技师学院新校区物业管理方案技术标Word文件下载.docx
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第五章保安、消防及车辆管理
二、学院各岗位作业规范
三、工作标准
五、停车场管理方案
第六章绿化管理
二、绿化项目管理目标
三、绿化消杀服务管理
四、应急方案
五、检查与考核第七章学院设施设备管理
一、公共设备管理
二、房屋本体和公共设施维修养护管理
三、公共能耗管理
第八章物资装备
一、主要设备清单第九章学院学生公寓管理
一、认识到位，观念统一
二、质量第一，措施得力
三、规范管理，构成体系
四、齐抓共管，完善自律
五、公寓文化，形成风气
第十章学院各紧急事件应急处理流程
一、部分突发事件处理流程目录
二、突然停电应急措施
三、电梯（困人）应急措施处理
四、火警应急措施处理
五、漏水（渗水）处理
六、暴力、斗殴事件的处理
七、醉汉的处理
八、吸毒、贩毒的处理
九、盗窃的处理
十、传染病预防
十^一、食物中毒应急程序十二、反恐防恐应急程序十三、煤气中毒程序
第一章本项目总体设想及策划
安徽芜湖技师学院新校区占地370亩，校园建筑面积7万平方米，主要有教学楼、实训楼、后勤综合楼、师生公寓及400
米标准运动场、道路上下水管网、景观绿化、配电房、安检系统、主次入口门房等，在校师生5000人，校园容积率0.58，绿
化率45.1%。
安徽芜湖技师学院整体物业服务需求是：
1、安全可靠的秩序维护；
2、舒适的产学研环境；
3、一站式的设施管理；
4、人性化的物业服务。
芜湖技师学院新校区物业服务定位是：
1、专业通过专业的从业人员及专业的操作规范为芜湖技师学院新校区提供优质的物业服务；
2、细致一一细节决定成败，在芜湖技师学院新校区的物业服务中我们将力求将每个细节做得至善至美；
3、环保一一保护环境，在物业服务过程中树立注重环保的文化内涵及社会形象；
4、安全、健康一一坚持提高员工及物业使用人安全、健康方面的管理，确保所有的操作都不会影响人员的安全和健康。
根据与校方签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。
认真落实合同中的每一点。
力争做到业主方满意，会司满意，自己满意。
在物业服务的过程，我将积极与校方相关部门沟通，了解他们的需求。
在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；
根据“芜湖技师学院新校区”的需求特点，提出合理的人员配置方式；
在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；
在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。
根据“芜湖技师学院新校区”所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升“芜湖技师学院新校区”的管理品位。
五、学院整体管理方案策划
1、秩序良好的需求
良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。
因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。
2、环境需求
优美的环境是工作、学习的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。
给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。
3、精神需求
随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对住宅的人文环境的要求也越来越高，因此，人们更多的是期望感受到一种理想的精神环境和文化大氛围。
六、物业管理具体措施
基于对“芜湖技师学院新校区”的特点及管理要素的分析，现提出如下管理具体措施：
1、整体设想及计划的确立原则
目标明确，共建精品；
精心管理，周到服务；
以人为本，持续改进；
诚信经营，满意达标。
2、高标准、高水平的管理措施
（1）、组建专业化、高素质的员工队伍
一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在“芜湖技师学院新校区”项目的物业管理中，要打造芜湖高校的物业管理品牌，必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管理人员，以及技能熟练的操作层员工，确保物业管理服务人员的高素质。
在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心理活动和思想状态，将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给予纠正，将可能影响服务质量的因素消灭在萌芽状态，确保服务中心的正常工作秩序不受到干扰和阻碍。
同时，将积极实施和推进人的品质建设工程，以团队职业化、管理市场化、观念同一化为目标，建立人才规划、实行有效考核与管理等措施，建立一支高素质的人才队伍。
（2）、实行服务标准化
对师生服务力求完善和零缺陷，是对服务质量的一贯追求。
倡导“严格追求、自觉奉献”的工作精神，并且将其充分体现在各个岗位各项作业的具体实践中。
为此，将在“芜湖技师学院新校区”大力实施和推进管理品质建设工程和服务品质建设工程，确保服务品质的完善和零缺陷。
3、创造优美舒适、文明、洁净环境的设想
（1）、安全管理服务
建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。
日常管理中，我们将建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。
日常管理中，我们将采取“物防、技防、人防”三防并重、“群防
群治”、“中央监控和区域管理相结合”、“重点区域、一般区域、时间区别对待”、“预防为主，防消结合”的管理原则，通过采取组建高素质秩序维护队伍、合理设置岗位、规范工作流程等措施，确保管理区域24小时的消防安全、车辆进出有序、无责任安全事故。
（2）、加强环境文化和环保建设，树立环保观念全面导入环保文化概念，通过开展环保主题文化活动、悬挂环保标识、使用环保性服务用品等措施，宣传环保知识，弓I导在“芜湖技师学院新校区”的师生（员工）重视环保事业，积极行动，从自我做起，爱惜环境，共同营造整洁、舒适的工作和生活环境。
第二章管理人员配备
一、物业管理人员配备
在芜湖技师学院新校区服务中心的人员配备方案中以“高效精干”作为指导原则：
一是在职务、职能分配与职位设置中讲求简约直线，二是人员编制力求精干并根据员工特长分配职务，三是在内部形成通畅无阻的沟通渠道以促进资源共享，四是培养每位员工的团结协作精神，构筑具有高度团队凝聚力的集体。
心实行公司领导下的服务中心项目经理负责制。
（2）服务中心内部实行直线领导，减少管理环节，提高工作效率。
（3）人员素质上要求一专多能，员工起点要高，拥有专业的物业管理知识，所有员工既是自己所在岗位的专家里手，同时又是其它岗位的多面手。
1、人员配备一览表
序号
服务项目
职务
人数
1
管理人员
项目经理
（兼宣传员、管理员）
保洁领班
秩序维护领班
2
校园公共场所卫生保
洁服务
保洁员
9
3
学生宿舍物业管理服务
宿舍管理员
8
4
秩序维护
安全保卫物业管理服务
27
5
其他专业物业管理和服务
绿化养护工
水电工
木瓦维修工
6
小计
67
2、素质要求
岗位设置
岗位要求
岗位职责
项目经理（兼宣传员、管理员）
具有大专以上学历，国家注册物业管理师，从事物业管理工作五年以上，有一定凝
负责全面工作及外
部协调
聚力，组织能力强
工作勤快，能吃苦耐劳，有一定组织领导能力
负责保洁人员管理
及工作安排
秩序维护领
班
退伍军人，有物业管理上岗证，有三年以上秩序维护管理经验，有一定的军事技能及消防知识
协助项目经理做好校园内秩序维护工作
年龄50岁以下，有足够的责任心及良好服务态度
负责宿舍区域日常
管理
工作勤快，吃苦耐劳，年龄
55岁以下
负责校园内公共区
域日常保洁
秩序维护员
退伍军人优先，年龄55岁以下，身体健康
负责校园内秩序维
护工作
7
专业技术强，熟悉各种植被
养护管理工作
负责校园内绿化及
消杀管理
有相关职业资格证书和上岗操作证
负责校园区域水电
有相关职业资格证书和上
岗证操作证书
总务处指导下做好日常维修，管理好基建仓库
、本项目专业工种安排表
专业工种
备注
持物业经理上岗证
领班
持物业管理从业资格证
持特殊行业上岗证
木瓦工
持木工等级证
绿化师
持园艺师证书
保安员
35
清洁工
13
合计
（67人）
第二章管理制度、方式及计划
完善、合理、健全的管理规章制度是物业服务公司取得成功的保障，为进一步规范的管理，我物业在IS09001:
20PR质量
管理体系的基碓上，按照IS014001环境管理体系要求，拟定了相应的管理规章制度，形成贯穿整个管理和服务的制度体系。
一、学院各项管理制度建立
1、公众制度
临时管理规约、用户须知
公共维修单
秩序维护规定
消防管理规定
装饰装修管理规定
装饰装修协议
停车场管理规定
会所管理制度
电梯乘坐须知
会议室使用须知
会议室管理规定
2、公共设施管理制度
供水、供电的管理规定
公共场地使用管理规定
园林绿化养护管理规定
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