无锡商业市场调研精Word文档格式.docx

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定位无锡高端百货商场,凭借高端的定位、众多国际品牌的加盟,获得了无锡消费者的青睐。

同时还引进国际先进的商场设计风格与理念,动线宽敞、视觉明亮,整体采用回廊设计,在商场主入口和电梯处分别设置指示牌。

营造了现代风格和精致氛围。

（2业态介绍:

商业大厦引进商家将近700余家,以服装为主,其中男装、女装、童装和运动系列所占比例将近55%左右;

其次是电器类产品占到18%左右;

其余如名表、金银首饰等均为国际国内一线品牌。

业态分布:

八佰伴共七层,第一层经营名贵钟表、国际精品男装与化妆品。

第二层经营精品女装、钟表、黄金珠宝,第三层经营时尚女装、文胸、女鞋,第四层经营精品绅士男装、男包箱、男士配饰,第五层经营运动休闲服饰、少淑装以及团购中心设立此层,第六层经营家具、玩具与办公用品,第七层美食、精品超市、美容与家电、手机数码,烟酒药品滋补均在此层。

2、商业大厦:

历时三年改造,2008年9月商业大厦华丽转身,整体采用回廊设计,在商场主入口和电梯处分别设置指示牌,动线宽敞明亮,整体档次由原先的中低端提升至高端。

分AB幢,营业面积8万平米,A幢定位精品百货,B幢为大众百货。

商业大厦深受无锡消费者的欢迎,客流量很大。

八百伴共进驻商家约500家左右,整体业态以服装类为主,其中男装、女装、童装等,占到60%以上,其次是运动系列产品,占到11%。

国际国内知名品牌占到20%左右;

其余如化妆品、金银首饰等均为国际国内一线品牌。

A负一层:

食品、烟酒滋补品、屈臣氏、眼镜、电子辞典、文具名笔、学生用品、乐器音像制品。

A1:

化妆品、鞋苑、黄金珠宝、名表廊,A2—A3:

衣都女装,A4:

衣都男装,A5:

运动新城,A6:

时尚家饰馆A7:

东方电器/宏图三胞。

B负一层:

珠宝玉器、钟表,B1:

名表、金银首饰,B2:

男鞋、箱包,B3:

女鞋、女包,B4:

与A4连体,经营衣都男装,B5:

与A4连体,经营运动新城。

B6:

与A6连体,经营儿童天地、一茶一坐茶吧、大世界影城影院、宝宝贝贝儿童摄影。

B7:

大世界影城。

无锡八佰伴和商业大厦通过不断的革新改进,称为无锡高端的百货商场,锁住了大量顾客,在无锡市场占有较高市场份额。

3、三阳百盛广场:

为无锡的中高档次百货商场,营业面积2.8万平米,主要针对年轻时尚白领一族的消费者。

比起商业大厦和八佰伴,档次较低,设计方面主动线没有前者宽敞,同时在电梯处的指示牌引导方面,也不是全面。

（2经营业态:

第一层:

化妆品。

第二层:

女装女鞋女包眼镜。

第三层:

少淑装。

第四层:

男装男鞋和箱包。

第五层:

远动休闲类。

第六层:

儿童产品,家用产品。

第七层:

家居产品,数码电子。

第八层设立会员中心。

无锡市场中较受年轻时尚白领一族的欢迎,在无锡市场拥有一定份额。

4、大洋百货:

中档次的百货商场,主要针对年轻时尚白领阶层的消费者,商场营业面积2.2万平米,位于无锡市最核心区域中山路和人民路交接处,且坐落无锡人流量最旺盛的崇安寺商业街内,但是该商场引进品牌中低端,商场设计较老,主动线不宽敞,且服装区布置较为凌乱,严重影响该商场的品牌推广。

其销售业绩也比邻近的三阳百盛和商业大厦差了一大截。

女鞋女包折扣区。

少女装,女包,化妆品。

淑女服饰、中式服饰。

运动品牌。

流行服饰,男配饰,箱包。

青少年装和童装。

绅士男装,美容。

大洋百货虽占尽地利之便,却内部布置凌乱,其市场份额远远落后于近邻商业大厦和三阳百盛。

5、英武百货:

2010年新开的一家定位中高端的百货商场,采用英国风格布置,动线宽敞、视觉明亮,整体采用回廊设计,在商场主入口和电梯处分别设置指示牌。

女鞋,钟表,眼镜,名表珠宝,名品配饰。

少女装

淑女装。

商务男士,男女休闲。

运动,运动器材。

2010年刚刚开业,市场反响度一般。

6、保利广场:

保利广场共经历了三次转型,到目前凭借家乐福超市为其带来一定的人气,整体商业档次中等偏上,其中以服装和餐饮为主,分别占28.5%、13.8%,其次是饰品和儿童用品。

保利广场整体规划稍显混乱,内部人流动线规划过于复杂,各个商业群体直接相互连接,造成岔口过多,消费者在内部穿梭很容易“迷路”。

后期商业运营不是很理想,造成现在无法与中山路商圈抗衡。

导视牌引导方面,虽然在多处设臵导视系统,但由于项目整体规划过于混乱,不统一,缺乏整体感,导视系统实际帮助效果一般。

（2商铺情况:

租金地下:

统一营运。

1层:

7-8元/平米/天,4-5年后递增18%,对进驻品牌有监督,不得转让。

2层:

6-7元/平米/天,大多是提成租约形式。

3层:

4-5元/平米/天。

7、红豆国际广场:

业态:

（1远东百货:

概括远东百货为台湾著名的百货品牌,是无锡中高端的商场。

引进国际先进的商场设计风格与理念。

主动线两处用花草绿色植物布置,让购物环境充满愉悦。

动线宽敞、视觉明亮,整体采用回廊设计,在商场主入口和电梯处分别设置指示牌。

经营业态:

负一层:

烟酒、药品滋补,精品超市。

化妆品,女鞋,女包。

淑女装,高级淑女装。

少女,少淑女装,杂货,SPA美容,名品饰品。

精品男士,配件,箱包。

家用电器,数码,童装,孕妇装,贵宾区。

主题餐厅,美食区。

与民生银行信用卡组成战略合作,2009年底开业,顾客接受度仍不是很高。

（2酒店公寓:

红豆国际广场酒店式公寓面积段分布较广,从最小的57平米到最大的143平米,选择面广;

层高3.3,得房率61.8%,酒店公寓共467套（总量3.74万平米,主力户型:

52-68平米。

销售均价:

26000元/m²

。

（3办公写字楼:

总套数260套,销售价格:

19000元/平米。

（4物业费用:

物业公司为上海世邦魏理仕物业顾问有限公司,酒店公寓为:

5.5元/平米/月。

办公写字楼为:

18元/平米/月。

8、崇安寺商业街:

崇安寺,作为无锡商业文化的源点和中心,与上海城隍庙、南京夫子庙、苏州玄妙观并称四大商市。

长期鼎盛的人气使崇安寺成为无锡雅俗共赏、富有特色的休闲集市场所。

崇安寺作为市中心黄金地段的商圈商铺,它给城区商业购物活动添加了地方特色,适应了消费多元化的需求,商业区每天的客流量都在10万人次以上,成为市中心人气度最高的特色商业街。

（2业态:

崇安寺商业以中档特色小型商业为主,其中服装、餐饮所占比例较大,分别达到27.3%、19.7%;

其次是手工饰品（均为10-15㎡小铺,占到15.8%。

（3商铺租金:

1楼:

25-30元/平米/天。

2楼:

15-25元/平米/天。

地下:

入口处:

15-25元/平米/天,其余位置8-10元/平米/天。

雅俗共赏的市民商业文化,针对的是游客及普通的消费者。

9、中山路租金:

中山路全长2100米,宽40米,店铺约790家。

租金为25-35元/平米。

（二、无锡东区商圈:

哥伦布广场体闲购物公园是无锡首个滨水风情的集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等于一体的、国际化、一站式休闲消费中心。

总建筑面积20万平米,其中一期建筑面积12.8万平米,由美洲海洋风情“一站式”休闲购物公园（约6万平米、无限LOFT创意中心（约2万平米、海顿国际公寓（约2.7万平米三大功能板块组成。

哥伦布广场以“大卖场、大餐饮、大家居、大娱乐”的业态组合原则,依托崇安新城商圈固有商业优势,规划了国际大超市、滨水风情美食街、家居数码街区、儿童游乐天地、时尚流行街区、休闲娱乐会所等多个主题业态

售价为:

1楼均价60000/m²

2楼均价30000元/m²

租金为:

楼6元/平米/天,2楼为3-4元/平米/天。

物业费:

免物业费

（3公寓售价:

1.1万元/m²

物业费2.9元/平米/月。

（三、无锡东南新区商圈:

1、新之城广场:

位于无锡新区商贸商务功能核心区域,占地6万平米,总建筑面积23万平米,整个项目分为A/B/C三区。

（2商业业态:

A区规划为零售、超市、餐饮、健身会所、家电中心和社区商务等,B区位高端百货、休闲娱乐、文化教育、餐饮、专业店（运动、儿童乐园、儿童用品购物中心等,C区规划为精品酒店、国际影城、高端餐饮、家居生活馆、美容SPA、KTV等。

通过购物和休闲2条人流动线,将三个区贯穿起来。

目前进驻的商家主要为乐购超市、金钱豹国际餐饮、嘉禾影院、屈臣氏等,目前计划引进高端百货和精品酒店。

（3商铺租金情况:

5元/平米/天

4元/平米/天

3楼:

2-3元/平米/天

16元/平米/月

2、宝龙广场:

位于无锡新区中央商务区,建筑面积达28万平米,集购物、娱乐休闲、文化美食、运动、国际公寓为一体的商业中心。

物业类型:

商铺、公寓,占地面积7.7万平米,楼层情况:

共A/B/C/D四幢,每幢1-4F为商铺。

（2主要业态情况:

国际公寓:

层高:

毛坯房3米。

精装修为3.8米。

公寓总套数:

1722套。

面积区间:

38-78平米,主力面积38-47平米。

销售价格毛坯:

8500元/m²

精装12000元/m²

物业公司:

无锡宝龙商业物业管理有限公司。

2元/平米/月

商铺租金情况:

4-4.5元/平米/月

3元/平米/月

商铺物业费:

18元/平米/月

百货商场:

百盛商场。

大卖场超市:

家乐福超市。

影院:

中影国际影城。

休闲娱乐:

缤纷五洲娱乐会所、立新欢乐天地。

（四、无锡南区商圈:

无锡南区商圈主要以茂业百货为代表。

整个项目占地面积5万平米,规划建筑面积45万平米,其中购物中心20万平米,写字楼7万平米,五星级酒店4万平米,高级商务公寓14万平米,集办公、购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体。

拥有3000多个停车位。

茂业百福超市、餐饮。

一层--璀璨时尚馆:

珠宝首饰、化妆品、钟表眼镜、女鞋。

二层—都会名媛馆:

精品女装、女性配饰、女士皮具。

三层—窈窕淑女馆:

淑女装、女士内衣。

四层—青春少女馆:

少淑女装,女性配饰。

五层—名流绅士馆:

男士服

装、皮具等。

六层—运动休闲馆:

运动休闲服饰、户外用品、运动器械等。

七层—家居童乐馆:

儿童用品、床用家居用品等。

茂业百货全部是自营,不对外发售,有利于整体商业规划和管理。

（五、无锡西区商圈:

无锡万达广场:

无锡万达广场居名镇河埒口正中心,是集商业、办公、居住、娱乐休闲的一站式生活城,包括11.3万平米的大型购物中心、约4.6万平米白金五星酒店、约2.7万平米5A写字楼、约6.3万平米精装修公寓、约2.5万平米商业街的建筑面积达23万平米的大型购物中心。

万达广场设计为1楼商铺,2楼为办公写字楼。

超市:

世纪联华

百货:

万千百货

娱乐休闲:

KTV、健身会馆。

影城:

万达国际影城。

美食:

主题餐饮

购物:

购物步行街。

写字楼:

售价18000元/m²

12元/平米/天售价39000-48000元/m²

主体商铺是统一招商或销售规划完毕,只有公寓楼下的一层商铺出租。

物业费为45元/平米/月。

酒店公寓:

五星级酒店万达喜来登大酒店。

公寓售价:

12000-13000元/m²

主力户型:

50m²

、60m²

、70m²

、80m²

只有二手可售,一手售罄。

（六、无锡北区商圈:

1、欧风街金太湖国际:

项目总建面积68万平米。

主要业态包括:

大型百货商场、大卖场沃尔玛超市、国际影院、真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、酒店公寓。

拥有地上600个、地下3000个车位。

公寓:

售价10500-11000元/平米户型:

84m²

--140m²

户型较大。

商铺租金:

商铺对招商有规划,1楼为:

4-5元/平米/天经营首饰、专卖店等。

2楼为:

3元/平米/天。

经营服装、餐饮等。

商铺售价1楼为70000元/m²

2楼为30000-40000元/m²

商铺物业费为9元/平米/月,公寓为1.8元/平米/月。

2、无锡明发商业广场:

位于惠山区,总建筑面积50万平米。

（1主要商业业态:

金逸电影院、金海华大型家居建材生活馆、餐饮美食、KTV等休闲娱乐、酒店公寓、购物中心、运动天地、大润发超市（在谈。

（2酒店公寓售价:

6800元/平米户型:

飘窗的为47/m²

阳台的为51/m²

朝向北的总价最低在280000元,朝向好的总价最高的为330000元。

物业管理费为2.5元/平米/月。

（3商铺情况:

商铺主要有两个区,一个为餐饮区,1楼售价为楼25000元/m²

2楼为租金18000万元/m²

3楼为11000元/m²

1楼为2.5元/平米/天,2楼为1.8元/平米/天,3楼为:

1.1元/平米/天。

一个为数码电子区域,该区域面向地铁站,地利因素,故价格略高,售价负1层:

30000元/m²

1楼售价为楼25000元/m²

2楼为租金15000-18000元/m²

租金情况为负1楼为3元/m²

1楼为2.5元/m²

2楼为1.5元-1.8元元/m²

3楼为1元/m²

（租金年回报率8%。

数码区的负一层因为楼上签约苏宁电器,故而租金和售价偏高。

综合几大商圈来看，市中心商圈商业百货业态最丰富，集购物、餐饮、娱乐于一体，商圈内百货商场林立，商业项目高端，商圈牢牢吸引无锡的消费者，商圈地位无可撼动，是高端商业项目投资的最佳商圈选择。

无锡其他地区的商圈，星星之火，渐成燎原之势，其中以东区的哥伦布广场、新区的新之城广场和宝龙广场、南区的茂业城、西区的万达广场、北区的明法商业广场和金太湖国际城为代表，但其项目的定位，市场的受热捧与受欢迎度，商圈的商业氛围与市中心商圈不可等量齐观。

目前崇安核心区地块发布相当紧张，市中心的商业地产已自2009年起出现了供不应求的局面，相信近年来这一趋势势必更加紧张。