第6章+当地经济基础分析Word格式文档下载.docx
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例如,对北京本地的开发商而言,如果在密云县城开发一个2万平方米的住宅项目,并且该项目的潜在客户主要分布在密云县城,仅仅研究密云县的经济环境就可以了。
第二节当地经济活动分析
一、当地经济分析的目标
对当地经济分析的主要目标是分析当地经济发展带来的对空间(房地产)的需求。
可以以两个指标来衡量:
一是各种类型的房地产的需求;
二是已有建筑物中可供不同类型房地产使用的面积。
主要变量包括人口、经济增长、就业、产业结构和其他经济变量。
按照收益流循环模型的假设,当地经济的内部结构包括三个主要部分:
家庭、企业和政府。
其中,家庭提供劳动力并取得收入,同时消费商品或服务;
企业部分使用生产资源,生产商品或者提供服务;
政府主要对收入实现再分配。
对当地经济环境的分析,应该围绕目标物业的性质,先分析经济总量,再从家庭、企业和政府的状况进行分析。
根据物业类型不同,对不同部分的分析应该有所侧重。
例如分析住房市场,应着重分析家庭状况,分析写字楼或者工业市场,则应该着重分析企业状况。
二、当地经济分析的理论支持
按照所生产商品和服务的不同,一个地区的商业和产业部分可以分为基础活动和非基础活动。
基础活动和非基础活动的划分主要依据是出口增长理论,该理论认为,当地经济的企业向本地和外地提供商品或服务,但只有出口部分的销售量增长引发当地经济的增长。
基础活动指的是将产品中的大部分提供给外地销售者的产业,通常称为出口产业,它们构成了当地经济增长的基础部分。
而那些将商品或服务主要出售给本地消费者的公司组成了当地经济中的非基础部分。
简单地说,该理论认为经济中基础部分的发展引发了当地经济的增长。
商品或服务的出口增加,会促使当地经济的增长,这种增长主要基于两个原因:
首先基础产业需要更多的雇员来满足外部需求的增加;
其次,对雇员需求增的加会提高当地的消费能力,从而促进非基础部分的增长,进而促使各种住房市场、写字楼市场、零售市场的需求增长。
出口基础理论的重要性在于,它表明外部因素在决定当地经济的前景时起到了实质性的作用。
因此,市场分析人员必须格外关注当地经济中的基础产业,以及基础产业中的杰出企业,以明确影响基础产业的重要的外部经济变量,并且追踪当地经济中基础部分的变化对非基础部分的影响。
例如,对于一个钢铁为支柱产业的城市,钢铁的生产应该主要是出口到外地,钢铁企业就构成了基础产业。
对该城市的经济分析,应该重点分析钢铁企业的市场前景,就需要追踪外地对钢铁的需求以及钢铁行业的竞争情况。
三、当地经济分析的展开
(一)经济总量的分析
经济总量反映了当地经济的总体状况,是分析各种物业市场的基础。
分析经济总量时,主要考虑的指标是国民生产总值(GDP)、人均可支配收入、消费品价格指数(CPI)、就业率、利率等。
(二)家庭状况分析
家庭是住房消费的主体,也是研究住房市场的基础。
分析家庭的状况,主要考虑以下关键变量:
1、人口规模、家庭数量、住户数量
2、人口、家庭户主的年龄构成
3、家庭居住情况
4、人口的职业构成
5、人口的性别构成
6、人口的婚姻状况
7、人口的教育程度
8、特定研究类型所需要的其他变量
(三)企业状况分析
企业是生产活动的主体,提供就业机会,对企业活动进行分析,可以更深入地洞察当地经济的前景。
分析企业状况对于分析就业增长非常重要,而就业增长将影响住户收入,进而影响空间需求。
同时,企业是写字楼和工业房地产的使用主体,在研究写字楼市场或者工业房地产市场时,更需要对企业状况进行深入分析。
在各地的统计年鉴中,通常包括不同产业门类的统计情况,这些统计数据可以为分析企业状况提供依据。
例如,美国当地经济分析中的企业部分借助统计局编制使用的“标准产业门类”(StandardIndustrialClassification)体系来完成。
四、评估经济活动当前和未来的水平
由于统计数据往往是滞后的,而分析过程也需要时间,所以分析人员对经济活动进行分析时,采用的常是过去的数据。
此时要求分析人员及时更新数据,尤其是一些关键变量,如人口、就业、收入水平等。
由于项目的实施需要一个过程,市场分析还需要根据过去和现在的数据对未来的情况进行预测。
(一)统计分析方法
采用历史数据,进行统计分析。
涉及的主要指标有:
人口、住宅、就业、经济增长和其他经济变量。
统计分析的具体方法有:
简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、回归分析法、时间序列法和市场因子推演法等。
1、人口和住宅数据的预测
住宅和人口数据的预测方法主要有人口自然增长法和迁移量估计法。
(1)人口自然增长法
人口普查中提供了按年龄和性别所作的人口初步分类。
首先,有一项数据是主要生育年龄段的女性居民数。
得到该统计信息后,就可以计算出每千人每年出生人数。
然后,采用另一个重要统计变量各年龄段的生存率或者死亡率。
接着,在使用了主要生育年龄妇女的生育率和人口整体生存率后,分析人员可以确定未来5年内的人口自然增长数。
(2)迁移量估计法
影响迁移量的因素包括收入的增加、生活成本或所得税的减少、气候景观或休闲活动的改善,还有升职加薪等工作机会的增加。
迁移量的估计建立在不区分人口年龄上,常采用外部变量反映迁移量的变化。
例如,使用当地学校的注册数据的变化,然后利用恰当的地理信息将其转化为对居民迁移量的估计。
(3)预测过程
目标普查区(某城市的一部分)人口和住宅数量的预测过程如下:
(i)预测未来一段时期内(比如5年内)目标普查区人口占城市人口的比值;
要考虑期间在建项目、重新规划的前景等引起目标普查区居住变化的因素。
(ii)预测整个城市在未来一段时期内(比如5年内)的人口数据;
(iii)将步骤
(1)和
(2)得到的预测值相乘即可。
(iv)根据目标区域的住户规模变化趋势,判断未来的住户规模;
(v)用人口数量的预测值除以住户规模的估计值,得到住户数量的估计值。
2、收入数据的预测
对收入数据的预测需要分析人员合理地使用图形数学法或者比率法。
(1)图形数学法
分析人员列举目标区域收入变化的历史趋势,采用Excel表格或者统计分析软件预测未来收入的年度变化值。
(2)比率法
步骤:
(i)分析人员用比率法观察当地历史数据与全国历史数据的比率;
(ii)推断未来一段时间内全国收入的增长水平;
(iii)依据全国的收入增长水平和当地占全国的比率,计算对当地的收入水平。
接下来介绍另外两种评估经济活动当前和未来水平的方法——经济基础分析法和偏离份额分析法。
(二)经济基础分析法
1、经济基础分析初步介绍
经济基础分析(economicbaseanalysis,EBA)是建立在出口增长理论上,通过比较基础产业与非基础产业的关系,来预测就业人口和总人口的变动。
该理论认为,只有基础产业(出口产业)带来财富的流入,是本地区经济、就业和人口增长的驱动力。
图表6经济基础分析示意图
经济基础分析最简单的方法就是比较外销产品的生产活动及财务的流入对于本地区经济内部增长的贡献程度。
该方法的主要思想是,将地方经济活动分为两类:
基础经济活动(主要销售或服务于外围区域的顾客)和非基础产业(销售或服务于本地顾客)。
因此,总体经济活动就是基础经济活动加上非基础经济活动。
(1)
2、经济基础分析过程
经济基础分析的步骤如下:
步骤1:
识别经济基础部门。
步骤2:
估算基础就业人口。
步骤3:
确定总就业并计算经济基础乘数(economicbasmultiplier,EBM)。
步骤4:
确定总人口并计算就业人口比(populationemploymentratio,PER)。
步骤5:
估计未来的基础就业。
步骤6:
乘以EBM,估计未来的总就业。
步骤7:
乘以PER,估计未来的人口。
(1)识别经济基础部门
识别一个地方的经济基础(出口类产业)需要考察各部门的外销潜力,找出哪些产业最集中。
考察各部门外销潜力的指标有很多,例如产量、收入、就业人口等。
常用的指标是就业人口。
经济基础是特定区域的产生最大收入的出口产业或最为集中的产业识别的方法主要包括直接询问法和区位商法。
直接询问法是指对主要企业的关键人员进行访谈,确定其产品或服务外销的比例,并根据这些信息,推算基础部门中各企业的就业情况。
假定一个公司的基础就业与外销收入存在直接的关系。
例如,如果一个公司在给定年度80%的收入来自外销,那么其就业的80%属于基础就业,另外的20%是非基础就业。
区位商(locationquotient,LQ)是产业的效率与效益分析的定量工具,是一种较为普遍的集群识别方法,是用统计指标来反映一个地区某个行业对经济基础的贡献程度。
计算方法为,一个产业当地的就业人口占当地就业总人口的比率与该产业在全国范围的就业人口占全国就业总人口的比率之比。
例如,计算某城市金融保险业就业人口占该地区的比例:
当LQ>
1时说明本地区从事某行业的人口比例大于全国平均水平,说明该行业生产的产品大于当地的需求,并满足了外围地区的需求。
因此,该行业属于此地区的基础产业。
类似地,当LQ<
1或LQ=1时,说明说明该行业生产的产品不能满足外围地区的需求,故该产业不属于此地区的基础产业。
(2)估计基础就业
确定了一个地区的基础产业之后,下一步工作就是计算各个基础产业的就业人口数量。
设
(baseemployment)为某行业的基础就业数量,
为某行业在一个地区的就业数量,则,
注意,当LQ<
1或LQ=1时,基础就业的估值记为0。
将所有行业的基础就业
加总,就可得到该地区的基础产业就业数量。
(3)确定总就业并计算经济基础乘数
经济基础乘数(economicbasemultiplier,EBM)反映了一个地区的潜在经济状况以及基础就业的变化对非基础就业的影响。
某地区就业基础乘数,是指该地区总就业人数与基础产业就业人数的比值。
基础就业乘数(EBM)表示了每增加一个基础产业的人数导致该地区总就业人数的变动。
例如,如果某地区的基础就业乘数为2.88,意味着如果基础产业增加100个就业机会,则该地区的就业数量就增加288个,其中非基础产业的就业人数会增加188个。
A、影响经济基础乘数EBM的因素:
(a)城市规模。
由于规模经济和聚集经济的原因,大城市的乘数通常较大。
(b)商业周期。
如果处于上升期,乘数偏小。
因为非基础产业的生产活动滞后于基础产业。
经济刚刚下滑时,乘数偏大,因为基础产业先行萎缩,进而带动基础产业的收缩。
(c)经济多元化程度及地方经济的稳定性。
在经济基础多元化的地区,非基础产业占比重相对较大导致EBM较高。
另外,在经济稳定的地区,消费倾向显著,导致EBM较高。
(d)转移收入。
在转移收入比重较大的地区,政府通过支付退休金、社会保障、基础设施建设等方法,增加对非基础产业的转移支付,导致EBM较高。
此时的EBM容易被高估,实际分析时应适当调低EBM.
(e)地方经济的开发程度。
在城市群中,二级城市可能会从附近的中心城市引进属于非基础产业的产品和服务,从而减少了当地非基础产业的就业人数,因此乘数较低。
B、导致经济基础乘数被高估的几种情况:
(a)地方经济的就业分析表明某少数部门集中了比例过大的就业;
(b)地方经济是一个地区生产枢纽,或为附近的一个或多个地区提供各种商品和服务。
(c)地区经济的就业靠转移支付支持的比重过大;
(d)建筑业的区位商较高,很可能是大量建设的结果,而非出口行为造成。
(4)确定总人口,并计算人口就业比
如果人口和就业数量之间保持稳定的关系,就可以通过就业量来计算总人口。
人口与就业数量之间的关系,称为人口就业比。
(5)估计未来的基础就业
对于未来来说,估计基础就业的可能变化显得非常主观。
市场分析人员可以通过各种直接或间接的渠道,获取这些信息。
例如:
(i)报纸或网络对大型企业预计雇佣员工的报道;
(ii)基础产业的企业有关雇佣、裁员或扩张计划;
(iii)主要企业迁入或者迁出该地区的信息;
(iv)当地政府机构或者商业研究机构的报告。
(6)估计未来的总就业
根据未来的基础产业的就业预测,很容易得到总就业人口的估计数量。
基础产业的就业预测值×
估计的EBM=总就业的预测值
经济基础分析(EBA)对就业的预测给出如下的解释:
基础产业的增加是导致总就业增加的主要原因,而且往往先于总就业的增加;
总就业的增加总是比基础就业的增加的更多,因为基础就业的增加会加大对非基础产业产品的需求。
基础就业是经济增长的驱动器。
(7)预测总人口
在得到就业的预测数量后,我们可以利用这个数值来预测总人口:
总人口=基础就业预测值×
EBM×
人口就业比
图表7北京市示例
地区
北京
全国
区位商
LQ>
1?
(LQ-1)/LQ
基础就业
非基础就业
产业
数量
比重
农、林、牧、渔
2.8330
0.56%
446.3
3.91%
0.14
否
采矿业
2.2183
0.44%
509.2
4.47%
0.10
制造业
102.3655
20.25%
3210.9
28.16%
0.72
电力、燃气、水
5.7654
1.14%
299.9
2.63%
0.43
建筑业
41.0807
8.13%
926.6
1.00
交通运输、仓储和邮政业
37.0551
7.33%
613.9
5.38%
1.36
是
0.265519
9.838826
27.2163
信息传输、计算机和软件
19.4035
3.84%
130.1
3.36
0.702734
13.6355
5.7680
批发零售
38.7754
7.67%
544.0
4.77%
1.61
0.377949
14.65512
24.1203
住宿和餐饮
24.5917
4.86%
181.2
1.59%
3.06
0.673233
16.55593
8.0358
金融业
15.8010
3.13%
359.3
3.15%
0.99
房地产业
23.3468
4.62%
146.5
1.28%
3.59
0.721773
16.85109
6.4957
租赁和商务服务
46.6557
9.23%
218.5
1.92%
4.82
0.792332
36.9668
9.6889
科学研究、技术和地质勘探
31.6359
6.26%
227.7
2.00%
3.13
0.680852
21.53937
10.0965
水利、环境和公共设施管理
7.0376
1.39%
180.4
1.58%
0.88
居民服务和其他服务
10.2725
2.03%
53.9
0.47%
4.30
0.767237
7.881439
2.3911
教育
36.7729
7.27%
1483.2
13.01%
0.56
卫生、社会保障和社会福利
16.2330
3.21%
508.9
4.46%
文化、体育和娱乐业
14.0565
2.78%
122.5
1.07%
2.59
0.613569
8.624638
5.4319
公共管理和社会组织
29.6942
5.87%
1240.8
10.88%
0.54
合计
505.5947
100.00%
11404.0
146.5487
359.0460
3、经济基础分析的优劣评价
经济基础分析(EBA)在重要的决策分析中广泛使用,人们公认这是一种行之有效的区域分析方法。
优点如下:
一是该方法有出口增长理论的支持,运用该法能够识别出那些对出口有重要影响并促进地区经济增长的行业部门;
二是该方法计算简便,常为决策制定者所采用。
三是用该方法进行的预测都是基于事实和分析人员判断的,不仅仅是简单的统计预测。
四是从短期角度来讲,该方法为房地产投资决策提供了重要信息。
该方法的局限性如下:
一是经济增长由需求和供应双方面因素引发,而该方法过于强调需求导致的经济增长,忽略了供给方面的重要因素,例如新产品的引入等。
二是出口数据不易获得,尤其是对未来的预测,缺乏行之有效的方法。
三是忽略了导致本地区经济增长的外部因素,例如劳动力和人口的转移、资金流动以及税收的变化等。
四是由于该方法只考虑出口因素,在短期内有一定的合理性。
但是如果做长期的趋势分析,该方法缺乏合理的基础。
(三)偏离份额分析法
1、偏离份额分析法介绍
偏离份额分析法(Shift-ShareMethod,SSM)是指,以该地区的上级行政的经济发展为参照,把地区经济在某一时间段的增长量分解为三个分量,即份额分量、结构转移分量和竞争力转移分量。
某段时间内,某地区的某个产业的增长分解为三个分量:
全国总体增长的份额分量(nationalgrowth,NG)、产业组合(industrymix,IM)、区域转移分量(regionalshift,RS)。
公式:
实际增长=全国总体增长+全国范围内该的增长产业+区域转移
2、偏离份额分析法过程
偏离份额分析法步骤如下:
(1)选择研究的时间段;
(2)确定全国总体增长份额。
以全国总就业增长率作为导致目标区域的某产业增长的全国增长份额;
(3)确定产业组合净效应。
用全国范围内某产业的增长率减去全国总体增长份额的部分,作为导致目标地区某产业的产业组合净效应;
(4)确定地区转移净效应。
将目标地区某产业的实际增长率减去该全国范围内该产业的增长,确定地区转移净效应。
偏离份额分析法实例:
2003
2005
实际增长
百分比
增长率
2.9114
0.59%
2.8330
(0.0784)
-2.69%
484.5416
(38.2846)
-7.90%
2.4602
0.50%
2.2183
(0.2419)
-9.83%
488.2573
20.9430
4.29%
102.2112
20.81%
102.3655
0.1543
0.15%
2980.4919
230.4069
7.73%
3.7764
0.77%
5.7654
1.9890
52.67%
297.5674
2.3791
0.80%
65.0722
13.25%
41.0807
(23.9915)
-36.87%
833.7110
92.8779
11.14%
30.6787
6.25%
37.0551
6.3764
20.78%
636.5174
(22.6440)
-3.56%
17.7571
3.61%