1恒丰银行上海分行个人一手房按揭贷款管理办法Word文档格式.docx

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递交申请——调查评估——合作确认——签订协议——监控楼款。

借款人：

递交申请——受理调查——按揭确认——核查审批——办理手续——资料归档——贷款回收——清户撤押。

第六条个人现房贷款的操作流程如下：

第二章期房按揭贷款项目的申请和调查

第七条开发商递交申请。

开发商在预售商品房时，如果需要银行向购房人提供个人购房贷款时，首先要由开发商向银行提出申请，并提交关于公司和项目的资料。

凡是在恒丰银行有开发贷款的开发商，在其办理商品房预售许可证后，经办此房地产开发贷款的分（支）行可按有关规定受理其开发项目下的个人按揭贷款业务，必须按照分行贷款审批流程进行审批，并报分行审贷管理委员会审批通过后方可批量办理。

同时分行需将办理的个人购房按揭贷款办理的报告以书面形式报总行零售银行管理部备案，便于总行贷后管理。

所发放的按揭贷款项必须开设专户管理，全面用于归还我行前期发放的房地产开发贷款，不得随意使用或支取资金。

（一）公司资料主要包括：

1.经年检的营业执照复印件、法人代码证书复印件、公司章程；

2.法定代表人或其授权代表的有效身份证明文件；

3.经审计的年度财务报表及近期财务报表；

4.注册验资报告、有效税务登记证复印件；

5.年检审计报告；

6.房地产企业开发经营资质证书复印件、项目立项批文；

7.董事会同意就该项目向我行申请按揭贷款及配套服务，并为借款人承担连带担保责任的承诺，售房单位专户原则上要求按照贷款总额提取一定比例的保证金，收取保证金及保证金比例由贷款行根据开发商担保能力和自身风险管控能力与开发商协商决定。

（二）项目资料主要包括：

1.项目立项批文及可行性研究报告复印件；

2.建设用地规划许可证复印件；

3.建设工程规划许可证复印件；

4.建筑工程施工许可证复印件；

5.国有土地使用证复印件（土地出让合同及规划红线图、土地、房屋权属证明复印件）；

6.地价款缴交凭证复印件；

7.商品房预售许可证复印件；

8.合作项目需提供合作开发合同及合作方同意申请方办理按揭业务的有效委托书；

9.项目的预算报告或投资估算表及后续资金落实情况。

第八条项目调查评估。

信贷员在收妥上述资料后，应对资料进行核查与分析，对提交的复印件要与原件核对，并提交调查报告。

主要审查以下内容：

（一）开发商注册资本、法人素质、经济实力、经营管理机制、财务管理和业务范围、资质等级、行业经历、完成项目建设的能力及其自身具备的优势等；

通过财务报表，估测其营运能力及盈利状况。

（二）应详细了解项目基本情况，核对项目是否纳入国家或地方建设开发计划，其名称及立项文件是否真实、有效；

了解该项目计划开工与竣工日期，审查基建报批手续是否完整、有效、合法，批文内容是否前后一致，“五证”是否齐全。

（三）核查项目工程投资估算是否真实合理，了解项目投资构成与各项费用支出明细，并与工程概预算报告中的有关项目进行核对，分析资金投入时间与工程进度是否一致；

工程后续资金来源是否经落实；

如果后续资金是通过预售房款再投入，在未能按计划回笼资金的情况下，是否有应变措施。

（四）实地考察项目地理位置、社区环境、交通条件、配套工程市政设施、物业管理及建筑承包商的资质情况等；

了解和掌握项目占地面积、容积率、绿地、建筑面积、楼宇结构及栋数、户型设计及工程进展情况。

（五）进行同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前景、价格定位及抗风险能力。

（六）了解开发商与我行的合作诚意，如存款结算、中间业务的代理等。

第九条合作确认、签订协议、监控楼款。

经办分（支）行对开发商及其项目进行调查后，结合我行企业信用等级评定标准及其规定，评出相应的信用等级并测定综合风险度，凡是信用等级在BB级（含）以下的企业或达不到我行贷款规定条件的按揭项目，应将有关材料退还开发商，不予受理。

对符合条件的，经办分（支）行要填写《按揭贷款项目申请审批表》，连同开发商及其项目资料报所属分行信贷审查委员会审批，经审查批准后，经办分（支）行应及时通知开发商签订《按揭业务合作协议》，由开发商在我行开立账户，并按规定办理业务。

第三章现房按揭贷款项目的申请和调查

第十条开发商递交申请。

在受理现房按揭贷款时，开发商除应报第四条公司资料外，只需提供以下文件：

1.项目竣工验收报告；

2.商品房销售许可证；

3.土地、房屋权属证明；

4.若属合作建设的项目，须提供合作开发合同及合作方同意申请方办理按揭业务的有效书面材料。

第十一条项目的审查。

经营部门信贷员在收妥上述资料后，应对资料进行分析和调查。

调查包括以下内容：

1.开发商的资信状况、法定代表人的素质；

2.审查产权的合法性、完整性及有效性；

3.查验土地出让合同及土地、房屋权证是否真实有效；

4.掌握地价款的缴交及土地抵押状况。

第十二条合作确认、签订协议。

通过调查，经办分（支）行要与开发商签订协议，同时要填写《按揭贷款项目申请审批表》,连同上述资料及调查报告报所在分行信贷审查委员会审批。

第十三条经分行批准的现房按揭贷款项目，经办分（支）行即可受理购房人提出的个人购房贷款申请，对符合贷款条件的借款人，在核准的按揭项目额度内,由经办分（支）行按照行内操作要求进行办理。

第四章不指定楼盘贷款项目的申请和调查

第十四条分（支）行对不指定楼盘贷款（即直客式购房贷款），必须考察其开发商开发项目的合法、合规性，并将其开发项目“五证”复印件纳入借款人档案管理（不含个人二手购房贷款，个人二手购房贷款的办理见《恒丰银行个人二手房按揭贷款管理办法》）。

申请直客式购房贷款的借款人除具备本办法第十五条规定的条件外,一般应为政府公务员、事业单位人员、教师、医生、律师、金融从业人员、企业高级管理人员、高级技术人员等收入较稳定人群，对我行主动营销的较为优质个人客户和本行员工也可发放不指定楼盘贷款。

第五章贷款对象和条件

第十五条凡是具有完全民事行为能力的自然人，且符合下列条件的均可向恒丰银行所辖分支机构申请个人购房按揭贷款。

1.具有当地城镇常住户口或有效居留身份。

（对于无长住户口提供有效居留身份的客户，分行可根据贷款审查具体情况要求客户提供至少在当地居住三年以上的居住证明，认为借款客户偿债能力相对较弱的除以所购房产抵押外必须追加担保）

2.有稳定的职业和收入，具备偿还贷款本息的能力。

对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人购房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

3.有与恒丰银行认可的开发商签订的购房合同或协议。

4.能提供有效且符合规定比例的所购房屋的首付款证明。

5.用所购房产抵押的，经办行认为有必要的，可办理保险、公证手续。

6.个人信用良好：

在中国人民银行个人征信系统查得的个人信用报告中，无恶意欠款记录；

若借款申请人对信用报告内容提出异议，则需提供相关证明资料，以便贷款人核实后做出判断；

7.恒丰银行规定的其他条件。

第十六条借款人应向恒丰银行提供下列资料：

1.已婚的借款人需提供夫妻双方结婚证，未婚的借款人需提供民政部门出具的未婚证明，借款人离异并单身的，需出具离婚证或离婚协议及未婚证明；

2.有效身份证件、户口本或其他有效居留证件原件及复印件；

3.现供职单位收入证明，私营业主应提供近期纳税证明；

4.合法的、正式的商品房预售或买卖合同；

5.所购房屋总价款相应比例的首付款证明。

已预付给售房单位的部分，需提供付款收据原件和复印件，银行核实后退原件，留复印件。

6.担保证明文件。

以财产（含所购房产）设置抵（质）押的，需提供抵（质）押物清单，及有权处分人同意抵（质）押的证明文件（以共有财产设置抵押或质押的，应留有财产共有人的同意意见及签字）；

由第三方或开发商提供阶段性（或全程）担保的，应提供第三方或开发商同意担保的函件；

7.个人购房贷款承诺函；

（见附件1）

8.划款扣款协议书；

（见附件2）

9.恒丰银行要求提供的其他文件和资料。

第六章贷款额度、期限及利率

第十七条各经营单位要严格按照《恒丰银行个人购房贷款借款人资信评估指导意见》的要求，切实加强贷前借款人的考察工作，严把贷款质量关。

第十八条第二套住宅的认定标准：

以央行个人信用信息基础数据库个人征信报告为准，凡借款人（含配偶）有一笔个人住房贷款记录至查询之日尚未结清的（若个人征信报告存在尚未结清记录，但实际已还清的，以贷款银行出具加盖业务公章的还款凭证为准），此笔申请的住房贷款即视为个人名义下贷款的第二套住房，依此类推。

以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。

对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭总面积查询结果。

当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。

其他均按第二套房贷执行。

已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行，首付款比例不得低于40%。

第十九条借款人用于偿还购房贷款的家庭月债务性支出，不得超过其家庭月收入总计的50%。

（家庭月债务性支出合计的定义为：

借款人、配偶以及参与还款人的个人月债务性支出的合计，以中国人民银行个人信用信息基础数据库的个人征信报告所列的各项负债为准；

月家庭收入总计的定义为：

借款人、配偶以及参与还款人的月工资收入，自有产权的房屋租赁收入，股票股权等权益类投资收入，存款、国债等固定利息收入，其他等收入之和。

）。

贷款额度

借款人家庭月收入×

50%×

12×

贷款年限

第二十条贷款期限由恒丰银行根据实际情况确定，个人住房贷款期限最长不得超过30年，商用房按揭贷款最长不得超过10年。

贷款期限与借款人实际年龄之和男性不得超过65周岁（含），女性不得超过60周岁（含）。

第二十一条对贷款购买首套自住住房的，利率最低执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率，首付款比例不得低于30%，利率是否上浮及上浮比例由分行根据当地的实际情况自行决定；

对已用贷款购买了首套住房、现申请第二套住房贷款的，首付款比例不得低于60%，利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率1.1倍。

商业用房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；

对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于50%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

第二十二条个人购房贷款期限在一年（含一年）以下的，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；

贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整的于下年初开始按相应档次执行新的利率规定。

对贷款期限在1年以下的，总行不提倡办理，各经营单位实际工作中要从严控制，切实防止假按揭现象的发生。

第二十三条单笔贷款金额的管理与控制。

对有充足房地产抵押及符合我行低风险担保条件的消费类贷款业务，由分行根据总行规定的操作流程及审批程序自行审批。

但原则上单笔贷款的额度不得超过总行对分行单笔个人一手住房贷款授信授权额度，超过总行授信授权额度的，由分行上报总行审批。

第七章贷款程序

第二十四条借款人申请个人购房按揭贷款时，应填写《恒丰银行个人贷款申请审批表》连同本办法第十六条规定的材料送交恒丰银行所辖的分支机构进行审查，分支机构在审查前，必须充分利用人总行个人征信信息系统及时对借款人及其配偶的资信状况进行登录查询，如申请借款人及其配偶在他行有违约记录，应根据违约性质等因素予以综合判断，对于出现连续恶意欠款的客户不予受理。

经营部门审查同意后，在贷款批准权限内，按照《贷款通则》的有关规定办理贷款手续，同时办理抵押登记、房产保险等手续。

第二十五条贷款的调查、审查和审批

1．贷前调查：

信贷经办人员收到贷款申请资料后，应就以下内容进行调查核实：

（1）申请人的信誉情况、教育背景、婚姻状况、家庭情况；

（2）申请人收入的真实性；

（3）拟购置房屋结构、所处地段、房产价值及变现能力等；

（4）购房首付款资金到位情况；

（5）购房合同和协议的真实性；

（6）拟购置房产的权属状况；

（7）担保人的担保资格和担保实力；

（8）其他需要核实的内容。

信贷经办人员在对申请人进行贷前调查时还应对申请人的还款能力、收入还贷比进行详细分析，对不符合个人住房贷款条件的，应及时向申请人说明情况，并退还相关资料。

2．贷款的审查及审批

（1）信贷经办人员对符合个人购房贷款条件的，应根据《恒丰银行个人购房贷款借款人资信评估指导意见》评定申请人偿贷能力，填写贷款送审表，明确提出贷款金额、币别、期限、利率、还款方式、贷款担保等情况的意见，附有关送审资料，按恒丰银行个人信贷业务审批流程规定的程序办理报批。

（2）审查人员在收到借款申请人全部资料后进行初审，重点对借款申请资料的齐全性、真实性、合法性、有效性进行审查，内容包括借款申请人的身份及资信情况、借款人的经济收入及还款能力、抵押物的合法有效性等。

审查后，在《个人贷款业务审批表》上签署初审意见并连同借款人的全部资料一并按程序履行审批手续。

（3）分（支）行审查人员应在收到借款申请及符合要求的资料之日起3个工作日内向借款人正式答复贷款意见。

如果借款申请人不符合贷款条件，经办人员应及时通知借款申请人并退还其全部资料。

（4）分行零售银行管理部门审查和审批应着重关注批量“假按揭”现象，防止集中授信风险。

（5）贷款经审批同意后，业务经办机构应及时通知借款人和担保人签署相关合同，填写借款借据、抵押登记等申请表，缴付相关费用，上述手续必须在我行零售贷款客户经理与借款人在场的情况下办理，以确保各项手续和资料的真实性。

合同中应约定借贷双方的权利及义务、贷款种类、贷款用途、贷款金额、贷款利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。

第八章贷款的发放和支用

第二十六条个人购房按揭贷款批准后，由借款人填写一式六联借款借据，在银行有关人员签章和借款客户签字确认后，由通过转账方式将借款人在恒丰银行贷款资金划入开发商在的账户内。

第九章还款方式

第二十七条个人购房按揭贷款期限为一年（含一年）以下的，可选择执行到期一次性还本付息或按月还息到期一次性还本的还款方式；

贷款期限在一年以上的，可采用按月等额本息或按月等额本金还款方式。

每月的二十日为结息还款日，借款人必须于每月的十五日前后，将本月应偿还的贷款本息足额存入其在恒丰银行开立的存款户内，也可将多个月的还款本息一次性存入，由恒丰银行于每月二十日从借款人账户内扣收当月的贷款本息，直至还清全部贷款本息。

第二十八条若借款人不按时归还借款本息，则按人民银行相关规定计收逾期或违约利息，由贷款经办人进行催收。

第二十九条借款人可以提前归还某一期或几期的贷款本息，也可以提前偿还全部贷款本息。

但必须提前向经办机构提出书面申请。

第十章贷款抵（质）押、保险与公证

第三十条对于采取抵押担保方式的：

（1）我行应对购买房产设定抵押。

现房贷款中，经营单位在发放贷款前须办妥抵押登记手续或确认客户已提供我行认可的阶段性担保；

期房贷款中，房产权证办理完毕前，经营单位须按规定办理预抵押登记手续。

预抵押登记是指仅凭售房合同办理的具有同等抵押效力的登记形式，待房地产权证办妥以后，贷款行须对其进行期房转现房的抵押登记置换。

抵押物的担保范围包括贷款本金、利息、罚息和实现债权的全部费用。

（2）贷款人对设定抵押的房产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受恒丰银行的检查。

在抵押期届满之前，借款人不得擅自处理。

（3）对已设定抵押的房产，在贷款本息未受清偿之前，未经我行书面同意，抵押人不得将其出租、转让、重复抵押或以其他任何方式进行处分。

第三十一条本办法所指抵押物范围不适用于下列情形：

（1）正处于法律纠纷之中的房产;

（2）所有权、使用权不明或存在争议的房产；

（3）以非被监护人利益为贷款用途的未成年子女所拥有的房产；

第三十二条期房贷款中，在房地产权证和抵押登记手续办理完毕前，须至少具备阶段性担保条件，包括但不限于房地产开发商（或其母公司）、专业担保公司阶段性担保、房产抵押、存单质押等。

（1）房地产开发商或专业担保公司进行阶段性担保须先在我行取得担保额度，在审批通过的担保额度及担保范围内履行担保义务。

（2）房产抵押、存单质押和个人保证担保的条件按我行相关管理规定执行。

第三十三条借款人采取质押方式担保的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，需要办理登记的，应当办理质押登记手续。

办理质押贷款的动产必须是所有权无争议、易变现、易保管的。

权利质押只限于恒丰银行开具的存单和售出的国债。

在质押期内，存单到期，借款人与贷款人共同办理兑付后，用于提前偿还贷款本息或转换为储蓄存单继续用于质押。

第三十四条保险

（一）用所购房产抵押的，经办行认为有必要办理房屋保险的，借款人在办理抵押登记手续的同时办理房屋保险，保险期限与借款合同期限一致，抵押期间，保险单正本由恒丰银行保管，保险单必须注明“第一受益人为恒丰银行”。

（二）抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，借款人负全部责任（如发生保险中断，恒丰银行有权代其保险，并向借款人追偿）。

（三）经营单位应鼓励借款人办理人身意外保险或综合险，用以防范和弥补借款人意外伤害或死亡对我行造成的损失。

第三十五条贷款公证

经办行认为有必要办理贷款公证的，贷款人可接受以下机构出具的公证书：

中国境内（非港、澳、台地区）各市区（县）公证处出具的公证书，且必须由业务经办机构客户经理对公证书的真实性及委托人委托意愿及委托事项的真实性进行调查核实，并出具明确的核实意见；

第十一章借款合同的变更和终止

第三十六条借款合同需变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第三十七条借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第三十八条抵押人或出质人按合同规定偿还贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第十二章贷款风险控制

第三十九条借款人群体的掌握与控制。

分（支）行要切实加强对借款人的收入状况及偿还能力进行详细的调查与分析，借款人群要逐渐向有职业、收入相对稳定的行业人员转移，例如国家机关、学校、医院、金融等机构人员及大中型企业管理人员。

第四十条分行对各分（支）行的个人购房贷款实行风险预警及监管制度，以个人购房贷款违约率低于1%（含1%）为风险监控指标。

贷款违约率=（连续3期以上贷款违约金额/贷款余额）×

100%

分行零售银行管理部具体负责对辖属分支机构个人购房贷款资产质量状况和经营状况进行监控，并根据实际情况，决定发布《个人购房贷款业务预警通知书》、《个人购房贷款业务整改通知书》和《停止办理个人购房贷款业务通知书》（附后）。

对个人购房贷款资产质量出现问题，贷款违约率出现上升趋势的分支机构，分行将向其发布《个人购房贷款业务预警通知书》。

经营单位在接到《预警通知书》后15个工作日内，将主要整改措施书面报告总行零售银行管理部，并要对违约因素进行具体分析，采取措施加强贷款催收管理，坚决遏止贷款违约率上升势头，整改工作应在1—3个月内完成并取得成效。

整改期间，经营单位要以加强管理，提高贷款资产质量，清收违约贷款，处理抵押房产为重点，坚决遏制并扭转资产质量恶化趋势。

整改工作结束后，经营单位要向分行写出总结报告。

对经过上述整改工作，个人购房贷款资产质量没有得到明显改善，贷款违约率继续上升及个人购房贷款经营管理出现严重问题的分行，分行将在对其进行认真核验后，向其发布《停止办理个人购房贷款业务通知书》，责令其全辖或部分经营机构停止办理个人购房贷款业务。

经营单位要在接到《停止办理个人购房贷款业务通知书》后15个工作日内，将具体整改目标和措施书面报告分行。

停止业务整改期间，有关经营单位不得新发放个人购房贷款。

要根据分行的要求，切实加强经营管理，研究制定控制风险的措施、方案，纠正和查处违规、违章行为，强制清收违约贷款，在达到整顿目标后，向分行写出整改总结报告和恢复办理个人购房贷款业务申请报告。

经分行核验后，决定是否同意恢复其办理个人购房贷款业务。

对整改后个人购房贷款资产质量仍没有明显改善，贷款违约率继续上升的经营单位，分行要派出工作组对其进行监督整改，并对违规、违章操作的有关负责人和责任人按组织程序给予行政处理。

第十三章抵押物或质物的处分

第四十一条借款人有下列情况之一的，恒丰银行有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质押物。

1．借款人累计三个月不归还借款本息的。

2．借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的。

3．借款合同期满借款未依约偿还的。

第四十二条处分抵押物或质押物，其价款不足以偿还贷款本息的，恒丰银行有权向债务人追偿；

其价款超过应偿还部分，恒丰银行应返还抵押人或出质人。

第四十三条借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第四十四条