装配式建筑产业园项目效益分析文档格式.docx

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预制楼梯、预制阳台、空调板、装饰件等配套部品件；

③现代化市政预制构件生产线一条，主要产品：

预制混凝土衬砌管片、混凝土管道，可装配的建筑面积约80~100万平方米；

④加气混凝土板材和砌块生产线两条，年产能40万立方米，可满足160万平方米的砌筑；

⑤加气混凝土配套粘接剂及其他干混砂浆生产线一条，年产能5-10万吨；

⑥个性化装饰板材美国生产线一条，年产能10万立方米，采用创新科技和专用水泥复合材料（水泥粘合剂、纤维、沙或其他无机填料）挤压而成的高强度纤维混凝土产品；

3）装配式设备、机具、模具产品

建设生产机电设备、施工机具，PC构件的模具，安装过程中构件存放的支撑架、运输支架、起吊架、安装支撑杆、注浆套筒、铝模板及支撑器具。

由于本项目产品为新型产品，最初占有市场份额较小，并且在经济环境里各方面不利因素的影响，经测算本报告中项目运营期初生产负荷理论为17.01万立方米，根据本行业的市场预测在今后十年内生产能力会不平衡递增至理论负荷运营，根据相似企业近三年来的财务数据并为方便计算本项目产能按平均递增25%计算。

3、财务基准收益率设定：

根据国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及《投资项目可行性研究指南》，参考同类工程后，本项目财务基准收益率定为10%，基准投资回收期定为15年，总投资收益率定为20%，项目资本金净利润率定为20%。

1.2营业收入估算

1、营业收入：

本项目的收入来源主要有PS部件、PC构件、加气混凝土板材和砌块、加气混凝土配套粘接剂及其他干混砂浆、个性化装饰板材等预制产品销售收入，产品销售单价分别为PS部件7200元/T、PC构件2800元/M3、加气混凝土板材和砌块2980元/M3、加气混凝土配套粘接剂及其他干混砂浆2850元/T、个性化装饰板材2800元/M3,项目建成投入运营后，由于装配式建筑技术的推广应用扩大市场份额，以及原材料价格、人工工资上涨等市场及经济因素的影响，为便于计算产品售价考虑按2%缓慢递增。

本报告对项目建成后营业收入情况进行计算，详见辅助报表1。

2、税金：

依据有关规定进行计算。

所得税税率取25%，增值税及附加税率取见下：

1）由于建材产品按17%计缴增值税，混凝土、砂、水泥各类原材料的进项税税率大多是3%或17%（防水材料、铝合金等少部分），根据抵扣进项税额及税率综合估算，暂按11%的综合税率计算增值税。

2）城市维护建设税率5%：

3）教育费附加税率3%；

1.3总成本估算

1、产品成本构成

总成本费用=外购原材料费、燃料和动力费+工资及福利费+折旧费+摊销费+修理费+财务费用（利息支出）+其他费用

经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-财务费用（利息支出）

2、成本估算依据及说明

根据相似企业近三年来的财务数据测算，按供给单个产品计算成本价格为3480元/M3，较大规模供应时成本价格为下降趋势，为便于计算产品成本按3.5%缓慢递减至满负荷运营。

经分析：

1）所需外购原材料按成本价格45%计算、

2）外购燃料及动力（水电及其他）按成本价格25%计算，

3）工资及福利按成本价格15%计算

4）修理费按成本价格5%计算，

5）其他费用按成本价格10%计算。

6）固定资产折旧：

本项目采用平均年限法，残值率按5%计算，折旧年限房屋为30年，年折旧额为2602.20万元，设备为10年，年折旧额为1857.50万元（详见辅助报表3）。

7）无形及递延资产摊销：

本项目按规定摊销年限为10年，年摊销额为543.15万元（详见辅助报表4）。

8）利息支出：

贷款利率为4.75%，还款期内每年应偿还本金及贷款利息（详见辅助报表5）。

本报告对项目总成本进行计算（详见辅助报表2）。

1.4利润分配情况分析

营业收入扣除营业税金及附加、总成本费用和增值税后即为利润总额。

根据报表计算，本项目建成投入运营后，盈余为增涨趋势，每年盈余状况详见利润与利润分配表，即基本报表4。

至计算期结束未分配利润总额为927377.76万元，其中前十年部分用于偿还贷款。

经计算，总投资收益率为25.79%，资本金净利润率为55.77%，均高于行业基准值,这表明本项目盈利状况良好。

1.5清偿能力分析

本项目的贷款140069.21万元，建设期分三年借贷，年利率为4.75%，建设期贷款利7401.57万元。

依据本项目的盈利情况，在计算期的第四年开始偿还贷款本金和利息，共计10235.01万元，采用等额还本利息照付的还款方式，年还款本金为15030.42万元，还款来源为固定资产折旧、无形资产摊销及未分配利润。

经计算，利息备付率运营期前五年低于基准值，表明付息资金来源不充裕，建议采用短期贷款偿还，从长期分析，对项目运营不会造成影响。

本项目十年就可以还清贷款，具备良好的财务清偿能力。

详见借款还本付息计算表（辅助报表5）。

1.6财务盈利能力分析

1、财务内部收益率（FIRR）

财务内部收益率表示占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。

从表中可以看出，本项目的财务内部收益率全部投资税前为14.28%，税后为11.81%，均高于财务基准收益率10%，说明本项目的盈利能力较强，可获得较好的收益。

2、财务净现值（FNPV）

财务净现值是按设定的折现率，将计算期内种年度净现金流量折现到建设开始年度年初的现值之和。

是反映项目在计算期内获利能力的动态指标。

按基本折现率10%计算，本项目的财务净现值全部投资税前为131745.55万元，税后为50438.46万元，均大于0，说明本项目财务积累能力强。

3、静态投资回收期（pt）

投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的年限。

是考察项目在财务上投资回收能力的主要静态指标。

本项目的税前静态投资回收期为12.01年,税后静态投资回收期13.09年（含建设期），说明项目在计算期内可以收回全部投资，项目资金回收能力强。

1.7敏感性分析

敏感性分析是通过分析预测项目主要因素发展变化对经济评价指标的影响，从中找出敏感因素并确定其影响程度，主要影响因素为建设投资、经营成本、营业收入，以上三个因素分别提高和降低±

10%，进行单因素分析，判别各因素的敏感程度及对项目内部收益率、净现值和投资回收期的影响。

敏感因素分析表

风险因素

变动幅度

税后项目内部收益率

项目税后财务净现值（万元）

税后静态投资回收期（年）

基本方案

11.81%

50438.46

13.09

营业收入

10%

17.69%

232770.41

10.58

-10%

4.64%

-131893.49

22.04

建设投资

11.17%

34014.12

13.39

12.53%

66862.81

12.79

经营成本

7.09%

-77554.73

17.67

16.22%

178431.66

10.95

从表中可以看出，营业收入最为敏感，其次为经营成本，最后为建设投资。

因此项目要获得好的收益，主要应提高营业收入，其次为合理降低成本和控制投资。

敏感性分析表

变动因素

变化率（%）

内部收益率（%）

基本方案内部收益率

较基本方案增减（%）

平均+1%

平均-1%

5.88%

0.65%

-0.65%

-7.17%

-8.20%

-0.07%

0.07%

0.71%

0.60%

-4.72%

-0.46%

0.46%

4.40%

5.21%

八、财务评价结论

本项目全部投资的财务内部收益率、总投资收益率、项目资本金净利润率平均高于行业规定的基准值。

偿债能力、盈利能力较好。

该项目的经济评价通过一系列量化指标的计算，各项指标均达到了规定要求，目具有一定的抗风险能力，项目是可行的，关键在于积极筹措资金，使项目尽快实施，建成投入运营，早日获利。