11.20南湖信誉家园整合营销推广提案.ppt

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南湖信誉家园整合营销方案南湖信誉家园整合营销方案山东恒达地产机构山东恒达地产机构2011年年11月月秀外慧中秀外慧中厚积薄厚积薄发发壹、故城房地产市场调查与现状分析壹、故城房地产市场调查与现状分析肆、肆、项目策划推广节奏及销售执行项目策划推广节奏及销售执行叁、项目形象设计策划展示叁、项目形象设计策划展示目录贰、项目贰、项目分析与目标定位分析与目标定位壹、壹、故城房地产市场调查与现状分析故城房地产市场调查与现状分析开放的故城开放的故城机遇与挑战共存机遇与挑战共存故城概况：

故城概况：

县域总面积937平方公里。

9镇4乡，总人口52万。

位于京杭运河西畔，曾经商业发达、经济繁荣，故有“小天津卫”的美称。

故城属环渤海经济圈、处冀东南、鲁西北经济圈融合带。

独具承接东部产业、西部资源相互转移的区位优势，是南资北上的途径宝地，区位价值十分重要。

但故城近几十年发展相对缓慢，财政收入5个亿，排名还处于全国同等县的后端，从2009年开始，故城县政府开始大力建设“冀东南生态宜居运河文化名城”，以城镇化为先导，实现城镇化、工业化、农业现代化，围绕完善“一城三区”建设，重点发展产、销、住、旅游为一体的产业链经济，目前基本还处于初级阶段。

县城规划面积达24平方公里，现居12万人故城县目前房地产开发市场布局图本本案案杏林名苑杏林名苑富邦花园富邦花园香湖美地香湖美地美林水岸美林水岸凤凰花园凤凰花园名仕豪庭名仕豪庭鑫华小区鑫华小区丽景名城丽景名城东北部中部西南部项目名称项目名称区位区位项目定位项目定位建筑总面积建筑总面积富邦花园富邦花园京杭大街与广交路交汇处（老汽车站南侧）故城县中心地标豪宅12.4万鑫华小区鑫华小区（南镇新区回迁楼）（南镇新区回迁楼）广交西路（国土资源局斜对过路南）老百姓买得起的房子8万凤凰花园凤凰花园京杭大街中段小桥南侧路西打造质优价廉房子11万美林水岸美林水岸京杭大街中段小桥北侧路西故城首席地中海风情高尚社区15万杏林名苑杏林名苑县医院北200米中华大街路东故城文化学区房12.8万名仕豪庭（新盘）名仕豪庭（新盘）故城县工业路15号13万香湖美地香湖美地顺达路原木材市场西200米路北故城配套最完善、规模最大的高尚社区50万丽景名城丽景名城故城县中华街北首优质品质筑家11.8万故城房地产市场竞争楼盘一览故城房地产市场竞争楼盘一览开发市场政府扶持：

开发市场政府扶持：

2008年，衡水市委、市政府发出“一年一大步，三年大变样”的号召。

2011年，故城县全面推进“一城三区”建设。

2011年，故城县围绕三年上水平着力打造“冀东南生态宜居运河文化名城冀东南生态宜居运河文化名城”。

市场供应量增大，竞争激烈市场供应量增大，竞争激烈：

2011年市场在售房地产面积将达到130万方，远远超出目前市场客户需求。

开发商：

大多为招商进来的公司，均已本土化，建筑理念、产品定位相对落后。

营销推广手段单一，售楼处包装一般，且大多数置业顾问的业务专业性整体不足。

故城县房地产市场特点总结：

项目形象：

建筑风格陈旧单一，特色及形象区分不明显，多以欧式风格为主，这为我们项目确立鲜明的项目形象，进行差异化竞争提供了契机；物业形态：

物业形态：

2011年物业种类较单一，以多层为主，辅以少量小高层；2012年开始以小高层为主要物业形态。

老百姓购房意识淡薄，房地产销售市场不景气：

经济发展水平不高，镇上居民收入偏低，并对开发商有心里抵触，购房能力受到制约；百姓购房已自主为主。

百姓购房已自主为主。

当国家对房地产的调控力度日益加大的时候.当故城房地产开发日益火爆的时候当开发商不仅仅为了销售而要树立品牌的时候当百姓的选择增多却又苦于没有标杆项目，没有信得过的项目的时候真正的营销时代来了真正的营销时代来了信誉信誉集团集团故城故城项目项目秀外慧中秀外慧中厚积薄厚积薄发发1.信誉商厦2.信誉大酒店3.南湖信誉公园4.南湖信誉广场5.商业街1.政企合作2.民心市政工程3.投资项目4.提高生活水平5.增加就业人数1.集团首个房地产项目2.故城唯一开发商投资兴业性项目3.唯一符合宜居文化名城的文化大盘4.在故城树文化及品质榜样5.打造“万达地产”模式房地产投资形式6.树立品牌，便于集团可持续发展民生工程、住宅开发起点转折点、标杆项目我们团队的绝对优势我们团队的绝对优势1.政府：

政府：

与政府合作，打造当地政府支持的民心形象项目。

2.银行：

银行：

与河北省、市各总行、支行长期合作关系，保证项目销售回款。

3.奖项：

奖项：

为甲方申办国家级、省级、市级、政府、协会、媒体等各种房地产奖项。

4.故城标杆项目：

故城标杆项目：

做故城形象榜样，即价格最高，品质最优，口碑最好。

5.对甲方利益的保证：

对甲方利益的保证：

奖罚分明，如完不成合同约定销售目标，则按甲乙双方协商约定降低销售提成。

如超额完成，则可得到相应奖励。

我们团队的绝对优势：

贰、贰、项目分析与目标定位项目分析与目标定位一、项目分析一、项目分析1.项目概况项目概况南湖信誉家园是故城县水系景观改造重点项目工程，社区将建成集绿化、环境、商业、酒店住宅为一体的高档社区。

小区占地287亩，建筑面积40万方，其中商业门店面积6.5万方，可容纳4000户业主入住。

是故城县第一城市综合体大盘。

社区改造兴建南湖信誉公园、南湖信誉广场等。

徽派建筑具有功能上的实用性、生态上的科学性、技艺上的渗透性，形成建筑生态、形态、心态天人合一综合性。

生态：

顺应自然，搞一户一室的生态小气候，以达到园林化的意境；生态：

顺应自然，搞一户一室的生态小气候，以达到园林化的意境；形态：

因地制宜、布局造型和谐有序，以达到整体上的韵律感；形态：

因地制宜、布局造型和谐有序，以达到整体上的韵律感；心态：

触景生情、物我两亲，以达到抚慰和净利化人的心灵。

心态：

触景生情、物我两亲，以达到抚慰和净利化人的心灵。

信誉家园建筑风格采用中式徽派风格，一方面体现出楼盘的文化感，另一方面正好顺应故城运河文化名城的建设思想。

同时也是本项目区隔故城房地产项目的主要特色。

2.项目的徽派风格开发利用项目的徽派风格开发利用3.信誉集团投资配套信誉集团投资配套1.信誉商厦：

信誉商厦：

信誉集团现有的成熟投资模式，政企合作民生工程，城市地标建筑，较大程度满足县城居民生活水平，有效扩大就业人口人数。

2.信誉大酒店：

信誉大酒店：

民生工程，酒店投资重点提升居民生活品质，同时提供大量就业岗位。

2.信誉南湖公园：

信誉南湖公园：

市政民心工程，提升居住品质，提升市民幸福指数。

3.信誉南湖广场：

信誉南湖广场：

市政民心工程，丰富业余生活，提升市民幸福指数。

信誉集团来故城投资兴业，与政府合作，做的是民生民心工程，满足了居民生活，提高了生活品质，扩大了就业人数，不同于单纯牟利房地产开发商，并进一步弱化了居民对以往拆迁的反感与抵触心理。

4.项目其他周边配套项目其他周边配套5.商业街招商模式建议商业街招商模式建议1.商业街销售模式：

除商业回迁以外，均以销售。

建议销售过程中，为提升收益尽量晚于每期住宅。

并且最好把沿街建议销售过程中，为提升收益尽量晚于每期住宅。

并且最好把沿街门市统一划分区域，门市统一划分区域，如：

社区商业街、特色品牌餐饮街、时尚休闲街、金融通信服务、古董酒吧文化街。

一方面满足社区居民消费需求，另一一方面满足社区居民消费需求，另一方面合理布局利用商业销售。

方面合理布局利用商业销售。

时尚休闲街社区商业街古董酒吧文化街金融通信服务特色品牌餐饮街社区商业街时尚休闲街地块地块区区位位交交通通故城城南，京杭大街与广交路主干道交互处刑德公路，京杭大街产品产品类类型型特特色色户户型型小高层、仿古商业街徽派特色，中式建筑风格面积适中，布局合理，设计人性化规划规划景景观观定定位位南湖公园，景观河道发展趋势发展趋势生生活活区区域域特特点点景观社区，宜居社区、信誉商厦、配套齐全远离工业区，南湖公园私享配套，运河公园近在咫尺，周围配套成熟徽派建筑，仿古商业街6.项目卖点分析项目卖点分析开发商开发商投投资资兴兴业业实实力力雄雄厚厚政企合作，民生民心工程强大的信誉集团。

政府扶持卖点整合概括卖点整合概括1.政企合作，民生工程：

政企合作，民生工程：

政府扶持、实力开发商2.品质筑家，文化深厚：

品质筑家，文化深厚：

建筑设计最高级别，国家标准规范设计、徽派建筑风格；3.主题园林，更具人性：

主题园林，更具人性：

公园景观配套、广场文化、超大楼间距、社区景观；4.绝版地段，华丽升级：

绝版地段，华丽升级：

京杭大街与广交路主干道交叉口，豪华酒店、商场升级；5.顶级配套，礼遇精英：

顶级配套，礼遇精英：

信誉商厦、信誉大酒店、仿古商业街、成熟配套；6.强大实力，品质保证强大实力，品质保证：

品牌开发商、政府扶持、名牌门窗、电线、钢筋；7.节能智能，环保舒适：

节能智能，环保舒适：

外墙保温、中空窗户、对讲系统、楼宇防盗、智能电表；Strength:

优势优势Weakness:

弱势弱势Opportunity:

机会机会Threat:

威胁威胁1.所有项目存在的拆迁户较多问题。

7.项目项目SWOT分析分析1.实力开发商；2.政企合作；3.商厦、酒店等配套自建。

1.南湖片区规划；2.片区内竞争楼盘较少；3.政府文化古城建设的机遇。

1.年后故城县楼盘供应体量增加；2.国家对房地产政策影响；3.不断收紧银行货币政策。

我们要抓住机会发挥项目优势，并顺利形成目标客户群认可价值点我们要抓住机会发挥项目优势，并顺利形成目标客户群认可价值点!

避开弱势，转化威胁，与竞争对手形成有效的竞争区隔，通过营销策划手避开弱势，转化威胁，与竞争对手形成有效的竞争区隔，通过营销策划手段从市场中脱颖而出段从市场中脱颖而出!

通过上面本项目分析得出核心竞争力通过上面本项目分析得出核心竞争力关键词关键词投资、民生、文化、宜居、可持续投资、民生、文化、宜居、可持续实力开发商与政府合作，投资故城，建商场、酒店、商业街、住宅等，使平房变楼房，为了就是改善故城人民现有生活水平，提高生活质量。

酒店、商场、商业街的投资，更进一步增加了就业岗位，扩大了故城人民就业人数，集团做的就是民生工程，不是单纯牟利的地产开发商。

同时还配合政府发展运河宜居文化名城的号召，投资新建大型市政工程南湖信誉公园、南湖信誉广场优美的居住环境为的就是改善提升故城人民的居住水平，打造宜居生活。

集团同时是首次在故城投资开发住宅，同时信誉商厦也将长期在故城的经营，因此在住宅方面，开发商追求的就是高品质、优质的环境以及后期的服务，也是为了信誉集团品牌的后期可持续发展。

8.项目现状实景项目现状实景当前项目面临问题当前项目面临问题如何？

如何？

迅速确立起项目形象，全面展开市场宣传造势！

摆脱国家房地产大环境，在县城项目中脱颖而出！

坚持差异化，快速去化，资金回笼！

促进单价提升，实现利润最大化！

最终确立自身品牌，形成住宅标杆！

这是当前项目面临的核心问题，也是我公司重点为信誉集团做的营销策划工作，通这是当前项目面临的核心问题，也是我公司重点为信誉集团做的营销策划工作，通过合作进一步促进项目及集团快速发展。

过合作进一步促进项目及集团快速发展。

故城大环境及项目分析后，解决问题的途径：

解决问题的途径：

策划团队：

奠定项目基础，是销售的前提，宣传、活动、推广节奏等。

销售团队：

奋斗在一线，公关消费者直接面对者，决定楼盘成功的关键。

良好的策划团队及优秀的销售团队及高质量的组织管理，良好的策划团队及优秀的销售团队及高质量的组织管理，成就一流的销售业绩！

成就一流的销售业绩！

分析了内外因素，找到了问题点及解决问题的团队，分析了内外因素，找到了问题点及解决问题的团队，就本项目如何营销呢？

具体就本项目如何营销呢？

具体执行执行分两步走：

分两步走：

具体两步：

1.吸引客户吸引客户2.抓住客户抓住客户第一步吸引客户第二步

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