8月2日10：00-12：00投资商铺的标准、好处、风险.ppt.ppt

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商业房地产写字楼：

写字楼：

杠杆最大化（公司品牌、人脉、信用杠杆最大化（公司品牌、人脉、信用现金流的稳定增长率）现金流的稳定增长率）商商铺：

铺：

现金流最大化现金流最大化酒店式公寓：

酒店式公寓：

自主性，融资能力强。

（独立金融自主性，融资能力强。

（独立金融产品）产品）为什么我们要先投资为什么我们要先投资写字楼写字楼，再投资，再投资商铺商铺，接着，接着是是酒店式公寓酒店式公寓？

请各说出请各说出10条理由。

（标准、条理由。

（标准、好处、风险）好处、风险）三种商业房地产的对比确定投资商铺的类型：

确定投资商铺的类型：

1.1.商商业业街商街商铺铺:

2.2.社区社区类类商商铺铺：

3.3.购购物中心商物中心商铺铺：

4.4.专业专业市市场类场类商商铺铺：

5.5.底商商底商商铺铺：

6.6.商商务务楼、写字楼商楼、写字楼商铺铺：

7.7.交通交通设设施商施商铺铺：

8.8.旅游区商旅游区商铺铺：

商业房地产的种类（八类）1、商业街商铺商业街商铺商业街商铺的定义？

商业街商铺的定义？

以平面按照街（以平面按照街（单侧单侧或双或双侧侧）的形式布置的）的形式布置的单层单层或或多多层层商商业业房地房地产产形式。

如：

北京王府井商形式。

如：

北京王府井商业业街、上街、上海南京路海南京路选选址：

址：

单边单边、双、双边边街面街面铺铺位。

位。

目目标顾标顾客：

以流客：

以流动顾动顾客客为为主。

主。

投资商铺的标准、好处、风险十大标准十大标准1.位置位置、位置、好位置。

、位置、好位置。

麦当麦当劳劳和和7-11分店分店有有100条条选选店店标标准，其中前准，其中前21条是条是购购买买房房产产的硬指的硬指标标。

公司每年拿出。

公司每年拿出5%营业额营业额作作为选为选点点费费用。

用。

选选好点，付出好点，付出10%的努力得到的努力得到90%的收益。

的收益。

选选点好是点好是100倍的倍的销销售，客服好是售，客服好是5倍的倍的销销售！

售！

2.租客品租客品质质。

3.开开发发商的商的专业专业度。

度。

（九（九龙仓龙仓、金融街、熊谷、金融街、熊谷组组、嘉里集、嘉里集团团、瑞安、瑞安、诺诺德中心、德中心、华润华润）4.国国际际品品质质的物的物业业管理。

管理。

（第一太平戴（第一太平戴维维斯斯Savills、戴德量行、戴德量行DTZ、上海启、上海启德物德物业业管理有限公司、金融街）管理有限公司、金融街）投资商铺的标准、好处、风险5.房型关房型关键键长长方型最好，利用率高（必方型最好，利用率高（必须须）柱子少，柱子在两柱子少，柱子在两边边，有通道，可，有通道，可设设立花景立花景房房顶顶高，大气，空气好高，大气，空气好圆圆形，正方形形，正方形，难难布局，利用率很低。

布局，利用率很低。

投资商铺的标准、好处、风险6.装潢装潢设备设备对对于：

新房，老房，水、于：

新房，老房，水、电电、气、气、电电梯、空梯、空调调、消防等要消防等要齐齐全；可全；可节约节约30%30%成本。

成本。

注：

注：

电电梯、空梯、空调调、装潢占成本的、装潢占成本的30%30%。

7.停停车车位位必必须设须设立停立停车车位，位，停停车车位是人流量的位是人流量的10%。

没有停没有停车车位，位，坚坚决不决不买买，是，是铁铁律。

律。

投资商铺的标准、好处、风险8.8.大门方向大门方向不要不要选单选单行道或者行道或者“丁丁”字路口。

字路口。

向着人流向着人流车车流的方向，避开遮流的方向，避开遮挡挡物，如物，如树树、公交、公交车车站等。

站等。

门前空位门前空位门门前的前的马马路最好是双行道。

路最好是双行道。

若是若是单单行道，招牌要相向而立，行道，招牌要相向而立，门门前无遮前无遮挡栏挡栏杆。

杆。

投资商铺的标准、好处、风险9.选选楼楼层层：

不要选高层不要选高层一楼非二楼，二楼非三楼：

一楼非二楼，二楼非三楼：

每上一每上一层层楼，人流量楼，人流量损损失失50%50%（一楼（一楼100100人，二楼剩人，二楼剩下下5050人，三楼人，三楼2525人，四楼无人）；有人，四楼无人）；有电电梯例外。

梯例外。

投资商铺的标准、好处、风险10.10.广告广告一定要有一定要有门门面广告面广告,从广告从广告统计统计学学证证明，路牌广告明，路牌广告占了广告成功率的占了广告成功率的90%90%。

（除了两个城市：

。

（除了两个城市：

HKHK，东东京，因京，因为为行人都是匆忙行走）行人都是匆忙行走）“绿绿色色”是广告中最是广告中最抢抢眼的眼的颜颜色色在租金允在租金允许许的情况下，的情况下，买买一一处处：

一楼小，二楼大的：

一楼小，二楼大的房（从房（从风风水角度水角度讲讲是是引水上楼台）并且感引水上楼台）并且感觉觉更更高档，另外，一楼，二楼高档，另外，一楼，二楼门门面最好成落地玻璃（广面最好成落地玻璃（广告效果很吸引人），直接，生告效果很吸引人），直接，生动动，面，面积积大，活的广大，活的广告效告效应应。

上面。

上面22层层（广告效益好），地下（广告效益好），地下22层层的商的商铺铺最好最好投资商铺的标准、好处、风险投资投资“街铺街铺”的十大好处：

的十大好处：

1.长长期期稳稳定的正向定的正向现现金流：

金流：

经营经营性性现现金流：

租金收入；金流：

租金收入；投投资资性性现现金流：

增金流：

增值值，按揭；，按揭；融融资资性性现现金流：

加金流：

加贷贷，抵押，抵押贷贷、质质押押贷贷、循、循环贷环贷（承（承兑兑），消），消费贷费贷（装修（装修贷贷款）、信用款）、信用贷贷。

投资商铺的标准、好处、风险2.商商铺铺能能带带来持来持续续不断的增不断的增值值（商（商铺铺由未成熟由未成熟-成熟：

增成熟：

增值值空空间间巨大）：

巨大）：

股本收益；股本收益；总资产总资产增增值值；溢价增溢价增值值；租金收益租金收益.我我们选择们选择商商铺铺的的标标准是：

高人流量、高准是：

高人流量、高资资金流量、高金流量、高物流量集中的区域，所以保物流量集中的区域，所以保证证商商铺铺的的现现金周金周转转率很高，率很高，投投资资收益率很高。

收益率很高。

营业额营业额增增长长率、利率、利润润增增长长率、率、现现金金流增流增长长率得以每年持率得以每年持续稳续稳定的增定的增长长。

投资商铺的标准、好处、风险3.商商铺有整体有整体规划、整体运划、整体运营，创造增造增值收益，收益，创造附加造附加值。

如：

整条街交。

如：

整条街交给运运营商运作。

商运作。

买好一个商好一个商铺，节省十年省十年创业时间，买好一条街的商好一条街的商铺，相当于收，相当于收购了一个了一个赢利的利的集集团公司公司4.加快加快资产积累的速度及累的速度及进程程投资商铺的标准、好处、风险5.资产总值资产总值大，直接申大，直接申请请做固定做固定资产证资产证券化，券化，节节约约税收税收6.商商铺铺可以可以单单独分拆上独分拆上Reits，做溢价融，做溢价融资资7.可以分期分批出售可以分期分批出售资产资产，分拆上市，分拆上市，产产生高溢生高溢价。

价。

8.套套现现率高，易率高，易进进出，股出，股权权可可单单独交易。

独交易。

投资商铺的标准、好处、风险9.衣食住行与民生息息相关的行衣食住行与民生息息相关的行业消消费都需都需要商要商铺去体去体现。

10.经济危机来危机来临时受冲受冲击最小的是商最小的是商铺，经济复复苏后，最快增后，最快增值的也是商的也是商铺。

投资商铺的标准、好处、风险投资投资“街铺街铺”的十大风险：

的十大风险：

1.产权产权不清不清要求有要求有产权产权自主性，独立自主性，独立产权产权可自由支配（街可自由支配（街铺铺受受欢欢迎的最大理由）迎的最大理由）选择产权选择产权独立，独立，经营经营自主性高的商自主性高的商铺铺有利投有利投资资者支者支配。

配。

2.政策政策规规划划前景，直接关系到商前景，直接关系到商铺铺投投资资的价的价值值空空间间，走向好的，走向好的产业给产业给商商铺带铺带来无限的回来无限的回报报。

投资商铺的标准、好处、风险3.开开业业率，出租率率，出租率物物业业管理公司的衡量指管理公司的衡量指标标：

硬指硬指标标：

必：

必须须达到达到统统一开一开门门关关门时间门时间4.带带不合理租不合理租约约5.消防、消防、电电、水、气等不合理。

、水、气等不合理。

6.是否是成熟商圈是否是成熟商圈投资商铺的标准、好处、风险7.周周边邻居品居品质直接影响你的租金。

直接影响你的租金。

8.单行道、行道、栏杆。

杆。

9.遮遮挡、公交、公交车牌、牌、树、死胡同。

、死胡同。

10.集体集体买全是好全是好处，个人，个人买都是都是风险。

投资商铺的标准、好处、风险确定投资商铺的类型：

确定投资商铺的类型：

1.1.商商业业街商街商铺铺：

2.2.社区社区类类商商铺铺：

3.3.购购物中心商物中心商铺铺：

4.4.专业专业市市场类场类商商铺铺：

5.5.底商商底商商铺铺：

6.6.商商务务楼、写字楼商楼、写字楼商铺铺：

7.7.交通交通设设施商施商铺铺：

8.8.旅游区商旅游区商铺铺：

商业房地产的种类（八类）2、社区类商铺、社区类商铺社区商业的分类的分类零售型零售型社区商社区商铺铺的商的商业业形形态为态为：

便利店、：

便利店、中小型超市、中小型超市、药药店、店、书报书报亭等亭等服服务务型型社区商社区商铺铺的商的商业业形形态为态为：

餐：

餐厅厅、健、健身身设设施、美容美施、美容美发发店、店、银银行、干洗店、彩行、干洗店、彩扩扩店、花店、酒吧、房屋中介公司、装店、花店、酒吧、房屋中介公司、装饰饰公司、幼儿园等公司、幼儿园等2、社区类商铺、社区类商铺社区商业的界定？

的界定？

社区商社区商铺铺：

位于社区中的商：

位于社区中的商业铺业铺位。

位。

社区商社区商业业：

是一种：

是一种为为本地区居民服本地区居民服务务的商的商业业模式，模式，有有别别于城市的区域中心商于城市的区域中心商业业、大型、大型购购物中心、特色物中心、特色步行街的商步行街的商业业态业业态。

目目标顾标顾客：

以社区内居民客：

以社区内居民为为服服务对务对象。

象。

投资投资“社区商铺社区商铺”的十大标准：

的十大标准：

1.1.社区社区规规模：

模：

55千住千住户户，不少于，不少于100100个店个店铺铺，社区，社区内居民人均月收入内居民人均月收入50005000元。

元。

2.2.明星开明星开发发商（配套：

商商（配套：

商业业、名校、文化、名校、文化娱乐娱乐）3.3.国国际际品牌的物品牌的物业业管理（具有很管理（具有很强强的增的增值值空空间间）。

）。

4.4.交通便利（交通便利（车车站、地站、地铁铁、专车专车、停、停车车位）。

位）。

投资商铺的标准、好处、风险5.5.业态业态定位（金融、服定位（金融、服务务、人文要求、供、人文要求、供应应、超市、花店、餐超市、花店、餐饮饮）6.6.增增值值空空间间：

至少上两：

至少上两层层，下两，下两层层（负负一一负负二二层层）。

）。

7.7.社区内外有区社区内外有区别别。

（若商。

（若商铺铺在封在封闭闭社区内，社区内，外面人流很外面人流很难进难进入，在入，在选择选择商商铺时铺时，尽量，尽量靠近靠近门门口）口）投资商铺的标准、好处、风险8.8.客客户户群定位（高端客群定位（高端客户户-家庭月收入万元以家庭月收入万元以上、中端家庭月收入上、中端家庭月收入55千元以上、大众家庭千元以上、大众家庭55千元以下）千元以下）9.9.买买点（点（-30%-30%）原因：

从完成）原因：

从完成规规划开始划开始进进入，入，商商铺铺全部全部购买购买，统统一一规规划、划、统统一管理，确一管理，确保无保无竞竞争争稳稳定增定增值值。

10.10.长长期持有，享受期持有，享受长长期期稳稳定的定的现现金流。

金流。

投资社区商铺的十大好处与街铺相同。

投资社区商铺的十大好处与街铺相同。

投资商铺的标准、好处、风险投资投资“社区商铺社区商铺”的十大风险：

的十大风险：

1.1.个人个人买买，零，零卖卖无无规规划，相互划，相互竞竞争争严严重、无重、无法法统统一招商、生活配套不完善。

个人一招商、生活配套不完善。

个人买买是是最大最大风险风险。

2.2.住住户户空置率影响人流量，影响商空置率影响人流量，影响商铺铺生意。

生意。

3.3.招牌、招牌、门门面、广告，各商家不面、广告，各商家不统统一，不一，不规规范，影响美范，影响美观观，降低档次，影响租金回，降低档次，影