黑龙江房地产估价师制度与政策项目资本金的概念考试题_精品文档.docx
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2016年黑龙江房地产估价师《制度与政策》：
项目资本金的概念考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某8年前建成夺付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是元。
A：
76800
B：
79104
C：
77952
D：
81562
E：
工业用地的监测点评估价格
2、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税__形式向税务机关缴纳。
A．预交款
B．预订金
C．订金
D．保证金
3、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。
A．房地产估价师实地查勘
B．国有土地出让合同签订
C．拆迁公司现场动员搬迁
D．房屋拆迁许可证颁发
4、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是。
A：
确定估价时点在先，得出评估价值在后
B：
得出评估价值在先，确定估价时点在后
C：
确定估价时点与得出评估价值同时进行
D：
确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以
E：
工业用地的监测点评估价格
5、《中华人民共和国商业银行法》规定：
设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。
A：
1
B：
10
C：
15
D：
20
E：
执行层的组织协调
6、假设某类住宅的价格从3000元㎡下降到2800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为．【2005年考题】
A：
-1．33
B：
-0．66
C：
0．66
D：
1．53
E：
工业用地的监测点评估价格
7、以下选项适于在新区开发的建筑是__。
A．娱乐用房
B．写字楼
C．高级住宅和公寓
D．餐饮用房
8、__，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A．投资于房地产投资信托基金
B．住房抵押贷款证券化
C．间接投资于房地产企业债券
D．房地产抵押担保
9、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为__。
A．温差效应
B．绿岛效应
C．温压效应
D．热岛效应
10、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元／㎡（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币）。
A：
1051
B：
1096
C：
1100
D：
1147
E：
工业用地的监测点评估价格
11、下列属于建筑物重要性等级中的特等的是__。
A．一般居住建筑和公共建筑
B．中级居住建筑和公共建筑
C．高级居住建筑和公共建筑
D．具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑
12、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。
A：
保持现状前提
B：
装修改造前提
C：
转换用途前提
D：
重新利用前提
E：
工业用地的监测点评估价格
13、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。
A．1.05
B．0.98
C．0.95
D．1.03
14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，建筑物残值率为5％，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。
A：
81.00％
B：
84.00％
C：
84.17％
D：
84.80％
E：
工业用地的监测点评估价格
15、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起日內作出是否退房的书面答复。
A：
15
B：
30
C：
45
D：
60
E：
执行层的组织协调
16、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的__分析。
A．财务盈利能力
B．清偿能力
C．资金平衡情况
D．营运能力
17、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10％，则该宗房地产的收益价格接近于。
A：
147万元
B：
148万元
C：
149万元
D：
150万元
E：
工业用地的监测点评估价格
18、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。
A．国内生产总值
B．国民生产总值
C．国民收入
D．国民消费水平
19、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__元/m2。
A．1250
B．1750
C．2050
D．2150
20、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。
A：
估价作业日期
B：
成交日期时
C：
估价时点
D：
交易日期调整后
E：
工业用地的监测点评估价格
21、下列关于住房置业担保的政策表述中，正确的是__。
A．设立担保公司应有不少于2000万元人民币的实有资本
B．设立担保公司，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，再报城市房地产行政主管部门审核，并最后经城市人民政府批准
C．担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主
D．担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的20倍；超过20倍的，应当追加实有资本
22、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。
A：
拖欠的建筑工程材料费
B：
拖欠的建筑工人工资
C：
抵押担保债权
D：
出租房屋租金
E：
执行层的组织协调
23、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为（）万元。
A．112.5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
24、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__。
A．房屋建筑面积
B．房屋使用面积
C．共有建筑分摊面积
D．房屋占地面积
25、市场利息率由资本的共同决定。
A：
供给弹性与需求弹性
B：
供给与需求
C：
供给弹性与需求弹性系数
D：
供给弹性系数与需求弹性系数
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。
A：
时值是资金运动起点的金额
B：
终值是资金运动结束的金额
C：
资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值
D：
不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
E：
借款合同
2、对零售商业物业进行分类的主要依据有（2006年试题）
A：
建筑规模
B：
经营商品的特点
C：
服务人口的收入水平
D：
周围环境
E：
商业辐射区域的范围
3、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括。
A：
土地出让金
B：
征地拆迁费
C：
基础设施建设费
D：
土地转让费
E：
契税
4、下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有。
A：
故障树分析法
B：
期望值法
C：
盈亏平衡法
D：
解析法
E：
蒙特卡洛模拟法
5、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有。
（2006年试题）
A：
导致房地产实际价值下降
B：
导致房地产实际价值上升
C：
加大投资者债务负担
D：
抑制房地产市场需求
E：
增加房地产市场需求
6、以下不属于非市场价值的价值是__。
A．清算价值
B．投资价值
C．谨慎价值
D．交换价值
7、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）__。
A．现在按9.5折一次性支付
B．一年后一次性支付
C．现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付
D．现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付
8、租金常常以为计算基础。
A：
建筑面积
B：
使用面积
C：
出租单元内可出租面积
D：
每平方米可出租面积
E：
借款合同
9、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。
A：
价值相对指标
B：
结构相对指标
C：
强度相对指标
D：
动态相对指标
E：
时期相对指标
10、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（）。
A．小于20%
B．满足目标收益率要求
C．大于20%
D．不满足目标收益率要求
11、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。
A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的
B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的
C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的
D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的
E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
12、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于__。
A．用地控制指标
B．环境容量控制指标
C．建筑形态控制指标
D．城市设计引导及控制指标
13、企业确定广告预算的主要方法包括（）。
A．销售百分比法
B．目标任务法
C．谈判法
D．竞争对等法
E．量力而行法
14、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。
A．最低价格
B．平均价格
C．出让地价
D．标定地价
15、从某种意义上讲，房地产价格是__。
A．个别人的价值判断
B．估价人员的主观定价
C．由市场力量决定
D．市场参与者集体竞价的结果
E．由交易双方委托经纪人确定
16、确定路线价时，选取标准宗地应符合__等要求。
A．一面临街
B．两面临街
C．土地形状为矩形
D．土地形状为正方形
E．容积率为所在区段具有代表性的容积率
17、因施工需要临时使用土地的，对其管理规定正确的是__。
A．要与土地主管部门或农村集体组织签订临时使用土地合同
B．要支付临时使用土地补偿费
C．使用后要完全恢复原状
D．不得修建永久建筑物
E．使用期限一般不超过两年
18、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是．【2007年考题】
A：
说明估价报告的合法性、真实性
B：
说明估价的独立、客观、公正性
C：
规避估价风险
D：
保护估价报告使用者
E：
防止委托人提出高估或低估要求
19、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。
A．有租约限制下的价值
B．共有房地产的价值
C．无租约限制下的价值
D．承租人权益的价值
20、长期趋势法可以用于。
A：
推测、判断房地产的未来价格
B：
预测收益法中未来的租金、空置率等
C：
市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D：
比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力
E：
填补某些房地产历史价格资料的缺乏
21、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限
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