产业园运营之道文档格式.docx
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主导产业、优先发展产业、储备产
业三级管理
;
若不分级断档,产业周期波动会引发产业真空。
案例:
美国的底特律汽车城、无锡的光伏产业、乐山的髙新区、硏口的汉正街搬迁;
2、明确主导产业,强化主导产业;
主导产业定位要准,产业定位要科学、客观;
扩大或细化辅助产业,增加整个产业容量;
3、产业规划规避几个问题
1)避免上传下达,行政命令代替市场法则,
2)避免盲目跟风,别人有的我也要有;
3)避免只求高大新:
起点高、规模大、技术新,商联网、物联网、车朕网、机器视觉等,传统产业技术升级或者市场调整一样带来商机;
手机产业:
波导、摩托罗拉、索尼败出江湖,苹果、小米玩兴正浓
三、产业园的产业定位
产业定位在整个园区的指导策略和常用方法
(园区定位)指导策略:
1、产业定位要研究;
2、产业定位要先行;
3、产业定位可调整;
4、产业定位不怕空。
产业定位(园区定位)常用方法:
1、通过经济扫描,寻找区域最有特质的资源,来推导区域主导
产业或者园区主导产业;
A、西臧
产业规划:
特色食品加工业、民族手工业、清洁能源、生物制药;
我们的建议:
信息产业——数据灾备产业
气候优势:
1)温度低、温差小。
常年气温低,年差较小,日差较大,四季不分明,活动积温小等特点,年平均气温大致为6.7°
C,最冷月平均温为-3.4°
C,最热月均温为15°
C。
几乎为IT界梦寐以求的恒温刻度。
2)空气干燥,由于西藏地区海拔髙,雨量少,紫外线强,常年空气保持干燥,空气湿度低。
理由:
中国正在进入信息化时代,企业大量的业务数据在信息系统中被采集、传输、存储、处理、应用,一旦系统崩溃,企业将面临巨大的损失。
美国911、汶川地震。
E、谷城:
当地领导提岀的生态养殖、有机农业、生态旅游我们的建议:
健康养生产业
C、凤凰社:
当地领导提出做大学科技园
特点:
美院、昙华林、琴台剧院、武汉音乐学院等文化元素丰富我们的建议:
艺术孵化器
2、通过整合区域内的同质性企业,达到企业集聚效应;
A、武汉东湖开发区定位“光谷”
楚天激光+三工激光+长飞光纤+烽火科技
B、咸宁:
能源产业
九宫风电+大皈核电+赤壁火电+陆水水电
3、根据国家相关部门的产业规划战略布局,定位区域主导产业;
根据国家发改委的产业规划布局,地方刻意引导和发展。
北京——文化产业:
鸟巢+国家大剧院
上海——金融产业:
中国人民银行总部+交通银行总部+国际清算银行
4、通过引进和培育行业龙头企业,发挥其行业引领作用,聚合上下游企业;
乌鲁木齐:
引进三一重工
无锡:
引进尚德
沌口:
引进二汽
5、通过错位选择,筛选出对方相对弱化的产业;
大树底下不长草,大城市的经济吸附效应,一线城市周边的二线城市;
次)、别人不要的并不是不好,可能不适合他;
或者看不上其规模
武汉光谷:
非世界五百强,非行业领军企业不招,等等,将其他相对优秀的企业推给了周边地市;
b)、大城市的产业溢出效应,导致一部分产业被淘汰或者转移到小城市来
武汉的服装产业一汉川市、化工产业一鄂州、家具产业一红安
6、反向定位法:
先招商后定位,通过进驻的企业类型倒推园区产业,适合改造型或者空負型物业。
武汉光谷软件园一金融产业;
成都的清洁能源产业园一网商产业
四、产业园的运営模式
运营主体性质的不同,决定了园区运营模式的不同;
政府创办型园区:
成绩第一,光谷生物城
企业创办型园区:
效益第一,光谷金融港
1、功能规划:
1)研发区域,园中有器(孵化器),培养原创型项目;
武汉的产业园都要求配备一个专业孵化器;
武汉的凯迪、三特索道、凡谷电于、华工科技、国测电力、上市企业几乎都是从孵化器里成长出来的。
2)生产区域:
生产、调试、组装基地,规模化生产;
3)展示区域:
多功能展示厅、会议室,交易区域、体验式营销;
4)配套区域:
满足企业人员的吃喝玩乐,休闲配箕;
一个工业园不见得要咖啡厅,一个产业园一定得有个咖啡厅;
商
务谈判交流;
2、组织架构:
1)产业研究部门:
了解定向产业的产业组织结构、产业特征、产业规模、产业企业分布、产业发展趋势,为园区的运营和招商提供理论指导;
2)招商销售部门:
将园区的物业通过有效的渠道寻找到有效客户,促成签约;
坐招、行招同时进行;
3)提升服务部门:
融资服务、市场拓展服务、项目诊断、财务法律咨询、人员招聘培训等等。
科技部总结的有九大服务内容,可以借鉴;
4)物业服务部门:
良好的物业服务提升客户的满意度和物业的保值升值
3、平台建设:
是决定产业园区档次关键
1)融资平台:
政府、民间、园区三种融资渠道
2)推介平台:
协会、展会、例会、峰会
3)研发平台:
大学实验室和科研院所的技术开发
4)专业共用平台:
产业企业共用的一项服务或者设备
激光产业园:
激光检测仪
高科农业园:
农药残留检测仪;
动漫产业园:
小型放映室
五、产业园的盈利渠道
一M来讲,一个园区投资收益率达到年15%左右,就是比校优秀的;
低于6%的关停并转。
1、销售收益:
销售物业的1/2或者1/3,实现现金流平衡,通过销售收益可以做两点:
1)有资金就可以扩充服务内容,提升服务质量,提高服务人员的素质;
2)有资金就可以对目标企业或者定向产业给予大幅度的让利;
从而在园区的招商竞争中增加谈判筹码;
2、租赁收益:
房租收益;
比市场低,比成本髙;
建成成本一般按照150个月的房租折算;
3、服务收益:
基础服务免费、增值服务收费,即使收费比外面也便宜很多;
三方受益;
融资服务;
培训招聘、财务法律、市场拓展等
比如:
法律服务,2()()家企业,集中请一个法律顾问,5万元,可以降低到2.5万元,而律师事务所还会就园区发生的业务给予园区15%左右的提成;
4、投资收益:
设立园区或者产业按资基金,根据基金公司的运作模式进行单独核算;
我们当年投资的34%,凯迪、三特等清华大学科技园风投公司5年赚了5个亿;
华科大科技园风投公司因为运作武汉的华工科技、达梦数据、华中数控等,也收益不菲;
5、财政奖励:
政府在税收返还、税费减免、房租补贴、贷款补贴、人才专项等各方面;
6、配套收益:
3()%左右的商业配真,有些进行直营,咖啡厅、培训中心、酒店、餐厅、运动会馆等,都会有收益;
六、产业园的招商渠道
招商是重中之重,园区建设的再好,服务体系设计的再好,如果没有企业,就如同学校没有学生,都是空谈。
因此,招商是所有园区的头等大事。
1、招商需要解决的问题有哪些?
(基本四式)
客户是谁?
——客户定位
客户在哪?
——客户分布
通过什么样的渠道才能找到他们?
——招商渠道
需要什次条件才会吸引他们过来?
——招商优惠
2、招商指导策略:
1)解放思想,打破条框。
凡是愿意进来的都可以,只要没有绝对的冲突和污染,园区与企业的关系上可以上靠产业关联性或产业链条性;
襄阳高新区新建一栋大楼3万平方米,半年没有一个企业,压力很大,请我们过去,发现症结在领导那里,他提出了三不找非科技、非本地、非小型企业不招;
2)招商重要,服务更重要;
招商是第一步,把企业请进来,服务是第二步,把企业留下来,企业服务做的好,招商就轻松,企业的口碑效应,企业服务不好,客户流失率就高,招商工作就年年招。
3)先生存后发展原则,通过后期的优惠政策杠杆将不适合的剔
除出去;
4)先大后小的原则,先引迸大型的企业,重点在龙头企业或行业引领企业上下功夫;
5)产业研究要先行;
研究部门对产业概念、特征、规模、趋势、分布等进行详细的了解和研究,为招商渠道、项目推广、招商政策等提供指导依据;
6)招商人员提髙专业技能和素质;
不断培训和学习;
3、产业园的一些招商渠道:
1)龙头企业招商:
如何招龙头企业或者行业知名企业:
请行业内的资深人士来招商;
光谷金融港——国华保险、泰康人寿、深圳银行等;
联合置业挖了金融行业的高端人才;
华中国家数字出版基地聘请省出版局的退休副局长做招商专员;
2)产业转移招商:
产业发展随着区域经济的饱和一波一波涌动,从欧到美,从美到日韩,从日韩到沿海,从沿海到内地,从内地到中亚;
苏州之于上海、武汉之于沿海,佳海工业园,5年没招进几个企业,2011年1年全部清完;
武汉的领导自己都觉得说现在企业越来越多,都开始挑了。
3)溢出效应招商:
大城市对于周边小城市的吸附效应的另一个正面优势,很多不适合的产业被轮替出大城市,或者不符合要求的产业被迫进入到周边的二线城市;
深圳的一个电于连接器公司,与日本矢崎全球竞争的公司,科技含量不高,税收贡献不大,武汉不愿意接纳,但公司需要在华中布局,在黄冈和孝感选址;
南京高新区保持热度联系;
就会有企业推荐;
4)行业协会招商:
说服力强,客户基本上都是同质型客户,一旦突破,就会有连带收获;
5)区域人脉招商:
遍布全国各地的商会、老乡会、海外宗亲会等;
由其注意产业分布企业地区的区域人脉;
6)科技院校招商:
老师或者科研院所很多人员在外创办公司,或者担任大型公司的高管职务,在公司市场拓展中拥有话语权。
7、规模企业的全国布局。
东西南北的优秀企业的跨区域布局。
七、产业园的政策设计
企业如水,政策如渠,哪里的渠坝过低,哪里就会有水溢出,产业扶植政策设计,正起到这样的效果;
产业扶植政策是咱们的工作强项,我们一般只是帮助企业设计园区的政策,也有会帮企业申请行业扶植政策。
1、形成一个自上而下的立体扶植政策,让主导产业或者目标产业亭受多重优惠。
除了国家给的,我们还有地方的;
国家一般在资金、税收等方面,地方可以在资金、土地、用工等给予倾斜;
2、扶植政策要有针对性。
园区进驻企业可以不要门槛,但政策的落实需要门槛和条件,正是通过政策的落实,即使在一个园区,也会让不同的企业之间感到落差,自然就会去找自己行业所属的园区;
3、政策设计惠及到园区、企业、个人等多方面。
不要只针对一方,否则导致其他人不积极去落实和争取,让政策徒有其名;
4、优惠政策落实程序和要求要方便、清晰,操作性强。
不要搞模糊定义,不要搞复杂程序,不要不去落实;
5、优惠政策要有阶段性。
在园区初创期和成熟期的政策应该不同;
产业成熟度越高,政策释放的空间也就越小,反之也成立;
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