物业接管验收手册Word下载.docx
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接管验收工作必须依靠开发商、物业公司双方密切配合，才能顺利完成接管验收工作。
接管验收的工作内容程序如下：
一、接管验收内容：
1.资料的移交接管
1）产权资料类
Ø
项目批准文件
项目用地批准文件
建设规划用地许可证
建设工程规划许可证
建筑开工许可证
2）技术资料类
规划总平面图
道路规划图
市政设施管网综合规划图
绿地规划图
环境评价报告
用地红线图
地质报告书
图纸会审记录
设计变更通知及技术核定单
工程保修合同
沉降观察记录及其沉降观察点布置图
隐蔽工程验收记录
竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）
设备说明书、出厂文件（合格证、图纸）
3）竣工验收合格证书类
工程竣工验收证书；
竣工备案表
消防工程验收审核意见书
供暖系统验收合格证
消电检报告
避雷检测合格证
电梯准用证（安全许可证）
电梯安全检验合格证
电话工程竣工验收证书
有线电视施工合格证书
房屋质量保证文件
房屋使用说明文件
4）其他
面积实测报告（共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数）
房屋销售清单和产权资料、各业主的联络及其他资料
2.接管验收项目：
1）公建建筑单体：
墙面，地面，天花，防火门，竖井门，单元门，灯具，开关，窗，护栏，扶手，电梯、厅门、外呼、层显，消火栓箱，烟感、温感探头，风口百叶，安全指示灯，配电室、配电间、配电箱、柜、电表箱，防火阀，风机、泵房、水泵，屋顶，落水口，透气管，强电井及电缆，弱电井及电缆，消火栓井及管线，消防水泵结合器，地下人防等。
2）别墅建筑单体：
户门，地面，墙面，天花，楼梯，可视对讲，配电箱，弱电箱，空调孔，护栏，窗扇玻璃，照明及开关，墙插座，电视插座，电话插座，网络插座，烟道、风口，燃气表、阀门，燃气探测器，紧急报警按钮，等电位盒，上水管、阀门，下水管、地漏，防水，屋顶，排水口，透气管等。
3）公共区域：
水表井及管线、阀门、水表，雨水井及管线，污水井及管线，围墙及大门，路灯，车库，化粪池，路面及路牙，减速带，指示牌及路标，绿化，水景，井盖，垃圾箱等。
4）设备设施系统：
强电系统，给排水系统，消防系统，有线电视，电信通讯，煤气管道，电梯，门禁，周界报警，保安监控，车库，地下管网等。
3.物业验收的基本要求
1）验收组依据设计图纸的要求，参考设计变更，对建筑单体设施进行验收。
2）验收组对物业的实物进行验收，主要验收建筑物、设备、设施的规格型号、制造厂家、安装位置、并清点数量。
3）在验收中检查出不符合要求的项目，提出书面的《验收整改报告》由开发商依据报告组织整改。
4）对验收的单体设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合技术指标的，提出书面意见，开发商组织设备制造厂家或施工单位进行运转调试要达到规定的要求。
二、接管验收流程
1.开发商提请物业公司接管，确认验收物业的项目和时间；
2.由开发商、物业公司共同组成联合检查验收小组，制定验收工作进度计划；
3.验收产权资料、技术资料、合格证书等资料，做好记录；
1）对合格资料建档、存档，办理接管手续；
2）对不合格的项目资料填写反馈记录，给开发商发文对资料进行补充修订，直到合格；
然后对资料汇总、存档，办理交接手续。
4.验收小组对别墅、公建、公共设备设施进行验收；
1）验收合格，办理接管手续，存档；
2）对不合格的项目填写反馈记录，给开发商发文，施工单位进行整改返修。
工程部跟进返修工作，复验合格后销项，办理接管手续，存档。
一、工程接管验收流程图：
工程接管验收流程图
开发商提请物业公司接管，确认验收物业的项目和时间
组建接管验收小组，制定验收工作计划
写字楼、公寓接管验收，做好记录
公共设备设施验收，并做好记录
验收开发商提交的所有资料
验收产权、技术、合格证书等资料，做好记录
不合格
合格
合格格
汇总、存档，办理接管手续
填写相关反馈记录
工程部发文，开发商确认
合格格
填写相关反馈记录
施工单位整改返修
工程部发文
开发商确认
工程部派人跟进返修工作
补充、修订
复验消项
第二部分
物业接管验收标准
一、验收标准及方法
1．主体结构
梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查，无变形、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；
地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；
不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
检查方法：
目测。
2．墙面
墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。
抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。
使用2M靠尺和塞尺检查，平整度≤4mm为合格。
块料（如瓷砖）面层：
粘贴牢固，无缺棱掉角。
面层无裂纹、损伤、色泽一致。
对逢砂浆饱满，线条顺直。
3．屋面。
各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无渗水痕迹，无污渍；
排水畅通，无积水，不渗漏。
屋面隔热层、防水层表面无裂缝。
板端缝、伸缩缝油膏紧贴。
屋面排水系统的出水口、沟、落水管应牢固，接口严密，不渗漏。
土建项目为目测，排水防水检测做通水、闭水试验。
4．楼地面
毛地面平整，无裂纹，水泥砂浆面层抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。
块料面层应表面平正，对逢砂浆饱满，接缝均匀顺直，无缺棱掉角；
面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；
整体面层平整，色泽一致，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。
卫生间、设备间、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
A．向地面冲倒水，水顺利流向地漏，地面无积水。
B．第二天到楼下检查有无渗漏。
地漏过滤篦子安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。
5．门窗
门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，门窗缝隙严密，缝隙适度，门缝线条均匀，不掉角，不变形。
门窗玻璃应安装平整，粘贴牢固，单指轻击玻璃，无轻微晃动现象；
玻璃胶缝应密实；
玻璃面层无裂缝，无损伤，无刮花痕迹。
防火门、防盗门、设备门表面油漆应色泽一致无锈迹和刮花痕迹，门锁安装牢固。
窗台面泛水坡正常，无向室内倒流现象。
A．关紧所有窗户，从天面或顶层房间窗户自下而上均匀浇水，停止浇水后半小时，逐间检查每个窗户是否有水渗入。
B．查询天气预报，在验收期间出现下雨天前，先后将门窗关紧，雨后逐间检查墙面和窗台面泛水。
6．楼梯、护栏、扶手
砼结构的楼梯：
无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。
钢木结构的楼梯：
安装牢固，用力轻摇无晃动，钢筋无锈蚀、无弯曲。
木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面光滑不扎手。
7．电气
电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。
导线连接必须紧密，导线连接不得采用绞接或绑接。
采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，接地点检测值不大于4Ω。
每回路导线间的绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。
低压电器安装必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全。
打开所有灯具，电源接通灯具发光正常。
各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。
电气插座：
A.检查面板安装牢固，无晃动并紧贴墙面。
面板无损坏，符合安装要求，满足“左零右火”规定，每个都要通电并使用验电器检测。
B.电话插座只进行外观验收，面板安装牢固，面板无损坏。
C.电视面板插座，面板安装牢固，面板无损坏。
接线盒
A.面板安装牢固，目视面板无损坏。
B.用万用表检查每处预留线是否接通，并用绝缘胶布完全缠包线头。
开关
A.安装牢固，目视面板无损坏。
B.开关灵活，开启接触效果良好。
配电箱
A.安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常。
B.开关是否符合型号规定。
C.导线与设计相符，布线、接地规范。
D.配电箱盖无损坏，开关灵活，锁具有效。
路灯
A.按设计要求安装。
B.灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损坏，灯泡照明正常。
C.灯柱安装牢固，灯柱油漆均匀，无损伤和刮花。
D.路灯电源控制开关、时间控制装置正常有效。
8．电梯
电梯应能准确地启动运行，曳引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。
制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。
安装工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
电梯机房供电正常，配电箱安装规范，接地可靠。
照明及排风满足要求。
井道、底坑设备安装位置规范，各开关及装置灵敏可靠。
外选按钮、层站显示、到站钟位置规范一致且灵敏正常，轿厢内应急电话、按钮、层显、照明、风扇设备运行正常。
9．消防
消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验证明书。
消防中控室设备运行正常，双路供电系统、备用电源正常有效。
联动盘各开关、报警装置显示、动作正常。
各开关远端操作正常，返回信号正常。
终端显示界面与现场相符，操作正常。
消防水泵房消火栓泵、喷淋泵控制系统与中控室联动正常，启动运转正常，水泵自控系统正常，各阀门开关正常有效，水流报警工作正常。
末端烟感、温感、煤气报警探头工作正常有效。
防火卷帘门自动运行正常，消防电梯状态正常，消防广播使用正常，消防风阀有效信号正常，消防正压送风、排烟风机运转正常，手报按钮有效，消火栓无渗漏出水正常，消防带等配套齐全。
喷淋头压力正常有效。
消防栓阀门完好，油漆均匀，无少漏刷现象；
室外覆盖消防栓之井盖完好，搁置稳妥，位置标志清晰。
10．保安监控系统
保安监控系统须符合设计要求。
摄像头（云台）、监视器、控制盘、录像硬盘、矩阵、应急电源等设备运行正常有效。
周界报警器运行正常，报警灵敏，位置准确。
11．排水系统
排污管道安装牢固，外观完好无损，零配件齐全。
从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗漏水，楼上排水畅通无堵塞。
铸铁管灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。
地漏、排污等接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
卫生器具质量良好，安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮痕，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全。
A.灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹。
B.便器水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。
污水坑水泵运行正常，自控系统正常有效，单向阀有效。
室外排水管道应无倒坡，无渗漏顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥。
化粪池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。
立管与粪池间的连接管道应有足够坡度。
无泄漏，无渗透。
化粪池密封性好，无安全隐患。
明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。
12．采暖
采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。
箱罐等压力窗口应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、腐蚀等缺陷。
设备、管理不应有跑、冒、滴、漏现象，保温、防腐措施必须符合施工及验收规范的规定。
13．供水系统
供水系统计量装置正常有效。
供水水泵安装平稳，运行时无较大震动。
供水阀开闭正常，管道及保温完好无损，无渗漏，无锈迹，管道接头无渗水。
水龙头和水阀打开之后流水畅通，接头无漏水，安装牢固不能摇动。
14．绿化
苗木种植种类、数量、位置是否与设计图纸相符；
苗木规格是否符合设计要求；
苗木生长情况及保护措施是否符合要求，施工场地是否按要求清理干净，施工场地无残留垃圾、余土。
合格苗木必须符合以下标准：
A．乔灌木长势良好，没有枯枝、黄叶、残叶现象；
B．乔灌木种值位置适当，高低错落有致，外形美观，造型、修剪合理；
C．乔灌木规格符合设计要求；
D．枝叶无病虫害，无蛀干害虫；
E．乔木保护措施得当，有护树架，无倒状、摇动现象；
F．无裸露土面，草坪及地被植物无杂草或杂草率小于5棵/m2。
15．道路
符合设计要求，道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤。
路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。
块料面层：
拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角。
路牌标志清楚，地面线条顺直。
16．水景
符合设计要求，水边无安全隐患，无渗漏水现象，周围步道平顺，排水顺利。
循环水泵等设备使用正常，便于维护。
17．园区围墙
按设计标准和要求安装施工，外观完好，牢固美观。
18．停车场
满足设计要求，地面平整，挡车系统、照明正常有效，路标、车位施划合理明晰。
19．其它
各类水表、电表、气表等计量装置安装牢固；
开启使用后，看表内读数是否正常；
目视外观完好。
二、工程遗留问题处理
1.工程遗留问题：
在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。
2.处理措施：
对发现的遗留问题及时向开发商汇报；
限制噪音施工时间，确保业主正常使用；
增强保安力量，监督施工人员的管理工作，给进场施工人员办理出入证，避免与装修施工人员混淆，确保安全。
三、接管验收配备工具
专业
验收项目
配备专业工具
强弱电专业
配电室、配电间、配电箱、电表箱、水泵、风机、照明、插座、中控、安防、弱电系统等
每组配备万用表一块，500V兆欧表一块，接地测试仪一台。
每人配备验电插座、试电笔一支。
暖通专业
给排水、供暖、空调、卫生间、平台、防水等
管道充气橡胶球塞、水管，风速仪，温度计，红外测温仪等
综合维修专业
主体结构，墙面、地面、楼梯、门窗、天花、道路、围墙等
卷尺，水平尺、检验锤、靠尺、塞尺、铅坠等
第三部分
物业接管验收表格
楼层单元钥匙接管表
楼栋号：
序号
钥匙名称
数量
备注
1
楼栋门（正门）
2
楼栋门（后门）
3
车库门
4
房间门
5
平台门1层
6
平台门2层
7
平台门3层
8
围栏门
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
移交人:
接收人：
日期：
日期：
公建单体钥匙接管表
名称：
大门
侧门
房间门层
平台门层
卫生间
防火门层
办公室
库房
人防
工程部钥匙接管表
变配电室
电梯机房
配电间
电竖井
配电箱
电表箱
弱电室
消防泵房
报警阀室
水箱间
生活水泵房
水竖井
水表间
排风、排烟机房
送风机房
污水泵房
值班室
储藏室
工具间
燃气表间
21
22
23
建筑单体（公寓）验收表
号楼室验收时间：
位置
检验情况
客
厅
土
建
户门、门锁
地面墙面天花空调孔
窗扇玻璃、玻璃门
楼梯
水
电
户内配电箱
弱电箱
可视对讲
照明及开关
墙插座
弱电插座
厨
房
地面墙面天花
窗扇玻璃、门、门锁
烟道、排风口
燃气阀、热水器
上水管、下水管
灯、开关
燃气探测器
主卧室
墙地面天花空调孔
窗扇玻璃
照明灯、开关
电视插座
紧急报警按钮
主
卫
风道、排气口
照明灯开关
等电位盒
上水管、阀门
下水管、地漏
次
卧
室
一
电视、弱电插座
次卫
生
间
下水、地漏
二
次卧室三
跃层卧室
土建
地板、扶梯、护栏
水电
下水、地漏
跃层卫生间
平台
地面、护栏
地漏、排水、透气管
户外
台阶地面墙面门头
围栏及门
绿化
庭院、景观
水管、排污管及管井
门头灯、围栏灯
户内
计量表
水表
电表
煤气表
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