房地产估价师考试笔记Word文件下载.docx

房地产估价师考试笔记Word文件下载.docx

《房地产估价师考试笔记Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师考试笔记Word文件下载.docx（37页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

4）投保价值评估：

建筑物的现值

5）地役权的价钱评估：

供役前的总价值－供役后的总价值

6）部份房地产的价值：

完全房地产价钱－所缺部份房地产价钱

3.确信估价技术线路

1）确信估价的大体事项（对象、目的、时点）；

《标准》4.0.2条

2）确信价钱内涵（必然要先说清楚）；

3）选择适宜的方式

4）求取结果的途径

5）估价方式应用要点或需要特殊处置的地址

例子：

a）别离估算商业裙楼和住宅开发完成以后的（完全产权）价值，可别离选用收益法和市场法来估算。

b）依照测算的开发完成后的价值扣除有关的续建费用、治理费、利息、税金等

c）确信该物业假设开发法的（完全产权下）测算价钱

d）选用适当的方式评估出该在建工程所占土地的价钱和建筑物的价钱，评估出估价对象的（完全产权）积算价钱。

e）将上述两种方式的测算结果综合成一个测算结果（从测算结果中扣除应补缴的土地出让金），并结合估价人员的体会确信估价对象最终的估价值。

f）在运用假设开发法和本钱法估算在建工程价值时要充分考虑到已停工5年所产生的物质折旧和功能折旧。

g）收益法：

调查市场上类似物业的正常收益情形下的有效毛收入和运营费用情形确信估价对象的净收益，选用适当的方式报酬率评估出估价对象的收益价钱

h）市场法：

调查近期成交的类似物业的房地产状况和价钱，选取三个以上的可比实例，并进行有关修正，评估出估价对象的比准价钱。

4.价钱说明对价钱有争议、疑惑

1）（对两种正确结果别离说明）哪些是阻碍价钱的因素？

2）从合法原那么、最高最正确原那么、估价时点原那么来考虑

3）房地产状况转变。

如物质折旧、功能折旧、权益折旧、经济位置转变等

4）估价目的不同，致使估价的依据、价值标准、估价对象的范围等不同

5）价钱实现的方式不同即价值标准不同。

如公布市场价值与强制拍卖的价钱

6）时点不同，价钱不同。

（动态价钱）<

市场环境、供求状况均要变；

估价对象也会转变>

<

期限、成新、房地产状况>

；

7）交易状况是不是转变<

权利束在限制约束下，交易状况不同>

8）估价原那么<

是不是改变用途，最高最正确利用、违章建筑、临时建筑〉；

9）评估价钱与实际成交价钱不一样，成交价是特定的买者与卖着在特定情形下的交易价钱

10）供求状况转变决定价钱也发生转变，而且估价以时点的社会平均本钱计算

11）只有客观收益和正常费用才能作为价钱评估的依据。

5.资料的搜集

资料反映形成价钱的阻碍因素，哪些因素对价钱有阻碍就搜集哪些资料（阻碍的程度、方向、关系不同，要有针对性）

（1）估价对象的实物、权益和区位三方面的资料。

如土地和衡宇的产权状况资料、建筑物的结构、位置、建成年月、层数、朝向、交通条件、繁华程度等方面的资料。

（2）在估价时点的房地产市场状况的资料，专门是本地域和本类房地产的市场状况资料。

如供求状况、价钱状况、销售（租赁）状况、价钱走势状况等方面的资料。

（3）不同估价方式应搜集的要紧资料

a）市场法：

①搜集三个以上近期类似房地产的状况（包括交易情形和房地产状况）和价钱资料。

②本地域本类房地产价钱转变规律资料。

③不同交易情形价钱不同的资料。

④房地产状况修正的有关技术资料。

b）本钱法：

①类似物业的土地取得正常本钱方面的资料。

②类似物业的土地开发、衡宇建设费用、治理费用、利息率、利润率、税费等方面的资料。

③建筑物成新度或折旧方面的资料。

c）收益法：

①类似房地产经营收益或租赁收益的资料。

②类似房地产的经营费用、空置率等方面的资料。

③剩余收益年限等资料。

④类似物业的重置价钱的情形及各类税率。

⑤调查三个以上的类似物业的年净收益和售价。

d）假设开发法：

①同类房地产市场现有竞争状况、以后趋势。

②同类房地产市场售价。

③同类项目开发周期、开发费用。

④同类项目开发利润或收益资料。

⑤折现率确信的有关资料。

（4）贯彻估价原那么所需要的资料。

如合法原那么需要的资料，如在建工程需要的四证等。

（5）明确估价大体事项所需要的资料。

如估价委托书

（6）特殊目的估价所持有的资料。

如保险合同。

二、问答举例

⒈某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地利用权和衡宇所有权，而且此商场处于一栋18层高建筑中的第1—4层，1997年进行了一次从头装修，但由于经营治理不善，商场自1997年一直处于亏损状态,因此欲出售该商场,现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价钱，请写出你评估的技术线路。

答案：

一、用收益法和市场比较法评估出商场的完全产权售价

二、用地价分摊方式测算出商场应分摊的地价，然后依照本地政府关于划拔土地利用权转为出让土地利用权补交出让金的规定乘上必然的比例，得出商场需要补交的土地利用权出让金。

3、测算商场装修因转让所造成的价值损失

4、由完全产权的售价，减去需要补交的土地利用权出让金，再减去原装修因转让所造成的价值损失，得出商场的转让测算价

五、依照测算出的转让价，结合评估人员的体会，确信最终的转让评估价。

⒉张某在1998年7月以按揭方式购买了一套住宅，此刻（2003年7月）因资金紧张要出售该套住宅，同时李某打算购买该套住宅，但两边均不明白如何确信该套住宅的售价，为此委托评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该套住宅转让价钱的技术线路。

一、用市场比较法或本钱法评估出该套住宅的完全产权在转让之日的售价

二、依照按揭合同中的约定，确信李某在转让之日的购买该套住宅转让后需要继续向银行支付的本息值在转让之日的现值。

3、由完全产权的售价减去需要继续向银行支付的本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让测算价

4、依照测算出的转让价，结合评估人员的体会，确信最终的转让评估价。

⒊【答】一、在估价程序上应特殊注意：

⑴被拆迁人不许诺估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作（2分）并在报告中作出相应说明⑵估价机构应将初步估价结果向被拆迁人公示7日（1分）并进行现场说明（1分）⑶公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人。

（1分）并由委托人向被拆迁人转交分户估价报告。

（1分）

二、被拆迁衡宇室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确信；

（1分）协商不成的，能够通过委托评估机构确信（1分）

3、拆迁估价不考虑的衡宇租赁因素的阻碍。

（或：

按完全产权评估）（1分）

⒋法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。

经调查，该办公楼是甲企业因无力归还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地利用权为划拨方式取得。

该次拍卖的拍卖规那么规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的之外，全数用于归还银行贷款，买受人承担全进程相关税费。

请问：

一、 

估价机构是不是有义务将估价结果告知借款企业？

什么缘故？

二、 

拍卖保留价应由谁确信？

如何确信？

3、 

乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价钱。

估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？

【答】一、估价机构没有义务将估价结果告知借款企业；

（1分）估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行两边当事人。

①估价机构不需要向委托方外的第三方提供估价结果②估价机构仅对委托人负责③法院是委托人，借款企业不是委托人）（2分）（共3分）

二、拍卖保留价由法院确信，（1分）应以评估价钱为基础确信。

（2分）

3、应注意以下费用：

⑴拍卖机构佣金（1分）⑵补缴土地利用权出让金（1分）⑶房地产交易相关交易税费（1分）（应有具体项目，笼统回答不给分⑷估价机构的评估费用（1分）

⒌某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价钱。

现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。

已知每一个可比实例在估价时点前持续三年的平均年净收益别离为280万元、300万元和350万元；

依据最高最正确利用原那么选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

如此的做法有哪些错误？

假设估价对象的年净收益维持不变，具体可采纳那些方式求取估价对象的年净收益？

【答】一、错误。

⑴由于三个交易实例经营规模不同，其中估价对象房地产经营规模不同较大的交易实例不宜作可比实例；

【只笼统说可比实例状况相同或相似，不给分】⑵未说明三个交易实例的净收益是不是属于客观收益（2分）⑶不该采纳年总收益，而应采纳单位面积的年净收益；

（2分）⑷不该选用350万元作为估价对象的年净收益；

【或应采纳三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益】

【说明：

仅说明最高最正确利用原那么适用错误或歪曲最高最正确利用原那么给1分】

二、具体可选择过去数据简单算术平均法、以后数据简单算术平均法或以后数据资本化公式法确信

⒍某房地产开发商欲参加一宗计划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公布市场价值，供其确信投标价钱时参考。

作为房地产估价人员，在全面了解地块的大体情形（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域大体情形（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的整体计划等）以后，还需做哪些专业工作？

一、选用假设开发法和市场法进行估价（1分）；

2、了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况（1分）；

3、了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本（1分）；

4、分析确定土地的最佳开发方案（1分）；

5、及开发完成后的市场经营模式（租或售）运用市场法（分）和收益法等（分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等；

如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格（1分）；

6、选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格（1分）；

7、综合二种方法的结果，确定最终估价结果（1分）；

8、根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告（1分）。

⒎某房地产估价机构同意委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地利用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。

房地产估价师完成估价报告后，委托人发觉估价报告中收益法所采纳的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；

本钱法所采纳的本钱也与委托人提供的本钱数据不同。

请你分析说明房地产估价师如此做的理由。

一、

（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）；

（2）、净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的奉献部份（1分）；

（3）、净利润已扣除房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含利息收益）（1分）及所得税等（1分），包括了正常的（商为利润）等（1分）；

2、收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（2分）（或者：

土地使用终止年短于建筑物寿命终止年-2分）；

3、估价采用的成本应为估价时点的（1分）社会平均（客观）成本（1分）（或者：

实际成本是历史（1分）也不一定是社会平均（客观）成本（1分））。

⒏某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将工厂改造、从头装修为办公楼用于出租。

现政府将该区段计划改造为办公商务区，上述衡宇需拆迁。

甲公司为取得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。

依照《城市衡宇拆迁治理条例》和《城市衡宇拆迁估价指导意见》，甲公司可能提出哪些评估要求？

对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答？

甲公司可能提出的要求：

1、按改造后的办公用途市场价值进行评估（1分）；

2、对办公楼承租人损失进行评估（1分）；

3、对装修、改造费用进行评估（1分）。

房地产估价机构可做的答复：

1、应按改造前的工业用途评估（笔者注：

按法定用途），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失（2分）；

按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿（2分）。

2、经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失（2分）。

3、对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

三、报告书对照查错

⒈阅读报告：

⑴、先了解估价大体事项。

⑵、了解价值概念。

⑶、了解方式技术思路。

⑷、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。

⑸、测算进程。

⑹、估价结果

⒉错误类型

⑴、不全面。

①缺有效期、价钱内涵、资质等；

②假设限制条件；

③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；

④估价结果。

⑵、不标准。

①术语不标准，如：

今年书中新修改的部份用词，资本化率（╳）→报酬率（√）；

纯收益（╳）→净收益（√）；

市场比较法或比较法（╳）→市场法（√）；

②表达方式不标准：

a、要选用最确切的词语表现事物的特点和作者要表达的用意。

b、表达分寸的词语要有客观适当的把握，不能利用“可能”、“可能”等字样。

c、估价报告用户的褒贬要尽是利用中性的辞汇。

d、用户要精练、标准、不堆砌、不生造；

③错别字。

⑶、不充分。

①取值依据不充分（数据来源、报酬率取值）；

②推理说明不充分。

a、时刻修正未说明市场状况分析。

b、比准价钱的未说明理由。

如加权、平均。

c、各类方式最后综合取值的理论依据。

⑷、不一致。

①结果报告与技术报告不一致；

②两种方式之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；

③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；

④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；

⑤推理说明与结论不一致。

⑸、不正确。

①每一项描述不正确（评估目的）；

②推理分析不正确（与常理相悖）；

③方式选用不正确；

④技术线路不正确（公式、价值内涵、时点、形成进程）

四、估价报告内容全名剖析

报告书漏项（如：

缺少估价时点、法人代表签字、估价原那么、评估依据、报告有效期、缺附件等）。

⒈封面

1）估价报告的题目（样式为：

×

市×

区×

街×

号综合楼估价报告）

2）项目名称（样式为：

号综合楼）

3）委托方：

（为委托方的全称、个人委托的为个人的姓名）

4）估价方：

（为估价机构的全称）

5）估价人员：

（参加本次估价的估价人员姓名）

6）估价作业日期：

（本次估价的起止年月日，即正式同意估价委托的年月日至完成估价报告的年月日，封面上日期要与估价结果报告中的估价作业日期一致）

7）估价报告编号：

（本估价报告在本估价机构内的编号）

2.目录

1）致委托方函

2）估价师声明

3）估价假设和限制条件

4）估价结果报告

5）估价技术报告

6）附件

3.致委托方函

依照规定，致函落款应为估价机构全称，并加盖机构公章；

法定代表人应签名、盖章。

相当一部份报告没有机构盖章，也没有法定代表人签名、盖章。

例：

致委托方函

A：

我公司于年月日同意贵方委托，对位于B的C进行评估，评估目的是D提供价值参考，到年月日评估工作终止。

依照E，确信估价对象F。

我公司估价人员在现场查勘的基础上，依照《房地产估价标准》、有关政策法规和我公司把握的房地产市场资料和长期积存的房地产估价体会，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、公布、公平的原那么，依照估价程序；

选取科学的估价方式，综合分析阻碍房地产价钱的各项因素，通过认真分析计算，最终确信房地产价钱在估价时点年月日、完整权利状态及知足各项限制条件下的公布市场价值为人民币：

G（大写：

人民币）。

针对本次评估的具体情形，特对评估价值做以下说明：

H。

特此函告

评估机构（盖章）：

法定代表人（盖章或签名）：

年月日

说明：

A、致函对象委托方名称或姓名；

B、区、街道、门牌号或宗地号；

C、应说明：

一、全数房地产；

　二、全数土地

　3、部份房地产及分摊土地

　4、其他情形，如是不是包括装修、构筑物、设备等。

D、评估目的；

E、权属证明文件，应列明具体种类、名称；

F、估价对象要紧情形，包括建筑面积、栋数、土地面积或分摊土地面积、用途等；

G、应包括总价和单价；

H、如有特殊要求应予以说明，如涉及补交土地出让金、扣减交易税费的金额等。

1）委托方要写全称。

2）致函正文要紧说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果。

3）致函落款。

为估价机构全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或负责该项目的专职注册房地产估价师签名。

4）致函日期，一样为报告完成日期。

4.估价师声明

《标准》中要求，进行了实地查勘的估价人员应签名、盖章。

有些报告无实地查勘的估价人员签名、盖章。

重要专业帮忙应具体说明，不该笼统说明。

《标准》中具体要求估价师声明为：

咱们郑重声明：

（1）咱们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

（2）本估价报告中的分析、意见和结论是咱们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

（3）咱们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或成见。

（4）咱们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

（5）咱们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。

（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮忙（假设有例外，应说明提供重要专业帮忙者的姓名）。

（7）其他需要声明的事项。

　　注意：

1）若是考题中显现“估价师声明”，要专门注意若是有2位估价师签字，那么该地址是不是别离注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。

2）说明是不是对估价对象进行了实地勘探，勘探包括哪些内容和未包括哪些内容。

对未包括的部份，说明评估依据。

3）若是有例外，应说明提供重要专业帮忙者的姓名。

4）说明某些评估资料的来源。

5）说明评估报告的利用条件。

6）依据本次估价目的，说明对估价报告利用的限制。

7）依据本次估价目的其他有关需要声明的事项。

8）参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。

6.估价假设和限制条件

估价的假设和限制条件应分为两部份明白得：

估价的假设，即估价的前提。

在估价进程中有未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处置及其可能的阻碍等，应先进行假定；

限制条件那么是指估价结果成立或估价报告可利用的条件。

（1）估价假设前提：

#通用条款：

所有报告均应有以下条款。

（1）本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。

（2）本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。

假设提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。

#选用条款：

依照估价的具体情形应作以下说明。

（1）假设估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或以划拨地为前提；

（2）假设估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途为前提；

（3）假设估价对象面积显现不同或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方式，并以此作为前提；

（4）必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；

（5）必要时应设定房地产所处状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提；

（6）假设估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是不是假设房地产处于完整权利状态；

（7）对综合用途类估价对象，应说明是按整体利用，持续利用，仍是拆零利用为前提。

*说明：

报告中应选用条款序号在前，通用条款序号在后

（2）限制条件：

限制条件应该是估价结论成立的限制和估价结果应用的限制。

前述七种选用条款所述情形，在本部份应有相应限制。

如：

估价对象房产计划用途为住宅，现时用途为办公。

因计划用途与现时用途不符对房地产价值产生的阻碍，委托方应给予以充分的考虑与重视。

估价对象所属土地为划拨用地。

本次评估未考虑补交土地出让金及相关税费对房地产价值产生的阻碍，对此委托方应给予充分的考虑及重视。

其他情形参照以上表述。

抵押贷款、房地产处分必需写明本条：

本次评估报告所确信的房地产价钱是在本次评估特定目的及限制条件下的公布市场价钱，未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费等因素的阻碍，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑及重视。

1）说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；

2）他项权利（抵押权对资产的阻碍）；

3）特殊处置（无法确认的数据特殊处置）；

4）权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是不是评估，出让土地最高年限超出的处置如：

商地本应40年，证载70年，要按40年处置，划拨土地转让的说明）。

5）注意估价的假设、估价限制条件的区别：

估价假设是对估价时已发生的无法调查核实的假设；

限制条件是对估价时点未发生的，但其发生可能阻碍估价的一些条件限制。

6）说明本次估价的假设前提，和未经调查确认或无法调查确认的资料数据利用的假设条件。

说明估价报告利用的限制条件、和估价中未考虑的因素和一些特殊处置及其可能的阻碍。

7）若是考题中显现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经标准批准改变了用途，或假设有合法产权。

6.估价结果报告（共13项内容）

1）委托方（委托单位全称、法定代表人和居处，个人委托的为个人姓名和居处）

2）估价方（估价机构全称、法定代表人、居处、估价资格品级）

3）估价对象（概要说明估价对象的实物状况、区位状况和权益状况）

1土地

a）区位状况：

座落；

周围环境、景观；

基础设施完备程度；

交通状况。

b）实物状况：

面积；

形状；

四至；

地形；

地质；

水文状况；

土地平整开发利用程度；

土地生熟情形。

c）权益状况：

土地利用权人不清；

土地利用性质不清，如出让or划拨、集体or国有；

土地利用年限不清，如起止年月日、剩余年限等，划拨无需交待；

是不是具有土地利用权证；

土地计划用途不清，不能假设，以审批文件为准，如土地利用用途、容积率、建筑密度、绿化率等。

2建筑物

交通；

周围环境；

公共配套设施完备程度。

衡宇用途不清，如现有效途和法定用途；

建筑结构不清；

建成年月不清；

衡宇状态不清，如完工or在建，在建的工程投入量是多少；

建筑物装修情形不清，专门是商业、办公楼要详细交待，住宅不用；

建筑物的面积、层数不清；

分栋建筑面积、计划条件不清；

建筑物现状、保护、保养、利用情形等。

权属交待不清，如委托