北京中原房地产经纪有限公司商业合作方案.doc

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北京中原房地产经纪有限公司承接

北京**房地产开发有限责任公司建设项目

合作方案

l北京中原房地产经纪有限公司承接北京**房地产开发有限责任公司建设项目合作方式、收费标准及方法

l北京中原房地产经纪有限公司承接北京**房地产开发有限责任公司建设项目之策划工作内容

l北京中原房地产经纪有限公司承接北京**房地产开发有限责任公司建设项目之工作时间安排

l北京中原房地产经纪有限公司承接北京**房地产开发有限责任公司建设项目之工作人员构成

l北京中原房地产经纪有限公司特点

北京中原房地产经纪有限公司承接

北京**房地产开发有限责任公司建设项目

合作方式、收费标准及方法

合作方式

北京中原房地产经纪有限公司针对本项目采取全案策划顾问的形式与北京**房地产开发有限责任公司合作。

具体纲要详见下文。

双方协议招商期内现场管理及销售均由中原负责，发展商自留面积由双方协议解决。

收费标准

北京中原房地产经纪有限公司承接北京**房地产开发有限责任公司建设项目之全案策划顾问工作，其策划顾问费用为人民币万圆整。

独家招商的取费标准为一个半月的成交租金。

收费方法

²北京中原在与贵司签订合同后的三天内，贵司需向北京中原支付策划费的50%；

²北京中原在向贵司提交市场调研报告后的三天内，贵司需向北京中原支付策划费的20%；

²北京中原在向贵司提交市场及产品定位报告后的三天内，贵司需向北京中原支付策划费的20%；

²北京中原在向贵司提交营销推广报告后的三天内，贵司需向北京中原支付策划费的10%。

北京中原房地产经纪有限公司

承接北京**房地产开发有限责任公司北京物美商业东城

工建项目之策划工作内容

第一部分市场研究报告

一、宏观市场环境分析

1.经济环境分析

2.政策环境分析

3.其他各项影响因素分析

二、商业物业调研分析

1.商业市场发展分析

2.商场总体供求分析

3.本项目区域范围商场综合分析

Ø区域总体市场状况分析

Ø各物业市场供应、需求分析

Ø各物业租赁、销售分析

Ø各物业区域市场未来发展预测分析

4.本项目商场发展可行性分析

三、北京市商业物业分析

1.商业物业市场概况

2.商业物业近期发展趋势

3.商业物业开发中存在的问题

4.商业物业市场供需关系

5.商业物业价格分析

四、经营店型调研分析

1.购物中心

2.百货商场

3.超级市场

4.专卖店

五、客户群体的调研分析

1.商铺投资者调研分析

2.消费者调研分析

3.招商客户的调研分析

六、主要商圈与重点商业项目分析

1.主要商圈调研分析

Ø其主要商圈分析

2.重点商业项目分析

Ø地理位置

Ø项目规模

Ø商业性质

Ø硬件设施

Ø经营模式

Ø楼层分布

Ø购物环境

Ø商户与业主合作方式

Ø租客组合

Ø商品布局

Ø价格

Ø目标消费群体

Ø品牌档次

Ø广告形象

Ø优劣势分析

Ø经营状况

Ø其他各项影响因素分析

七、物业管理之调研分析

1.物业管理公司调研

2.物业管理各项条款调研分析

Ø管理力度

Ø商户对物业管理提出的要求

Ø个别商户对物业管理的特殊要求

第二部分市场及产品定位报告

一、项目区域总体概况总结分析

二、项目分析

1.项目地理位置分析

2.项目基本技术指标分析

1.项目功能分析

2.项目商圈分析

Ø商圈区域市场的划分

Ø主要商圈、次要商圈、辐射商圈的确定

Ø商圈消费人群分析

Ø商圈竞争格局分析

三、项目SWOT分析

1.项目优势分析

2.项目机会分析

3.项目劣势分析及应对措施

4.项目威胁分析及应对措施

5.项目综合分析及初步定位

四、项目定位

1.项目总体定位

Ø商场经营主题的确定

Ø商场投资主题的确定

2.项目目标客群定位

Ø终端消费人群定位

Ø经营商户定位

Ø投资人群定位

3.项目价格定位

Ø价格制订依据的阐述

Ø本项目价格定位

五、产品设计主题定位的确定

1.产品主题的确定

2.主题概念的诠释

六、项目产品设计

1.基础硬件的设置建议

Ø外立面

Ø广告位

Ø出入口

Ø电梯

Ø道路组织

Ø中央空调

Ø电子商务系统

Ø停车位

Ø结合商场实际需要，其他硬件设施的设置建议

2.产品功能划分、店铺分割建议

Ø行业商户的组合及分析

Ø具体的目标商户建议]

Ø各楼层功能分布建议

Ø店铺分割建议

3.物业管理建议

七、装饰装潢建议

1.外部装潢设计

2.内部装潢设计

第三部分营销推广报告

1. 项目形象定位

1.1 项目形象定位

1.1.1市场定位确定

1.1.2形象定位确定

1.1.3形象定位说明

1.2 项目卖点总结

1.2.1项目卖点汇总

1.2.2地理位置

1.2.3规划理念

1.2.4建筑结构

1.2.5特色园林景观

1.2.6户型设计

1.2.7智能化安防系统

1.2.8会所

1.2.9其他配套

1.3 项目案名建议

1.3.1项目命名原则

1.3.2案名建议

1.3.3重点推荐建议

1.3.4建议依据

1.3.5SLOGAN建议

2. 销售推广准备工作

2.1销售必备条件

2.1.1法律文件

2.1.2现场包装

项目主入口外部

项目主入口内部

工地围墙包装建议

销售中心

样板间

沿街指示牌

附：

沿街指示牌位置图

沿街指示牌外型建议

现场条幅及路灯彩旗

2.1.3宣传造势

宣传渠道和方式建议

2.1.4销售工具

2.1.4.1展板

2.1.4.2模型

2.1.4.3楼书

风格建议

印刷量建议

2.1.4.4生活手册

2.1.4.5户型图集

使用功能介绍

内容建议

2.1.4.6海报

2.1.4.7纪念品

2.1.4.8手提袋

2.1.4.9请柬

2.1.4.10宣传单页（DM）

2.1.5销售策略

2.1.5.1销售方式建议

接待（坐盘销售）

直销

2.1.5.2总结

2.1.6其他配合

2.2开售时机选择

2.2.1客观原因

政治经济因素

市场竞争情况

节假日及节气

天气气候

2.2.2主观原因

2.2.3时机选择

预热推广期时间建议

开盘发售时间建议

3. 推广媒体评价

4. 项目整体推广思路

项目特征总结

推广思路建议

4.1预热推广期思路

阶段划分建议

4.2销售推广期思路

5. 销售推广周期的划分及推广策略

阶段划分

5.1推广预热期

时间范围

5.1.1入市期

阶段特征

阶段所需前提

阶段目标

5.1.2品牌形象期

阶段特征

阶段所需前提

阶段目标

5.1.3本时期推广的具体工作

活动方案建议

方案名称

活动参加人员

活动地点

活动内容

配合活动方案广告宣传重点

效果预期

活动期间媒体宣传组合建议

5.2销售宣传及开盘期

时间范围

5.2.1开盘前推广

时间

阶段特征

阶段所需前提

特别注意事项

阶段目标

5.2.2开盘时间建议

5.2.3本时期推广的具体工作

宣传推广安排

5.3项目强销期

时间范围

阶段特征

工程进度

阶段目标

本时期推广的具体工作

宣传推广安排

5.4持续阶段

时间范围

工程进度

阶段特征

阶段目标

本时期推广的具体工作

宣传推广安排

5.5第二强销期

时间范围

工程进度

阶段特点

阶段目标

本时期推广的具体工作

宣传推广安排

5.6收尾阶段

时间范围

工程进度

本时期推广的具体工作

6. 项目宣传推广费用估算

6.1总支出预算

6.2销售资料及现场包装费用预算

6.3各阶段推广及活动费用预算汇总

7. 开盘前工作时间表（建议）

北京中原房地产经纪有限公司承接

北京**房地产开发有限责任公司建设项目

策划工作时间安排

工作时间表

序号

任务名称

Howmanydays

工作天数

ID

What

Day

市场研究报告

商业类产品

40

市场及产品定位

商业类产品

45

营销推广报告

以最长时间计算（最终提交报告时间）30

北京中原房地产经纪有限公司承接

北京**房地产开发有限责任公司建设项目之

策划人员构成

总负责人

姓名：

李文杰

职务：

北京中原房地产经纪有限公司总经理

姓名：

殷则环

职务：

北京中原房地产经纪有限公司副总经理

学历：

南开大学学士

工作履历：

l1995年进入北京中原，房地产工作经验8年，负责北京中原项目销售及策划的管理工作

l北京中原商业楼宇部主管，负责二手项目的租、售管理

l聚龙花园项目销售经理，负责项目销售工作

l丽豪园项目销售经理，负责项目销售工作

l京洲华园项目销售经理，负责项目销售工作

l望京新城项目销售经理，负责项目销售工作

l嘉铭园销售总监，负责项目销售工作

l目前负责北京中原项目的销售、策划统筹

商业产品策划负责人

蔡宇翔先生（香港）：

职位：

商业策划部总监

院校：

清华大学MBA

经历：

资深房地产人士，在十几年的地产工作中积累了大量的有关住宅及商业地产的丰富操盘经验。

由于多年任职内地及香港的房地产开发商及房地产代理公司，故此，对房地产的地区大环境极为熟悉。

理论与经验的结合是成功操作项目的关键，蔡先生操作过的项目有：

沈阳的《女人世界》等

北京的《庄胜崇光购物中心》、《新东安市场》、《富阳广场》、

《华辰公寓》、《新兴大厦》

《西环广场》（北京重点工程----西直门交通枢纽）

《东华广场》（国家重点工程----东直门交通枢纽）

《信通大厦》（综合商业项目，内含商场、酒店、写字楼）

《太阳园》（综合性社区商业物业）

《逸成东苑》（综合性社区商业物业，含商场、超市、会所）

《远洋山水》（综合性社区商业物业，内含商场、超市）

《和平新城》（商业项目）

《恒基中心》（综合商业项目，内含写字楼、酒店、商场）

《望京B30》（综合商业项目，内含休闲、娱乐、餐饮）

广州的《东方广场》（开发商）等

天津的《鼓楼商业街》

深圳的《城市广场》、《四季花城》等

南京的《欧尚广场》等

保定的《女人世界》等

石家庄《藁城商业城》

商业类产品策划专案组

姜黎明先生：

职位：

策划部经理

专业：

工商管理

经历：

1994---2001年在乌鲁木齐人民广播电台任节目监制/主持人，是集采访、编辑、播音、主持于一体的多面手。

先后主持过财经、房地产、新闻类节目，有丰富的社会阅历。

2001年8月---2003年6月在深圳新港地产顾问有限公司（港资）任项目策划部主任一职。

在两年多的住宅及商业策划工作中，积累了大量的商业经验，有很高的分析及对市场的判断能力，有很好的组织与管理能力。

曾经操作项目有：

《深圳中信城市广场》（全程策划、宣传推广、招商）

《深圳世界金融中心》（综合商业项目、全程策划）

《深圳东门金世界》（综合商业项目、全程策划）

《信通大厦》（综合商业项目，内含商场、酒店、写字楼）

《远洋山水》（综合性商业住宅，内含商场、超市）

《望京B30》