深圳海岸城商业项目研究分析文档格式.docx

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234

风情街：

281

总：

515

建筑形态地上5层，地下2层

产品组合海岸城由东西两座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成。

海岸城购物中心与凯宾斯基酒店，保利文化广场、天利中央广场一起，构成了深圳南山商业文化中心区的核心。

双广场、双步行街、双首层的组合特色。

主力商户海岸城：

JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸滑冰场、UNIQLO优衣库、ZARA、顺电、玩具“反”斗城、大饱口福自助餐；

保利文化广场：

深圳天虹百货、家乐福超级市场、保利影城

天利中央广场：

太平洋电影城

停车位1500目标消费群以20-45岁人群为主，

定位中高档

建筑指标建筑结构层高地下室5米，首层6.5米，

二层至五层6米

柱距8-13米通道宽度主通道：

11-13米

次通道：

4-5米

主通道宽6-8米，辅道宽

4-4.5米

赢利模式销售/租赁？

零售业65%，餐饮20%，休闲娱乐15%

配套设施

手扶电梯B1层5部，L1、L2层

8部，L3、L4层4部，

L5层3部

共20部

观光梯

垂直电梯3组（品牌：

星玛）货梯

业态分布及价格情况

楼层单层建

筑面积业态规划进驻品牌单店经

营面积

m2

租赁价格租

售

率

地下

二层

停车场

地下一层停车场+商业街原潮

吉之岛百货

489

吉之岛两

层共

一层名店吉之岛百货

优衣库

ZARA23,0007521,445

二层休闲海德广场10,000

三层娱乐购物海岸影城

顺电4,1651,270

四层休闲娱乐海岸影城

海岸真冰场1,927五层餐饮大饱口福2,356

其他楼层

购物中心管理费：

20

元

备注海岸城采取”主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式

海岸风情街由海岸城东座写字楼和西座写字楼的裙楼商业组成，总面积约4万平方米，总长度约800米，包括主力店新桃园酒店在内的281间独立商铺，单间面积从20平方米至数千平方米不等，商铺全部对外出售。

经营状况

商户数

总商户数购物中心：

234

281

总515

产权商户数281租赁商户数234总营业额（天）

客流量日均客流量节假客流量客源构成客源消费额（日）

其他

周边商业环境

评价

深圳海岸城位于南山商业文化中心区，商圈内有天利中央商务广场、凯宾斯基酒店、保利文化广场、海雅百货、茂业百货、深圳书城等高档商业配套，该商圈是深圳特区西部的商业中心、商务中心、文化中心。

围绕海岸城周围有14个高级住宅小区，这些小区和南市区乃至整个深圳的高

消费水平保证了海岸城的人流客源。

周边商业状况及商业形态

海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心。

周边商业形态经营方式及客

户群

以主力店、品牌旗舰店、综合概念店为核心商户；

汇聚知名百货、特色美食、高级零售、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场、个人护理、现代服务、文化教育等十余种精彩业态，涵盖优质生活的众多方面。

项目位置图

各楼层平面图

负一层平面效果图

相片图片

一层平面

二层平面

三层平面四层平面五层平面

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商铺租赁分析以主力店、品牌旗舰店、综合概念店为核心商户；

业态布局很好：

主力店与非主力店、名品店等布局时考虑到人流、形象、

楼层定位等多种因素，形成合力；

业态比例组合得当：

主力店与非主力店的比例，各业态比例组合相对合理；

客户群分析海岸城购物中心创造性地推出了“双首层”的消费聚集模式。

在海岸城不仅有传统的“基础首层”可以聚集繁华的商业人流，更增加了二

层北面与高架步行街相连的“增值首层”，让南来北往的人群如织交汇。

源源不断的客流为频繁经过的首层商业带来最大的机会，

首层商业者也将享受到最集中的聚合消费效应。

项目优势分析1、海岸城地处南山中心区的核心地段；

2、业态布局很好：

主力店与非主力店、名品店等布局时考虑到人流、形

象、楼层定位等多种因素，形成合力；

3、业态比例组合得当：

主力店与非主力店的比例，各业态比例组合相对

合理；

4、外部交通情况与MALL的出入口设计比较多；

5、外立面四周都临路，昭示性比较强；

6、.双步行街的设计可以有效的引导人流；

7、独具特色的滨海风情购物中心或许对今后的项目可以参考。

项目劣势分析1、园林景观不够

2、吉之岛百货作为主力店的带动性不够强

3、海岸城中庭展场活动气氛不够丰富

4、商家构成主要以中、高端产品为主，缺乏高端以上商家优势，不足以

满足区域购买力

5、在设计建筑方面，海岸城2个中庭的设计让消费者容易迷路，缺乏指

引性。

海岸城：

海岸城分析报告：

海岸城介绍和商铺分布图：