世联地产-2016保利花园项目开盘前营销方案32p.ppt

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2022/10/282022/10/28开盘阶段营销执行方案谨呈：

河北保利地产2第一部分：

现场工程状况第二部分：

E区首推货源及蓄客情况盘点第三部分：

下阶段推广计划排期第四部分：

销售及策划团队工作部署目录Part1Part1项目工程状况项目工程状况1#1#2#2#3#3#4#4#5#5#6#6#E区楼座分布图区楼座分布图4工程及证件进度楼栋号楼栋号工程进度工程进度图例图例证件取得情况证件取得情况1#1#已至11层1-5#楼目前四证齐全，预售证目前办理中，预计在9月5日前集体取得，届时将具备销售条件。

2#2#已至9层3#3#已至9层4#4#已至12层5#5#已至12层6#6#已经封顶五证齐全，具备销售条件从目前从目前EE区的工程及证件的取得进度情况来看，区的工程及证件的取得进度情况来看，1-5#1-5#楼预售楼预售证必须在证必须在99月月55日前取得，达到日前取得，达到EE区房源的认筹条件；区房源的认筹条件；F区展示效果EE区区F区F区封顶，目前正在做二次结构。

按照工程节点，其中F7号楼将在9月14日之前完成外立面粉刷工作，届时将为E区销售起到良好的工程展示及效果展示的促利效果。

F7F7FF区将为区将为EE区销售起到良好的工程展示及效果展示的促区销售起到良好的工程展示及效果展示的促利效果利效果Part2EPart2E区首推货源及蓄客情况盘点区首推货源及蓄客情况盘点7首期推货盘点E区首次推售为1、3、4、6#楼座，共659套房源；其中两室（B1、B2）为235套，占36%；三室户型（C1、C2、C3、C4）共334套，占50%，其中小三居（C1）占60%，中三居（C2）占10%，大三居（C3、C4）占30%；四室户型（D1、D2、D3）共90套，占14%。

首期推出房源共计659套房源，二居235套，小三居202套，中三居33套，大三居99套，四居90套楼栋楼栋户型面积户型面积套型套型套数套数总套数总套数总面积总面积E-1#B1（87）纯南两居13627227514.5C1（115-117）小三居136E-3#B1（87）/B2（92-94）纯南两居9923125162.16C1（115-117）小三居66C2（126-128）中三居33C3（137-139）大三居33E-4#C4（138-140）大三居6613220262.65D1（168）高层四居66E-6#D2（168）洋房四居12243084.84D3（175-180）洋房四居12首期推售首期推售房源房源8u按护照认购转化比（66比比11）的转化比例，目前护照办理量与目标办理量相差16171617份；u首推房源中，仅C2、C3户型接近或超出转化比例，客户若在选择此户型时需引导至C1、C4户型；u由于B5户型首次不推售，将需求B5户型客户引导至B1、B2、C1户型上；u由于B1B1、C1C1、C4C4、D1D1、D2D2、D3D3等户型现阶段护照办理量难以支撑认购转化比例，以上户型为下以上户型为下阶段重点蓄客户型，阶段重点蓄客户型，需在推广资源、客户拓展、客户引导等进行资源倾斜，重点支持。

首推房源，首推房源，B1B1、C1C1、C4C4、D1D1、D2D2、D3D3户型护照量尚不能支撑户型护照量尚不能支撑认购转化比例，为下阶段重点蓄客户型。

认购转化比例，为下阶段重点蓄客户型。

首期推货及需求对位客户意向户型及推货需供比（客户意向户型及推货需供比（88月月33日日88月月1111日）日）户型户型累计客户数量累计客户数量首期货量首期货量目标量目标量相差量相差量首期需供比首期需供比首期需供比例首期需供比例两居两居B1B1742+742+188188B1B120220212121212282282460%4.64.6：

11B2B2153+153+4545B2B2333319819800600%6:

16:

1B5B5293293B5B50000-293-293000B5B545+188+6045+188+60B5B5000000000三居三居C1C1518+518+6060C1C120220212121212634634286%2.9:

12.9:

1C2C2267267C2C23333198198-69-69809%8.1:

18.1:

1C3C3189189C3C3333319819899573%5.7:

15.7:

1C4C4169169C4C46666396396227227256%2.6:

12.6:

1四居四居D1D15858D1D1666639639633833888%0.9:

10.9:

1洋房洋房D2D288D2D212127272646467%0.7:

10.7:

1D3D399D3D312127272636375%0.8:

10.8:

1总计总计2406240639543954161716179各户型的价格预期客户意向户型及推货需供比（客户意向户型及推货需供比（88月月33日日88月月1111日）日）户型户型累计客累计客户数量户数量首期首期货量货量首期需首期需供比例供比例7000-73007000-73007301-75007301-75007501-78007501-78007801-80007801-800080008000以上以上占比占比占比占比占比占比占比占比占比占比两居两居B1B17427422022023.73.7：

1148.2%48.2%32.0%32.0%15.4%15.4%3.1%3.1%1.3%1.3%B2B215315333334.64.6：

1158.8%58.8%27.8%27.8%11.8%11.8%1.2%1.2%0.4%0.4%B5B5293293000060.9%60.9%16.7%16.7%20.6%20.6%0.7%0.7%1.1%1.1%三居三居C1C15185182022022.6:

12.6:

138.2%38.2%33.6%33.6%22.2%22.2%5.2%5.2%0.6%0.6%C2C226726733338.1:

18.1:

137.6%37.6%30.9%30.9%24.6%24.6%4.3%4.3%2.0%2.0%C3C318918933335.7:

15.7:

140.6%40.6%26.7%26.7%25.1%25.1%6.0%6.0%1.2%1.2%C4C416916966662.6:

12.6:

138.1%38.1%22.2%22.2%23.0%23.0%11.9%11.9%4.8%4.8%四居四居D1D1585866660.9:

10.9:

130.8%30.8%24.6%24.6%20.0%20.0%15.4%15.4%9.2%9.2%洋房洋房D2D28812120.7:

10.7:

1D3D39912120.8:

10.8:

1总计总计24062406u从客户意向户型与价格预期交叉分析来看，两室户型价格预期7000-7300占55%，7301-7500占30%，7501-7800仅占15%左右；可见，两室客户承受能力有限，价格预期较低，两室的溢价空间，两室客户承受能力有限，价格预期较低，两室的溢价空间有限，建议两室定价时，价差不易过大；有限，建议两室定价时，价差不易过大；u三室户型价格预期在7000-7300的客户占40%，7301-7500占30%，7501-7800占25%，三室户型的溢价空间与两室相比较大；u高层四室7000-7300的客户总量占30%，7301-7500占25%，7501-7800占20%，7801以上占25%以上，四室户型的溢价空间最高。

三、四室户型客户预期价格明显高于两室户型，中三、四室户型客户预期价格明显高于两室户型，中大户型的溢价能力高于小户型；大户型的溢价能力高于小户型；10小结从护照办理量分析从护照办理量分析，按护照认购转化比（6比1）的转化比例，截止11日护照办理量与目标办理量仍相差1617份，至开盘前2日的32天内需日均护照办理数需达到50份；从各户型护照办理量分析，从各户型护照办理量分析，按护照认购转化比（6比1）的转化比例，B1、C1、C4、D1、D2、D3等户型现阶段护照办理量难以支撑认购转化比例；B1户型相差282个，C1户型相差634个，C4户型相差227个，D1户型相差338个，D2户型相差64个，D3户型相差63个。

三室及四室户型成为下阶段重点蓄客户型；三室及四室户型成为下阶段重点蓄客户型；基于上述条件分析基于上述条件分析从各户型与价格预期分析从各户型与价格预期分析,三、四室户型客户预期价格明显高于两室户型，中大户型的溢价能力略高于小户型；Part3EPart3E区下阶段推广计划排期区下阶段推广计划排期12认购率认购率6:

16:

1首次推售护照办理总数：

首次推售护照办理总数：

39543954EE区首次认购：

区首次认购：

659659E区首期推售计划于9月14日开盘转签，推售量为：

659套；按照护照筹转定50%比例测算，需要1318组认筹；按照护照转认筹1/3的比例测算，需要3954组护照；截止8月11日，已办理保利护照2406份保利护照，仍有1617份的差额；距9月12日护照截止办理时期32天内，需持续办理保利护照1617份，日均5050份；按照60%来访转护照率计算，32天所需总来访量为2695组，即日均来访8585组；目标分解按照按照（66：

11）护照照转认购比例，至比例，至99月月1414日开日开盘前两日的前两日的2828日内，日内，需持需持续办理理16171617份份护照，照，日均日均5050份份；日均来日均来访8585组；随着前；随着前阶段段对老客老客户的大量消化，后的大量消化，后续护照及来照及来访需求需求压力力较大；大；后续日平均办理目标：

后续日平均办理目标：

5050后续日平均来访目标：

后续日平均来访目标：

85858282份（份（88月月12121818日均办理量）日均办理量）7070组（组（88月月12121818日均来访量）日均来访量）日相差日相差15组组日护照办理比较日护照办理比较日来访量比较日来访量比较满足日目标量满足日目标量13如何持续性保持目前的护照办理量，实现认购目标？

如何持续性保持目前的护照办理量，实现认购目标？

随着前阶段对老客户的大量消化，老访数量开始逐渐降低，直访成为下阶段首要的来访途径。

如何有效增加直访数量，保证护照办理目标要求？

如何完成首推房源中，三室及四室中大户型的蓄客目标？

如何完成首推房源中，三室及四室中大户型的蓄客目标？

目标下的核心问题14各推广渠道贡献率77月月2929日日88月月1111日媒体渠道来电来访效果统计日媒体渠道来电来访效果统计媒体途径媒体途径来电贡献来电贡献贡献率贡献率总贡献率总贡献率来访贡献来访贡献贡献率贡献率总贡献率总贡献率报广报广燕赵晚报433%10%101%7%燕赵都市报423%161%河北青年报654%355%户外户外工程围挡20017%25%598%8%公交站牌524%00%体育大街户外584%10%短信短信短信14413%13%10%0%网络网络搜狐焦点867%41%112%9%搜房网28824%436%新浪网655%61%银河网323%10%燕赵房产网40%00%腾讯蓝房网372%10%友介友介朋友介绍939%10%27739%39%老业主介绍121%00%路过路过路过0%20029%29%其他其他其他171%18%548%8%合计1240100%100%722100%100%报广报广来电、来访效果稳定，发挥空间小，建议开盘前一周集中推广，达到信息告知的效果；户外中户外中公交站牌、体育大街户外来电、来访效果一般，建议定期更换文字内容及画面；短信短信来电效果较好，但来访效果较差，需继续强化电专访效果，后续加强短信投放量及区域；网络网络来电效果最为突出期，尤其是搜房网；但来访比例较低，同样需继续强化电专访效果；路过及工程围挡路过及工程围挡来访效果突出，需强化项目外围装饰效果，昭示性强