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项目承担主体评价

1.1借款人概况

江苏源纳置业有限公司（以下简称“公司”）成立于2000年3月31日，其前身为1995年成立的扬州市源纳房地产开发有限责任公司，公司目前注册资本为2000万元，法定代表人：

林胜盛。

一般经营项目：

房地产开发，商品房销售。

2010年6月7日经江苏省住房和城乡建设厅核准按贰级标准从事房地产开发经营业务，公司注册地址为扬州市文昌西路123号2幢5楼。

1.2公司股本结构

公司原注册资本为820万元，2010年1月，公司实收资本增加至2000万元，主要股东有扬州源盛置业有限公司出资1180万元，持股比例59%；

林胜盛出资362万元，持股比例18.10%；

林忠兴出资230万元，持股比例11.50%；

其他12位自然人股东，共持股11.40%。

经扬州汇诚联合会计师事务所验资确认，公司于2010年1月12日全部注册资本金到位，出资方式均为货币资金。

1.3公司组织机构及人员评价

公司是由扬州源盛置业有限公司和多位自然人共同投资组建的房地产开发企业，拥有多年房地产开发经验和一支成熟的经营管理团队。

公司设有股东会为公司的最高权力机构；

公司设有董事会，成员为5人；

设有监事会，成员3名，由股东代表和职工代表组成。

目前，公司下设有总经理室、工程部、销售部、财务部、办公室等部门。

公司现有专业技术人员40余名，其中高级工程师15人，能够充分满足公司目前经营管理的需要。

总体看，公司组织机构健全，人员专业技术水平较好，管理团队成熟。

1.4经营者管理者素质

公司法人代表林胜盛，现年36岁，从事建筑与房地产开发有10年之久，经验丰富，具有较强的房地产开发经营与管理能力。

公司拥有一批长期从事房地产开发的管理人员，均具有一定的专业技术水平和项目开发管理经验。

总体看，公司管理层具有较强的房地产开发经营与管理能力。

1.5借款人财务状况评价

1.5.1资产与负债及所有者权益结构

截至2010年4月末，公司资产总额13252.60万元，其中流动资产8518.92万元；

固定资产4733.68万元。

主要构成：

（1）货币资金72.42万元。

（2）应收账款242.76万元，主要为工程款。

（3）预付账款673.06万元，为支付的项目工程款及材料款。

（4）其他应收款840万元，主要为单位及个人借款、工程款，明细如下表：

名称

金额（万元）

性质

宿城区双元镇会计核算中心

300

工程款

扬州钟爱橡塑有限公司

180

借款

扬州视达网络科技有限公司

165

聂富贵

150

章惠强

50

合计

840

（5）存货6691.10万元，主要包括土地款及契税2700万元、拆迁安置费3350万元、政府规费450万元。

（6）固定资产4733.68万，主要为本项目前期工程形成的公司固定资产。

截至2010年4月末，公司负债总额1749.47万元，主要构成：

（1）应付账款415.25万元，主要为工程款。

（2）预收帐款627.32万元，为房屋预定款。

（3）其他应付款612.33万元，其中扬州裕元建设工程有限公司工程保证金300万元、赵正贵个人借款100万元、扬州源盛置业有限公司往来150万元。

截至2010年4月末，公司所有者权益11503.12万元，其中：

（1）实收资本2000万元。

（2）资本公积2257万元。

（3）盈余公积3.67万元。

（4）未分配利润7242.46万元，为公司前期开发项目形成的利润积累。

1.5.2财务状况评价

从上文财务数据来看，公司存在部分往来款项，主要为公司前期开发的项目未结转款项。

据了解，前期项目早已完工交付，公司近几年来未建设大的工程项目。

总体来看，公司前期运作项目盈利积累较多，目前财务状况良好，资金充足，具备开发兴旺广场项目的财务条件。

1.6关联企业

扬州源盛置业有限公司（以下简称“源盛置业”），法定代表人林胜盛，注册资本2200万元，其中林胜盛出资1600万、林忠兴出资400万元、韩正庆出资200万元。

源盛置业主要从事房地产的开发及销售业务，其开发了“西湖花园”政府拆迁代建安置商品房项目，目前在开发的项目是位于扬州汤汪境内的汇金广场，建筑面积58000平方米，该项目基本售完，近期将交付使用，目前正在建设小区内绿化及路灯等基础设施。

此外，盛源置业在汤汪信用社有贷款1000万元。

总体看，公司的关联企业经营状况良好，可以给公司提供资金、人员等方面的支持。

第二章项目基本情况评价

2.1项目概况

2.1.1地理位置

本项目位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路，周边分布了梅庄、念四、东方百合园等住宅小区、沃尔玛超市、维扬实验小学等，项目地块现状自然平整，紧邻市中心，地理位置优越，交通便捷、配套齐全，具有较好的商业价值。

2.1.2项目规划

项目总用地面积10623.9平方米（15.94亩），总建筑面积34481平方米，由地上和地下两部分建筑组成。

地上建筑面积为21315平方米，其中：

商业用房，位于一～二层，建筑面积为10145平方米；

酒店用房，位于三～六层，建筑面积为11170平方米；

地下停车场（层高大于2.2米），建筑面积为13166平方米。

表1：

兴旺广场项目建筑物及功能分布表

序号

工程名称

层数

建筑面积（m2）

用途

1

一

地上（小计）

21315

2

商业用房

1~2层

10145

商业

3

酒店用房

3~6层

11170

4

二

地下（二层）

13166

停车场　

5

合计（一+二）

总建筑面积

34481

项目规划容积率2.0，绿地率20.8%，建筑密度47.5%，停车泊位157个，自行车停车位2397个，由盐城市市政规划设计院进行总体规划。

2.2项目市场定位

本项目为集中式建筑形态，将统一商业规划与经营、管理，其中一～二层的商业用房将划分出售；

三～六层的公寓主要用于经营酒店，采取售后返租，带租约出售的形式进行销售，所有销售项目均有独立产权。

本项目与沃尔玛一路之隔，周边小区众多，配套成熟，地理位置较为优越，销售前景看好，市场定位如下：

销售对象：

商业及餐饮企业、商业经营户、个体私营业主及中高收入居民。

销售价格：

商业用房23000元～25000元/㎡。

公寓7500元～8500万元/㎡。

2.3项目建设合法性分析

江苏源纳置业有限公司“兴旺广场”建设项目已经扬州市发展改革委员会批准立项，项目相关批件如下：

1、江苏源纳置业有限公司“兴旺广场”建设项目已经扬州市发展改革委员会批准立项（扬发改许发[2010]84号），批准项目建筑面积34481㎡（含地下人防工程和停车位）。

2、《国有土地使用权证》，2010年2月3日由扬州市国土资源局核发，土地权证号为扬国用（2010）第0094号，面积10623.9㎡，土地使用权类型为出让，出让年限商业40年。

3、《建设用地规划许可证》，2008年8月2日由扬州市规划局核发，编号：

扬规地字2007070号，规划许可用地面积10623.9平方米。

4、《建设工程规划许可证》，2010年4月1日由扬州市规划局核发，编号：

扬规建字第321000201000215号，规划许可建筑面积34090.34㎡。

5、《建筑工程施工许可证》，2010年6月11日由扬州市城乡建设局核发，编号：

3210002010061000001A，批准许可施工建筑面积34090.34平方米。

项目已取得“四证”，建设手续合规合法。

2.4项目开发周期及工程进度计划

项目场地已平整完毕，于2010年6月开始进入施工阶段，预计2011年6月全部竣工并交付使用，工期共12个月，具体施工进度计划如下：

表2：

兴旺广场项目建设进度表

日期

2010－6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

2011－1月

2月

3月

4月

5月

6月

地基

主体封顶

水电安装

户外配套

根据扬州房产局的规定，本项目在地基完成后即可申请销售许可证，预计本项目2010年10月即可拿到销售许可证，对外销售，整个项目销售周期计划为1年。

2.5项目建设条件评价

项目位于扬州市区内，地势平坦，周边现有水电系统完全能够保障项目工程施工的临时用电、用水需要，项目施工建设所需建筑材料采购非常方便。

项目建成后，水、电、气、信等管线可从外围直接搭接。

第三章

项目市场分析

3.1市场环境分析

3.1.1扬州市概况

扬州的对外交通十分便捷。

沪宁高速公路、宁通高速公路在扬州境内交汇，扬溧高速公路经润扬长江公路大桥直通苏南，扬州已实现环城贯通高速公路，此外，宁启铁路横穿扬州境内，京杭大运河与长江在扬州南部汇流，全市共有航道184条，扬州港口布局为“一港三区”，主港区六圩港区是国家一类开放口岸。

国民经济保持增长。

预计扬州市2009年实现地区生产总值1580亿元，增长14%左右，人均地区生产总值35400元，财政总收入266.2亿元，增长24.6%城市居民人均可支配收入17400元，农民人均纯收入7380元，分别增长15.5%和12%。

表3：

扬州2009年主要经济指标

指 

标 

名 

称

单 

位

累计

增幅%

规模以上工业总产值

亿元

4086.32

24.8

全社会固定资产投资

948.65

30.2

财政总收入

257.82

14.2

社会消费品零售总额

558.62

18.3

出口总额

亿美元

36.07

-14.6

市区城镇居民年人均可支配收入

元

17878

12.0

市区居民消费价格总指数

%

99.8

城市建设又有新进展。

扬州实施了新一轮城市建设和环境提升工程，完成投资116亿元，新改建解放北路、平山堂东路和大水湾步行桥等“七路一桥”，翻建街巷48条，城东客运中心投入运营，万花园二期、文化艺术中心等项目开工建设，基本完成“双东”历史街区“一片十点”修复，启动东关街二期工程。

3.1.2扬州市房地产市场

扬州市现有房地产开发企业100多家，并且随着外来房地产企业的加入，致使扬州房地产市场竞争愈加激烈。

目前扬城商业房地产需求旺盛，作为“全国最具经济活力城市之一”和“台商极力推荐投资的城市”之一的扬州，吸引了众多台资、外资企业的目光，为扬州商业房地产的发展带来更多契机。

从近年来扬州商业地产的销售情况来看，整体销售状况良好，如销售相对较差的鸿泰花园商业街开业时间不长，也已销售了近60%的铺位。

而一些位置较好的商铺销售火爆，如宋城名都一期200多个商铺推出后，十几天内全部售完。

由此可见，扬州市商业地产业，近年仍将具有广阔的发展空间。

3.1.3政策环境

（1）12月９日举行的国务院常务会议提出，一要增加普通商品住房的有效供给。

二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。

这意味着政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投机性购房。

（2）2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），要求加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；

增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

这次政策与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构。

（3）中国银监会2010年工作会议15日召开，会议确定了今年六大工作重点，特别提到“高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导”。

综合分析最近国家出台的房地产调整政策，可以看出，国家在商品住宅市场方面调控较严，旨在控制、打击商品住宅的投资、投机活动，而对商业地产方面没有明确的政策。

3.2同类竞争项目的比较

从整个扬州市区来看，有如下几个商业圈，一是文昌阁商圈（金鹰+时代广场+万家福等），属于精品百货区；

二是四望亭路，虽有部分中低档小百货，但仍主要以餐饮为主；

三是沃尔玛，其业态丰富。

据调查，本项目与沃尔玛一路之隔，但采取的与其错位经营的策略，将有效的减少竞争压力。

同时当地同类型项目较少，本项目地理位置较为优越，借助沃尔玛已形成的较为成熟的商业氛围，与其他同类项目相比竞争优势明显。

3.3项目优劣势分析

1、优势

一是成本优势。

本项目的土地开发成本较低，包括拆迁费用在内，平均土地成本为600万元/亩。

而据了解，该位置地块熟地市场出让价达1000余万元/亩。

本项目在建设成本上具有明显的优势。

二是地理位置优势。

本项目位于扬州城区，周边地区配套设施十分齐全，且已形成一定的商业氛围，选址较为理想。

三是周边没有直接竞争项目，扬州在城区范围内近年来少有商业地块出让，本项目鲜有竞争，有利于本项目的市场推广。

四是在国家对房地产市场严控的同时，部分商品住宅投资资金转向商铺投资，有利于本项目的销售。

2、劣势

本项目体量一般，同时由于公司运作项目较少，且近年来没有开发过大的项目，在公司品牌知名度、及对项目的运作等方面均存在一定的不利因素。

3.4项目市场前景预测

项目定价：

商铺23000元～25000元/㎡；

公寓7500元～8500元/㎡。

从商铺来看，相关项目如桐园项目的商业用房，均价约26000元/㎡；

沃尔玛预计售价在21600元～26000元/㎡、四望亭美食街（近项目处）售价在17200元～26000元/㎡、四望亭美食街（淮海路）售价在26000元～34500元/㎡、流行广场（时代广场内）21000元～30000元/㎡，比较来看，本项目商铺销售价格处于中等价位。

而以上所列项目或只租不售，或已全部售罄。

从公寓来看，目前扬州中档商品房售价在7000元～8000元/㎡左右，本项目定价与商品房价格相差不大，同时由于带租约销售，预计销售情况良好。

从投资环境来看，由于国家近期调控房地产市场，部分商品住宅投资资金转入商铺投资市场，有利于项目的销售。

综合来看，预测该项目应拥有很好的市场前景，完全有可能1年内完成销售。

第四章

项目投资估算和筹资评价

4.1项目投资估算

“兴旺广场”建设项目总投资约18150万元，其中：

工程费用6795万元，工程建设其他费用10208万元（含土地费用9360万元），预备费用850万元，建设期利息297万元。

具体投资估算表详见下表：

表4：

兴旺广场建设项目工程建设成本明细

费用名称

工程量

单位计价标准

金额

占总投资比例

备注

单位

数量

单价

（万元）

工程费用[第一部分]

6795

37.43%

其中:

1.1建筑工程费

项

34481.00

5799.13

1.1.1商业用房

m2

10145.00

元/m2

1300.00

1318.85

1.1.2酒店用房

11170.00

1452.10

1.1.3地下停车场

13166.00

2300.00

3028.18

1.2安装工程费

843.06

1.2.1给排水、消防

80.00

275.85

1.2.2强、弱电

120.00

413.77

1.2.3电梯

部

2.00

万元/部

25.00

50.00

1.2.4智能化

30.00

103.44

1.3配套工程费

151.96

1.3.1室外给水及电气

3367.78

40.41

1.3.2室外道路及排水

200.00

67.36

1.3.3绿化、景观、路灯及有线电视等

2209.77

44.20

工程建设其他费用

[第二部分]

10208

56.25%

2.1土地出让费用及拆迁补偿

亩

15.94

万元/亩

564.76

9000.00

出让

2.2土地契税及办证费

万元

9000.00

4.00%

360.00

2.3建设单位管理费

6794.16

1.20%

82

2.4地质勘探费

1.20

4

2.5工程设计费

86

2.6建设项目咨询费

3

2.7招投标手续费

2

2.8招标代理服务费

2.9白蚁防治费

34481.00

2.30

7.93

2.10人防基金

172.41

2.11基础设施配套费

105.00

362.05

2.12散装水泥基金

2.00

6.90

2.13新型墙体材料发展基金

8.00

27.58

2.14防雷监督费及装置审核费

0.90

3.10

2.15施工图纸审查费

1.32

4.55

2.16测绘费

3.00

10.34

2.17城市规划技术服务费

1.30

4.48

2.18质量监督费

6794.16

0.00%

0.00

2.19建设监理费

1.00%

68

三

预备费用[第三部分]

850

4.68%

3.1基本预备费

17002.45

5.00%

850.12

3.2涨价预备费

四

建设期利息[第四部分]

5000.00

5.94%

297

1.64%

18150

100%

4.2项目资金来源

4.2.1项目资金来源计划

项目估算投资总额18150万元，项目建设期间资金可筹措19608万元，计划分别为：

●项目资本金9242万元，其中：

公司实收资本2000万元及公司近年来的积累约7242万元；

●销（预）售款3328万元（按最低10%的销售量保守估计）；

●承包商垫资2038万元；

●银行贷款5000万元。

表5：

项目资金筹措计划表

项目

占投资比重

一、项目资本金

9242

50.92%

二、项目建设期自筹资金

5366

29.56%

1、销（预）售款

3328

18.34%

2、承包商垫资

2038

11.22%

三、银行贷款

5000

27.55%

19608

108.03%

项目总投资

18150

4.2.2资金来源计划落实情况

1、项目资本金

截至2010年4月末，公司实收资本2000万元，未分配利润7242万元，则公司可用自有资金9242万元。

本项目已投入资金8910万元（其中土地款及税金2655万元、拆迁补偿费等5778万元、工程其他费用15万元、保证金462万元），加上账面货币资金72.42万元，上述合计8982.42万元。

2、销（预）售

项目销售计划按照12个月计算，2010年10月份开始预售。

在建设期保守估计销售10%～20%，按预定销售价格，则工程建设期内可获得预售和销售款3328万元～6656万元。

3、承包商垫资

建安工程的大部分项目一般需要承包商垫资，按照进度款的30%垫资计算，资金为2038万元。

4、银行贷款5000万元，其中汤汪信用社融资3300万元。

4.3项目资本金评价

按照《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，房地产建设项目的资本金比例为30%。

本项目总投资为18150万元，公司自有