仙林金鹰奥莱城项目可行性分析报告Word文档下载推荐.docx

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对传统中餐较为青睐，同时接受新口味菜系程度高，例：

大叻、披萨等外国料理目前多为等位经营；

除对传统中餐较为青睐外，对麻辣口味菜系接受度高。

（三）XXX店市场状况分析

XXX目前在南京市场拥有4家店面：

1店：

位于夫子庙附近建康路1号鹏欣水游城4楼。

月均营业额115万，人均消费75元

该店是XX进入南京市场的第一家店，消费者认知度高。

2店：

江宁区双龙大道1680号金鹰购物中心4楼。

月均营业额108万，人均76元，2015年7月开业。

3店：

中央路201号金茂汇购物中心8F

月均营业额90万，人均77元，2015年9月开业

4店：

汉中路89号金鹰国际购物中心B座8楼

月均营业额：

150万，人均74元

当地消费者对XXX认知度高，对菜品和服务满意，特别对“非常好吃”、“菜品25分钟上齐”的营销观念非常认可。

目前四家店面的展示和对品牌的推广为我们下一步进入南京市场开了好头。

存在的问题：

1、有部分消费者对价格存在质疑，认为价格偏高。

本地市场与我们同菜系且同质化较高的“XXX店”11家门店，人均在65左右。

2、4家门店都在半径5公里范围内，店面过于集中。

（四）预选店面商圈分析

栖霞区位于南京主城北部，是中国重要的科教中心和航运中心。

常住人口66.8万人。

辖9个街道办事处，68个社区居委会、49个村委会，其中龙潭、栖霞、西岗3个街道整建制委托南京经济技术开发区管理。

仙林大学城位于栖霞区西部，紫金山东麓，距离新街口15公里，2002年2月成立，是中国最早成立的大学城之一。

仙林大学城定位于南京三个副城之一，是江苏省发展高等教育产业的重点地区，主打高档社区和科研机构错落分布，借鉴国外高尚人文社区的规划，以高起点，以绿色人文为主题的高发展为目标。

截至2013年8月，已有南京大学、南京师范大学、南京财经大学、南京邮电大学、南京中医药大学、南京信息职业技术学院、南京理工大学紫金学院、应天职业技术学院、南京森林警察学院、南京审计学院金审学院等院校及其校区入驻。

仙林大学城是以中产阶层为主的高档居住区。

2015年，仙林地区共有各类在建项目62个，总投资430.5亿元，截至8月底，当年投资进度已超过80%，

中电集团28所仙林新所区、金鹰奥莱城二期、江苏兰德地理信息产业园二期、万达茂等10个总投资约120亿元的重点项目在仙林大学城集中开工奠基。

仙林中心商业区以三大人工湖为核心，分为三个层次：

远离水面的是由多种不规则几何形状组成的大型建筑主体，规划有百货公司、电影院、专卖场等，局部建筑单体之间则由连廊相接；

临湖的是小型建筑，有饮食店、咖啡吧、书店、精品店等；

两个层次中间是一条长长的带顶步行街，将商业区紧紧联系，成为将来商业氛围的聚核地带。

仙林金鹰天地于2009年12月18日试营业，开业后经营持续爆冷，客流量甚少。

经营一年后，在2011年4月重新开业，身份转变为“仙林金鹰奥莱城”主做高档品牌折扣。

造成的主要原因：

一、最早规划项目的主要消费群为大学城的学生及该区域的高级白领。

但是学生的消费能力有限，与金鹰品牌形象有较大差别，且每年有二个多月假期，对营业有较大影响。

二、周边社区当时的入住率为40%左右，社区大多为低密度别墅为主，人流小。

经过金鹰的调整及该商圈历时五年的培养，商圈趋于成熟。

已经成为栖霞区的商业中心。

综述：

仙林金鹰奥莱城位于仙林大学城中心地带，又名为仙林中心。

经过南京市委市政府不断调整和大力发展，大学城转向科技城的规划已经有了显著效果。

15年动工的金鹰奥莱城二期和17年底开业的万达茂也将为仙林中心增加更多的机会点。

同时与奥莱城近在咫尺的南京中建大厦和南京高科大厦的陆续进入也会为奥莱城提供更多的客流。

因此从商圈角度来看仙林金鹰奥莱城具备开设一家西贝店面来满足周边居民及学术的就餐需求。

二、预选店面分析

（一）道路、交通状况分析

该预选店面位于仙林中心的金鹰奥莱城。

周边主要道路有：

南，杉湖西路；

北，文苑路；

东，学海路；

西，文津路。

其中主要的交通要道为文苑路

文苑路：

●文苑路附近的学校

●南京财经大学

●南京中医药大学六号宿管站

●南京中医药大学

●南京师范大学中北学院

●南京邮电大学

●应天职业技术学院

●森林公安高等专科学校

●南京师范大学

●文苑路附近的小区

●栖园

●东墅山庄

●新城尚东区

●亚东城

●山居十六院

●汇杰文庭

●星晟花园

●文苑路附近的医院

●南京财经大学校医院

●南京市栖霞区医院

●南京烷基苯医院

●颐鹤老年公寓

●南京红十字血液中心

●南京邮电大学校医院

●烷基苯医院

●南京新港医院

由于仙林中心区域西部较东部发展的更加成熟，因此由西向东的车辆更多，主要行驶在文苑路，文苑路到仙林中心非常方便可直达停车场。

公交站：

七条线路可达预选店面：

50路、70路、97路、108路、146路、310路、D1路。

地铁站：

地铁站2号线仙林中心站，步行300米即到。

（二）消费人流分析

预选店面门前人流量测算结果如下：

周一到周四，

预选店门前高峰时段人流（11：

45-12：

45）17-22人

周五到周日

45）25-30人

人流动线：

预选点北正对南京财经学院，从北至南属于一楼，直接连接文苑路，不需要经过楼梯可直接到达。

从人的行为角度人习惯靠右行走，预选店面必经之路。

预选店面楼下为儿童游乐区，消费者习惯游玩后从预选点门前的电梯进入餐饮区域。

儿童游乐区北侧为奥莱城女装区，女性为购物主体，因此购物结束后也习惯从预选店门前电梯进入餐饮区域。

（三）业态品牌经营情况：

名称

菜系

南京门店数

人均

土大力

韩国时尚餐厅

1

60

川西集市

川味火锅

100

鱼酷

烤鱼

5

80

玄豚家

日式料理

4

70

行疆厨房

新疆风味

欧美亚时尚餐厅

火锅自助

15

午市59晚市69

水林间

日式火锅

188

东北炖

东北菜

7

南京食朝会

南京本地菜

3

石器烤肉

烤肉　

17

75

百粥坊

中式炒菜

9

50

mr.pissa

韩国料理披萨

8

奶酪时光

26

65

秦妈火锅

95

水货

美式海鲜

有鲜气五道料理

日本料理

甘尼仕印度小馆

印度菜

85

喜来稀肉

韩国料理

90

大叻

越南菜

注：

所有餐饮由于周一周二为学校课程较多且刚过完周末所以生意一般，其中周一周二午市全部坐满需要等位的为土大力、东北炖、南京食朝汇、石器烤肉，大叻。

其他餐饮上座率为8-9层。

全部餐饮晚市都可以坐满。

从周三开始全部餐饮全天全部开始回暖。

三、租金状况分析

（一）预选店面：

预选店面建筑面积633平米，使用面积540平米，得房率0.85。

目前市场开发部门与金鹰集团谈判的结果如下：

。

租赁面积633平，使用面积540平米，租期8年，季度付

一至二年

3.84+0.76

4.6

5%

三至四年

4.08+0.76

4.84

5.5%

五至六年

4.32+0.76

5.08

6%

七至八年

4.56+0.76

5.32

6.5%

物业费20元/月，3元/月推广费

预选店面633平米，按金鹰报价4.6元/㎡/天计算，年租金：

106.3万。

月租金：

8.9万。

预选店面使用面积540平米，按厨房100平米扣除，按单座位占2平米/人计算，可以设定餐位数220位，人均75元计算

上座率3，日营业额为4.95万元，月营业额148.5万

按金鹰7扣点月租金为：

10.4万元，年租金124.7万元

上座率2.5，日营业额为4.13万元，月营业额为123.8万元

按金鹰7扣点月租金8.666万元，年租金104万元

（二）市场同店店面：

水游城店

新街口店

江宁金鹰

金茂汇

预选店面

面积

385

503

559

523

633

租期

6

年租金条件

4+2.3=6.3

6+2.3=8.3

1-32.5+1.64=4.144-63.5+1.64=5.14

7-84+1.64=5.64

3.8+2.77=6.57

年租金

88.5万

152.3万

1-384.54-6104.97-8115.1

125.4万

106.3万

月租金

7.4万

12.7万

1-374-68.77-89.6

10.5万

8.9万

餐位

150

200

230

210

220

工午消费人数

127

227

149

112

营业额

2.2

1.1

1.8

工晚消费人数

186

269

263

154

1.5

2.3

1.3

节午消费人数

285

412

338

231

3.5

2.8

1.9

节晚消费人数

326

390

438

271

2.6

3.3

3.7

日均营业额

5.5

4.5

3.53

4.13

4.95

月均营业额

105万

165万

135万

105.9万

123.9万

148.5万

日均人数

453.06

639.82

583.08

367.48

500

600

77

86

96

上座率

3.2

2.52

1.72

2.5