江孙桥现代农业园区中心区控制性详细规划说明Word下载.docx
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《浦东新区人民政府关于同意孙桥现代农业园区核心区控制性详细规划的批复》（浦府【2008】0021号文）
.规划目标
●落实科学发展观，建设张江高科技园区又一产业集聚基地，推动张江北区、中区和南区的联合发展，促进功能一体化。
●落实城市和地区重大项目发展，保持近期建设与远期发展的协调。
●实现可持续发展，保持良好生态环境。
3.概况综述
3.1区位
规划基地位于上海市中心城东南角，紧靠外环线内侧，距浦东国际机场约12公里。
规划基地交通条件优越，东、西、南三侧均为城市快速干道外环线，城市干路申江路从基地的东区和西区之间南北向穿越。
基地紧邻张江高科技园区中区，通过申江路、科苑路、金科路、哥白尼路等南北向道路与张江中区联系。
（见附图一）
3.2周边地区建设
本轮控制性详细规划范围位于浦东新区张江功能区域内，从中心城区编制单元划分来说属于张江南二控制性编制单元。
基地以北为张江高科技园区中区，以西为北蔡镇，东北为孙桥集镇，基地以东为张江南二控制性编制单元规划的集中居住区，基地以南为南汇区的康桥产业区。
（见附图二）
3周边居住建设
规划基地周边现状和规划的集中居住区有一定规模，目前已逐渐成规模的包括东部孙桥镇区、西面的北蔡镇区、北面的张江镇区（张江高科技园区北区）；
另外，华夏路以北的张江高科技园区中区目前通过规划调整，也正在考虑增加商住混合形式的配套住宅用地；
在张江南二控制性编制单元规划中，规划基地东面（申江路以东）也布置了较大规模的集中居住用地。
因此，规划基地内研发用地带来的产业人口部分可以通过周边地区的配套住宅实现就近安置。
3周边产业建设
规划基地以北为张江高科技园区北区和中区，都有较大规模的高科技研发孵化、高等教育科研用地，基地以南为南汇康桥产业区，以工业用地为主。
因此，规划基地承担了浦东高科技研发功能与南汇制造产业功能的过渡，是“浦南联动”的重要联结地带。
3.3基地现状
靠近申江路以西为现状已建的国家级农业园区孙桥农业园区，1995年国家批复的范围在殷家浜以南、申江路两侧共约4平方公里用地内。
近年来发展情况已有很大变化：
首先，申江路、哥白尼路和科苑路作为张江高科技园区三条近期实施的道路，是联系中区和南区重要的南北向通道，但是农业园区批复范围跨越了申江路，对于园区的管理和运营造成比较大的干扰；
同时，考虑到张江高科技园区大量就业人口的生活配套需求，在华夏路以南考虑布置部分居住用地，因此在2009年3月上报的《张江南二控制性编制单元规划》中，在申江路以东适当增加了居住用地。
综合以上情况，本轮规划建议对于孙桥农业园区范围进行调整和缩减，集约使用土地，集中布局在申江路以西、殷家浜以南的区域内。
（见附图三）
孙桥现代农业园区内现状以设施农业用地为主，建筑较少，目前已形成在国内外知名度较高的现代农业发展基地，是张江高科技园区未来发展的重要产业之一。
规划区域内其余地区现状主要以农业用地为主，大部分为农田和农民宅基地。
有零散分布的乡镇企业用地，产业内容以传统的制造、加工产业为主，产业能级不高，规模普遍较小，缺少竞争力，与张江高科技园区整体产业定位不相符合。
现状水面较多，生态环境良好，流经规划基地的河道有殷家浜、小浦江、三八河、跃进河、沈家港、向阳河、小张家浜、大浦港等。
（见附图四、五）
现状土地使用构成表
用地性质
用地代码
面积（公顷）
比例（%）
公共服务设施用地
C
2.1
其
中
医疗卫生设施用地
C5
科教研发用地
C6
工业用地
M
绿地
G
市政公用设施用地
U
道路广场用地
S
城市建设用地总面积
106．96
宅基地
E6
农田
E2
水域
E1
总面积
4.案例研究
4.1英国剑桥科技园
1970年在剑桥大学的主导下成立，是迄今欧洲最成功的科学园。
园区以剑桥大学为中心，有1600家高科技企业坐落其中，剑桥科技园经过30多年的发展，平均每年的国内生产总值增长率达到了6.3％，大大高出英国3.4％的国内生产总值增长率，累计为英国创造税收600多亿英镑，剑桥科技园是欧洲高技术产业的一个中心，也是欧盟电子信息产业成长的重要引擎之一。
剑桥科技园区离伦敦市中心60英里，交通便利，生活、文化、教育、娱乐设施齐备，通讯网络发达、电力设施充足，具有良好的研发、生产、居住条件。
这里有英国最好的物流服务，还有专业的风险投资机构和欧洲最好的会计师事务所和产业律师；
依托世界金融中心伦敦，形成了由传统金融机构、风险资金市场和证券市场组成的完善的市场经济体系，能够充分满足了高新技术产业发展的需要。
剑桥科技园区人力资源丰富，拥有大量最优秀的科学家和熟练的技术人员，世界上医学和化学诺贝尔奖得主中有20%以上来自剑桥地区；
剑桥园区内的雇员多半较少跳槽，极具凝聚力的企业文化给予员工强烈的归属感，人才的稳定和充足是区内公司一大特色。
本案例的借鉴意义：
复合化的功能构成保证了高科技产业发展的需要。
4.2台湾新竹科技园
新竹科技园于1976年开始筹建，1980年12月15日正式成立，是台湾第一科技园。
园区规划面积21平方公里。
经过20多年的发展，新竹科技园现在的开发面积是6.32平方公里，成为孕育台湾高技术产业发展的基地，其IC产业更是台湾发展高技术产业成功的典范。
近年来，新竹的GDP占台湾地区的10%左右。
2004年，园区有384家企业，年销售收入323亿美元，从业人员11.3万人。
园区坐落在新竹县市，距离新竹市约15分钟车程，距台北70公里，至桃园中正国际机场约50分钟。
新竹科技园的发展目标已由最初的“突破台湾劳动密集产业发展瓶颈，促进本地区科技生根、产业升级”逐渐演变为“把地区的科技产业推向世界舞台，创造出独步全球的产业竞争力，在全球半导体和信息产业占有举足轻重的地位”。
新竹的诞生，带动了台湾经济的蓬勃发展，还使台湾许多科技产业名列世界前茅（仅次于美国、日本）。
其中，电脑主板和图形芯片占据全球市场的80%左右、笔记本电脑占75%左右、微芯片占65%左右、扫描仪占95%左右，成为世界高新技术产业的重要基石之一。
特别是台湾地区IC产业的制造，包括电路设计、集成电路等，也由该园区垄断了。
由于它的存在，台湾地区已经成为全世界第四大半导体工业制造者，仅次于美国、日本和韩国。
近几年，新竹的GDP占台湾地区的10%左右，园区电子产品，像网络卡、影像扫描器、终端机、电脑等产值均占全岛50%以上，IC产业处于台湾地区垄断地位。
新竹高速发展带动台湾高新技术产业整体发展，也是台湾经济快速增长的重要原因，使台湾从传统制造加工基地成为全球高新技术产业生产基地，促使台湾从一个低成本的制造中心成功转变成为全球创新经济的高附加值的制造中心，是世界上最杰出的集成芯片制造区。
2004年，新竹园区企业数384家，平均雇员数达295人。
企业融资能力强，上市企业比例高，超过四分之一。
截至2004年，新竹共有境内外上市企业97家，占全部企业的25.3%。
企业密集度高，每平方公里容纳64家企业。
2004年每平方公里容纳企业64家企业。
园区内分为工业区、住宅区、休闲区，建有国际水平的标准厂房、高级公寓、娱乐中心、实验学校等设施，还有诊所、邮局、海关、银行和车站，是一个较为完善的小社会，园区内绿化用地一直保持较大的空间预留。
生态空间预留创造良好的高科技园区氛围；
产业分布集聚化有效利用土地。
5.功能布局和结构
规划区域内形成五主两辅共七大功能板块。
（见附图六）
5商用飞机研发板块
商用飞机研发中心位于金科路以西。
商用飞机研发中心将承担我国大型客机、新支线飞机两大系列型号的研制和民用飞机相关设计技术研究等重要任务。
研发中心主要分为行政办公、设计研发、工程试验、创新技术能力和辅助配套五大区域，力争成为拥有一流总体设计能力、超强系统集成能力、独特实验验证能力和快速应用转化能力的国际先进民用飞机设计研发中心。
5农业研发板块
孙桥现代农业开发区经过十余年的建设，已经具备了六大功能：
种子种苗、设施农业、工厂化农业、农产品加工、生物技术和旅游观光农业。
今后的开发重点将着重于四个方面：
建立以生物技术为主的研发创新平台、建立农科产品的国际展示交易中心、建立农业科研教育的推广基地、推进以观光休闲为主的生态旅游农业。
5综合配套服务板块
规划区域内大规模的研发建筑必然将在远期带来大量的产业人口。
这些就业人员由于行业特征具有两大趋势，一是高科技人才将占比较大的比例，二是就业人口年龄结构将偏年轻化。
位于军民路两侧的综合配套服务板块将为这些就业人口提供综合性的生活服务，包括餐饮、酒店、公寓式酒店、娱乐等等，完善的配套服务将带动该地区的人气，提升地区竞争力和对高端人才的吸引力。
该板块还应提供如Soho楼等适用中小型企业的办公空间,体现多功能、复合化的功能特征。
5航空产业延伸板块
商用飞机研发中心将可能为张江带来一个民用航空大飞机的产业集群，本轮控详规划在研发中心东侧预留航空产业的延伸板块。
可以预见，商用飞机研发中心的建设将吸引聚集一批相关的延伸产业，包括机载通信导航设备、航空复合材料、飞机大部件、飞机驾驶模拟器、航空救生器材、航空煤油化工、航空电子仪表等研发制造产业。
航空产业发展将壮大张江高新技术产业的规模，将推动了浦东乃至上海的产业结构进一步迈向高端化高质化高新化，极大提升工业发展水平。
5综合研发板块
“这是一个最坏的年代，这是一个最好的年代”。
这个世界的易变性和不可预测性已为2008年全球经济的不稳定所证明，这样的波动性也同样适用于科技。
未来对于高科技产业园区来说永远将是充满各项挑战与机遇，科技的发展速度要求高科技园区能够对可能出现的市场和技术新形势作出迅疾反应。
因此，在本轮规划中留有较大面积的未定义明确主导产业的综合研发板块，作为应对市场未来发展的保留土地资源。
5交通设施板块
磁悬浮西侧规划有轨道交通11、13、21号线共用车辆段。
5远期备用板块
沔北路以南至浦东新区区界范围内目前落有较多的基本农田，结合现在正在进行的城市总体规划与土地利用总体规划“两规”合一工作，计划将这部分基本农田调至中心城区以外，该区域作为浦南联动的重要结合带，具有重要意义，因此本轮规划将该板块作为远期备用板块。
5.2规划结构
本轮规划形成“两横三纵＋节点”的规划结构。
（见附图七）
5.2.1两横
沿军民路公共服务轴——军民路作为规划区域内最主要的横向联系通道，两侧集聚了该区域内的公共服务设施，同时它也与五个主要功能板块都有直接联系，方便为它们提供便捷的服务。
军民路是区域内最重要的一条轴线，两侧建筑功能包括酒店、商店、娱乐中心、公寓式酒店、办公、绿地等等，体现了综合性服务的功能。
建筑高度是规划区域内最高，因此从景观来说也是一条重要的标志性轴线。
沿殷家浜景观轴——殷家浜是规划区域内最主要的河道，位于规划区域中部，其北侧和南侧分别是军民路和殷军路，殷家浜与这两条道路之间形成了若干不规则的开放绿色空间分布在综合服务板块两侧，绿地与公共服务设施的结合设施，提升了地区活力和品质。
5.2.2三纵
沿申江路交通轴线——申江路通过军民路、殷军路和沔北路可以便捷地与规划区域联系，并与华夏中路快速道路有联系，从而实现规划区域与市域快速交通网络的联系。
沿金科路交通轴线——金科路通过军民路、殷军路和沔北路可以便捷地与规划区域联系，并与华夏中路高架道路有联系，从而实现规划区域与市域快速交通网络的联系。
沿哥白尼路交通轴线——哥白尼路在规划区域内南北贯通，与规划区域内所有东西向道路均可直接联系，并可向北延伸至张江中区，是实现规划区域与周边地区联系的重要交通通道。
5.2.3公共功能节点
位于军民路与经三路的交点，是规划范围的地理中心，也是提供科研人才住宿、文化娱乐、商业购物、休闲聚会等综合性服务的场所，是地区人气中心。
5.2.4磁悬浮
磁悬浮在本轮控制性详细规划中作为一种结构性限制要素存在，规划区域被其分隔为明显的两部分。
磁悬浮以东区域承担了该地区的主要功能——高科技研发，磁悬浮以西区域则更多地应考虑与南汇康桥工业区实行功能上的联动。
6.土地使用规划
保留用地与开发用地
规划总建设用地639.34公顷，其中建设地块533.53公顷。
保留地块，可开发地块420.34公顷，储备地块。
主要用地规划（见附图八）
本轮控制性详细规划中最主要的用地为公共服务设施用地，占总用地面积约1/3。
作为高科技研发园区，又以科教研发用地规模最大，面积约207公顷，主要分布在磁悬浮以东、沔北路以南的区域内。
公共服务设施用地中，商业金融用地面积也较大，约19公顷，商务办公用地面积约7公顷，商业金融和商务办公用地沿军民路两侧分布。
绿地也占较大比重，约109.48公顷，主要分布在科苑路以西和华夏路以南的高压走廊内。
其余则分布在主要道路两侧绿带和河道两侧绿带中。
规划土地使用构成表
7
37.0
其中
行政办公用地
C1
商业金融用地
C2
科技研发用地
商务办公用地
C8
其他公共服务设施用地
C9
109.48
17.1
公共绿地
G1
防护绿地
G2
92.97
12.2
特殊用地
D
105.81
16.5
备用地
B
105.73
639.34
*
*注：
规划河道与湖泊面积合计占总用地10.3％，在河道两侧的局部地块内控制一定水面率，达到地区水面率为1％。
7.建筑容量规划
7.1开发强度
本轮控制性详细规划中，建设地块最高容积率为3.0，最低为0.4。
容积率大体呈现中部高、周边低的趋势。
（见附图九）
开发强度最高的是位于军民路两侧的综合服务功能板块内用地。
商办综合用地容积率均为3.0；
在小浦江和殷家浜之间的较小地块的商业用地考虑布置小体量商业建筑，容积率控制在2.0以下，其他商业用地可。
除孙桥农业园区核心区内温室研发地块，商用飞机研发中心内个别地块因项目建设需要容积率控制外，其余研发用地的容积率控制在。
7.2控制高度
本轮控制性详细规划中，控制高度分布大体呈现中部高、周边低的趋势。
（见附图十）
为体现军民路作为重要功能轴线，将军民路沿线建设地块作为规划区域内最高区，商办综合地块的控制高度为60米
军民路两侧的研发地块控制高度较高为45米，其他大部分研发地块控制高度为30米以内。
军民路两侧的小面积商业地块考虑结合滨水景观同步设计，以小体量灵活布置的商业建筑布局为主，建筑高度不宜过高，控制在30米以内。
人才公寓开发强度较高，建筑高度控制在60米以内。
7.3就业人口容量
本次规划区域内虽然没有居住用地，但是，高科技园区作为技术人才高度集聚的地区，在有限的空间内将带来较大规模的产业人口集聚，将为该地区带来大量就业人口,影响到地区基础设施配套标准。
因此，需要对产业人口规模进行一定的分析预测。
7.3.1案例比较
国内外高科技园区规模与就业人口
高科技园区
规模
就业人口
台湾新竹科技工业园
（已开发）
1万
英国剑桥科技园
3.5万
浦东张江集电港
3平方公里
万（最终规模）
本轮规划范围3平方公里，其中研发用地集聚在磁悬浮以东、沔北路以北约4平方公里区域内，对比上述国内外高科技园区规模带来相应的就业人口规模，预计本轮规划区域内未来的就业人口可达10万左右。
7.3.2建筑规模估算
本次规划总建筑面积约397万平方米。
其中研发类建筑面积可达313万平方米以上。
按照人均办公面积20～35平方米计算，约可容纳研发人员9-16万人。
7.3.3产业人口估算
综合上述两类估算方法，估计本轮规划区域内未来就业人口约为10万。
8.生态绿化系统规划
生态绿化系统包括绿化廊道、河道、绿化节点、绿色斑块、道路绿化和绿化基质等内容。
（见附图十一）
8.1绿化廊道
绿化廊道是规划区域内比较连续的、宽度具有一定规模的绿化带，对规划区域内具有重要的生态意义。
绿化廊道包括公共绿化廊道和防护绿化廊道。
公共绿化廊道为“两横两纵”的布局。
两横为沿小浦江和沿殷家浜两侧从6米—80米宽度不等的绿带；
两纵为沿向阳河与沿联系河3宽度超过的纵向绿带。
公共绿化廊道交织于规划区域内的主要开发功能板块间，大大改善了研发与商业区的生态环境，提升了环境质量景观。
在公共绿化廊道上结合绿化布置适量的环境小品、休憩设施以及硬质小广场等，还可为在该区域工作的研发技术人员提供许多工作之余休闲、聚会、放松的场所，为地区带来活力。
防护绿化廊道有两条，分别为华夏路以南的高压走廊防护绿带和沿磁悬浮两侧控制各50米的防护绿带。
8.2河道
规划区域内河道密集，纵横交织，河道的水环境也是该区域内特有的生态通道。
河道包括殷家浜、小浦江、陆家浜、沈家港、三八河、向阳河、跃进河等。
8.3公共绿化节点
规划区域内共三个公共绿化节点。
节点一：
在经二路、哥白尼路、殷家浜和小浦江所界定的范围内，有较多的集中绿化，它们与商业办公建筑共同构成规划区域中心景观，合计公共绿化面积达到2公顷以上，是规划区域内最大的绿化节点。
建议在这部分沿河绿带中布置少量有公共用途的如餐饮、零售商业等内容的设施；
结合殷家浜和小浦江进行岸线设计加强场地亲水性。
绿地内可配套设置廊架、伞盖、座椅、花坛、雕塑、建筑小品等，可设置电话亭、报刊亭等；
绿地内种植以灌木和花卉为主，并布置适量落叶乔木。
应保持该绿地与两侧商业办公地块的视线通畅。
节点二、三：
位于经二路与沔北路交界处、纬二路以北跃进河以东，规模较小，约—不等。
这两处绿地也都可结合水面设计亲水场地，以乔木为主，设计散步小径和座椅等小品。
8.4生态斑块
生态斑块是规划区域内外围保留的生态空间，主要的生态斑块位于磁悬浮西侧近华夏路和近御桥路。
生态斑块规模较大，以林地种植为主，对区域小环境气候改善起到重要的作用。
8.5道路绿化
沿区域内主要道路两侧有一定宽度的绿带，包括科苑路、金科路、哥白尼路、申江路、军民路、殷军路、沔北路等，以行道树和灌木种植为主，改善了道路景观。
8.6绿色基质
绿色基质是区域内建设地块内部的绿地，这部分绿地与人的距离最近，服务最直接，对于改善研发人员的工作环境起到明显的作用。
绿色基质通过地块绿地率来进行控制。
9.道路交通规划
9.1规划目标
规划区域作为张江高科技园区的一个重要部分，与张江高科技园区其他组成部分、周边地区和中心城等都有着紧密的联系。
为满足区域发展需求，应建立与区域发展目标相一致的交通体系，做到功能布局合理、分工明确、系统完善，以强化区域内部以及与中心城、周边地区、张江高科技园区其他部分间的道路交通联系。
9.2规划理念
建立适合规划区域发展规模和环境要求的道路网等级和密度体系；
建立与城市用地结构和土地利用相协调、结构合理、安全畅通、设施完备的现代化道路交通系统，满足城市不断增长的交通需求，促进并引导城市合理有序发展。
9.3道路系统规划
9道路系统现状
目前，规划区域范围内现状干道道路网络规划与建设十分有序，均按照已有规划按部就班展开，城市道路网络骨架已基本拉开。
申江路、金科路、华夏中路南路、沔北路均已经开始建设。
上述几条高等级的道路直接或相对直接地服务本区，使区域对外交通条件有了很大改善，规划区域同张江高科技园区其他组成部分、中心城以及周边地区的时空距离大大缩短。
同时规划区域各个组团内部现状尚未形成支路网络。
道路系统条件一般。
9道路系统规划
规划范围内城市道路规划分为快速路、主干路、次干路、支路四级，快速路道路红线70-80米，主干路道路红线50米，次干路道路红线32-40米，支路道路红线16—24米。
。
其中主干路、次干路为规划区域主要对外通道，确保本区域和张江高科技园区其他部分以及周边地区的便捷联系；
支路系统则主要满足组团内部的短距离出行。
根据商用飞机研发中心项目用地性质的用地规模特性，在经过与市规土局协商之后本次规划对科苑路线性进行了调整，整体线形往西侧偏移，距离目前已经运营的磁悬浮线路有约30米的距离，以满足其用地规模要求；
同时对其与华夏路的交叉口的位置进行了校准以确保科苑路能穿越高压走廊南北
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