房地产投资分析复习资料Word文档格式.docx
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面对市场上众多的投资机会，通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。
而由于资源有限，投资分析将帮助投资者在多个可行方案中，通过收益、时间、风险的排序找出一个方案作为投资者的最后选择。
也就是说，房地产投资分析关心的是从多个预选方案中选择一个最适合投资者目的的一个方案。
可见，可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。
6、熟悉投资价值的概念，与市场价值的区别
投资价值是预期的未来收益的价值，该价值是根据项目所能产生的税后现金流量和投资者所能接受的最低收益率，计算所得到的投资者购置该资产所支付的最大款额。
区别:
市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。
在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者不同而不同。
投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。
投资者评估的物业的投资价值，或者说消费者对物业的评价，大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
就投资价值与市场价值相对而言，投资价值常为房地产投资分析人员使用；
市场价值（或市场价格）常为房地产评估人员使用。
7、了解现金流量的概念，熟悉开发出售型项目、开发后持有（出租或经营）项目、置业投资项目现金流量主要特点
（一）在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。
流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流入与流出之差叫净现金流量。
（二）开发后出售房地产项目时的现金流量
对于一个房地产开发项目，项目的净现金流量（即税前现金流量或利润总额）是项目销售收入扣除总投资（或总成本费用）及偿还贷款本息之后的余额。
此时净现金流量主要与净租金收入或净经营收入有关，同时考虑每年还本付息因素。
在持有期或经营期结束后，可能会有转售收益或固定资产余值回收，这些也构成了其现金流量的一部分。
（三）置业投资项目的现金流量
置业投资的现金流量通常是由两部分构成：
一部分是持有期间内物业每年的净经营收益；
另一部分是持有期末物业的净转售收益。
此处的现金流量图与开发后持有的房地产项目的的现金流量图类似。
8、必须掌握的能力：
将房地产投资项目的资金运行情况准确地画在现金流量图上（流入、流出的时点）。
一般如果没有具体说明，为了简化计算，公认的习惯是将每年现金流量的代数和（流入减去流出）看成是在年末发生，称为期末惯例法。
相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。
现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。
某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。
9、了解抵押常数、抵押贷款余额的概念，及其计算公式。
抵押常数
每1元的贷款每月（或年）的偿还额定义为抵押常数。
其实质是已知年金现值（即贷款额）求解年金。
一般有两种情况：
①给定年利率，要求按年等额偿还
②给定年利率，要求按月等额偿还
抵押贷款余额（P余）
贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还后，尚未偿还的贷款本金数额。
10、熟悉按月（或年）等额还本付息还款方式下，各月（或年）的本金和利息的各是多少的计算方法（见教材P39页最后1行至P40页；
还可以参见P48页第17题）
本息分开偿付的计算
有时为了计算的需要，我们必须把每月或每年的本金和利息分开计算：
1）第1年的本金和利息求取
①先求每年的还款额A（每年相同）
②求第1年应还利息：
利息=贷款总额×
年利率
③求第1年应还本金：
本金=A－利息。
2）第2年的本金和利息求取
②求第1年末贷款余额=贷款总额－第1年还的本金
③求第2年应还利息=第1年末贷款余额×
年利率。
④求第2年应还本金=A－第2年应还的利息
11、熟悉财务杠杆的概念
利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。
资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称之为利差。
高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急剧扩大自有资本的收益率；
一个小小的不利利差，也会带来自有资本的负收益率。
这使我们认识到财务杠杆不是在所有情况下都可以为投资者带来收益。
12、了解财务杠杆的正负作用
借贷资本与自有资本的比例越大，财务杠杆的作用程度越深。
其作用有正向与负向两种。
（1）财务杠杆的正向作用。
当资产总回报率大过借贷成本时，财务杠杆就是有利的。
此时借款越多自有资本的收益率越大。
（2）财务杠杆的负向作用。
当资产总回报率小于借贷成本时，财务杠杆就是不利的。
此时借款越多自有资本的收益率越低，直至带来财务风险。
13、掌握关于自有资本收益率、贷款利率、资产的总收益率3者之间的关系（实际上，资产的总收益率是自有资本收益率和贷款利率的加权平均数），具体见教材P41倒数第4行的计算式子。
14、了解投资回收和投资回报、收益率，掌握内部收益率的含义
房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。
投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬（或收益）。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
收益率通常被表示为一个复合年百分率，表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力。
这种收益既包括物业在持有期间预期可获得的收益，也包括物业持有期末转售时所获得的净转售收益，这是与投资回报率之间的最大区别。
内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。
内部收益率可以有两种形式：
全部投资收益率和权益投资收益率。
15、熟悉全部投资收益率、权益投资收益率（即自有资金收益率）的含义。
（1）全部投资收益率
全部投资收益率是在假设项目的全部投资都是投资者的自有资本的情况下所计算的某个投资项目的内部收益率。
因为没有借款，所以它不考虑还本付息对现金流的影响，它反映的是全部已投入的自有资本的收益水平。
（2）权益投资收益率（或称自有资金收益率）
权益投资收益率是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标。
它是在假设项目的全部投资由借贷资金和自有资金两部分构成的情况下，针对其中的自有资金所计算的收益率。
自有资金的投入通常也叫做权益投资。
权益投资收益率是相对借贷资金收益率（通常指利息率）而言的，是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部收益率。
它考虑了还本付息对自有资金现金流的影响。
第2章房地产市场分析
1、了解房地产市场的特征
1、信息不充分的市场
2、区域性强
3、产品的异质性
4、垄断性
5、是房地产权益的交易市场
2、了解对房地产投资环境分析的主要内容（如教材P64政治环境……基础设施环境）
（1）政治环境；
（2）法律环境；
（3）经济环境；
（4）社会文化环境；
（5）自然地理环境；
（6）规划环境；
（7）基础设施环境
3、了解房地产市场状况的调查与预测的主要内容
4、熟悉房地产市场调查中直接调查法中4类方法的各在哪些类型房地产项目进行运用。
见教材P72，结合平时上课的所举的例子。
直接调查法（访谈调查或深度访谈调查、电话调查、邮函调查、留置问卷调查）
5、了解定性预测方法有哪些？
定量预测方法有哪些？
6、了解特尔斐法（专家征询法）基本过程
（1）组成专家小组。
按照课题所需知识范围，确定专家。
专家人数的多少，可根据预测课题的大小和涉及面的宽窄而定，一般不超过20人。
（2）向所有专家提出所要预测的问题及有关要求，并附上有关这个问题的所有背景材料，同时请专家提出还需要什么材料。
然后，由专家做书面答复。
（3）各个专家根据他们所收到的材料，提出自己的预测意见，并说明自己是怎样利用这些材料并提出预测值的。
（4）将各位专家第一次判断意见汇总，列成图表，进行对比，再分发给各位专家，让专家比较自己同他人的不同意见，修改自己的意见和判断。
也可以把各位专家的意见加以整理，或请身份更高的其他专家加紧评论，然后把这些意见再分送给各位专家，以便他们参考后修改自己的意见。
（5）将所有专家的修改意见收集起来，汇总，再次分发给各位专家，以便做第二次修改。
逐轮收集意见并为专家反馈信息是德尔菲法的主要环节。
收集意见和信息反馈一般要经过三、四轮，在向专家进行反馈的时候，只给出各种意见，但并不说明发表各种意见的专家的具体姓名。
这一过程重复进行，直到每一个专家不再改变自己的意见为止。
7、了解移动平均法、指数平滑法、趋势预测法、回归分析法的基本原理
移动平均法:
是在简单平均法的基础上发展起来的，其做法是把被平均的项逐渐向后移动加以平均，每项平均的总项数不变。
这个平均数就直接作为下期的预测值。
平均时，可以用简单的算术平均数，也可以用加权平均数。
趋势预测法:
这是历史引伸法中最适合于中长期预测的方法。
其基本原理是：
根据过去各期的实际数据，分析其发展趋势，并假定今后按该趋势继续发展，从而测定今后各期的数据。
如果过去各期数据大体呈现等差级数，则其变化趋势可用直线方程来表示；
如果过去各期数据大体呈现等比级数，则可用曲线方程来表示。
在这里，我们只介绍直线趋势方程。
指数平滑法:
是在移动平均法的基础上发展起来的，指数平滑法是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。
它实际上是一种特殊的加权移动平均法。
回归分析法:
根据“自变量”来分析“因变量”的变化方向和程度。
在采用回归分析法进行预测时，预测对象和影响因素之间一定要存在因果关系，且样本数据量足够；
预测对象和影响因素的样本数据之间存在某种统计规律，且能反映未来发展状态；
样本数据的分布若存在着线性趋势，则可采用线性回归分析法进行预测。
第4章房地产开发项目的区位条件分析
1、了解区位的含义
区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。
2、了解商业区分为3个等级
其功能从高到低可分为中央商业区（CBD）、城区商业区和街区商业区。
3、了解影响房地产开发项目的区位选择的因素分析（5个方面）
1、地域的分析与选择
2、具体地点的分析与选择
3、在该地点上的开发潜力分析
4、土地使用权获取方式分析
5、具体影响因素分析
4、熟悉居住项目区位分析应重点考虑的4点
（1）市政公用和公建配套设施完备的程度
（2）公共交通便捷程度（出行时间和出行支出，四点（居住地、工作地、购物中心、游乐场所）总距离最短）
（3）环境因素
（4）居民人口与收入:
如“闹中取静”的说法
5、熟悉写字楼项目区位分析应重点考虑的3点
（1）与其他商业设施的接近程度
（2）周围土地利用情况和环境
（3）易接近性（交通便捷程度、停车位）
6、熟悉零售商业项目区位分析应注意的5条原则
商业项目的区位选择原则：
（1）最短时间原则
（2）区位易达性原则
（3）接近购买力原则
（4）满足消费心理原则
（5）接近CBD原则
第5章房地产投资项目基础数据分析估算
1、掌握房地产开发的总成本费用两种分类方法及各自包含的内容（开发成本和开发费用之分，开发直接费和开发间接费）（教材P142第1段、第2段内容），将来工作了这些是基本常识。
房地产开发的总成本费用有两种分类方法：
（1）包括开发成本和开发费用。
①开发成本包括土地费用（土地使用权出让金和土地征用及拆迁安置补偿费）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期间税费、不可预见费。
②开发费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在计算土地增值税的扣除项目时，一般采用此类划分。
2、了解土地征用拆迁费（农村土地、城镇土地的区别）、土地出让价款的内涵
（1）土地征收拆迁费（分农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费两种形式）
①农村集体土地征收拆迁费：
土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补偿费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用
②城镇土地拆迁费主要包括：
地上建筑物、构筑物、附着物补偿费、搬家费、临时拆迁安置费、周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费、拆迁管理费和拆迁服务费等。
（2）土地出让地价款
土地出让地价款主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。
3、熟悉前期工程费包括的内容。
前期工程费:
开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“五通一平”等阶段的费用支出。
4、熟悉基础设施建设费的含义
基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。
一般按实际工程量估算。
5、熟悉建筑安装工程费的内容。
建筑工程费包括结构、建筑、特殊装修工程费；
设备采购及安装工程费包括给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等。
6、熟悉公共配套设施建设费的内容
主要包括：
居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。
一般按规划指标和实际工程量估算。
7、熟悉销售费用所包含的内容
主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。
8、掌握房地产开发产品定价方法主要有哪些？
（1）成本导向定价法（成本加成定价法和目标定价法）
（2）购买者导向定价法（认知价值定价法和价值定价法）
（3）竞争导向定价法（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）
9、了解经营收入估算的过程
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。
10、熟悉营业税、城市维护建设税、教育费附加（俗称“两税一费”），如果是“三税一费”则是在此基础上加上印花税。
总的来说，这些都是销售环节税费，不是开发期间的税费。
各自税率应该知道和了解。
11、了解城镇土地使用税、房产税（拥有房地产时缴纳）的相关知识
城镇土地使用税（属于开发期间税费）
土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税。
每个城市的标准不相同。
广州市一级土地为27元/㎡，二级土地为18元/㎡，三级土地（五山街属于三级）为10元/㎡，四级至六级土地为依次为6、4、3元/㎡。
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。
对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。
对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后的余额为计税依据计算缴纳。
广州房产税的税率实行比例税率：
（1）从价（或从值）计征的，按照房产原值减除30%的余值计算，税率为1.2%；
（2）从租计征的，按照房产出租的租金收入计算，税率为12%。
12、了解土地增值税的概念、征税对象，掌握增值额计算、扣除项目的计算以及土地增值税税额的计算（见教材P189表5-25计算和P193第21题的土地增值税的计算）
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。
是对转让房地产获取的增值额征收。
（1）计算增值额的扣除项目：
①房地产开发成本（土地出让金、土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等）
②房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）
③旧房或建筑物评估价格（转让旧房地产时适用）
④转让房地产有关的税金（“两税一费”和印花税）
⑤财政部规定其他扣除项（按开发成本的20%）
增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
13、掌握房地产投资资金主要来源
（最重要的3方面：
资本金、银行贷款、预售收入；
其他的来源：
承包商垫资、合作开发获得资金）
14、掌握还本付息的一般资金来源
（未分配利润、折旧费、摊销费、预售（租）收入），如果是开发出售型投资项目，则主要还款来源是预售（租）收入。
一般建设项目贷款本息偿还的资金来源有：
1、利润（主要是未分配利润，见损益表举例）
2、折旧费（由于折旧被提取后，暂时处于闲置，因而可以利用新增折旧基金作为偿还贷款来源）
3、摊销费（如一些无形资产和递延资产要进行摊销，具有“沉淀”性质，可用于归还贷款）
4、其他还款资金（主要包括预售（租）收入和一般销售收入）——房地产开发项目主要还款资金来源
15、熟悉开发贷款的偿还方式（6种）
1、按实际能力还款（有多少销售收入就还款多少）
2、一次还本、利息照付（每期只付利息，期末还本金）
3、等额还本付息
4、等额还本、利息照付
5、期末一次性偿还本金和利息
6、“气球法”（或称漂浮式还款，各期实际还款额低于预定还款额，期末全部还清）
16、掌握财务费用的计算方法（参见教材P179—182相关内容、教材P187-188计算例题的内容、P193作业题21题）（重点掌握等额本金并支付利息的还款方式）
①计算建设期末的累计借款本金与未付利息之和为Ic。
②计算各年应偿还的本金A′（含建设期末应付的利息）
每年偿还本金A′=Ic÷
n
③计算每年应支付利息。
计算公式为：
每年支付利息=年初借款本金累计×
④计算各年的还本付息额At′。
第6章房地产投资项目财务分析
1、掌握全投资的现金流量表和自有资金的现金流量表之间的区别（教材P201-202）3点不同
全部投资现金流量表
序号
项目
合计
1
2
3
…
N
1
资金来源
1.1
销售收入
1.2
出租收入
1.3
自营收入
1.4
资本金
1.5
长期借款
1.6
短期借款
1.7
回收固定资产余值
1.8
回收经营资金
1.9
净转售收入
2
资金运用
2.1
开发建设投资
2.2
经营资金
2.3
运营费用
2.4
修理费用
2.5
经营税金及附加
2.6
土地增值税
2.7
所得税
2.8
应付利润
2.9和2.10
借款本金偿还和利息支付
盈余资金=
（1）-
（2）
4
累计盈余资金
出售项目资金来源与运用表
序号
项目
合计
3
资金来源
1．1
1．2
1．3
1．4
销售收入
资本金
长期借款
短期借款
资金运用
2．1
2．2
2．3
2．4
2．5
2．6
2．7
开发建设投资
经营税金及附加
土地增值税
所得税
应付利润
借款本金偿还
借款利息支付
盈余资金
（1）-
（2）
4
累计盈余资金
2、理解资金平衡分析的基本要求（资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零）
3、了解所得税额、应纳税所得额、利润总额（或税前利润）、税后利润之间的关系。
（P211最后几行和P212前3段）
（1）关于利润总额
损益表中的利润总额一般应为：
利润总额=经营收入－经营成本－运营费用－修理费用－经营税金与附加－土地增值税
①以出售为主的房地
升级会员 