精细化工厂项目可行性研究报告Word格式.docx
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城郊
霞光山庄
霞光东路（未建）
住宅：
980元/㎡
金侨
金侨世纪苑
丝绸路
1050元/㎡
昌润
昌润大厦
河东大道
880元/㎡
门面：
3000元/㎡
汇丰
汇丰房产
霞光西路
河东开发公司
芙蓉小区
芙蓉路口
鑫泰大厦
岚园路
820元/㎡
5500元/㎡
单位厂矿房产
40㎡左右门面
租金：
1800元/月
分村临街房产
东泗路
20㎡左右门面
260元/月
通过上表格数据看出：
1、单栋房屋住宅价格比小区型住宅价格低100~200元/㎡；
2、岚园路一线门面价格远高于开发区门面价格，说明岚园路的区位价值较高；
3、东泗路因门面较小，未形成商业带，租金较低，但是临近菜场，潜在商业气氛较浓。
因此，岚园路沿线商铺定价4000元/㎡，东泗路商铺1800元/㎡，住宅950~1000元/㎡，是比较保守的。
三、项目选址、规模和工程技术方案
（一）项目选址
该项目选址于岚园路以西，东泗路以北，岚园宾馆以南的黄金地段，是湘潭市“改制企业”精细化工厂地块。
（二）项目拟建规模
1、规划用地面积：
40亩
2、总建筑面积：
44180㎡
其中：
36960㎡
a.临岚园路：
3390㎡
b.临东泗路：
3480㎡
3、绿地率：
35%
4、小区道路面积：
3800㎡
5、容积率：
1.65
（三）工程技术方案
1、该项目属于建设路口板块范围内标志性的住宅小区，遵循新一轮湘潭市城市总体规划和经市政府批准的改制企业项目用地；
同时按照《城市居住区规划设计规范》的需求，配置小区级、组团级公共服务设施、幼儿园、商业中心、物业管理大楼、业主会所、垃圾中转站、公共场所绿地等设施。
2、土建工程：
该项目建筑面积为44180㎡，以砖混结构为主。
3、交通运输及公用设施。
该小区东临岚园路，南临东泗路，同时小区内将拟建小区道路，公用设施350㎡，小区绿化率35%，齐全的配套设施，完美的住宅与景观协调组合，知名的品牌单位使现代都市住宅充满了心旷神怡的宁静、悠闲和荣誉。
4、基础配套
A.给水：
人均综合生活用水量100T/d，小区生活用水量为300T/d，
市政用水量为40T/d，共计为340T/d，该小区接水可以接原精细化工厂的进水接管引水，小区内水管连接成环，能满足小区供水要求。
B.排水：
小区内采用合流制排水，集中排放于精细化工厂排水主管。
C.供电：
小区总用电量不高，选用2台630KVA的箱式变压器，便可满足所有住户的用电要求。
D.电视：
接有线电视线路网络通达每户设计。
E.电讯：
电话、宽带网络通达每户设计。
F.供气：
按天然气管道设计供气网络。
5、智能化管理系统
为保证入住者的舒适、安全、方便并符合现代生活的需求，特再该小区内安装智能化管理系统。
包括如下内容：
A.楼宇对讲系统。
B.保安与红外线监控系统。
C.背景音乐系统。
D.盗警、火警、水、电气漏等的自动报警系统。
E.市政设施如路灯、水泵等自动开闭系统。
四、投资估算及资金筹措
（一）投资估算
1、估算范围：
本项目所占40亩用地内的所有住宅、商业建筑、公共设施、道路及绿化工程。
2、估算依据：
①地价按55万元/亩计算；
②报建费60元/㎡；
③建安工程费按市场承包价计算，此项目按400元/㎡计取。
④其它数据按已操作的百姓家园的经验值进行计算。
3、估算结果：
本项总投资为：
4692万元（详细见附表一）
投资构成比例见下表：
总投资构成比例表
序号
估算金额
构成比例
一
土地款
2200万元
46.3%
二
前期费用
25.10万元
0.5%
三
报建费
265万元
5.6%
四
建安工程费
1890.9万元
41%
五
配套工程费
132.54万元
2.8%
六
管理费
七
其它费用
46万元
1%
八
合计
4692.08万元
100%
（二）资金筹措：
本项目总投资：
4692万元，银行贷款2000万元，自筹1500万元，其余资金通过预售解决。
五、项目开发建设进度计划：
该项目总开发周期2年，分三阶段进行：
第一阶段：
2003年9月~2003年10月完成三通一平、规划设计工作；
第二阶段：
2003年11月~2005年2月完成全部建安工程并竣工验收；
第三阶段：
2005年2月~2005年8月配套工程、道路、绿化、小区竣工；
六、财务评价：
（一）评价方法：
1、按《建筑项目经济评估方法与参考》有关规定，进行投资回收期，财务内部收益率及财务净现值的测算，基准收益率取12%。
2、各年的建设开发量及房屋销售量安排，各阶段开发项目单价和销售单价如附表二所示。
（二）财务分析：
1、静态分析
A.本项目总投资：
4692万元
项目建设期贷款利息：
2000万×
1.5×
5.76×
（1+10%）=190万
合计：
4882万元
B.本项目可实现收入：
门面：
3390㎡×
4000元/㎡+3480㎡×
1800元/㎡=1982.4万
住宅：
36960㎡×
1000元/㎡=3696万
车库：
3000㎡×
700元/㎡=210万
营业税：
（1982+3696）×
5.5%=312.3万
所以实际收入=5576.1万元
C.可实现利润：
净利润（税后利润）=5576.1万—4882万=694.1万元
D.投资收益率=694.1/4692×
100%=14.8%＞12%
因此该项目可行，回报比较高，风险比较小。
2、动态分析：
A.现金流量图
1644万
B.财务评价汇总表：
指标名称
指标值
项目总投资
项目总收入
5784.5万元
财务净现值
316万元
财务内部收益率
22.76%（LC=12%）
动态投资回报
1.93年
（三）财务评价小结：
综上所述，可以硬性的数据指标看出财务内部收益率22.76%远大于基准收益12%，投资回收期为1.93年，小于建设周期，说明该项目风险小、资金回笼快，利润比较明显，项目是可行的。
七、社会效益分析：
精细化工厂地块开发建设高品位住宅小区，这对整个建设路口板块范围内的经济环境、人文环境、居住环境起着积极的作用，使得该板块内的城市规划功能配套更为完善，同时也美化了该区域的自然环境，从而满足了人们对高品质生活追求的热望，因此该项目的建设有着积极的社会意义和明显的社会效益。
八、结论：
从上述分析来看，该项目的开发建设有如下几个优点：
（一）再商业经济发展成熟，商业气氛浓厚的黄金地段迁走有污染的精细化工厂建住宅小区，既改善了环境，又完善了城市规划。
（二）闹中取静、商住结合是居住和经商的黄金宝地，地段、品牌的竞争性比较强，销售的风险比较低。
（三）投资回报高、周期短、升值潜力大。
因此该项目可行。
●王建斌/文●
附表一：
项目投资估算表
数量
单价
金额
55万元/亩
5.68元/㎡
60元/㎡
428元/㎡
1890.90万元
30元/㎡
附表二：
项目财务评价表
项目
单位
年限
数量
单位
（元/㎡）
（万元）
1
2
3
一、销售收入
万元
3396
1992.5
396
5784.5
1、住宅
㎡
20000
14960
2000
36960
950/980/980
3562
2、门面
3390
2480
1000
4000/1800/2000
2002.5
3、车库
700/800
220
二、营业税
180
105
21
306
三、开发成本
2200
1464
1028
4692
1、土地款
2、建安成本
27390
16440
44180
458
2023.44
3、综合费用
210
259
469
四、净现金流量
-2200
1752
859
375
786.5
1、折现系数
12%
2、现金流量现值
1564
685
267
3、净现值累计
-636
49
316
五、财务内部收益率IRR=22.765%
六、财务净现值FNPV=316万（LC=12%）
五、投资回收期T=1.93年
区位图
建设南路
●芙蓉小区
河东大道
丝绸路
芙蓉路
●昌润大厦
汇丰房产
霞光西路
岚园路
●菊花塘公园
湘潭一大桥
建设中路
★市政中心
★精细化工厂
☆金侨世纪苑
☆职工大学
☆体育中心
●菜市场
东泗路
☆步步高超市
●故里居
●岚园宾馆
●胜利电影院
建设路口
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