但未办理房产证的房产的产权人Word格式.docx

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从债务人将抵债物交付于债权人时起，债权债务关系消灭，抵债物所有权转移给债权人所有。

所以，二审法院以当事人之间的协议并非买卖房屋，林子中个人未办理产权证，不影响该协议的效力为理由，认定本案抵债协议有效，是正确的。

随后所签订的租赁协议也随之有效。

　　在该协议中还有债务承担转移的内容。

这种债务承担转移的协议是否有效，不取决于债务人和接受其债务的人之间的协商一致，而取决于债权人的同意。

本案其他4个对被告享有债权的人，同意被告与林文骞、刘达森达成的债务承担转移协议，该协议依法就对他们发生法律效力。

　　因为该债务承担转移内容是依附于抵债协议的，林文骞、刘达森是以取得抵债的店面房的所有权为条件同意接受被告对其他4名原告的债务的，故抵债协议是否有效，直接影响到债务承担转移内容的效力。

抵债协议无效，被告与6个原告之间的债权债务关系依然存在；

抵债协议有效，则被告与6个原告之间的债权债务关系归于消灭。

　　由于这种利害关系，6个债权人又有要求确认抵债协议有效的相同意思表示，故在林文骞、刘达森起诉后，一审法院追加另4个债权人为共同原告，就是正确的。

而如另4个债权人并不要求确认抵债协议有效，只要求被告偿还欠款的，则不能追加为共同原告。

　　另外，虽然依本案事实可以认定抵债协议有效，但由于被告未办理产权登记，根据不动产没有办理产权登记的不得对抗第三人的原理，本案原告林文骞、刘达森取得房屋产权还是有缺陷的，可能发生被第三人追索的法律后果。

在这种情况下，原所有权人负有保证受让人

　　不被追索的义务。

故本案二审判决还存在不足，还应加判如该房产因第三人追索不能作为抵债物清偿债务情况下，被告应另行清偿债务。

原告：

林文骞，男，38岁，个体经商。

　　原告：

刘达森，男，37岁，个体经商。

　　原告：

林其田，男，41岁，个体经商。

潘儒山，男，55岁，国家公务员。

林文进，男，37岁，个体经商。

王生堂，男，41岁，个体经商。

　　被告：

林子中，男，47岁，个体经商。

刘秀凤，女，41岁，系林子中之妻。

　　1989年至1993年间，被告林子中、刘秀凤夫妇因经商资金不足，先后向原告林文骞、刘达森、林其田、潘儒山、林文进、王生堂等6人借款48万元，其中林文骞17万元，刘达森10万元，林其田75000元，潘儒山45000元，林文进25000元，王生堂65000元。

　　1992年7月10日，林子中与福建省三明市三元区旧城改造办公室签订预购福建省三明市三元区崇荣路109幢4号店面房合同，该合同规定：

房屋建成后，由林子中验收，并负责办理房产证。

1993年2月25日，林子中交清房价款229469元，并于同年9月28日从卖房单位接管使用所购店面房，但未依约向房管部门申办产权登记和领取房产证书。

　　此后，因欠6名原告借款未还，被告林子中、刘秀凤于1994年2月5日与原告林文骞、刘达森达成以店面房抵债协议，该协议约定：

座落在福建省三明市三元区崇荣路109幢4号店面房以48万元抵偿给林文骞、刘达森，产权归其所有；

林子中、刘秀凤欠林其田、林文进、王生堂、潘儒山21万元债务转由林文骞、刘达森承担；

林子中、刘秀凤将购房发票交由林文骞、刘达森办理房产证，有关费用由林子中、刘秀凤负担。

　　协议签订后，林其田、林文进、王生堂、潘儒山均同意林子中、刘秀凤所欠债务转由林文骞、刘达森承担。

林子中、刘秀凤在收回6原告全部欠条并销毁后，将店面房及购房合同书、发票交给林文骞、刘达森。

同年2月15日，林文骞、刘达森又与林子中、刘秀凤签订店面房租赁协议，约定：

林子中、刘秀凤每月付租金XX元，继续使用4号店面房做生意至同年12月份。

林文骞、刘达森一次性收取了租金2万元。

　　1994年12月中旬，林文骞、刘达森委托他人到福建省三明市三元区旧城改造办公室（卖房单位）办理店房户主更名手续，因林子中、刘秀凤与他人发生其它债务纠纷，该店面房于1994年12月被福建省三明市三元区人民法院查封，致使林文骞、刘达森未办成店房产权登记、过户手续，林文骞、刘达森也未偿还林子中、刘秀凤尚欠林其田、林文进、王生堂、潘儒山之借款，引起纠纷。

林文骞，刘达森于1995年元月诉至福建省三明市三元区人民法院，请求判令林子中、刘秀凤归还欠款48万元或将讼争店面房判归其所有。

　　福建省三明市三元区人民法院在审理时追加林其田、林文进、王生堂、潘儒山作为共同原告参加诉讼，他们要求被告归还其欠款，或要求原告林文骞、刘达森归还替被告承担的欠款，并支付欠款利息。

被告辩称：

所欠6原告的借款，已经用其店面房与原告林文骞、刘达森签订以店抵债协议偿还。

原告林文骞、刘达森未及时到有关部门办理房产证，是造成该房被法院冻结而无法办证的原因，其责任应由原告林文骞、刘达森承担。

　　「审判」

　　三明市三元区人民法院经审理认为：

原告林文骞、刘达森与被告签订以店面房抵债协议时，被告的店面房未按有关规定申办所有权登记，也未办理过户手续，违反了有关法律、法规规定，该协议属无效协议。

基于该协议而派生的债务转移及店面房租赁协议，亦无法律效力。

　　原告林文骞、刘达森向被告收取的店面房租金应退还给被告。

被告未归还所欠6原告的借款，是导致本案纠纷的原因，被告应归还所欠原告的借款，并偿付银行利息。

根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第一百一十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项，《城镇房屋所有权登记暂行办法》第十条，《福建省房屋抵押管理暂行规定》第十条第

（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于1995年3月17日判决如下：

　　一、原、被告间所签订的以店面房抵债协议无效。

　　二、原告林文骞、刘达森退还收取的2万元租金给被告。

　　三、前项金额冲抵借款，被告应偿还林文骞、刘达森借款25万元及同期银行利息元（自1994年2月6日起至1995年3月5日止，按月息‰计算）。

　　四、被告应偿还林其田借款万元及同期银行利息元（自1994年12月22日起至1995年3月5日止，按月息‰计算）。

　　五、被告应偿还潘儒山借款万元及同期银行利息元（自1994年12月22日起至1995年3月5日止，按月息‰计算）。

　　六、被告应偿还林文进借款万元及同期银行利息元（自1994年2月6日起至1995年3月5日止，按月息‰计算）。

　　七、被告应偿还王生堂借款万元及同期银行利息元（自1994年2月6日起至1995年3月5日止，按月息‰计算）。

　　宣判后，被告林子中、刘秀凤不服，以用店面房抵债属双方自愿，没有违反法律规定，应认定有效；

原审将不存在的诉进行处理显然不当等为理由，上诉至福建省三明市中级人民法院。

6原告均以同意林子中、刘秀凤上诉的理由，进行了答辩。

　　福建省三明市中级人民法院经审理认为：

双方当事人之间的债权债务事实清楚，证据充分。

上诉人林子中、刘秀凤应偿还所欠被上诉人的48万元借款。

上诉人林子中、刘秀凤因无钱还款，将其向福建省三明市三元区旧城改造办公室购买并已实际占有、使用、收益的店面房，用以抵偿债务，系自愿所为，与被上诉人林文骞、刘达森签订的以店抵债协议内容没有违反法律规定，应受法律保护。

　　该协议非买卖店房，林子中个人未办理产权证，不影响该协议效力，基于该协议而产生的债务转移及店面租赁协议也合法有效。

上诉人提出以店抵债有效理由成立，予以采纳。

　　原审认定事实有误，适用法律不当。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第

（二）项之规定，于1995年7月18日作出如下判决：

　　一、撤销三元区人民法院民事判决。

　　二、上诉人林子中、刘秀凤与被上诉人林文骞、刘达森签订的以店面房抵债协议合法有效，三明市三元区崇荣路109幢4号店面房产权归林文骞、刘达森所有；

林子中、刘秀凤欠林其田、潘儒山、林文进、王生堂借款21万元由林文骞、刘达森负责偿还。

　　篇二：

未办理产权证房屋买卖合同XX-6-19

　　二手房买卖合同

　　出卖人（以下简称甲方）：

电话身份证号：

　　现住址：

买受人（以下简称乙方）：

见证方：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿，协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议：

　　第一条乙方购买甲方位于私有楼房住宅一处，建筑面积为平方米（位置、面积都以“甲方与签订的合同”为准）。

　　第二条双方商定该房屋按甲方所提供的建筑面积及房屋的内部情况,转让价格定为万元人民币，大写人民币。

此价格内包含房屋本身及附属设施设备的价格。

　　第三条甲方应在签署本合同时，向乙方提供以下证件原件及复印件：

　　1、身份证、户口薄、结婚证；

　　2、购房合同、购房发票及相关的缴税（费）凭证；

　　3、房屋共有人同意或委托出卖的证明；

　　4、办理房屋买卖及过户手续应出具的其他文件。

　　注：

如有特殊情况发生，甲方子女必须无条件协助乙方办理房产过户手续。

　　第四条甲方的承诺保证：

　　1.甲方保证自己所提供的原有购房协议及自己的身份证件真实有效，不存在任何虚假成分；

　　2.甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让该房屋不存在法律上的障碍。

　　3.甲方保证其配偶、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。

　　4.甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利（如抵押等），否则造成不良后果由甲方出面解决。

　　5.甲方保证因国家政策性拆迁、自然灾害等涉及到的土地与房屋赔偿或补偿归乙方所有，与甲方无关。

　　6.若发生与甲方有关的产权纠纷或其它债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的责任，与乙方无关。

　　7.由于建设方的原因，本房屋没有办理房屋产权证，甲方保证：

建房单位在日后统一办理房屋产权证时，甲方及时办理房屋产权证，在10日内与乙方办理房产过户手续，保障乙方对房屋所有权的合法行使。

如因变更时甲方造成的费用增加，所有增加费用由甲方承担。

如能变更正常，办理房产证的费用由乙方负责。

　　8.在签订本合同后，房屋价格上涨或下跌均由乙方承担，与甲方无关。

　　9.甲方保证在本协议中提供的联系方式及现有住址变更的情况下，能及时的通知乙方，以方便乙方在办理相关手续时，可以及时的找到甲方。

　　第五条上述房屋在甲方实际交付乙方之日前所发生的费用（水费、电费、天然气费等）由甲方负责。

在第二次付款后，甲方必须将购买房屋的所有相关手续全部交给乙方。

在双方在场的情况下，甲乙双方征对房屋对以下项目进行交接：

　　甲方将上述房屋全部钥匙、水卡、电卡、煤气卡等给乙方，交房时已交清的所有凭证交付乙方，避免乙方在过后生活中发生不必要的麻烦。

　　乙方现场检查后，如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书

　　约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处置权归乙方行使。

　　第六条付款方式；

　　第一次付款：

在年月日甲方向乙方收取房屋定金元，作为房款的一部分。

　　第七条违约责任甲方必须配合乙方提供过户时所需的相关资料，如在办理过户手续之前出现任何甲方或见证人违约,甲方须即时无条件归还乙方所交纳的全部费用,并承担元违约金,如无法联系上甲方或甲方故意拖欠,则须由见证方在收到乙方书面通知3个工作日内先行替甲方承担违约的全部费用,如超过3个工作日见证方未支付违约金和本金予乙方,则逾期一日须交纳以上款项的千分之五作为滞纳金。

　　第八条甲、乙双方任何一方违背此协议任何一款或有欺诈行为者均视为违约，另一方有权解除合同，违约或欺诈方将付房款百分之拾的罚金给对方，且负担对方由此而引起的损失和费用。

　　第九条交房日期：

甲方收到乙方第二次房款。

　　第十条本合同经公证处公证，在本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院提起诉讼。

　　第十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。

本合同的附件及补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。

　　第十二条本合同连同附件共三页，一式三份具有同等法律效力，合同持有情况如下：

甲乙双方各执一份，见证人执一份。

第十三条此合同与房屋买卖合同同时起法律效力。

　　第十四条本合同自三方签字之日起生效。

　　出卖人（签字）：

买受人（签字）：

　　签订时间：

_____年___月___日签订时间：

___年____月____日

　　签订地点：

签订地点：

　　见证方（签字）：

　　篇三：

房产未过户被查封案件的处理

　　房产未过户被查封案件的处理

　　王某将自己的房子卖给汤某，但由于丢失了房产证，未能及时办理过户登记。

后王某因欠田某款项未还被诉上法庭，法院根据田某的申请查封了汤某所购房屋。

好在最终法院通过开庭听证，解除了对房子的查封。

　　汤某系平阴某镇农民，XX年2月通过他人介绍，他购得王某的房屋一套。

二人签订了房屋买卖合同，同时结清了房款12万元，汤某随后入住。

买了房当然要过户，汤某多次催促王某一同到房管部门办理过户手续，但王某称房产证不知放在何处无法办理，所以一直拖着未办。

　　XX年4月，由于王某欠田某6万元借款长期不还被诉上法庭，法院根据田某的申请对王某名下的房屋进行了查封。

同年10月，田某依据生效的法院判决书向平阴法院申请强制执行。

在执行过程中，法院拟对查封房屋进行评估拍卖，汤某急忙提出异议，认为自己对房屋享有所有权，（转载于:

校园生活:

因欠款法院会判决签订了购房合同的但未办理房产证的房产的产权人）法院无权对此房屋进行拍卖。

　　执行法官遂组成合议庭对汤某的异议进行听证。

执行合议庭认为，汤某与王某房屋交易行为发生在田某起诉王某一年之前，未办理过户的原因系王某丢失房产证所致，过错不在汤某一方。

因此根据法

　　律的有关规定，该房屋的所有权已实际转移给汤某。

　　日前，平阴县法院依法作出裁定，汤某异议成立，解除对该房屋

　　的查封。

　　房产未过户被查封案件的处理：

申请人已经向房东支付了全部购房款并实际占有了该房屋且对未办理转让过户手续无过错，人民法院不得查封。

根据中华人民共和国最高人民法院公告（法释[XX]15号）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；

第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　基本案情：

　　XX年10月A公司从开发商B公司购买了两套房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，A公司向B公司支付了购房款，B公司向A公司交付了房屋。

虽A公司不断催促B公司为其办理过户手续，B公司迟迟未办理。

XX年8月，因B公司未清偿C公司的款项，C公司申请北京市二中院查封了A公司购买的房产，A公司面临已购房屋被法院查封，如何保障自己的权利？

　　律师建议：

　　第一步、A公司应向二中院提起执行异议

　　B公司因未清偿C公司的款项，C公司向申请强制执行，虽A公司购买了房屋，因未办理过户手续，仍登记在B公司名下，法院在执行过程中不知悉A公司与B公司之间的买卖关系，所以查封了B公司名下房屋。

就A公司而言，其属案外人，可以依据《民事诉讼法》的相关规定向法院提起执行异议，要求法院解除查封。

　　就A公司向法院提起的执行异议，现阶段法院审判思路采取不实体审查原则，法院会依据《物权法》第14条规定裁定驳回A公司的请求。

　　第二步、A公司请求被驳回后，可向法院提起诉讼

　　A公司对于法院驳回请求的执行裁定，A公司不服，可以依据《民事诉讼法》204条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释17、18、19条，以C公司为被告向法院提起诉讼，如果B公司对于A公司的执行异议态度不明的情况下，建议将B公司列为第三人，主张所有权、并要求解除查封。

　　此时，法院审理A与C公司的执行异议纠纷案件过程中，采实体审理，所谓的实体审理，实践中，法院一般亦只认定A、B公司之间为债权关系，不认定A公司享有房屋所有权，在不认定A公司享有房屋所有权的情况下，法院会依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；

第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

”进行审查，依据不同情况作出是否解除查封的判决，本案A公司的情况，一般判令解除查封。

　　第三步、A公司应要求B公司主张过户手续

　　法院解除查封后，A公司可以通过诉讼方式，要求B公司办理过户手续。

　　本案，A公司如走完前述全部步骤，最终取得房屋产权的话，维权过程可能花费两三年的时间，需要付出很多的人力、物力成本，建议广大购房者在买房时，在每个购房环节的过程中都能积极采取各种措施，以保障自己的合法权利。

　　《民事诉讼法》第二百零四条：

“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；

理由不成立的，裁定驳回。

案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；

与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

”

　　按照上述法律规定，如果房屋被法院查封，提出房屋为自己所有的异议的买方，对法院的裁定不服的，如果认为原判决、裁定错误的，可以向上一级法院提出再审申请；

如果认为与原判决、裁定无关，那么应当在裁定送达之日起十五日内向法院起诉。

因此，如果房产被法院查封与原判决、裁定没有关系，那么应当在异议裁定送达之日起十五日内起诉，且只能提起异议之诉，否则，法院将不予受理。