旅游地产项目策划书Word下载.docx

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3、谱写豪宅颂歌：

聆听海、山无与伦比的天籁

4、展示成熟配套：

记录时尚小镇故事

5、图说东方夏威夷：

动感都市的社区广告

五、其他配合

全面互动，《×

周刊》期待合作

1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图

2、组织看楼专车服务

3、赠送老板、总经理专访文章

4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势

5、其他合作另行协商

一、太原楼市分析

个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。

物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

二、项目物业概述（略）

三、项目物业的优势与不足

优势：

位置优越，交通便捷

位置优越：

处于北城区的成熟社区之中心；

徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷：

公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案。

区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全。

室外设施：

活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场。

室内设施：

桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。

小户型

房厅、房厅，面积——平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

不足：

环境建设缺乏吸引性景观

环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；

（）不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；

同时也不利于满足区内居民的荣誉感。

（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）

物业管理缺乏特色服务

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

四、目标购房群

年龄在——岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人。

家庭构成：

—口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年。

年龄在——岁之间事业蒸蒸日上月收入在元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主。

—口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年。

五、项目物业营销阻碍及对策

阻碍：

花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。

对策：

把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。

通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。

一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心太近。

故对策有二：

一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；

二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。

例如：

高品味的酒廊、咖啡厅等。

六、形象定位

根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：

凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主体广告语：

辉煌人生，超凡享受

——花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……

辉煌人生

花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。

因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。

一、项目简介：

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。

一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。

一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。

其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；

127m2的三室两厅7套；

这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。

预售许可证预计XX年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：

期房小户型、现房大户型和商铺。

其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。

如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：

郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。

在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。

凤凰城位于这一区位之内。

与英协、建业几乎是一路之隔。

但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。

其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。

（详见附1：

郑汴路市场调研报告）

b、小户型市场概况。

自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。

尤其是XX年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，*打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。

今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。

燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。

这与我们的市调结果完全一致。

此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。

可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

活动主题：

xxxx高端客户联谊会暨别墅产品推介会

活动时间：

xxx年3月28日，14：

30

活动地点：

xx国际大酒店

参与人员：

xxx工商局领导、xxx公积金管理处领导、xxx物价局领导、xxx房产局领导、xxx合作银行领导、开发商领导、施工单位领导、房产风水专家、别墅物业管理公司领导、潜在目标客户、新闻记者

参加人数：

50-80人

活动内容：

高端客户联谊，别墅产品推介（酒会、文艺节目表演、产品推介）

酒会：

目的是联谊沟通

文艺节目表演：

目的是助兴，主要有时装秀、室内魔术、与嘉宾互动的国标舞等；

产品推介：

产品总体介绍、规划介绍、景观设计介绍、整体风水设计介绍、物业服务介绍等；

活动程序：

1、会前嘉宾邀请、记者邀请、会场安排、会场布置、会议程序制定、物资准备、人员协调、合作单位协调；

2、高端客户联谊会、别墅产品推介会正式开始前的会场检测（电源、音响、会场布置、邀请人员落实、人员协调、会议物资等）；

3、高端客户联谊会、别墅产品推介会正式开始；

4、高端客户联谊会、别墅产品推介会后的效果总结；

活动细则：

（1）会场布置：

场外：

—主入口门外设置拱门一处，花篮8-12只、签到台一处

—入口处迎宾礼仪2位，签到处迎宾礼仪4位

—会场专用泊车位若干，车辆调度人员2位

场内：

—餐桌8套（每套10人），椅子带椅套，桌上摆放号码牌“xxxx·

别墅2号桌”（号码牌尺寸酒店提供）

—嘉宾讲话用主讲台

—背景板一处（根据所选酒店具体情况决定尺寸），或用投影仪设备

—场内绿色植物（根据所选酒店具体情况决定数量，望酒店提供）

—嘉宾座位及出席人员座位安排，主桌1桌，主要安排领导就座

—xxxx暨别墅产品宣传用品（x展架或易拉宝）

—视频设备，播放企业宣传用品

—音响设备（主讲话筒两只）

（2）物品准备

—渲染用品：

拱门、花篮、背景板、嘉宾胸花（80朵）、花团2束（签到处1束，主讲台1束），香槟塔1座（酒店提供，配专门开香槟的服务员，国产香槟）

—宣传用品：

x展架或易拉宝（6—8个）、dm单页（xxxx别墅产品，150份），号码牌

—配套用品：

请柬100份，签到本1本，签到笔2支，名片放置箱1只，数码相机2台、dv摄像机1台

—宣讲用品：

领导讲话稿，主持人开场辞

—其他物品：

会议需要的其他物品，如迎宾礼仪绶带、国标舞曲等

（3）人员准备

—全程协调人员2名（负责嘉宾邀请、记者邀请核实等）

—执行人员3名（负责会议地点落实、布置）

—会议主持人员1名（由我方销售人员选出）

—迎宾接待礼仪6位，接待人员2位

—车辆调度人员2名（可由会议地点的保安担任）

—会场服务人员2-3名（负责会场拍摄、沏茶、递物等服务）

（4）合作单位落实

—会议合作地点

—宴会合作地点

—广宣用品制作

（5）会议流程

—22日—23日（会议筹备期）

活动方案的确定：

荐总、李总

人员分工与任务落实监督：

与会嘉宾邀请：

置业顾问落实嘉宾具体地址，发放请柬邀请参加

邀请步骤：

甄选客户—按地址投递请柬—电话追访确认—再次电话确认—登记

会议地点落实：

酒店宴会厅，会场具体状况资料搜集，宴会标准

嘉宾讲话稿落实：

发言嘉宾的讲话顺序及内容，主持人开场辞

相关物资准备：

胸花、签到用品、拱门、花篮、x展架或易拉宝、数码相机、dv摄像机、迎宾礼仪绶带、国标舞曲等

—23—27日（会议检测期）

会场物资落实：

会场音响、话筒、电源、桌椅、讲台、绿化、视频设备等相关内容

渲染物品落实：

拱门、花篮、背景板、胸花、花团、香槟塔，号码牌

宣传物品落实：

dm单、x展架或易拉宝

配套用品落实：

请柬、签到用品、数码相机、dv摄像机、迎宾礼仪绶带、国标舞曲等

宣讲用品落实：

嘉宾讲话稿，主持人开场辞

相关人员落实：

讲话嘉宾、主持人、迎宾礼仪、工作人员

邀请人员落实：

置业顾问上报邀请人员确切数量

—28日（会议执行期）

会议简要流程：

置业顾问对邀请到的嘉宾再次确认

迎宾人员在会场外迎接嘉宾

嘉宾签到

迎宾礼仪为嘉宾佩带胸花，将嘉宾领入会场

会议开始，嘉宾按顺序讲话，中间穿插节目表演

记者提问

会后晚宴

嘉宾合影

会议细节流程：

9：

00—12：

00：

会场物资、渲染物品、宣传物品、配套用品、宣讲用品等进一步落实

会场布置，会场检测（音响测试、电源测试等）

12：

00—13：

30：

会场布置结束，检查个岗位人员到位情况，布置物品的细节调整，工作人员工作餐落实

13：

30—14：

所有人员到位，嘉宾签到，迎宾礼仪和迎宾人员将嘉宾带入会场，会场播放班德瑞电声音乐或克莱斯曼钢琴曲

14：

30—15：

50：

主持人致开场辞（2分钟左右），与会领导代表讲话并致贺词（2-3位，10分钟左右），开启香槟酒，倒入香槟塔（5-8分钟）时装走秀表演（5-10分钟左右），开发商领导讲话（3-5分钟左右），户型设计介绍（10-15分钟），室内魔术表演（3-5分钟），景观设计介绍（10-15分钟），别墅风水介绍（10-15分钟）歌舞表演（5-8分钟），宴会开始；

16：

00—17：

10：

联谊会宴会，16：

30，宣布表演国

标舞节目，将邀请在座嘉宾共同参加。

17：

30—17：

与会嘉宾合影

18：

宴会结束

费用预算：

略

附：

表一：

准备内容清单

名称数量备注

一、物品

拱门1处会议地点门外

花篮8-12只放在酒店主入口两侧

请柬100份邀请嘉宾，自购

胸花80支给与会嘉宾佩带

礼仪绶带6条迎宾礼仪佩带

花团2组签到处1组，主讲台1组

签到用品1套签到本1本，签到笔2支

数码相机2台公司自备

dv摄像机1台公司自备

背景板1块根据会议地点大小制作

易拉宝6-8个可以是x展架

dm单页150份别墅产品

号码牌8个尺寸酒店提供，设计制作

开场辞1份主持人使用

讲话稿6-10份每位领导、公司人员宣讲使用

纯净水4箱20瓶/箱，嘉宾和工作人员饮用水

盒饭若干根据当天现场工作人员数量确定

二、人员

协调人员2位负责嘉宾邀请、记者邀请等

执行人员3位负责会议地点落实

主持人员1位由我方销售人员选出

迎宾礼仪4位另接待人员2位

车辆调度2位可由会议地点的保安担任

会场服务2-3位负责会场拍摄、沏茶、递物等服务

表二：

会场准备

主讲台1座嘉宾讲话使用

主席台1座立式，木质

嘉宾席8桌桌面摆放饮料

电源5处门前拱门一处，场内使用2处，备用2处

音响1套话筒2只，功放1组，vcd1组，音响2组，视频设备1组

签到台1座长桌1张，带蓝色帷幔；

椅子2张，带椅套

托盘1只最好为金色，盛放嘉宾胸花

绿色植物1套不少于3组，数量不少于10盆

现场车位10处专用车位

车辆调度2位负责本次会议的车辆调度

现场服务4位酒会递送湿毛巾，最好为天使打扮，用篮子拎着湿毛巾递送

表三：

演出准备

时装走秀8人专业走秀人员，身高168cm以上

室内魔术1-2人专业魔术表演

歌舞表演1组专业表演，民族舞或现代舞

国标舞8人专业国标舞演员，身高168cm以上，

内容仅供参考