产业地产100讲从菜鸟到高手文档格式.docx
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无论是政府还是企业市场需求，对推动产业园区发展有巨大的内生动力。
如今，随着房地产巨头的转型、实体企业涉及、金融资本的介入，再加上原有产业地产开发商不断异地扩张，产业地产进入全所未有的活跃期，包括万科、绿地、富力在内的很多大型房地产企业将其业务拓展到产业地产领域。
由于产业地产项目开发周期长、资金投入大，产业招商、专业园区运营服务与原有的住宅或商业房地产有本质上的差别，对投资商来说将是个极大的挑战。
一线城市面临产业升级、三旧改造。
得益于改革开放的红利，北上广深及一些沿海城市已进入产业升级阶段，城市更新、三旧改造正蓬勃进行中。
原来的工业区、旧厂房正在进行升级改造、重新调整产业结构，引入生产服务性企业、拓展高新技术产业。
全国各地园区面临着普遍性的招商难题。
招商决定项目成败。
产业园区同质化现象严重，相互之间的竞争日益激烈，招商速度慢、入驻率不足日益成为各产业园区的首要难题。
造成招商难的原因很多，包括定位失误、产品不合理、招商策略、招商渠道局限、推广不力、招商团队能力不强等。
未来：
产业地产发展趋势
1、产业新城与“小而美”并行发展
以华夏幸福为代表的“产业新城”开发模式，正受到不少地方政府、大型开发商的关注与效仿。
华夏幸福基业提出的“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，围绕人的需求、以提升人的幸福感为前提打造产业新城，正逐步摸索出一条与地方、环境良性共赢的道路。
但产业新城模式与当地的产业、经济、区位等有着密切的关系，并不是所有地方都适合这一模式，稍有不慎就容易做成房地产项目，有违初衷，甚至做成“空城”、“鬼城”项目。
相比之下，根据政策规划、区位优势、产业链现状，建设“小而美”的特色主题产业园更是一条适合的道路。
2、园区智慧化
在互联网、移动互联网、电子商务、云计算、大数据技术浪潮冲击下，产业园区向创新化、科技化、智慧化转变的改革势在必行。
利用各种智能化、信息化应用帮助园区实现产业结构和管理模式的转变，提升园区企业市场竞争力，促进以园区为核心的产业聚合，为园区及园区企业打造经济与品牌双效益已经成为应对新一代园区竞争的必要途径。
3、专业化分工
与住宅、商业地产相比，产业地产的客群是产业上下游的企业用户，住宅的客群是个人和家庭消费，商业地产的客群则是商户和个人投资者，不同的对象具有不同的需求，产业地产的服务对象不仅仅有空间、功能、设备上的硬性需求，还具有很多政策、产业环境、人才、服务上的软性需求，因此，产业地产对于投资、招商、运营的专业化要求更高。
回顾近二十年的住宅房地产发展史，也是一部专业化发展史。
未来产业地产领域也会演化出各个细分领域的专业机构，包括投资商、园区运营商、策划顾问机构、招商代理机构、设计机构、网络平台等，并且在这些细分领域都将会诞生相应的细分行业巨头占据主要的市场份额。
因此，在当前这个创业者的年代，进入产业地产的细分领域市场就是最佳的创业机会！
4、资本密集化
大型房地产企业与外资的进入、产业基金的发展、资产证券化的成熟，产业地产将会成为金融资本玩家的又一个跑马地，投融资渠道多元化将进一步促进产业地产的发展，资本密集化也将驱动产业地产企业的商业模式不断创新演化。
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产业地产100讲
（2）：
一些你可能不知道的拿地手法
工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，这是2006年8月31日国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发31号）的明确规定。
实行工业用地招标拍卖挂牌制度，对于有效参与土地调控、遏制工业用地低成本过度扩张、建立完善的土地市场机制、优化土地结构、促进经济增长方式的转变和产业结构的升级都具有十分重要的意义。
土地资源是稀缺资源，国家下达的用地计划指标与各地需求差距很大，各地均积极采取各项措施，以用好有限的指标。
如何获得工业用地，成为产业地产投资运营商的头等大事。
1、通过招拍挂方式是拿地主要途径
通过招标拍卖挂牌方式拿地成为获取开发用地的主要途径。
政府为确保国有土地收益最大化，避免国有土地流失，以“最低价标准”公示制度防范土地一级市场的腐败。
尽管工业建设用地有基准地价，但是土地出让权握在地方政府手上，为了招商引资，低价出让甚至“零地价招商”屡屡出现。
各地工业园区较为普遍的操作手法是：
有关部门对外公布一个工业用地的基准地价，而实际出让价格则是在基准地价基础上做上下浮动。
开发商有时还可以从工业用地指标之外，捆绑拿到其他类型的用地指标，包括住宅、商业用地指标。
2、实体企业以项目拿地
实体企业，尤其是一些知名的制造型品牌企业，受到各地招商引资的追捧，往往拿地成本较低，获得土地之后，自用仅占一部份，短时间用不完全部土地，所以这些实体企业就会自己组建开发公司或与专业地产开发商合作。
对于开发商来说，这又是一条拿地的重要途径。
为了实现工业园由自建自用向工业园资产运营方式的转变及工业地产的发展，2010年，青岛海尔产业发展有限公司正式组建（简称海尔工业地产），成为海尔集团及海尔地产平台上的新兴业务板块。
海尔工业地产以虚实网服务园为载体，向社会提供基于信息化的工业物业和仓储物业的一揽子租售服务，以及入园后的交互、交易、交付平台合作服务，与企业共建网上、网下竞争力，主要有三种产品系列，分别是海尔工业园、海尔市场创新产业园、海尔虚实网服务园。
2010年7月30日，万通实业与TCL集团签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，根据协议，双方出资创办万通新创工业资源投资公司，万通持股55%，TCL持股45%。
原TCL厂区经过万通新创收购后更名“万通工社”。
投资之后，采用的是“售后回租”的方式，TCL的回租部分为万通提供了基础回报，现成的空余厂房、仓库的出租，闲置空间的商业化改造，还有空余土地的建设销售或者出租使得增值部分有巨大空间。
3、城市更新
旧城改造是新增拍卖用地的一个重要来源。
一些地方政府由于缺乏旧城改造所需的市政建设和拆迁安置资金，因此引入了有实力的公司作为城市运营商参与旧城改造、市政工程建造，其投资回报来源于整理出的土地拍卖后的部分收益。
部分城市运营商由于本身是开发商出身，不满足单纯的土地整理收益，因此也会参与竞拍。
这种具有运营商和开发商双重身份的拿地行为比较特殊，也具有一定的代表性。
4、资源置换
在内陆一些城市，由于地方财政比较吃紧，无法拿出大笔资金进行开发区前期开发，就会邀请某开发商或市政工程公司合作，双方达成类似协议：
由合作方负责土地整理投入，整理出的土地拍卖时，超过基准地价的溢价部分与政府按照一定比例分成，基准地价则包含土地整理成本和相关的税费。
或者，由合作方负责园区载体（厂房等）建设，政府以部份厂房物业抵扣投资建设成本，相当于开发商帮政府代建园区，获得一定比例的园区物业产权，进而再进行招商、运营。
目前市场上不少开发商都是通过这种方式“被”成为工业地产开发商。
由于实体经济利润率下降，有些企业甚至发展成为索性以项目圈地作为主业了，并尝试采用将工业用地转变性质进行商业性开发经营。
这不属于本文的范畴，在以后的文章中，我再专门揭秘一些工业用地如何转成商业用地的操作手法，请留意中工招商网微信号（zhaoshang800）后续发布。
不管用何种方式拿地，对于工业用地投资运营商来说，拿地仅仅是第一步，最核心问题是如何实现项目投资收益最大化，这就取决于地块价值评估、项目定位策略及后续招商运营成败。
产业地产100讲（3）：
科技企业孵化器进入高层视野
近日，国务院印发了《关于加快科技服务业发展的若干意见》（以下简称“意见”），首次明确提出重点发展研究开发、技术转移、检验检测认证、创业孵化、知识产权、科技咨询、科技金融、科学技术普及等专业科技服务和综合科技服务等9项任务，部署了健全市场机制、强化基础支撑、加大财税支持、拓宽资金渠道、加强人才培养、深化开放合作、推动示范应用等7项政策措施，到2020年，力争科技服务业产业规模达到8万亿元，成为促进科技经济结合的关键环节和经济提质增效升级的重要引擎。
科技服务业的产业活动范围非常广泛。
为便于系统分析，可将科技服务业按服务内容的差异性划分为科技信息、科技设施、科技贸易、科技金融和企业孵化器五大子系统。
而其中的科技企业孵化器已经成为我国高技术新兴产业发展过程中一个非常关键重要的环节。
科技企业孵化器是培育和扶植高新技术中小企业的服务机构。
孵化器通过为新创办的科技型中小企业提供物理空间和基础设施，提供一系列服务支持，降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，帮助和支持科技型中小企业成长与发展，培养成功的企业和企业家。
它对推动高新技术产业发展，完善国家和区域创新体系、繁荣经济，发挥着重要的作用，具有重大的社会经济意义。
当前，我国科技企业孵化器的发展处于从经典型的综合性孵化器向现代多种类型的专业孵化器发展的转型时期；
由政府单一投资建立的社会公益性孵化器扩展到政府、大学、研发机构、企业、投资机构独立或合作建立的社会公益性、非营利性或营利性孵化器共存的多元化发展时期；
由单独依靠科技资源向依托科技资源与产业资源优化重组相结合的方式转变；
由在高新区内建立向以高新区为基地辐射到任何有条件地方发展；
由只建立孵化机构向建立以孵化器为核心，以网络为手段、吸引创业资本、相关中介服务机构和研发机构共同参与的科技创新孵化体系过渡。
在后续的文章中，我将介绍具体的科技企业孵化器项目案例，敬请留意中工招商网微信公众号（zhaoshang800）发布。
据了解，截止2013年底，广东省建成各类科技企业孵化器219家，其中国家级孵化器35家、省级孵化器（国家级孵化器培育单位）28家；
孵化业态和模式创新活跃，涌现出了一批以创业需求为导向，以新商业盈利模式、新要素整合机制、新空间载体形态为主要特征的新型孵化器。
广东全省各类孵化场地面积达到1348万平方米，各类在孵企业14748家，累计毕业企业5014家，其中上市企业47家，毕业企业总收入超过3000亿元。
当然，目前的孵化器运营过程中还存在着不少问题，比如在工业用地孵化载体的分割转让政策许可问题。
一方面，允许分割转让是孵化器回收投资滚动发展的迫切需要，但政策的松动又有可能导致孵化器变形房地产开发项目，而忽略了“孵化”的初心。
不少省市出现了以孵化器或企业总部基地等为代表的项目，但实际操作时却变成了房地产销售，导致许多总部基地空置率上升，有名无实，有的孵化器甚至被演变成“空城”。
国务院从顶层设计的层面出台《意见》，地方政府也将针对本地的科技服务业发展特点提出相应的扶持政策和措施，预计科技企业孵化器将进入全新的黄金时期。
产业地产100讲（4）：
旧厂房改造的投资机会与风险
“三旧”改造已经成为调整产业结构、拓展发展空间、完善城市功能的重要战略举措。
“三旧”改造指旧城镇、旧村庄、旧厂房改造。
其中，旧城镇主要指因城市规划建设需要进行城中村改造的用地；
旧村庄主要指布局分散、不具历史保留价值、公共服务设施不完善的旧村庄或旧集体物业用地；
旧厂房主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。
随着城市更新、产业升级步伐加快，起源于广东的“三旧”改造，正在全国各地陆续涌现，2014年中工招商产业研究中心为此编制了《“三旧”改造专题研究报告》，对典型城市的三旧改造政策、操作模式、项目动态进行了分析研究。
深圳是一个仅有30年发展的新城市，如今已进入大面积城市更新的阶段，旧改已成为土地供应的主要渠道，预计深圳在2020年前将完成其中176平方公里的城市更新。
30年来，深圳城市发展的主题词是建设；
而未来10年内，深圳城市发展的主题词将是拆迁后再建设，旧改工作可能实际持续30年。
东莞的“三旧”改造始于2008年，并从2010年起全面铺开。
几年来，东莞市通过“三旧”改造拉动了社会固定资产投资，促进了节约集约用地，全市理顺超过600宗共2.8万亩历史用地手续，释放的土地空间相当于三年的新增用地规模。
东莞的“三旧”改造重心放在“工改工”——鼓励和规范旧厂房用地整合改造，以发展产业类项目，促进产业转型升级。
为此，东莞市出台了《关于加快“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》、《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》日前出台，作为前者的配套文件，以明确具体操作，衔接各职能部门的业务流程，贯彻落实《若干意见》提出的优惠政策。
比如对原有厂房自行改造的，补助40元／平方米；
以租赁形式取得开发权的，补助60元／平方米；
以收购、回购、流转出让、划拨补办出让、完善征收手续后协议出让方式取得土地的，补助80元／平方米。
因此，从市场需求、政策推动层面来看，旧厂房改造均存在巨大的投资价值。
目前，旧厂房改造的典型模式有两类：
1、整体拆除重建
深圳龙岗天安数码城是一个典型模式。
该项目用地占地12万平方米，建筑以传统厂房为主，属第一代工业园。
后来天安集团将其收购后启动整体拆除改造，按国际科技园区标准重新规划，对基础设施、硬件环境和园林景观等进行了全面升级。
天安龙岗数码新城可容纳500-800家创新科技产业、创意产业、金融服务业等各类优质企业，可引进约2万名高素质人才，预计园区年高新技术产品产值可达400亿，不仅可以实现对龙岗中心城的产业聚集和提升，更可辐射和带动以龙岗作为城际中心的深莞惠周边区域的高新技术产业发展。
2、不拆除主体框架结构下实施改造装修
通过对旧工业区的环境、功能进行提升、完善达到升级目的，俗称“穿衣戴帽”。
由于第一类整体拆除涉及到方方面面的规划建设的审批程序，且投资较大，所以更多旧工业区改造主要采用第二种模式，尤其适合于文化创意产业园、企业孵化器。
例如，F518创意产业园是深圳市宝安区首个利用旧工业区发展文化创意产业的园区，园区总规划建筑面积达25万平方米，。
F518时尚创意园是在宝安区产业结构调整，提升经济质量背景下所诞生的，它把旧厂房功能成功置换，改造成为文化特色产业园。
当然，实操过程中的升级改造并不是真的象“穿衣戴帽”这样简单的表面工作，每一个项目都是一个复杂、专业的系统工程，都涉及到前期市场调研、定位策划、招商及后期运营。
由于市场调研不充分导致定位决策失误；
对旧改所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等理解不足均会造成投资失败的可能性。
另外，旧改过程中，由于涉及到多方利益，包括拥有原土地产权或使用权的原住民、工厂企业。
旧改项目投资周期长、建设后招商空置期收益锐减，这些潜在风险都对相关各方造成巨大影响。
产业地产100讲（5）：
产业地产与传统房地产的区别
近期，与万科有关的产业地产新闻频频上媒体头条。
2014年10月10日，万科地产总裁郁亮在成都发布了万科的下一个10年规划，将全面布局消费体验地产和产业地产。
郁亮表示，传统住宅+消费体验地产+产业地产，才能构成一个完整的城市生活生态，消费体验地产和产业地产领域目前还没有出现明显的领导者，但行业发展趋势和机会已经明朗，这正是万科这样的大块头进入的时候。
看中产业地产这块金矿的除了万科之外，还有一大批住宅房地产巨头，万通、绿地、中粮、星河、卓业、富通等均已先期出手。
习惯了高举高打、快速销售回笼资金的房企大鳄，此番征战产业地产新领域，是马到成功，还是水土不服？
我们拭目以待。
从伙伴工业地产的实操来看，产业地产与传统房地产主要有以下不同之处。
1、投资周期长、回收慢
一般而言，产业地产投资周期较长，资金回收较慢，项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后需要大量的资金完成产业运营，招商成功后还需要很多资金为企业完成后期运营服务。
未来的产业地产的投资运营商对企业的资金实力要求更高。
2、选址条件
做住宅或商业地产，有一句经典名言就是“地段、地段还是地段”，选择好的地址，项目基本已经成功一半。
产业地产的选址取决于区位、工业经济、产业链基础、招工条件等因素，选址更为严谨。
3、用户群体
产业地产面对的不是个人或家庭消费，是企业。
住宅或商业地产的购买决策容易产生冲动型消费，企业选址决策更为理性，尤其是大型企业、上市公司的决策流程更是复杂。
产业地产项目在做市场调研、定位策划时，要深入对目标行业企业客户群体的调研，对产业链上下游作深入调研，以企业为本，站在企业用户角度进行项目定位、产品规划设计。
4、产品业态
与住宅或商业综合体相比，产业地产的功能更广泛、更全面。
大型的产业地产项目，可以包括标准厂房、研发办公楼、商务配套、商业配套、人才公寓、职工宿舍、生活配套等各类产品组合，并且不同的主题产业园，产品业态有着根本性的不同，比如物流产业园与文化创意产业园就完全不一样。
5、招商销售模式
房地产销售的媒体广告、现场销售管理非常关键，通过前期有节奏的预热、吸筹到开盘时的引爆，能制造出“日光盘”的营销效果。
中工招商产业研究中心总结，产业地产项目招商销售的流程、模式、技巧、方法，有很大的差异。
产业招商更多是要走出去招商，而不是在招商中心现场等着客商上门。
6、运营服务体系
越来越多的产业地产项目，将会打造园区运营服务体系，为入驻园区的企业提供增值服务，比如企业优惠扶持政策申报、企业小额融资担保、公共技术服务、企业法律服务、人才招聘服务等。
通过服务平台，可以帮助企业成长发展，提升园区品牌实力，同时也是为园区创收的一部分。
一个优秀的产业地产项目，可以带动地区经济发展、产业结构优化、城市功能的提升，带动更多相关产业的发展（包括住宅或商业房地产），带来更多的劳动就业机会，促进城市的繁荣和提升。
产业地产100讲（6）：
工业地产盈利模式最新分析
工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
在过往的工业地产盈利模式研究分析中，多从土地溢价增值、项目租售角度分析，根据中工招商产业研究中心近两年的案例实践，我们对此进行了完善，提出以下工业地产6大盈利模式的最新分析。
1、以土地溢价增值而获取利润
投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。
当然，通常情况下这种简单的一级开发模式收益是相对较低。
2、通过长期持有经营收益或出售产品获利
项目投资开发商进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。
通常表现为在项目地块上建造标准化的厂房、研发办公楼、配套服务等设施后，进行企业招商，从而获取项目销售利润或长期持有项目而取得的租金等收益。
开发商往往会倾向于销售，尤其是初期的销售有利于资金快速回笼，便于后期的滚动开发。
通过厂房出租赚取现金流稳定的租金收入会成为未来的主流。
在厂房租赁发达的深圳东莞地区，针对厂房出租已催生了为数众多的专业的投资公司或投资人，俗称“包租客”。
这是一群非常特殊的群体，对于整个产业的发展利弊均有，其商业模式我将在以后专门解读，请留意中工招商网微信号（zhaoshang800）后续发布。
3、构建园区运营体系，通过运营服务获利
产业地产的真正价值在于运营，作为园区投资运营商，要能招商，更能富商、留商。
园区要建立企业公共服务平台，构建园区服务体系，为企业提供政策、技术、人力资源、资金等渠道，帮助企业成长。
只有园区实现了租客的长期租赁，才能不断提升园区品牌，提升园区价值增长。
在未来，园区运营商通过为企业提供增值服务所创造的价值，将超过租金收入，成为更重要的盈利来源。
也许有一天，按照互联网思维，连租金甚至都可以全免费！
对于有志于在产业地产领域建立长期品牌的企业来说，打造园区运营服务体系将是未来的核心竞争力。
万科是产业地产的“新兵”，在上海的产业运营团队在起步之初就创办了一套产业服务体系，不仅服务于万科旗下的产业项目，也将为上海万科的所有商业项目提供服务，并期望凭借着新的服务新的体系，在两三年之后，能到这个行业的最前面。
4、通过股权投资入园企业，获得投资收益
一些产业地产投资运营商通过投资入股自家园区内企业，扶持入园企业成长，通过企业的上市运作或持续引入风投中，获得投资回报。
这个模式尤其适合于科技企业孵化器、创业园、电商产业园、互联网等新兴产业园，有些产业园甚至发起或参与成立创业投资基金，通过金融资本的手段获得更高回报。
在东莞松山湖的松湖华科科技术企业孵化器，依托华中工科技大学工研院技术平台，通过自我造血和良性循环投资兴建了43000平米的产业园区，并建成3个生产基地，成立华科松湖创业投资有限公司，发行了东莞首支面向高端制造业的股权投资基金，在产业孵化方面，通过自主研发成果转化创办了14家企业（其中4家被认定为国家高新技术企业），孵化40余家企业。
5、政策补贴和奖励
为支持当地经济发展，促进产业结构转型升级，各地都有相关的政策支持，有相当一部分是直接现金补贴与奖励。
这一项不能当作盈利模式，但对于投资周期长回报慢的产业地产项目，的确又是雪中送碳的好事情。
比如在《产业地产100讲（4）:
旧厂房改造中的投资机会与风险》中提到的东莞市出台了《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》，对原有厂房自行改造的，补助40元／平方米；
深圳龙华新区为实现产业载体规模化，防止新区产业空心化，鼓励旧工业区改造提升，进一步加强产业载体尤其是高端产业载体的建设、运营和管理，拓展高端产业发展空间，努力把产业载体打造为承接高端产业转移的大平台，促进产业集聚发展、集约发展，加速新区产业转型升级，出台了奖励政策。
政策规定，经认定的龙华新区示范产业园区、优秀产业园区、先进产业园区可向新区管委会申请奖励资金（政府投资或运营的园区
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