通化县社会福利服务中心建设项目可行性报告Word文件下载.docx
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（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；
（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发〔2000〕19号）；
（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）；
（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）；
（5）国家计委、计投资【1993】530号《关于建设项目可行性研究报告的试行管理办法》
（6）国家计办投资【2002】15号关于《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知
（7）国家计委、计资源【1992】1959号《关于基本建设和技术改造工程项目增利“节能等（章）”的暂行规定》。
（8）国家轻工业部颁布的《轻工业建设项目可行性研究报告编制内容深度规定》。
（9）吉林省计委投资外，吉林省工程咨询中心《固定资产投资管理文件汇编》1996.5。
（10）中华人民共和国教育部关于批准发布《城市普通中学校》校舍建设标准的通知，建标〔2002〕102号。
（11）《老年人住宅设计规范》；
（12）《城市居住区规划设计规范》；
2、项目编制的范围
（1）项目提出的背景及建设的重要性和必要性；
（2）主要工程建设以及配套设施；
（3）工程技术方案、供水、供电、供暖及生产福利设施；
（4）环保、消防、生产制度、劳动定员、实施进度；
（5）项目投资估算、社会效益分析等内容。
1.4主要的技术和经济指标
主要的技术和经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总投资
万元
1000.0
1.1
基建投资
980.0
1.2
流动资金
20.0
达产年份
2
营业收入
430.8
各年平均值
3
营业税金及附加
29.8
含资源税
4
总成本费用
217.6
5
利润总额
184.8
6
所得税
33.3
7
税后利润
151.5
8
投资利润率
%
18.48
9
投资利税率
21.46
10
全员劳动生产力
万元人
10.77
11
生产工作劳动生产率
21.54
12
贷款偿还期
年
包括建设期年
13
盈亏平衡点
52.36
14
投资回收期
5.03
15
财务净现值
853.7
IC﹦12%
16
财务内部收益率
27.36
所得税前
第二章、项目地区概况及建设的有利条件
2.1项目地区基本概况
项目建设地址拟选择在通化县快大茂镇大都岭村二组。
快大茂镇位于通化县中部,分为东西两部。
全镇地处东经125°
36′-125°
54′,北纬41°
37′-41°
46′，东与通化市毗邻，南和大泉源乡交界，西同金斗、英额布乡相连，北与二密镇接壤。
东西最宽处52.0公里，南北最长处达31.0公里，总面积348.8平方公里。
其中：
山占76.9%，水占3.1%，田占16.2，路占1%，其它占2.8%。
快大茂镇由驻地快大茂得名。
1877年（清光绪3年）设县后，设承教保和迪教保。
1910年（宣统2年）改保为乡，为信禾乡，设有信禾乡自治会、警察四区区所。
1955年恢复原名快大茂区，设快大茂、河口2个乡，辖7个高级农业生产合作社。
1958年9月人民公社化时，先成立快大茂分社，翌年改为快大茂人民公社，辖20个管理区。
1961年5月，划出大都岭、金斗2个人民公社后，辖11个生产大队。
1976年1月又划出快大茂镇。
现辖19个村（包括1981年从原河口生产大队划出的河鲜生产大队即现河鲜村），117个生产队。
全乡有86个自然屯，共24100户，72300人。
本镇属于山区，沟壑纵横，河流密布。
地势西北高，东南低，以三沟夹一川（即东北部的太安沟、荒沟和西南部的赤柏松沟，夹着蝲蛄河沿岸平川）向东倾斜，构成蝲蛄河和浑江沿岸冲积盆地，土质肥沃，多黑土，是粮食主要产区。
东北和西南部山林茂密，林地面积38.3万亩，占总面积的70.5%。
全镇气候较温和，多西南风，年平均气温4.5℃。
夏季最高气温达35.5℃左右，冬季最低气温在-39℃上下。
全年结冻期5个月，年降水量约800～900毫米，无霜期约为135-150天。
全镇耕地面积70000亩，其中水田12000亩。
农作物以玉米、水稻、大豆为主，高粱、谷子次之。
水利资源比较丰富。
浑江、蝲蛄河流经本镇的最大河流，其次为蛤蟆河、荒沟河和赶马河。
浑江沿东部湾湾川、河口村绕三道弯自北南流，建有县属湾湾川水力发电厂。
在蝲蛄河支流蛤蟆河中游建有镇属太安水库，库容量为152万立方米，灌田200亩。
境内交通便利，东邻市郊，近守县城，鹤（岗）旅（顺）公路横贯东西。
境内设有湾湾川电站、河口、黎明、赤柏松等客运站点。
1971年还开避了黎明至二密公路线，可通各种车辆。
2.2项目建设的有利条件
1、领导重视，强化领导。
县政府成立了通化县农村福利服务中心建设改造工程领导小组，主管县长为组长，县民政局、财政局、发展和改革局、建设局、国土局、环保局等单位主要领导为成员的领导小组，县民政局设立办公室，具体负责通化县农村福利服务中心建设项目相关事宜组织协调工作。
2、制定方案规划。
通化县政府以通政办发【2006】58号文件，下发了通化县农村社会福利中心建设改造实施方案，进一步阐述了项目建设的目标和任务，为项目建设提出的更高的标准要求。
3、制定了相关的优惠政策。
在农村社会福利中心建设项目中的征地、环评、设计、税费收取以及建筑材供应等方面制定了一系列的优惠政策，促进了项目的建设进程。
2.3项目建设的重要性和必要性
农村社会福利中心建设，是事关农村养老事业发展，事关农村社会和谐稳定大事，其意义十分重大。
1、是推进社会主义新农村建设的重要步骤。
社会主义新农村建设工作是一项涉及领域宽、涵盖范围广、内容十分丰富的宏大工程，需要一个个具体工程，一个个具体步骤，农村社会福利服务中心建设就是建设社会主义新农村的一项具体工作。
省委、省政府特别强调，新农村建设不单纯盖房子、修道路、搞环境，而要从关心农村群众、解决最迫切的需要解决的问题入手，整体推进村容村貌改造、基础设施建设和公益福利事业发展。
基于上述要求，把农村敬老院全部进新建和改造，增加服务功能，形成新的社会福利中心，将对改变农村社会福利和救助设施的现状产生积极的影响，成为社会主义新农村建设的重要组成部分。
2、是落实科学发展观的重要举措。
落实科发展观，统筹城乡经济与城乡社会协调发展，积极构建城乡一体，工农联动的新体制，建立新的城乡关系和工农关系，其中重要内容之一，就是要进一步健全和完善农村社会保障制度，逐步使农村居民享有基本的社会保障机制和公共服务。
农村社会福利服务中心建设有利于改变农村社会福利和社会救助体系建设落后的现状，逐步完善集五保供养、社会养老和社会救助于一体的新的服务形式。
农村社会福利服务中心建成后，将成为推进农村社会保障制度和发展农村社会事业的一个重要平台，在促进城乡经济与社会发展协调、保证经济可持续发展上发挥积极作用。
3、是构建和谐社会，提高五保供养水平的需要。
构建社会和谐社会，必须保障和维护好困难群体的基本生活权利，努力体现社会公平。
通化县农村老龄人口呈现逐年增长态势，已进入老龄化社会时代，仅靠家庭养老远远满足不了社会的需求。
加强农村社会福利服务中心建设，增加床位，拓展其服务功能是解决农村缺少养老机构的有效方式。
不仅会使农村供养水平得到切实提高，面且将扩大社会服务和社会救助覆盖范围，维护困难群众和弱势群体的基本权利，在促进社会和谐发展中发挥重要作用。
第三章、市场预测
3.1通化县敬老院及老年人现状
通化县现有农村社会福利中心16所，比较突出的是存在“三个不适应”。
一是硬件设施与当前养老需求不适应，表现为设施不完备，影响了老年人生活质量。
二是管理水平与当前发展需要不适应，服务中心的管理人员平均年龄偏大，素质不高，在管理和服务上处在低层次运转当中，只能维持农村五保供养的基本水平，不能满足为社会提供养老服务需要，而且服务人员大多没有经过专业培训。
三是办院模式与当前的发展趋势不适应，绝大多数沿袭七、八十年代的办院模式，属于功能单一的养老型的福利机构，在老人精神文化方面、医疗方面、服务辐射方面、发展院办经济方面都与国家规定的农村社会福利中心的标准有很大的差距。
县城使用的农村社会福利中心为原大都岭乡80年代建设的敬老院，占地面积8亩，土建面积500平方米，床位35张。
面积过小，功能单一，完全不能满足人民生活日益发展的需要。
所以急需建设通化县社会福利服务中心项目。
通化县现有人口25万人，其中60岁以上的人口达到
2.75万人，占总人口的11.0%。
县城快大茂镇现有人口7.2万人，其中60岁以上的人口达到0.85万人，占总人口的11.8%，人口现状已进入老龄化时代，急需建设通化县农村福利服务中心。
3.2面临的形势
据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；
2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；
到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。
据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人。
全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。
老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。
人口老龄化是城市社会经济发展的一种必然趋势，当今世界上大约有１３的国家已经进入了老龄化社会。
就我国而言，由于人口控制的特殊政策，人口老龄化的问题就更为突出，迎接老龄化社会的挑战任重而道远。
其特点是：
①起步晚，我国老年人的服务设施、政策法规、社会保障制度等方面的建设起步晚，观念弱，相对滞后；
②速度快，发达国家用了上百年才走完的人口老龄化进程，而我国仅用了３０年时间就走完了从６０年代末的青年型、８０～９０年代初的成年型、到２０００年老年型的全过程；
③来势猛、后劲足，即老年人口的数量巨大，并在总人口中的比重迅速提高，令社会措手不及；
④经济水平低，发达国家先富后老，中国是未富先老，人口老化超前于经济发展水平，在经济实力不强、尚未实现经济现代化的情况下，就迎来了老龄化的浪潮。
维也纳老龄问题世界大会所提出的“年长者的住处切不可被视为仅仅是一个容身之地，除物质部分外，它还有心理和社会的意义应予以考虑"
之倡议和伊斯坦布尔人居大会所提出的"
人人享有适当的住房"
与"
可持续的人类住区"
两大目标已经成为国际社会的行动准则和当今世界面临的一项紧迫而重大的任务，为所有居民提供适当的住房成为当代城市发展的一个基本主题。
因此，按照老年人的生理、心理和社会特征来规划和建设属于他们的居住环境，充分弥补年老者减退或丧失的各种机能，改善当前居住环境中存在的种种缺陷和不足，创造适合老年人生活的住区环境，将是今后农村福利服务中心的重点内容之一。
3.3市场需求分析
进入老年后，人的生活结构发生了重大转折，在生理、心理和社会等方面都发生着巨大的变化，影响了他们对环境的感知、判断、理解。
在生理特征方面，老年人的各种机能随着年龄的增加而退化，感觉能力、观察能力、行动能力等逐渐下降或丧失。
因此，老年人的行为空间和环境设施须补偿他们各种能力的降低，并应维护和锻炼老年人尚存的生活能力。
在心理特征方面，有安全、交往、尊重三要素，他们需要与亲人、朋友、同事、邻居广泛联系，寻求友谊、慰藉与互助；
惧怕孤独、寂寞、无聊和被社会遗弃。
在社会特征方面，希望老有所为、所乐、所学、所居、所养、所医。
这些变化和需求对居住条件、住区环境、城市社会等方面提出了新的课题。
老年人生理、心理、社会等方面的变化，使他们对所居住的环境有许多特殊的要求。
老年人由于身体机能的退化，活动空间不断缩小，越来越局限于居住的范围，由此对住区作为"
人生安乐窝"
意义的理解也最深。
随着社会角色的转变，他们的工作时间大大缩短，具有比其他年龄人群更多的闲暇时光，从而有了足够的时间与他们所在的住所及其环境发生关系，住宅区由此而暴露出的各种新的特殊问题，如老年服务设施缺口较大，老年人的休闲场所少且选址不妥、环境不佳等问题正引起全社会的密切关注。
因此，农村社会福利服务中心的规划设计为年老者提供恰当的生活条件，包括身体的和精神的各种需要，以充实他们的生活内容，提高生命质量。
总之，创造老人生活的优质环境、提供照顾老人的方便条件将成为我国福利中心规划与建设的新领域。
1、内涵需要进一步拓宽。
农村社会福利服务中心规划的基本要求是满足居民的生活需求，这种需求随着时代的变迁和社会的发展而不断得到修正和补充。
在人口老龄化的状况下，整个社会的需求结构发生了深刻的变化，因此农村社会福利服务中心的规划建设能综合考虑这一新生的社会因素，使农村社会福利服务中心规划与社会规划相结合，农村社会福利服务中心规划向社区规划延伸，把"
社区"
建设作为农村社会福利服务中心规划设计的深层次的研究课题，将农村社会福利服务中心视为整个社会发展与运动的一部分，从老年学、社会学、心理学、美学和医学等新角度来研究和设计老年人的住区环境，满足老年人在生理、心理和社会方面的种种特殊需要。
2、设计理念重新定位。
以往住宅区从规划布局到单体设计、从住宅的外部环境设计到内部装饰，基本上都是以成年人和身体健康者的行动标准为依据的，没有考虑到老年人在生理、心理等方面的特殊需求。
由于我们在人口年龄结构变化对住宅区规划建设的影响方面缺乏足够的认识，缺少客观的、长远的、战略性的指导思想，没能把住宅区建设作为一个综合的、可持续发展的整体来看待；
因此，那些大量对成年人、身体健康者来说是正常合理的居住环境却给这些行动相对困难的老年人的生活带来了诸多不便，甚至是巨大的障碍。
随着人口老龄化速度的加快，现有的住宅区的环境和设施就越发显得不能适应这种年龄结构上的变化所带来的新的要求。
因此，"
以人为本"
的农村社会福利服务中心规划设计理念已重新定位。
在老龄化社会中，农村社会福利服务中心的规划建设从可持续性出发，更多地面向那些行动范围常常只能局限于住宅区内的老人，面向那些活动能力下降、行动灵活性差，视力听力下降、语言表达能力不足的老年人；
更多地设身处地地为年老者考虑，把他们对居住环境、居住建筑类型、设施配置和物业管理等方面的需求贯穿到住区规划和建设的整个过程中，最大限度地满足老年人的生活要求。
3、户外休闲环境优雅。
随着我国经济水平的提高和社会进步，人们越来越注重居住的环境问题，许多人则把"
环境优美"
作为入住的首要条件。
在人口老龄化的势态下，农村社会福利服务中心的环境非常适合老年人健身、娱乐、休闲、交往的户外活动场所和适于他们散步消遣之空间。
很多人认为，老年人需要的环境是安静和优美，实际上，老年人对户外环境具体内容的要求不仅仅在环境优美和绿化率高这一层面上，他们更需要热闹的、有生活氛围，并能直接得到许多社会信息、便于到达和自然聚集的场所；
他们在户外的活动绝大部分是一种社会性的、集体性的活动，他们需要让自己置身于众生之中，耳闻目睹人间万象，体验到他人在各种场合下的表现，获得新鲜的感受与激情；
这就是为什么我们常常看到在住宅区的主入口处、主干道两侧热闹地段等场所，众多老年人聚集在一起展开各种活动，即使那里的条件十分简陋，但他们仍乐于在那里聚集、娱乐的缘由了。
而那些精心设计、环境幽静的小花园，却鲜有老年人光顾，究其原因是因为那里不方便到达，也看不到人，没有吸引力。
这说明，针对老年人的户外休闲环境设计，仅仅考虑环境优美是远远不够的，要从老年人的心理要求和行为特征出发，创造一种与丰富多彩的社会生活融为一体的户外环境。
3.4市场需求状况
1、农村社会福利服务中心市场存在巨大需求。
在我国，由于主要还是实行家庭养老，老年人多和家庭其他成员住在一起，往往难以满足老年人对住的特殊需求，有条件单独居住的老人，其住房条件也不理想。
据天津、杭州的有关调查，有98%的老年人住在多层或集体住宅之中，单身老人和老年夫妇住在多层或集体住宅中的比例也高达81%。
但是随着家庭养老功能的弱化和社会化养老的发展，以及老年人收入的增加，老年人对老年住宅的需求将会上升。
2、未来十年内农村社会福利服务中心总体需求呈现上升态势。
中国老龄协会调研部认为，截至2008年底我国已具有相当购买力的老年人主要集中在经济发达的东南沿海地区和一些大中城市。
未来十年，当现在50岁左右的人进入60岁以后，老年市场的巨大购买力将会充分地显现出来。
这部分老年群体中有许多人事业有成，退休金和储蓄存款比现在60岁以上老年人有很大的提高，在消费观念上也有很大的差异。
这一群体是最早一批独生子女的父母，子女少的状况也会使他们更多地依赖于服务中心和选择不同于现在的养老方式。
现在所谓的老年人“高档消费”，在10年之后将后变成普通消费。
农村社会福利服务中心总体需求正呈现上升态势。
社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。
在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。
在一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。
而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的农村社会福利服务中心，到成了很多中国城市老人向往的事。
零点调查公司对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就“老年人住宅消费问题”进行了随机访问，访问报告表明，目前我国老年住宅市场需求加大，一些大城市里，许多父母与成年子女更愿意分开居住。
这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家庭保姆”的身份中解放出来；
另一方面社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。
因此他们对于老年农村社会福利服务中心的需求也日益增加。
零点的调查数据表明，京沪两地76.2%和66.7%的被调查者对现有居住环境中的医护急救条件、体育娱乐场所意见很大，半数以上对社区活动、空气、安全设施、环境安静度不满意，而居住高楼、周围老人少、和子女住以及居住面积的不满意程度相对较低。
这两个数据表明，城市化过程中的负面效应使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。
恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。
2008年的另一项调查显示，在上海300万60岁以上的老人中，愿意选择大型现代化农村社会福利服务中心养老的占到30%，这样仅上海就有近90万老年人期盼住进农村社会福利服务中心养老。
3、低收入老年群体对农村社会福利服务中心需求较高。
受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以对老年公寓有较高需求。
因此他们对农村社会福利服务中心的需求更为迫切。
3.5市场供给状况
3.5.1农村社会福利服务中心呈现以下特点。
1、客户为中高经济实力的老年人。
在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式。
而农村社会福利服务中心能为这一群体提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。
2、居家养老与社区服务相结合的模式。
农村社会福利服务中心与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是通过公司化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。
入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。
由于农村社会福利服务中心提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。
3、具有“福利性事业、市场化经营”的特点。
我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。
同时由于农村社会福利服务中心属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。
由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。
4、投资额大、资金回收期长。
农村社会福利服务中心项目不同于一般房地产
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