廊坊芒店城中村改造项目可行性报告Word下载.docx

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全国绿化模范城市中国最佳金融生态城市

国家园林城市国家节水型城市年***-*****3国家环保模范城市全国科技进步先进城市

I区域认知——廊坊城中村改造按照服务发展、适宜人居、优美环境的要求，重点实施城市发展、功能完善和民生保障10大项、100个子项工程总投资亿元其中政府主导投资亿元项工程，总投资800亿元，其中政府主导投资130亿元，完成拆迁200万平方米以上。

——《廊坊市政府工作报告》

仅廊坊市预计三年内完成的城中村改造计划，就包含了17个片区、60个村庄，共计*****亩土地，*****户。

（其中包括龙河工业园与廊坊开发区*****亩土地，*****户。

）

政府为城中村改造提供的优惠政策：

1.谁整理谁开发，公示后即明确土地权属无需招拍挂——《廊坊城中村改造招商手册》地权属，无需招拍挂。

2.部分收费减免。

3.20%按照目前廊坊市城中村改造的方案，即按照宅基地拆一还一比例。

每户可享受约400平米还迁房。

在产生大量可开发土地的同时，有可能消化了大量的城政府只获取土地出让金的%作为收益，其它返还给企业。

市刚性需求，并增加了二手房市场的供应。

I区域认知——城市交通规划1.铁道部已初步同意京沪高铁今年底开通后，将开通京

铁道部初步同意京沪高铁今年底开通后将开通京

廊市郊铁路列车。

22.北京市规划委员会已初步同意将廊坊纳入中长期《北

京市都市圈轨道交通规划》，将廊坊作为北京的第三

交通圈层，与怀柔、平谷、密云、延庆等区域放在同

等地位予以考虑，并同意L2线、M6线预留对接条件。

3.在省交通运输厅的支持下，加快密涿支线、京台、密

涿高速公路廊坊至北三县（河北）段建设，并协调北京、

段建设并协调北京

天津方面同步建设。

1.廊坊市交通运输局已就开通廊坊市区至首都国际机场客运专线，北京公交引入万庄、永清等问

题，与北京达成一致，现已进入实质性操作阶段。

2.北京市基础设施投资有限公司负责推进与北京的轨道交通对接，并与2021年8月16正式公布燕

2北京市基础设施投资有限公司负责推进与北京的轨道交通对接并与

郊地铁规划图于开工时间表。

3.为更好地发挥北京第机场对廊坊经济社会发展的拉动作用，廊坊市交通运输局结合北京南各

为更好地发挥北京第二机场对廊坊经济社会发展的拉动作用，廊坊市交通运输局结合北京南各庄选址方案和北京相关规划，初步谋划了3条机场快速路。

I区域认知——首都第二机场关于首都第二机场，之前有天津武清、北京大兴等数个方案。

目前较大可能落户于廊坊西侧大兴区的南各庄一带（如右侧图所示）。

如最终机场位置如此确定则廊坊连接机场的高机场位置如此确定，则廊坊连接机场的高速公路将在光明西道（迎宾道）的基础上扩建。

本案地块北侧用地红线就与规划中的廊坊至机场高速用地相接。

目前地块北侧光明路已预留退线60米，预计从本案发第机场离约预计从本案出发至第二机场，距离约20公里。

2021年10月29日中美商贸联委会在杭州隆重举行会议期间中美两国官员签署美国如最终第二机场选址落实，本案相邻的规划中光明路高速，将成为第二机场西侧的唯一重要道路。

非常有利于本案的土重举行。

会议期间，中美两国官员签署美国贸易发展署为中国民用航空局提供的北京第二机场技术支持的拨款。

地升值，和项目规划空港概念。

I区域认知——城市发展的规划核心城市功能空间主框架：

一轴、一廊、两环、八中心

●轴：

城市南北绿色步行轴及核心区，旨在优化

●一轴：

城市南北绿色步行轴及核心区旨在优化

区域资源配置，整合城市各类资源，提升个性。

●一廊：

即高铁生态廊，将依托铁路及两侧防护绿

地构成城市特殊的生态廊道。

●两环：

环城水系，打造水生态水文化；

环城奥林

匹克公园，塑造多功能城市空间。

●八中心

市民中心：

生态高效商务中心：

都市风情

会展中心：

展示城市信息交流

休闲中心：

高品质生活体育中心：

充满活力

商业中心：

城市客厅不夜城

交通枢纽中心：

城市门户零换乘

龙河次中心

龙河次中心：

配套城南

II地块现状——项目地块情况

北京方向开发区地块位于廊坊市西南侧，北邻光明西路（迎宾道）南至现状耕地，东邻龙河，天津方城市西至现状耕地。

（如图所示）

目前主要考虑北侧芒店二村，共计320向

中心户居民，预计整理土地面积600亩。

后期可以继续考虑南侧芒店一村，可整理土地600亩龙河

工业

园亩。

二村村

一村

II地块现状——地块照片

地块北侧迎宾道块北侧宾道地块东侧龙河改造

地块西侧耕地地块内部现状

地块南侧耕地地块内部河道

II地块现状优势分析

可确定优势：

1.当地进行城中村改造的土地，可以通过“公示”形式归投资企业开发，绕开了“招

拍挂”形式，便于企业拿地，减少了中间环节。

2.当地土地价格相对较低，基本集中在100万-150万/亩，拿地成本较小，可以通过改

造途径圈占大规模的土地面积，以利于在未来收获土地增值红利。

造途径圈占大规模的土地面积以利于在未来收获土地增值红利

3.土地整理政府只获取20%的收益，减少了土地交易手续中的出让金吞吐环节，有利

于减轻开发企业的付款压力。

4.京津地区的带动效应，以及北京城区的南扩，只要不出现“迁都”的情况，廊坊楼

市的外来需求将持续增大。

5.目前廊坊已纳入北京轨道交通规划，轻轨、高速公路等交通环境的改善，将提高城

市吸引力，吸引楼市投资的关注。

6当地的改造政策以还迁安置为主拆迁成本相对较低便于发挥我司在地产行业的

6.当地的改造政策以还迁安置为主，拆迁成本相对较低，便于发挥我司在地产行业的

综合性实力。

未确定优势：

1.“首都第二机场”将成为提升廊坊楼市的兴奋剂，但在南各庄（本案西

侧20公里）的落地方案尚未公布，期间可能存在变数。

2.龙河、凤河以及高铁沿线的改造，将产生大量的刚性需求，以及当地地

貌环境变化，但其改造进度难有确定。

貌环境变化但其改造进度难有确定

3.万通地产规划的超级建筑体系“立体城市”项目，已初步选定在河北廊坊

建设，计划总投资达500亿人民币。

廊坊地区将受到业内企业的关注与

投入，土地需求缺口增大。

冯仑与新希望集团董事长刘永好、远大集团董事长张跃、巨人网络董事长史玉柱签订战略合作协议，联手推冯仑与新希望集团董事长刘永好远大集团董事长张跃巨人网络董事长史玉柱签订战略合作协议联手推

进立体城市建设。

按照合作协议，刘永好的新希望集团将在现代农业技术上予以支持，张跃的远大集团和史玉柱的巨人网络分别助力建筑技术和网络技术。

10年9月万通董事长冯仑宣布，万通首个“立体城市”项目已定址廊坊，预计明年底开工。

冯仑称，“立体城市”是在1平方公里的土地上，兴建一个建筑面积400万至600万平方米，平均高度在200米以上，能容纳10万至

15万人口、3万个家庭的高密度绿色建筑群。

“立体城市”中有医疗健康和立体农业两大产业，可为60%的居住

人口提供内部就业机会。

III市场分析——土地市场26631438273132243536

11282542182129

30

45373439121522223199

17

324016841

1

13

10

7

33

2021年成交地块2021年成交地块

年

III市场分析——土地市场序号地块名称面积（亩）容积率单价

*****--4136.0581.5-2.5301.3421万元

/亩

序号地块名称面积（亩）容积率单价

*****-*****.547

*****-*****.73

2021年2021年

*****-*****.433

*****-*****.599

*****-2477.919

商业用地

2.0≤n≤

3.0；

居住

用地1.5≤n≤2.0

*****-3122.041

*****-4011.405

*****-*****.049

*****-*****.264

*****-2559.115

居住用地1.5≤n≤2.0

*****-3092.619≤2.*****.6427万元

*****-3540.384

*****-3462.*****.33

*****-30-4165.86居住1.6-2.2285.17

*****-30-1110.675居住1.6-2.2285.07

*****-2118.212

*****－1990.014≤2.0225.5205万元

*****－1589.048≤1.8190.3468万元

***-*****98≤*****.5367万元

*****-*****.771居住2.0商业1.6-3.0299.2

*****-30-37.091居住1.6-2.2商业1.6-3.0289.12

*****-30-247.195居住1.6-2.2商业1.6-3.0289.12

*****-2833.673居住2.2商业3.0298.16

111≤11万元/亩

*****--934.398≤2.0

*****--1151.635≤2.0225.4285万元

*****-1426.868≤2.*****.3673万元

2009--***-*****≤*****.6392万元

*****-2121.288≤2.0211.39万元/亩

*****-2083.731商业：

4；

住宅：

2.3300.01万元/亩

*****-1998.0561.5-2.0265.15万元/亩

*****-*****.4331.5-2.0267.29万元/亩

***-*****222≤***-*****5万元/亩

***-*****50.922≤2.3

*****-1324.322≤1.8220.3766万元

*****--127.184≤2.2224.1091万元

*****--636.734≤2.0220.4225万元

*****-*****.22≤4.0397.0475万元/亩

*****-*****.495

住宅：

1.6-2.2；

商业：

1.6-3.0

285.1651万元/亩*****-*****.786

285.1001万元/亩

*****

第一块≤2.5；

第二块

***-*****万元/亩/亩

*****--711.024≤1.8212.7177万元

*****--59.506≤2.0210.4986万元

*****-*****.329

≤2.0

267.2214万元/亩*****--*****.655

前两块≤2.57；

最后一块

≤1.97

267.1985万元/亩*****--*****.352n≤2.0200.2757万元/亩

III市场分析——土地市场小结

居居住用地供应量逐年增长。

2021年同比增长32%，累计成交约3002亩1

供应区域集中在广阳东区，本案所处的西部区域建设用地较少2

地价上涨明显。

2021年住宅地价为250万/亩，比09年125万/亩上涨66%环内地价在*****万/亩环外为*****万/亩3

环内地价在260-300万/亩，环外为130-200万/亩

4以大连万达、新世界发展为首的外地开发商开始进驻5

•本案北侧迎宾大道，紧邻西外环，扼守龙河水系，100‐120万/亩的地价已经低于市场同类地价，土地成本得到有效控制。

•但此价格属于政府部门口头承诺，需我司确定投资后，方可落于书面文件。

III市场分析——廊坊市区板块分析

廊坊市区辖安次区和广阳区两个

行政区整个城市可划分为三大板块：

【广阳东区】

均价：

7000-*****元/㎡

城市核价值高地

城市核心价值高地

【广阳西区】

6500-7900元/㎡

主打中端市场

【安次区】

6500-7500元/㎡

放量爆发的待发展区

（上述价格指主流产品均价水平，不

含特定商品。

如安次区某项目在小高

层中的叠拼别墅售价已超过万元。

III市场分析——廊坊楼市

•廊坊已经与08年开始，进入到城市房价的快速上涨通道考虑到其城市人口总量***-*****5000

6000

廊坊市商品住宅均价

价的快速上涨通道。

考虑到其城市人口总量，与外来人口的流入，很可能廊坊在2008-2021年间，都将处在对商品房需求量相对较大的********-********-*****0

3000

4000

“饥渴期”。

•而鉴于市场的快速成长，与投资性需

01000

2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年

元/平米求的涌入，廊坊市在短期内将加快住宅更新换代的节奏，人均居住面积将大幅度增加，以改善型需为主的市场取代刚性需求为主的市场2021年廊坊楼市成交情况成交面积善型需为主的市场，取代刚性需求为主的市场。

•整个廊坊地区，在今后4-5年内，仍旧将把铁路以东区域作为发展，因此本案所在的12.014.0

16.0

18.0

***-*****7000元成交均价西南区域并非廊坊城市化的重点方向。

这将对本案的整体定位产生较大影响。

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0万平

米***-********-*****/平米0.0

2

月3月4月5月6月7月8月9月10

月11月12月0

III市场分析——周边项目借鉴

点击添加标题

江南水郡豪邸坊

紫薇天怡

阳光逸墅

江南水郡（距本案行车1分钟）项目位置总占地面积总建筑面积类型/栋数/层数户型主力户型总户数精装修绿化率容积率车位比物业费发展商物管公司开盘时间均价廊坊市安次区迎宾大道（光明西道）与西外环交叉口西北侧市安宾大道道交*****㎡*****㎡板楼、塔楼，共20栋，板楼6-11层，塔楼18-24层一居59㎡，二居76-110㎡，三居90-140㎡80-110㎡的二居和三居1866户无40%1.5地下车库，1：

0.5，售价9万元/个1.2元/平米/月荣盛地产荣盛物业2009-12尾盘6700元/㎡（二手房售价普遍超过7000元/平米）93套/月

去化速度

规划分期：

共分三期

一期为靠项目东侧的5栋楼：

1、7、11、15、16

期为靠项目东侧的栋楼、、、、

号楼。

为6层和11层结合的板楼，1梯4户，2009

年3月开盘。

二期是10栋板楼、塔楼、板塔，1梯2户，分别是

期是栋板楼塔楼板塔梯户分别是

2、5、6、8、9、12、1

3、17-19号楼。

三期是5栋板楼，3、4、9、10、20号楼，2009

年12月开盘。

现全部售罄。

年月开现部售罄

人工湖

下沉广场

各园林组团

园林设计：

秉承阿尔卡迪亚“江南的园、健康的家”的园林设计

理念，同时运用大量实木建造了亭、台、楼阁等。

300平米人工湖。

下沉广场增加层次感。

项目南侧临迎宾道市政的绿化带

园林包装了的政府绿化带

项目南侧临迎宾道，市政的绿化带。

豪邸坊（距本案行车约5分钟）项目位置总占地面积总建筑面积类型/栋数/层数户型主力户型廊坊市银河南路与光明西道交口东南角*****㎡*****㎡项目规划共13栋11-18层板楼和2栋酒店式公寓，共计1181户50-60平米居，70-80平米两居，90-113平米三居，124平米50-60平米一居70-80平米两居90-113平米三居124平米四居；

单层54-90平米LOFT70平米二居和90-113平米三居。

总户数1181户点击添加标题精装修绿化率容积率车位情况物业费发展商物管公司开盘时间均价无56.55%2.0全地下停车，人车分流，1：

0.5，只售不租，10-12万元/个1.3元/平米/月荣盛地产荣盛物业2021年5月首次开盘，2021年6月二次开盘7000元/㎡67套/月

项目规划（分两期开发）：

2、3、5、7、9、13号楼。

2号楼为16层全LOFT，其他为18层板楼，2021年

5月首次推盘。

现已售罄。

二期是7栋板楼，2栋酒店式公寓。

预计今年4月开盘。

项目中有少量底层沿街商业。

产品情况：

一期5栋楼：

2号楼为16层2个单元全LOFT，其他为期栋楼号楼为个单全其他为

2～3个单元的18层板楼，户型面积以70平米两居以

及90-113平米三居为主，另有部分130平米左右大

户型产品。

户型产品

二期是7栋板楼产品设计与一期一致，不再有LOFT

产品，而另外2栋酒店式公寓户型面积为40-50平米

为主。

为主

阳光逸墅（距本案行车约7分钟）项目位置总占地面积总建筑面积建筑类型户型主力户型点击添加标题精装修绿化率容积率车位比外立面风格发展商物管公司物业费开盘时间均价廊坊市建设南路与瑞丰道交口（安次一幼对面）*****㎡*****㎡以板楼为主，少量板塔，分别为6层、11层和18层一期户型面积分别是50平米一居，65-80平米二居，85-120平米三居。

80㎡左右的二居无41.8%1.81：

0.67简约现代的江南风格荣盛地产荣盛物业1.3元/㎡/月2021年5月开盘卖第一期7栋楼共计648余户均价6800元/㎡（一期价格）93套/月

III市场分析——周边项目借鉴规划分期：

共分二期13栋住宅楼，项目分2期开发，总共1595二期商业街

套以板楼为主少量板塔分别为6层套。

以板楼为主，少量板塔，分别为6层、11层和18层。

一期648户，为南侧的1-7号楼。

二期为北侧的8-13号楼。

期为北侧的号楼园林风格：

幼儿园

一期

中国美术学院风景建筑设计研究院做的园林与建筑设计，小区内设计了主次两条景观轴线。

主轴为南北向，贯穿整个“中央公园”，连接各个景观节点；

次轴线为正对小区主入口的东西向景观轴线。

拥有2万平米水系。

建筑设计：

以简约现代的江南风格为基础，力求将反映江南建筑的建筑风格融入其中。

建筑表面材料以白色涂料、灰色面砖为主，适当结合钢材与石材；

色彩以冷色调为主，适当结合暖色百叶以衬托和变化。

首层大堂墙面为大理石。

外立面底四层是外挂石材，以上是涂料。

紫薇天怡（距本案行车约5分钟）

项目位置总占地面积总建筑面积建筑类型户型主力户型精装修绿化率容积率车位比配套总户数发展商物管公司物业费开盘时间均价

廊坊市安次区永华西道137号*****㎡*****㎡板楼、塔楼（第四期紫薇天怡）一居60㎡，二居80多㎡，三居100多㎡二居90㎡左右占总户数比例近40%。

㎡左右占总户数比例近40%无41%1871.871：

0.51100平米幼儿园教学楼、960平米会所、文化活动中心、休闲广场、写字楼3000余户廊坊市盛德房地产开发集团有限公司廊坊市盛德物业管理有限公司0.98元/㎡/月2021年12月11日开盘高层6100元/㎡，目前遗留电递洋房，7400元/㎡带车位140套/月

周边项目借鉴规划分期：

共分五期一期为1-19号楼，19栋南北通透6层板楼，约期为119号楼19栋南北通透6层板楼约800户，已于2021年售罄；

三期四期五期一期

商业楼

办公楼

项目二期和三期约17栋住宅楼，为20-28号楼和43、45、46、48-52号楼，约700户，于

二期

2021年售罄；

紫薇天怡是第四期，2021年6月售罄，为水系景观四周的六栋塔楼，均为21层，2梯8户，共1008户。

五期为地块西侧6栋住宅、写字楼、超市、办公楼。

其中29、30号楼为1梯2户，3个单元，6层板楼；

39-42号楼，均为高低不等的板楼，层板楼号楼均为高低不等的板楼其中2个单元为6层，1个单元为11层，约300户。

III市场分析——商品房市场小结

居销售价格持上涨走势，增长幅度在每年5%-8%之间1去化速度快，平均保持70套/月以上2

户型面积以7090平米两居为主多为板塔结合18层以下居多地下车库售价7-10万/个，地下室售价为600-700元/平米3

4

户型面积以70-90平米两居为主，多