物业工程部维修管理制度.docx
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物业工程部维修管理制度
物业工程部维修管理制度（含水电）
XX工具使用管理办法、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责
XX工具使用管理办法
XX工具使用管理办法
为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。
XX工程维修使用工具分为：
共用工具与私用工具。
所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。
共用工具使用管理：
1.共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。
2.当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。
3.所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。
私用工具使用管理
1.发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。
2.个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。
3.个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。
维修电工岗位职责
1.严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务。
2.努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养。
3.执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表。
4.积极配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作
5.严格执行设备管理制度，做好交接班工作。
6.交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。
7.维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。
8.在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象。
9•做好值班室清洁工作，填好工作记录表。
10.完成领导交办的其它工作。
值班电工岗位职责
1.严格遵守公司各项规章制度。
2.努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方式，线路管道走向反设备的原理，技术性能及实操作。
3.努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。
4.坚守岗位，定时巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。
5.对来人来电报修应及时进行登记，并处理。
6.发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障
7.事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。
一般性的故障，应交待清楚并做好记录。
8.按规定时间做好机房与走道清洁工作。
9.完成上级交办的其它工作。
配电房管理规定/配电房安全操作规程
1.配电房是大厦供电系统的关键部位，应设专职电工对其实行24小时
运行值班，未经主管人员以上xx，非工作人员不准入内。
2•值班是必须持证xx，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。
3•值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。
4.配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。
5.因故停电，应提前一天向使用用户发生停电通知，对突发性停电事故,应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。
6.保持配电房消防设备完好xx，保证应急灯在停电状态下能正常启用。
7.严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方式。
8.配电房内严禁堆放其它杂物。
配电房安全操作规程
1.严格执行“操作票制度”事故处理及单一刀闸拉合时，可以用操作
2.操作人和监护人应根据模拟图板或主结线对所填操作票是否正确，并
经有关人员审核签名。
3.操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。
4.下列项目列操作票
A.应拉合的开关和刀闸位置
B.检查接地线是否拆除
C.检查负荷分配
D.装拆接地线
E.安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险
F.一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作电源是否正常供给
5.操作发生疑问，应立即停止，并向有关人员汇报弄清问题后再进行操作，不准擅自更改操作票，严禁酒后值班操作。
6.运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检查确认无异常后，方可试送。
7.重要回路跳闸时且伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功时，严禁再次合用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，允许不检查再强送
一次，不成功，严禁再次合闸，带有重合闸保护的，应及时检明原因，报告上级。
8.遥测电容或电缆时前后应充分放电。
9.变压器预备信号动作时，应及时检明原因报告上级。
10.操作电压反感器前，应考虑相应的失压保护和计置装置等。
11.正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选择开关切断，工作完毕后，恢复正常。
12.有高压接地现象或xx天检修电气设备时，必须穿绝缘鞋，xx天气禁止倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。
13.变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检查。
14.倒闸操作顺序：
停电：
负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。
送电与之操作顺序相反
15.电气设备停电后，即使是停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施前，不得触及设备与栅栏，以防突然来电。
16.变压设备发生接地时，室内不得接近故障点，室外不得接近故障点，且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。
17.巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入设备房。
工程部岗位职责和考核细则
工程部是实施xx设备、设施正常运行的职能部门。
工程部管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主（用户）创造安全、xx、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映xx服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。
主要职责范围是：
1、负责xx供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统的运行管理，维护保养和故障检修。
2、2、负责xx公共设施、设备的维修保养。
3、3、负责用户二次装修的审批、监管。
4、4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。
5、5、负责xx外判工程的监管工作。
6、一、工程部各工作岗位职责
7、
（一）工程部经理岗位职责
&1、在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。
*NfUb2、负
责组织开展xx工程设备的维修、养护、运行、管理。
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Q二;3、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。
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Fq/%9x.4、负责制
定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。
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负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门各岗位进行考核。
ftUghVs6、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目组织对外包工程的质量验收。
9八2[&tzH7、负责审核用户的室内装修。
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（二）系统工程师岗位职责rK>Hy0A1、在部门经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。
DGM<]n2;*2、制定并监督
执行本系统的设备定期保养规定和技改项目方案。
HwJ{B093、制
定本系统员工的安全教育和业务培训计划。
$4A99o4、填写本
系统的操作要求和工作指令。
2）VO%;/h5、提出本系统的备仓计划，协助采购专用性较强的工具和零件。
OptD[6、负责本系统的外判
项目（含外判工程、xx工程以及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收施工。
W!
=[.s7、负责与相关业务主管部门进行
业务联系。
16}Gd8、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
Xy~2@UcmMQ负责室内二次装修的初审。
a,el\?
P>m（三）班组长岗位职责A（0';l）R、1、在系统工程师的领导下，对所辖设备及员工进行管理。
（*（XNAt2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。
b_,Y+1W~）_3、监督执行部门的工作指令。
3+6X09l@_o%5定期组
织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流。
kuMF~h6、做
好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。
？
./sPcL7、负责监督、跟进相关外判工程的进展情况。
b0y>O（'z8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。
3,_WzBA（四）技工岗位职责：
CDog@Fr1、在领班的领导下，具体
执行工程设备设施的运行、保养和维修。
2;X8ja2、按照工作
指令和有关规程进行下列工作：
Mk=1T①对设备实施常规保养和
维修。
ZF;9eA②监管设备的运行。
gBM③为用户提供维修、安装服务。
hSmiwgzn\④填写好各种原始记录。
’NX9UAT,3、参加公司内部组织的有关学习和培训。
1x2T[（五）文员岗位职责％Lx"1、在部门经理的直接领导下，负责处理本部门的日常事务。
jZVG:
g7Z2、负责部门工作会议的记录整理。
BV/kl7U3、负责打
印、收集、整理工程部的文件。
B!
Na'h>Jy4、负责工程档案、资
料、图纸的管理工作。
H&N2*4gHT5负责查核工程部员工每月的出勤情况，汇总上报。
KT*av6N6、负责每月统计发放工程部员工的各项劳保xx用品。
$R|}-<9Ey7、负责接待用户、来访人员的咨询、投诉等。
O"（0）U4y二、设备管理班组工作范围xg
（一）强电组：
zi）n5"j\1、负责高低压配电房、高压电房、发电机房、
冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及xx的日常运行、维修和保养。
v;$|R*）2、负责非办公时间xx所有设备的应急维修。
cal[t!
q~3、负责xx公共照明、室外照明灯具的启、停。
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（二）弱电组：
mV]p96*41、负责xx内工作电压36V以下的弱电系统的日常运行、维修、保养。
！
％q|W1gEN2负责xx电话、闭路电视、宽带网等专线的开通与维修。
uPfY/1z3、负责室外弱电设备
的维修。
$W0r8T（三）维修组：
R<;v_!
1、负责公共区域供水系统、供电系统、xx设备层设备的日常巡查、运行、维修和保养。
&jSB+j+>52、负责业主单元水电及自用设备的入室维修服务。
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btT3、负责公共区域设施设备的巡查、维修。
d-Fuk'4、负责消防设备的巡查、维修、保养。
C三、工程部各班组工作
细则Ouz,vc3D
（一）强电组工作细则W0_E{WF1每班每小时一次巡查高压室；>DJ"g_Z?
2、每班每小时一次巡查低压室；！
z}rlH3、每班每小时一次巡查发电机房；{e2erD4、每班
每小时一次巡查变压室；C6FHjFMR5每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室；：
PK?
P#v）Z6、每班一次巡查电梯机房；BX~!
<_m7、
每月一次巡查楼层配电房，并负责有关设备大的保养；O;/*y8、
每班一次巡查xx；lXJXQ12、保持供配电中心、冷冻机房及控制室环境清洁，每天打扫一次；各配电箱、电柜表面每天清洁一次；}N/3R13、每班一次防火安全检查；5IDg"{C!
T"14、每月一
次发电机试运行。
：
fPUA;
（二）弱电组工作细则qO""{eWe1、负责xx客户直线电话、专线的开通及维修；qOW8v2、每班巡查消防
监控中心设备一次；］（~@{WrN3、负责xx公共区域工作电压36V以下设备的维修和保养；］Pu>4=|4、
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