湘潭县裕丰宾馆可行性分析报告Word格式文档下载.docx
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4、湘潭县近年全县金融机构各项存款余额增长情况
金融机构存贷款稳步增长。
2006年末全县金融机构各项存款余额62.69亿元。
居民收入的稳定增长，为各类投资产品赢得发展空间，股票、基金、房产，成为居民最热忠的话题。
5、湘潭县近年人口数量增长情况
人口的增长、整体消费基数的增大，意味着整体消费需求的增加，从而带动了城市发展和相关行业的快速发展，也为房地产、酒店业的发展和提高带来可能。
6、湘潭县近年人均住房面积增长情况
湘潭县人均住宅面积略高于某些大城市，且呈逐年上升趋势，表明湘潭县居民对居住生活的要求越来越高，湘潭县房地产将有大的发展。
7、湘潭县近年城镇居民年人均可支配收入增长情况
湘潭县近年城镇居民年人均可支配收入逐年增长，2006年达9833元，居民生活水平进一步提高；
但收入仍然相对较低，对房地产价格的承受能力依然有限。
小结：
湘潭县坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，积极开展新农村建设，努力建设和谐湘潭县，全县经济平稳较快发展，质量效益显著提高，发展活力不断增强，人民生活进一步改善，社会事业全面进步！
政府开始积极发展旅游业，2006年湘潭县旅游事业以“中国乡村旅游年”为契机，全力打造特色旅游品牌，现有酒店数量、档次、规模将无法满足未来旅游业发展的要求，星级酒店发展机遇初现。
二、湘潭县房地产市场调查分析
（一）、湘潭县房地产现况
县城易俗河位于长株潭经济一体化核心区，自然条件优越，区位交通优势明显，拥有得天独厚的投资环境。
随着住房制度的改革和货币分配办法的实施，住宅施行商品化后，住房消费逐渐成为居民消费的热点。
易俗河凭借紧靠湘潭市、挨近株洲的有利位置，房地产开发日益升温，房地产投资保持快速增长，房产市场产销两旺，价格全面上涨，房地产业成为湘潭县经济发展的亮点。
1、房地产商机初现
长株潭一体化建设的加快及湘潭市政府东迁，给湘潭县经济带来了较好的发展机遇。
湘潭县房地产业趁县城面貌改观，品位提升的契机，改变了过去“重居住功能、轻生活设施”的理念，营造良好的居住环境，激发居民的消费需求。
湘潭县房地产业的迅速发展逐步显现出来。
2、空置房减少，二手房市场升温
随着城市建设的进一步发展，湘潭县房产进入牛市。
据调查，城区各售楼部生意红火，购房者络绎不绝，除偶尔一两套顶楼外，其余房屋已售空，空置率大大降低，有些房产公司甚至是建一套售一套，根本不存在空置房。
3、外来购房群体占一定比例
湘潭县房产价格较市区低，形成价格洼地，而县城公路中枢的特点将使这一价格优势得到发挥，特别是汽车消费上来后，交通的发达更有助于房地产的发展，购房对象不只限于湘潭县，离县城较近的湘潭市、株洲的购房者甚多。
4、小区规模、品质大幅度提升
房地产商越来越注重提升住房的质量，并坚持小区发展与资源利用、环境保护同步进行，通过加强住宅小区内的基础设施建设和生态环境建设，切实提升了住宅小区的整体形象。
如：
“锦绣湘江”、“金霞小区”、“乾隆山庄”等。
5、复式楼备受青睐
人居条件、环境渐入消费理念。
据各售楼部反映，现代人追求设计合理、空间大、环境优雅，而开发商也是根据各住户意见设计图纸,尽量满足消费者的要求。
目前，面积为160平方米左右、带车库的复式楼受到众人的欢迎。
6、通风、绿化概念受到买房人关注，有物业管理的成为首选
随着社会的发展，越来越多的人开始关注生态、环保等居住环境，希望拥有一个整洁、舒适、安全优雅的居住乐园，同时通过物业公司进行的经常性维修保养，延长了物业的使用寿命，使物业保值增值。
因此带物业管理的房产成为大家的首要选择。
7、住房向社区集中，人口向城市集中
湘潭县县城向东发展，将逐步形成西起玉兰路、东至向东渠、北沿滨江风光带、南临天易路，以金霞山为中心的城市住宅群，实现与株洲城区的对接。
①城镇化进程的加快，大量人口进驻城区，同时不少拆迁安置户也增加了房产市场的整体需求。
②市政中心东移带动了河东区域房价飙升，一些需购房的工薪阶层只能望楼兴叹，因而把目光悄然转向离市区不远、价格相对便宜的湘潭县城，由此带动了县城房产的发展。
③居民消费观念发生转变，对居住的要求提高，增大了购房的需求。
④在改革开放的今天，老百姓的经济意识增强。
他们想把口袋里的钞票向回报率高的方面去投资。
而股票、期货风险大，银行储蓄利率低，于是人们把买房作为投资的一个重要途径。
（二）、重点楼盘调查统计
1、滨江花苑
滨江花苑由七栋多层住宅和滨江商业步行街组成。
由湘潭第九房地产开发有限公司开发兴建。
滨江商业步行街，又名易俗河财富第一街。
项目位于湘潭县易俗河路法院后100米处。
滨江商业街东起银杏路西至金桂路边沿，商业街全长近600米，200多个铺位。
是全湘潭县易俗河区唯一集时尚、休闲、购物、娱乐为一体的，最大最长最齐全，业态规划最合理，配套设施最完备的第一条规模型商业街。
总建筑面积在2.2万平方米左右；
商业街分左右街双层，首层200多个独立临街纯商业街门面；
配备各类园林小品及现代化建设环境配套设施；
结构新颖，风格独特，是欧式建筑艺术与现代气息的完美结合。
拥有各类中高档明星时尚餐饮、休闲厅、咖啡吧等。
商铺均价约4000元/平方米。
滨江花苑多层住宅，目前已推出的6栋销售率达95%以上。
住宅均价：
约1400元/平方米。
2、锦绣湘江
锦绣湘江项目位于湘潭市湘潭县易俗河镇，距长沙市区20公里、距株洲市区15公里、与湘潭市区一桥之隔。
项目占地710亩，约50万平方米。
地块位于湘江防洪大堤以南、湘潭二桥南侧引桥（接107国道）以西、凤凰路以北、金桂北路以东；
东西长约1500米，南北宽在350~500米之间不等，项目用地呈一个扁平的倒“U”字型。
规划建设容积率在1.5以内、低密度、高绿化率、低层或多层住宅为主。
锦绣湘江以其“意大利风情水岸别墅”确立了湘潭市最高档别墅的形象。
1500元/平方米
3、江南名府
江南名府属湘潭第九房地产开发有限公司开发，是继滨江花苑后又一全新的住宅开发项目；
项目本着打造易俗河“新知专属、自然雅居”的宗旨，以建筑最为自然生态稀贵专有的尊贵生活为主导的人居领地。
约1100元/平方米
三、湘潭县酒店市场调查分析
（一）、湘潭县旅游资源分析与评价
湘潭县旅游资源种类齐全，数量较多。
湘潭县主要旅游资源基本类型52种，其中自然旅游资源和人文旅游资源各
有16种和36种，自然旅游资源与人文旅游资源基本类型之比约为0.44：
1。
从类型实体数量分布上看，自然旅游资源实体总数68处，占实体总数的37.2%，人文旅游资源实体总数115处，占实体总数的62.8%，两者比例为0.59：
可以看出湘潭县以人文资源为主。
1、湘潭县各层次旅游资源数量统计
Ø
1个全国重点文物保护单位：
彭德怀故居；
2个省级文化保护单位：
白石故居和尹氏宗祠；
4个市级文化保护单位：
胡安国墓、周小舟故居、濂溪书堂和左宗棠故居；
县级文物保护单位则有5个：
砚井、王闿运墓、汉城桥、天妃宫和乌石峰（庙）。
县级风景名胜区有5个：
齐白石文化旅游区、隐山湖湘文化旅游区、湘潭农博园、仙女山风景名胜区、金霞山风景名胜区。
2、湘潭县旅游资源分析
资源分布广泛，但不太均衡
湘潭县的主要旅游资源围绕湘潭市区成扇形分布，相对而言，乌石、白石和
泉塘子的旅游资源优势比较明显。
而且湘潭县的旅游资源中休闲特色明显，观光产品稍嫌不足。
旅游资源有鲜明的地域特色
湘潭县地处鱼米之乡，在湘潭县的旅游资源中，具有突出地域特色的一项就
是河口—泉塘子的生态农业，高科技农业示范点，还有水果、仙人掌的种植园，集观赏和休闲于一体，是湘潭县旅游中的亮点。
名人众多，文化气息浓厚
湘潭县人文资源比较突出，名人众多，有杰出的军事家彭德怀彭大将军，有
享誉世界的艺术家齐白石先生，有湖湘文化的代表人物周敦颐、有一门英豪的黎氏八骏，可谓数不胜数。
具有较强的科学性、知识性和教育性
彭德怀纪念园可以进行爱国主义教育和革命传统教育；
泉塘子沼气示范户，
杂交水稻示范基地等景点可以让游客在美的享受中探求大自然的奥秘，既休闲又增长见识。
可以与周边地区旅游资源进行地域组合、优势互补
湘潭县名人众多，而湘潭市则是伟人的故乡，二者可以说是同类互补资源，
可以联合开发，互相促进。
同时，长株潭湘江风光带的开发，为湘潭县旅游业的发展提供了一个发展的平台。
湘潭县可以利用这些地域优势，更好地开发自己的资源。
（二）、湘潭县酒店市场现状分析
湘潭县县内目前共有宾馆8家，分别是裕丰宾馆、长江宾馆、五洲通宾馆、
鸿翔大酒店、金湘宾馆、红叶宾馆、明珠大酒店、瑞鸿山庄大酒店；
其中，长江
宾馆已通过二星级评定，瑞鸿山庄档次、规模属县内最高。
1、重点宾馆调查：
宾馆名称
房间数量
客房价格
入住率
单双人间（折后）
三人间（折后）
长江宾馆
约50间
128元
168元
约60%
瑞鸿山庄
约70间
168、198元
约65%
五洲通宾馆
138、168元
裕丰宾馆
扩建后约180间
从上表可以看出，湘潭县酒店的客房数量都相当少，且入住率普遍不高，客房价格基本统一。
2、酒店市场分析
旅游资源丰富，酒店市场前景大
湘潭县旅游资源相当丰富，吸引大批本地及本省客户前来观光，是酒店业最主要的消费群体；
然而，湘潭县旅游业开发尚处发展初期，景点推广力度不够，目前，旅游人次相对较少，县内流动人口有限，宾馆入住率较低。
目前以本地消费为主。
湘潭县旅游业的发展将直接刺激酒店业的发展。
2、娱乐业曾相当兴盛
在上世纪90年代末和本世纪初，湘潭县娱乐业相当兴盛，周边县市慕名而来的人络绎不绝；
由于个体规模不大，且不规范，前几年政府整治后，娱乐业开始走下坡路。
但娱乐业仍具备一定的基础，酒店娱乐业将引领湘潭县的娱乐行业走向正规化，并向更高档次发展。
3、餐饮需求巨大
湘潭县做为消费型城市，在酒店业入住率不高的情况下，湘潭县的星级酒店多以娱乐餐饮的经营收益支撑酒店整理赢利。
目前，湘潭县的餐饮竞争较小，主要原因是餐饮规模、档次均不高，少部分上档次的生意日常火爆，如：
长江宾馆。
湘潭县的餐饮行业仍具备较大的生存空间，特别是对大型宴会的需求。
4、星级酒店具备明显竞争优势
湘潭县目前只有星级酒店一家：
长江宾馆（两星），长江宾馆也是湘潭县生意最好的酒店。
另按三星级建设的瑞鸿山庄大酒店凭借其先进的设施，优质的服务，并且是湘潭县政府唯一指定接待场所，开业以来，客源不断，生意兴隆。
借鉴星级酒店在各城市中的经营状况，我们可以发现，湘潭县亦不例外，星级酒店因其舒适的环境，完善的配套，优质的服务，能够吸引大量的高端消费群体，营造良好的口碑。
长江宾馆、瑞鸿山庄的档次、规模虽是县内最高的酒店，但各方面仍有很
大不足；
湘潭县无高级别、高规格的酒店的现状，严重阻碍了湘潭县经济、商
贸洽谈、旅游业等各方面的发展，因此政府也急需一个上档次的酒店来带动湘
潭县的发展，高档酒店将大有可为。
鉴于目前湘潭县酒店现状，酒店仍具备较大的市场空间，特别是高级别、高规格的酒店的发展潜力。
现有的两家星级酒店，无论是在酒店档次、规模、服务水平，还是营销理念上都还处于较低水平，易被超越；
裕丰宾馆经改造后，若定位于三星级或更高标准，定能占领大量的市场份额，甚至垄断湘潭县的酒店消费。
第二章项目分析
一、项目基本技术经济指标
指标
功能
经济指数（㎡）
总建筑面积
25518.7（含地下1896.4）
层数
11层（含地下1层）
地下停车位
约30个
建筑高度
39．1米
电梯
2台
地下一层
停车场
1896．4
1层
商业
2958．9
2层
3001．4
3层
2902．4
4层
5层-9层
酒店客房
1976．2*5
10层
办公层
1976．2
客房总数量
180间
其中
标准间
150间
套间
30间
二、项目SWOT分析
◎项目优势：
1、交通优势：
项目位于湘潭县凤凰路与银杏路的交汇处东南角，是湘潭县城区的中心位置。
凤凰路北通湘江二桥，与湘潭市近在咫尺；
往东到株洲只需十多分钟车程。
交通发达，优势明显。
2、区域优势：
项目周边几乎聚集了湘潭县所有政府机关、行政部门，公务员将是本项目最大的消费群体。
3、品牌优势：
心连心集团投资开发建设。
心连心集团实力雄厚，在当地的知名度、认可度较高，心连心的品牌优势将是项目最大的卖点之一。
4、酒店本身优势：
酒店扩建后将成为湘潭县规模最大，档次最高的星级酒店，赋予投资者身份的尊贵也是项目的主要卖点。
◎劣势：
1、产权式酒店在当地属新型投资产品，一旦操作不当，可能会产生一定的市场抗性，为项目资金回笼带来不利，并直接影响酒店建设，甚至造成不好的口碑，影响后期经营。
因此在项目销售前期需做大量的专业工作，充分分析消费者的喜好，紧系项目卖点，从各专业角度避免市场风险，确保酒店运做成功。
2、湘潭县近年来居民收入虽有了稳步提高，但消费能力仍然有限，投资意识淡薄，有待通过宣传助其提高对本项目的关注度。
3、做为产权式酒店，酒店装修成本须加入开发成本，因此销售价格将远高于区域住宅市场的价格，价格门槛将使一部分投资者对项目产生心理障碍。
◎机会点：
1、湘潭县城市化水平的提高，将会带动城市经济的发展，为本项目的建设与经营提供市场契机；
2、湘潭经济的发展及人民收入水平的提高，增强市场的消费能力，为本项目积累潜在客户；
3、城市的扩容及城市人口增长的需求，将会带动房地产等支柱产业的蓬勃发展；
4、城市建设的日益完善及道路交通的发达，将会加强湘潭县与外界的沟通，为湘潭的经济发展带来无限的商机；
5、旅游业的兴起，为湘潭带来大量的流动人口，活跃了酒店的消费市场；
6、湘潭县内投资产品不多，本项目产品差异化、产品内涵、个性化具有很强的市场竞争力和产品耐受性；
◎威胁点：
1、其他产权式酒店的失败案例将会给投资者造成一定的心理障碍。
2、目前，大部分金融机构已取消对产权式酒店的按揭，若无法获得银行支持，将大大增加项目的投资门槛。
3、宏观政策、工程进度等不确定因素将对项目构成潜在威胁。
第三章项目定位
一、项目发展策略
1、项目按产权式模式销售，充分考虑房地产行业与酒店行业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要确保按酒店行业模式进行运作；
2、充分考虑湘潭县酒店市场现状，创立项目在区域的竞争力；
3、以项目周边的政府机关的公务员、学校老师、医院医生作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立项目形象。
二、项目目标客户分析定位
主要客户：
党政军等公务员，医院、学校等效益较好的事业单位员工
党政军等公务员及医院、学校等效益较好的事业单位员工，区域忠诚度高，价格敏感度高，风险意识强，注重高额的投资回报率及眼前的实惠，崇尚置业的成就感、身份的归属感等；
此类客户也将是日后酒店的主要消费群体。
可能性客户：
主要是各大工业园区企业的中上层管理干部等
企业中上层管理人员的综合素质及品位较高，也是日后酒店最忠实的客户群
体，这类客户一般注重身份的尊贵感和产品的附加值。
专业投资人士
专业投资者区域忠诚度低，价格较敏感高，注重投资回报率、产品的升值潜力及日后的市场经营风险。
三、酒店档次定位
湘潭县酒店数量较少，且档次不高；
无论是产权式销售，还是酒店的日后经营，酒店的档次都将是核心竞争力。
为保证项目销售的顺利完成，实现开发利润，树立企业品牌，且在一定时间内不被其他酒店超越，建议酒店客房、大厅按三星级酒店标准装修，部分功能如餐饮、娱乐、休闲、服务等酒店建议达到四星级标准，酒店整体达到国家三星级酒店评定标准，建议以娱乐、餐饮业为主要赢利点的特色酒店。
四星级酒店的评定分数比三星别酒店要高80分，主要突出在功能的完善上。
本项目因规模局限，无法设置其中部分公共及健康娱乐设施，例如：
酒吧、舞厅、游泳池、高尔夫练习场、旅行团专用通道、停车场规模、庭院和花园等；
这些功能设施的盈利能力低，并且区域市场的消费水平有限，建议诸类功能不设置。
四、酒店品牌定位
1、酒店品牌定位分析
县级城市难以引进品牌酒店管理公司
本项目硬件条件虽在湘潭县具备很强的竞争力，但市场的覆盖面较小，品牌酒店公司进驻的可能性不大。
普通酒店认可度欠佳
普通酒店品牌实力不够，经营能力有限，投资者接受度不高，对项目销售反而会造成一定威胁。
无品牌、无企业背景的新公司
与普通酒店品牌存在同样的缺陷，另外，新公司的管理模式、经营能力都存在局限性。
以我公司经验，酒店品牌也是决定产权式酒店运做成功的关键性因素。
无品牌酒店缺乏市场号召力和影响力，直接影响投资者的投资欲望和投资信心。
2、酒店品牌建议
前面分析到三类酒店都不符合项目的特殊性，而产权式酒店的成功与否，很大程度建立在酒店的品牌优势上。
本项目要达到销售所必要的品牌要求，必须完美的结合三类酒店的优劣。
根据项目的特殊性，我们建议：
（1）吸纳二线酒店管理公司经营酒店，并注入“心连心”品牌，与心连心集团联营，由酒店管理公司负责酒店管理且支付投资回报。
（2）由心连心集团注册酒店管理公司，负责日后酒店的经营管理及支付投资者的投资回报。
心连心集团有限公司成立于1997年11月；
经营范围为超市连锁、各类百货及农副产品的销售、房地产、食品加工、销售等。
1997年，公司法人代表黄腾其凭借其敏锐的洞察力，看准连锁超市这块巨型蛋糕，经过多年的艰苦努力，凭着心连心人开拓进取的创新精神，诚实守信的道德原则，勤奋务实的工作作风和对连锁事业的执着追求，公司现已发展成为政府安置下岗再就业职工8000余名，注册资本5500万，总资产3.5亿元，年销售收入达20亿元，现在湖南、江西等省，下瞎融资、合资、控股公司10个，拥有大中型连锁超市、百货购物广场50多家，超市营业面积10万余平米，上交国家税收5000多万元的集贸、工、农于一体的大型综合型企业。
公司目前采用董事会领导下的总经理负责制，共设部门15个，下辖直属子公司有岳阳心连心超市有限公司；
江西萍乡心连心超市有限公司；
湖南乡里美食有限责任公司；
湘潭宝玉商贸有限公司；
湖南乡村连锁超市有限责任公司；
南极雪食品工业园等企业实体。
在连锁超市不断发展的同时，公司坚持多元化经营思路，全面实施前店后厂的发展战略。
在看准湖南生猪大省优势的前提下，于2003年果断兼并以肉制品加工为主体的原"
湘潭先锋企业集团食品工业有限公司"
，并更名为"
湖南乡里美食责任有限公司"
后，更是做足"
农"
字文章，开始了以连锁超市为龙头，以农产品精、深加工，尤其是生猪加工为依托，以现代农产品物流配送中心为纽带，在有条件的乡镇建立了自己的种植、养殖基地，以订单农业的形势为基础，3年内将逐步建成年出栏100万头安全优质瘦肉型猪，三交杂交猪规模化、集约化养殖基地，并建设无公害蔬菜绿色果蔬基地30万亩，形成了集贸、工、农于一体的多元化产业链，并成为湖南省零售流通领域首家"
农业产业化省级重点龙头企业"
。
在风雨兼程的十年时间里，公司先后被中国消费者协会评为"
诚信单位"
，2003年被湖南省人民政府评定为省级综合排名百强企业、湖南省消费者信得过品牌、湖南省名牌产品，被中国农业银行湘潭分行授信"
AAA"
等级客户，其注册的"
心连心"
、"
乡里"
两商标均为湖南省著名商标，使公司发展成为无数消费者喜爱和信赖的、誉满三湘大地的知名品牌。
心连心集团起步于湘潭，扎根于湘潭，对湘潭有着深厚的感情，企业至今发展成誉满三湘大地的知名品牌，企业规模宏大，资金实力雄厚，并有着无限的发展空间，在湘潭这片频出伟人的热土上，心连心集团深受市民喜欢。
我们在调查中发现，在湘潭，心连心集团有绝对的品牌号召力。
人们对心连心的认知度和忠诚度远远高与华天、通程等省内知名品牌。
心连心公司的成长历程湘潭人有目共睹，他们相信，心连心公司的酒店发展战略，定会象心连心超市一样日趋强盛，投资心连心的酒店是再可靠不过的理财方式了。
县级城市的投资者心理预期相对较低，抗风险意识薄弱。
投资者大都被丰厚的投资回报所吸引，对酒店的经营运做、利润空间业外人士可谓一无所知，他们只希望投资付出能获得稳定并丰厚的回报即可。
心连心集团在当地的品牌信誉度、认可度都相当高，在当地居民眼中，投资由心连心开发并经营的酒店赚钱是十拿九稳的。
在我国第三产业快速发展并占据主导地位的机遇中，酒店行业已成为服务业的领头养。
心连心集团凭借雄厚的企业实力，亦可通过本项目发展酒店事业，树立心连心酒店品牌，成为集团继超市连锁、各类百货、农副产品销售、房地产、食品加工、销售后又一新的发展领域。
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