中坤商业地产全程策划.ppt

中坤商业地产全程策划.ppt

《中坤商业地产全程策划.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中坤商业地产全程策划.ppt（39页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

商业地产全程策划商业地产全程策划杭州中坤投资咨询有限公司抚顺项目部（内部资料）近几年来，随着我国经济的快速发展，城市化进程推进，商业地产借机呈现出飞速发展的态势。

同时，我们应看到我国商业地产已进入混沌时代。

供求比例严重失衡，空置率年年递增，那么，如何把脉商业地产呢？

我们将从商业地产的市场研究、定位、规划、招商、经营管理等各个环节入手，求证探索，为您提供一些切实有效的帮助。

第一讲第一讲市场研究、定位篇市场研究、定位篇v一、市场研究一、市场研究v1、宏观市场的特征、宏观市场的特征v2、消费者的需求偏好、消费者的需求偏好v3、区域商业重点研究、区域商业重点研究v4、零售商访谈、零售商访谈v5、商业地产应实现、商业地产应实现“四赢四赢”经济效益经济效益市场调查情报市场调查情报小业主小业主经营者经营者商户商户业态业态消费群体消费群体发展商发展商小业主小业主经营商户经营商户策划策划发展商发展商小业主小业主经营者经营者消费群体消费群体商业中心项目产品商业中心项目产品小业主小业主经营者经营者消费群体消费群体项目营销对象项目营销对象小业主小业主经营者经营者运营管理运营管理发展商发展商小业主小业主经营者经营者消费群体消费群体二、市场定位二、市场定位v1、定位流程、定位流程项项目目及及市市场场初初步步研研判判定定位位假假设设市市场场研研究究框框架架设设计计数数据据及及意意见见收收集集资资料料分分析析及及专专家家团团评评审审定定位位排排除除定定位位初初步步确确立立零零售售商商访访谈谈定定位位必必要要性性调调整整定定位位确确认认v2、四个主要的定位策略、四个主要的定位策略v丰富定位丰富定位v流行定位流行定位v便捷定位便捷定位v低价定位低价定位v3、定位提升策略、定位提升策略v主题提升主题提升v建筑提升建筑提升v情感提升情感提升v4、定位操作中的悖论、定位操作中的悖论v综合性定位的难度综合性定位的难度v高档次定位面临的挑战高档次定位面临的挑战v购物中心模式的局限购物中心模式的局限v三、了解需求三、了解需求v任何项目的定位的最终实现依赖于成功招商的支持，因此零售商对项目的需求程度及其真正关心的产品素质应该在产品中有所反应。

v定位前期必须根据商户定位以及大面积商户的意向需求来确定最佳运作模式。

后期的商业定制和铺位切分都是按商家和消费者的需求进行运作的。

四、功能定位四、功能定位v商场功能定位是对区域经济、竞争因素、消费因素等等，通过市场调研、分析等得出商场的整体功能定位目标，为商场内的功能分区提供总指导方向。

本阶段工作要点：

本阶段工作要点：

v1、市场调查：

、市场调查：

vA、周边环境调查包括商场周边的人流、经济、政治因素等，是商场定位分析的基点；vB、需求因素调查通过消费者、客户的需求习性等方面调查，有效预测；vC、竞争对手调查通过对竞争对手的商场项目、经济实力等调查，为下步分析作基础。

v2、五大分析、五大分析vA、区域环境分析包括区域人文、经济等等因素的分析；vB、竞争对手分析对周边的竞争对手进行必要的分析，可以避开对手，确定相应业态定位；vC、总体客户群分析从整体分析客户群，侧重于需求分析；vD、市场潜力分析是对于潜在市场的研究分析，具有预见性；vE、市场需求分析寻求商场总体目标、业态定位点。

v3、得出商场总体功能定位目标、得出商场总体功能定位目标v通过各因素的调查研究，得出商场总体功能定位目标。

第二讲第二讲商业规划篇商业规划篇v这个环节涉及到商业地产开发的问题。

目前，很多开发商基本是“左手住宅，右手商业”，而商业地产的运作比住宅运作要复杂得多。

若拿着以前住宅房地产的经验来做商业地产项目，那么在发展的过程中会碰到的问题和困难可归纳为以下类型：

v1、项目热烈开盘，销售反应冷淡，招商无力，、项目热烈开盘，销售反应冷淡，招商无力，商场开业遥遥无期；商场开业遥遥无期；v2、项目热烈开盘，销售反应热烈，招商成功，、项目热烈开盘，销售反应热烈，招商成功，开业后经营调整无力，厂商陆续撤退；开业后经营调整无力，厂商陆续撤退；v以中关村广场购物中心为例v一、商场内部空间规划设计黄金法则一、商场内部空间规划设计黄金法则v法则1：

规划最佳使用率v法则2：

打造进深与门面的黄金分割点v法则3：

突显商场空间v法则4：

人流消费习惯v法则5：

强调第三功能辅助v法则6：

适度规模附：

楼层设计与业种组合案例附：

楼层设计与业种组合案例v商场楼层设计要考虑业种规划，与业种有效组合，以楼层作为业种及相关行业的大场。

楼层有与业种是相互关联的关系。

v六层平面主题乐园、娱乐中心v五层平面主题乐园、美食广场及特式餐厅v四层平面百货公司、婴童服饰、玩具专门店及家店/电讯中心v三层平面百货公司及潮流便服v二层平面百货公司及潮流便服v底层平面餐饮店、潮流便服、便利商场及步行街地下层平面超级市场、运动用品、时尚特区及徐家汇地铁站商场楼层功能设置（从底层到高层）v解释消费群消费习性解释消费群消费习性v楼层设计要考虑消费者消费习惯、流程，一般消费者狂商场的习惯与楼层功能组合流程图：

服饰、饰品、精品、时尚物品等电影、电玩及其它游玩活动等餐厅、特色小食等购物、观赏娱乐、游玩饮食附：

商场电梯部数设置与人流量关系比数商场电梯部数设置与人流量关系比数商场日商场日均人均人流量流量手扶电梯手扶电梯数（部）数（部）垂直电梯数垂直电梯数（部）（部）4050万万15019044553040万万12015030442030万万8012022301020万万40801022510万万18404105万以下万以下18以下以下视情况而定视情况而定v基准：

手扶电梯（25003000人/部），垂直电梯（6001000人/部）v使用手扶电梯与垂直电梯人数比：

15:

1v日均人流量与商场高峰人流量比为：

1:

34v观光电梯设置与否、部数等，视商场而定v附：

完备广场空间功能附：

完备广场空间功能v一个成功广场，不仅要具备基本的休息功能，还要满足不同人群的休闲要求。

广广场场功功能能空空间间大众空间大众空间社会团体空间社会团体空间年青人空间年青人空间老年人空间老年人空间儿童容间儿童容间休息交流空间休息交流空间演出空间、观赏纳凉演出空间、观赏纳凉健身、娱乐设施健身、娱乐设施旅乐活动旅乐活动游乐活动游乐活动v二、保障商业物业兴旺的五要点二、保障商业物业兴旺的五要点v要点要点1：

成熟的商业环境、长远的发展前景：

成熟的商业环境、长远的发展前景v人们通常所说的“黄金商业圈”，必须具备以下基本条件：

v1、四通八达的交通条件、四通八达的交通条件v2、相对高密度的常住人口和流动人口、相对高密度的常住人口和流动人口v3、密集的商业网点以及完善成熟的功能互补、密集的商业网点以及完善成熟的功能互补性性v4、丰富的历史文化积淀、丰富的历史文化积淀v5、长远的规划发展前景、长远的规划发展前景v综上所述，综上所述，“黄金商业圈黄金商业圈”具有三大鲜明具有三大鲜明特征：

一是她经过了相当长时间的社会积累，蕴特征：

一是她经过了相当长时间的社会积累，蕴涵着丰厚的历史文化精华。

二是她商业功能的互涵着丰厚的历史文化精华。

二是她商业功能的互补性已经达到了水乳交融的程度。

三是她具备了补性已经达到了水乳交融的程度。

三是她具备了长远的可持续发展优势。

长远的可持续发展优势。

第三讲第三讲招商：

商业地产成功的关键招商：

商业地产成功的关键v首先，在商业地产项目开发的前期应做充分首先，在商业地产项目开发的前期应做充分的市场调查，与商家沟通及时，以避免在商的市场调查，与商家沟通及时，以避免在商业地产项目完成后不能够达到商家进驻的要业地产项目完成后不能够达到商家进驻的要求；求；v其次，认清在商业运营中主力店的突出作用，其次，认清在商业运营中主力店的突出作用，及进驻商家类型的比例分配。

及进驻商家类型的比例分配。

v商业房产租金回报有阶段性规律，一般来说，开业初期的一到三年是培养期，在这一期间逐步实现收支平衡；四到六年投入逐渐减少，租金水平随着商场知名的提升逐渐上升。

v一些大型的商业项目在统一招商时，会把客户分为三个层次：

v第一层是主力客户v第二层是次主力客户v第三层是普通客户v商业地产的招商原则：

v1、通过业态定位锁定招商目标；v2、通过对目标商家的多方面评估，确认它将为商业中心带来什么风险与经济效益；v3、商业地产的媒体计划不同于住宅地产的媒体推广，商业地产的媒体推广必须是全国性的，甚至是将目标受众群体重点放在零售商、批发商、品牌商户、供应商。

v4、招商谈判的技巧v首先是令目标商户感觉遇到一个同行业的知音人，能让商户达到一种共鸣的感觉。

v招商人员的善解人意，既是对商户的思维方式、客户的需求了如指掌；v招商人员能体现一种保护双方权益的中立态度，最终达至双赢的目标。

第四讲第四讲商业物业的营运之道商业物业的营运之道v商业物业要想长远成功发展，除了依靠前期定位及招商外，更重要的是有效的营运管理。

v要掌握商业项目的运营之道，先必须了解其三大特性：

第一，商业物业的租金收入与商户营业额息息相关；第二，商业物业具有非一般的生命力；第三，商业运营从不间断。

v商业物业要营运得当，有赖于专业的商业经营管理团队充分发挥其主导及桥梁角色，商业物业营运要诀的重点如下：

v营造舒适的购物环境营造舒适的购物环境v加强业主及商户之间的沟通加强业主及商户之间的沟通v定期检讨商户组合物业档次定位定期检讨商户组合物业档次定位v推广活动推广活动刺激人流刺激人流v这些活动可分为两大类：

v1、单一性活动、单一性活动v2、主题活动、主题活动附附1：

康王商业城春季旺场操作：

康王商业城春季旺场操作时间时间借势节日借势节日旺场活动旺场活动1月月新年新年瑞瑞士士滑滑雪雪庆庆新新年年：

大大西西洋洋城城室室内内斜斜坡坡式式场场地地进进行行“滑滑”雪比赛雪比赛1月月日本成人日本成人节节穿穿和和服服比比赛赛：

组组织织青青少少年年限限定定时时间间内内，穿穿齐齐和和服服，举行成人仪式恭敬。

举行成人仪式恭敬。

2月月法国情人法国情人节节浪浪漫漫法法国国情情人人夜夜：

热热带带雨雨林林分分享享法法国国大大餐餐，情情侣侣吧吧温馨之夜。

温馨之夜。

2月月中国春节中国春节中中国国民民间间艺艺术术展展：

邀邀请请民民间间艺艺人人在在陈陈家家祠祠绿绿化化广广场场现场献艺。

现场献艺。

2月月泰国万佛泰国万佛节节万万佛佛节节庙庙会会：

传传统统杂杂耍耍、民民间间艺艺术术汇汇集集一一堂堂，再再放放异彩。

异彩。

3月月日本樱花日本樱花节、女儿节、女儿节节日日本本女女装装巡巡回回展展：

樱樱花花时时节节，东东瀛瀛优优轻轻展展漫漫妙妙舞舞姿姿，展示潮流春装。

展示潮流春装。

2：

康王商业城夏季活动操作：

康王商业城夏季活动操作时间时间借势节日借势节日旺场活动旺场活动4月月复活节复活节意意大大利利艺艺术术精精品品展展：

在在意意大大利利风风情情区区展展示示服服装装、皮皮具具、手手工工艺艺术术品品等等时尚精品。

时尚精品。

4月月泰国新年泰国新年泰泰国国水水果果节节：

汇汇集集泰泰国国各各色色水水果果，消消费费者者可可免免费试吃。

费试吃。

4月月意大利自意大利自由节、由节、意大意大利美利美食节食节热热带带雨雨林林餐餐厅厅布布置置出出意意大大利利的的特特色色摆摆设设，将将意意大大利利的的比比萨萨饼饼、通通心心粉粉等等著著名名美美食食汇汇聚聚一一堂。

堂。

6月月儿童节儿童节日日本本玩玩具具展展：

展展示示日日本本至至Yeah玩玩具具新新品品，启启迪迪孩子的聪明才智。

孩子的聪明才智。

3：

康王商业城秋季旺场操作：

康王商业城秋季旺场操作时间时间借势节日借势节日旺场活动旺场活动7月月泰国艺术节泰国艺术节泰泰国国民民间间艺艺术术精精品品展展：

在在陈陈家家祠祠广广场场展展示示各各式式泰国民间艺术精品。

泰国民间艺术精品。

7月月美国独立日美国独立日好好莱莱坞坞巨巨片片电电影影周周：

在在绿绿化化广广场场露露天天放放映映经经典典好莱坞名片。

好莱坞名片。

7月月澳洲欢乐节澳洲欢乐节两两人人三三足足袋袋鼠鼠跳跳：

将将两两人人中中其其中中一一人人的的右右脚脚和和另另一一人人的的左左脚脚缚缚在在一一起起，每每人人怀怀时时里里抱抱着着定定量的