某酒店项目分析比较好Word文档格式.docx

某酒店项目分析比较好Word文档格式.docx

《某酒店项目分析比较好Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某酒店项目分析比较好Word文档格式.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

8.4、本绿色饭店的指导思想

8.5、本绿色饭店的四个特点

营运和管理第九部分．

9.1.基本业务流程

9.2.营运管理初步计划

9.2.1.服务项目和基本设施安排

9.2.2.建立并实施完善的质量标准

9.2.3.建立并实施完善的财务内控制度

9.3.机构设置

9.4.人员配备

9.5.管理团队

9.6.遵循的标准

第十部分社会效益和影响分析

10.1、完善城市功能，推动片区的星级酒店发展进程

10.2、增加财政税收

第十一部分结论

正文：

第一部分项目总论

酒店（管理责任公司）是本可行性研究报告建议设立的公司名酒店将按照四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。

酒店将按照四星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为广州市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的四星级商务酒店。

本项目酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。

计划吸收外部融资，尽快使商务酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为广州酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。

1.1项目背景

1.1.1项目名称酒店

1.1.2开发公司

建设单位：

城建房地产开发有限公司

公司类型：

国有企业

公司规模：

1000人以上

公司介绍：

城建地产是香港联交所上市公司地产股份有限公司的主体（股票代．

码；

迄今总资产逾300亿元，累计投资规模近1000多万平方米，销售面积700多万平方米，在建物业及土地储备的总楼面面积近800万平方米。

1.1.3研究工作依据

《房地产开发项目经济评价方法》

《建设项目经济评价方法与参考数》

《房地产评估规范》

《旅游涉外饭店星级的划分及评定》

《珠江新城规划检讨》

以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。

1.1.4项目的建筑规模和内容

酒店占地面积近4000（80*50）平方米，高十五层，地下一层，采用框架结构，玻璃幕墙。

酒店总实用面积60000㎡，各类客房200间，餐厅8000㎡，KVT60间（5000㎡），桑拿浴室2000㎡，大堂2500㎡

1.2可行性研究结论

经过对全国和广州经济状况的研究分析，以及对2009-2010年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：

■项目的酒店的建设是可行的、合理的；

■在目前各种利好因素的作用下，近几年内广州市商务酒店市场是乐观的；

商务酒店更适合项目的整体发展与规划，更合适市场的需求。

■

■在2010-2013年将该项目投放市场的时机是可行的；

■考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；

第二部分市场分析

2.1项目投资环境和市场研究

2.1.1项目投资环境分析

珠江新城——十年蓄势，浴火凤凰。

金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心……珠江新城的崛起，标志着广州作为中国三大城市之一的特殊地位；

她的功能，把广州从省会城市推向影响整个南中国的现代大都会，其社会经济文化辐射力直指东南亚。

《珠江新城规划检讨》经广州市政府审议通过，历时两年的规划调整终于划上句号。

上世纪90年代初。

广州市政府提出建设珠江新城。

1992年，市政府决定以美国托马斯公司方案为基础，编制出控制性详细规划，按照这个规划，珠江新城将建成广州未来的“中央商务区（CBD）”，面积6.19平方公里，人口规模预测可达17万—18万，提供近35万—40万个就业岗位。

1999年，广州市政府提出，对珠江新城前期规划和建设管理情况进行全面检讨，回顾规划对地块的指导作用和面临的问题，促使珠江新城规划调整的契机成熟。

据市规划局有关人士说，这次规划调整，使珠江新城一定程度上成为周围地区商业和城市公共生活中心，如巴黎的德方斯新城。

主要是补充完善了公共服务设施，增加绿地面积，并适当调整城市的空间形态。

还有共划分为１４个公顷的街区，包括商务、行政办公街区、高层居住街区、金40—20．

融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。

拟建于珠江新城，坐于广州塔正对面，猎德大桥与临市场研究2.1.2江大道交界处，酒店后面是猎德地铁站，有多条公交路线通过，交通非常方便。

但面对着但更多是高级酒店，虽然这几年广州有着大量的酒店开业，所以一间中高高级酒店对于他们来说是消费过高，更多的中产阶级，端的酒店就是他们需要的，酒店就是为了满足这些人群兴建。

然而在珠商务酒店的需求也就加大，在珠江新城成为商务区的同时，江新城的四星级酒店却是很少。

年的亚运会开幕式就在酒店附近的海心沙岛，这带来的在者，2010珠江新城必然成为广州的一个旅游热点，商机是巨大的。

在亚运过后，虽然在珠也是广州的一张名片。

目前正是投资酒店行业的较好时机，所但商务等的一些中端酒店却很少。

江新城也有着不少高端的酒店，以广州名人商务酒店还是有着很强的竞争力。

市场宏观背景2.22.2.1广州市及海珠区2010年上半年经济分析

从已公布的统计数据来看，2010年上半年广州市国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。

全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。

主要表现在：

规模继续扩大，增长速度再创新高。

广州市海珠区生产总值、GDP1个，高出去年同期增幅2.2完成304.59亿元，比去年同期增长10.3%百分点。

、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。

我区工业企业累计2；

完成工业增加值99.46亿元，比去年同期增长12.3%116.63、市场消费繁荣，零售总额稳增。

固定资产投资额累计完成3；

亿元，比去年同期增长40.8%亿元，比去年同期增长、社会消费品零售总额累计完成4215.81；

5、出口逐月回升，增速明显加快；

22.2%、交通、邮电发展增、市场物价微升，职工居民收入有所增加；

76、企、财政金融保持稳定，存差略有扩大；

9快，民航表现突出；

8业景气上升，信心指数提高。

2.3区域市场分析2.3.1项目所在区珠江新城市场分析

珠江新城位于北二环与东二环的交汇处，占地约120万平方米，总建筑面积约240万平方米，容纳25000个家庭，常住人口达8万人，是中国华南地区最大的城市新区。

建成的珠江新城集合城市所有单元，将完善的学校、大型超市、综合百货、特色商业街区、运动场馆、医疗机构、服务管理等设施为一体。

珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯规划拟建多个标在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，通。

．

志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。

人口规模预测可达17-18万，提供近30万个就业岗位。

地区性质为21世纪广州市中央商务区（GCBD21）的重要组成部分，将统筹布局国际金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能，成为推动国际经济、文化交流与合作的基地，是集中体现广州国际性城市形象的“窗口”。

城市主次干道将珠江新城划分为14个街区。

作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，珠江新城未来的发展仍是社会关注的热点，仍将拥有其他地区缺乏的发展优势，比如大型的开发规模、较强的综合性、完善的服务配套设施和公共设施以及区域的中心作用等等。

可以预计，在更多政府项目的引入、地铁等公共交通的完善、大型公共商业服务设施在区内的布置等有利信息的带动下，珠江新城商务办公区域的建设将得到有效的带动，并与环体育中心商务办公区共同形成一个完整的CBD核心，最终树立珠江新城的中心区域形象。

珠江新城，从居住小区或办公大厦出来，一小时之内就能到达广州的各个角落。

据介绍，珠江新城东西向交通主干道为花城大道，它西接广州大道，东下穿华南干线与黄埔区联系，同时与华南快速干线设互通式立交。

地铁３号线自体育西路进华夏路后跨珠江新城进入海珠区，向南与番禺区连接，并于花城大道与华夏交叉口设置地铁站。

公共交通上，进入珠江新城的公交线路从原来只有一路增加到四路（东区新增２路，西区新增金穗路和星汇路２路），地铁三号线也正式确定站名，必然使珠江新城的知名度大大提高。

2、投资导向海珠区近期产业结构调整和发展的主导方向是根据广州市总体规划，围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。

3、海珠区投资导向项目

（1）改善基础设施，改善生活条件的项目）资金，技（3

（2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目

）5）市场广阔，附加值高的大型工业项目（（术密集的大型工业项目4）8）房地产开发项目（（仓储运输项目（6）旅游观光农业项目7供应深、港市场的基地化农业生产项目第三部分项目分析及评价地块解析3.13.1.1项目技术建设指标

酒店大堂

F为酒店大堂，面积2500平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、广州特产店、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。

餐厅

2F－3F为餐厅，餐厅面积8000平方米，60间包厢，108张散台。

餐厅突出广州民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。

娱乐中心

（现MODERNBOSS为娱乐中心和平方米，7000面积，5F－4F位于

代商务老板俱乐部）。

娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。

同时，在5F设有面积2000平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。

客房

客房分布于6F-13F，面积共有20000平方米，有商务客房200间，其中：

商务豪华套房10间，豪华标准间80间，有普通标准间50间，套间20间，经济房35间。

客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。

会议设施

酒店将设有会议室和多功能厅。

有两间大会议室，六间中小会议室，大会议室可容纳300人，中小会议室可容纳15-30人，各会议室位于14F-15F。

多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。

会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。

3.1.2交通条件及周边配套分析

1、位于商业中心，各种配套完善；

2、项目方圆500米内，高尚物业众多；

3、紧邻临江大道一侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。

3.1.3景观价值分析

项目的景观资源丰富，坐拥临江位置，视野开阔，对面是珠江，还有．

海心沙岛也在江上，四周景色秀丽。

3.2.风险与对策分析3.2.1风险

3.2.1.1人力资源风险

现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。

从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。

如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。

3.2.1.2市场竞争风险

由于旅游也具有广阔的发展前景，被称为“朝阳产业”，其他行业纷纷进军包括酒店业内的大型旅游产业。

前些年，因为酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较激烈的竞争。

3.2.1.3客源影响带来的风险

酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源数量和结构等向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。

3.2.1.4行业特点决定的风险酒店业具有比较强的依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如2003年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。

对策3.2.2．

3.2.2.1人力资源风险对策

酒店将提供由竞争力的薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。

同时，酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。

3.2.2.2市场竞争风险对策

酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效性的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。

3.2.2.3客源影响对策

针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策：

一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立本项目的酒店品牌；

二是通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人的回头率；

三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。

3.2.2.4行业特点风险对策

酒店针对有可能出现行业特点风险，将评估、制定应急预案，当出现该类似风险，可以按照应急预案妥善应对，以尽量减少不必要的损失。

3.3项目评价

由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。

另外，

从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。

本酒店致力于建立AAA级绿色环保酒店，自觉贯彻环境保护法律、法规，不对周边环境造成污染；

酒店经营不产生扰民问题，采用清洁燃料，不烧原煤；

不经营国家明令禁止的野生动植物食品；

不使用一次性发泡餐盒和造成资源浪费的一次性餐具，餐具有完备的消毒措施；

积极经营绿色无污染食品，做到餐桌无公害；

提倡节约，能主动建议顾客带走剩余食品；

环境整洁、空气清新，体现绿色风格；

服务员服饰整洁，室内外设置有环境公益宣传画或警语；

推行标准化管理，符合卫生防疫标准.

8.1、建立绿色酒店：

是在酒店建设和经营管理过程中,坚持以节约资源、保护环境为理念,以节能降耗和促进环境和谐为经营管理行动,为消费者创造更加安全、健康服务的酒店。

8.2、本绿色酒店的核心是：

为顾客提供舒适、安全、有利于人体健康要求的绿色客房和绿色餐饮，并且在生产经营过程中加强对环境的保护和资源的合理利用。

8.3、本绿色饭店的含义：

绿色饭店的“绿色”，其含义有三层：

第一，提供的服务本身是绿色的。

即要为顾客提供舒适、安全，符合人体健康要求的绿色客房和绿色餐饮等。

第二，服务过程中使用的物品是绿色。

要求用于服务的所有物品

是安全、环保的。

都是通过正规厂家提供的，有品质保证，并在酒店内部建立厂家信用质量记录。

第三，经营管理过程中注重保护生态和资源的合理利用。

总之，要在确保服务品质的前提下，做到尽量节省能源、降低物质消耗，减少污染物和废弃物的排放。

如在大楼的顶端安装太阳能热水器，给各个客房提供24小时安全热水。

8.4、本绿色饭店的指导思想：

以环境友好为理念，将环境友好行为、环境管理融入饭店经营管理中，贯彻环保、节约、健康和安全的宗旨,坚持绿色管理和节约资源,建设绿色消费，保护生态环境和合理使用资源的酒店。

8.5、本绿色饭店的四个特点：

环保、健康、节约、安全。

a.环保是指酒店在经营过程中减少对环境的污染，实现服务与消费的环境友好。

b.健康是指酒店为消费者提供有益于大众的身心健康的服务和产品。

c.安全是指酒店在服务中确保公共安全和食品安全。

d.节约主要是指在酒店经营过程中注重循环经济，节能降耗，水、电、煤等降耗物质应减少浪费。

第九部分营运和管理9.1.基本业务流程

酒店住宿的基本业务流程为：

总台预订、前厅接待、总台接待、客房管理、客房服务、账单核对、总台收银等。

酒店餐饮的基本业务流程为：

总台预订、前厅接待、点菜及用餐服务、账单核对、总台收银等。

9.2.1.服务项目和基本设施安排⑴服务项目安排

酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目：

①接待服务项目，如停车、行李运送、问询、外币兑换服务；

电话、电传、电报、图文传真服务；

打字、复印、秘书、翻译服务；

租车、订票、医务及各种会议接待服务；

贵重物品存放服务等。

②客房服务项目，包括客房服务及房内冷热水供应，电话、电视、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。

③餐饮服务项目，包括中餐、西餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐服务等。

④娱乐服务项目，如歌舞厅、美容、美发、桑拿浴、按摩、棋牌等。

⑤商场服务项目，如日用品、食品、工艺品、文化用品等。

⑥其他服务项目，如代办旅游汽车出租、商务租车服务、自行车出租服务等，及幼儿托管、宠物托管等。

⑵酒店基本设施安排

酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，名豪商务酒店计划安排如下基本设施：

①前台接待设施。

设置具有与名豪酒店规模与标准相适应的前台接待条件，包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问讯处、收银处）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。

②客房接待设施。

客房内将配有与酒店星级标准相应的客用设施，如、座椅、沙发、床头控制柜、衣柜、床（软床垫）写字台（或梳妆台）．

等配套家具；

每间客房设有单独卫生间，卫生间内配有坐式便器、梳洗台（装有洗面盆、梳妆境）、冷热水设施（包括配有喷头的浴缸、浴帘）；

每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或中央空调；

每间房间都配有电话和宽带，可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话，可通过宽带上国际互联网；

每间客房都配有电视机并接通有线电视系统；

每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南；

每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗发水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。

③餐饮接待设施。

具有与酒店规模及标准相适应的中餐厅、西餐厅、风味餐厅、咖啡厅、酒吧、宴会厅及所必需的饮食供应设施，包括餐具、炊具、家具、厨具以及各种饮食器皿等。

④娱乐服务设施。

具有与酒店规模相适应的歌舞厅，以及所必须的各项设备设施，及其附设的酒吧服务设备和设施；

桑拿浴、按摩室及各种配套设施等。

⑤商品销售服务设施。

根据酒店经营需要而设置的商场及售货设施及其经销的商品。

⑥酒店经营保障设施。

包括工程保障设施，如变、配殿设施，空调冷冻设施，备用发电设施，供、排水设施，热水供应设施，洗衣房及其所需的设备设施；

安全保障设施，如对讲通讯设

施、事故广播设施、消防指挥设施、各种灭火器材等；

内部运行保障设施，如员工食堂、员工宿舍、员工更衣室、员工通道等。

9.2.2.建立并实施完善的质量标准．

⑴前厅、客房质量标准。

具体包括环境及设施标准、前厅接待人员素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准、常客和贵宾接待程序标准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程序标准、总台预订服务质量标准、贵重物品包管服务质量标准、商务中心服务质量标准、电话总机服务质量标准、司门行李服务质量标准、客房卫生质量标准、客用卫生间卫生质量标准、客人住店服务质量标准、客房小酒吧服务质量标准、客人特别要求服务质量标准、特殊情况处理质量标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标准等。

⑵餐饮质量标准。

具体包括环境及设施标准、物品及原料配备标准、员工状态标准、服务质量标准、厨房采购及储存卫生质量标准、厨房生产操作卫生质量标准、餐厅收款服务质量标准等。

⑶娱乐质量标准。

具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。

⑷安全质量标准。

9.2.3.建立并实施完善的财务内控制度为强化酒店管理，降低酒店运营成本，新疆名豪商务酒店将建立覆盖货币资金、采购与付款、销售与收款、工程项目、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资、投资等各个环节的全方位的财务内控制度。

酒店计划的内部及财务流程如下图所示：

9.3.机构设置

名人商务酒店计划的机构设置如图8.1。

图8.1计划组织机构图

餐饮部的机构设置计划如下图所示。

9.4.人员配备

酒店住宿服务人员计划前楼按照1：

1.4的比例配备服务人员，旺季约需要120名服务人员，平季、淡季将适当减少人员。

酒店后楼服务人员计划1：

1的比例旺季配备服务人员62人。

酒店餐饮部厨房工作人员计划配备15人，收银服务人员计划配备30人。

其他销售、职能部门根据职责和需要配备人员。

9.5.管理团队

酒店的管理团队部分来自广州洲际工贸公司，部分外聘具有丰富酒店管理经验的人员。

具体高级管理人员的人选将与外部投资者共