关于租赁合同的规定文档格式.docx

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4、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定“租赁期限内房屋出租人转让房屋所有权的房屋受让人应当继续履行原租赁合同”

二、突破买卖不破租赁的司法解释

1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的人民法院应予支持但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（1）房屋在出租前已设立抵押权因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的

（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的

2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：

“抵押人将已抵押的财产出租的抵押权实

现后租赁合同对受让人不具有约束力抵押人将已抵押的财产出租时如果抵押人未书面告知该财产已抵押的抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；

如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担”

3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：

“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭但该权利的继续存在于拍卖财产上对在先的物权及其他优先受偿权的实现有影响的人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”

4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效

第三条：

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效租赁期限超过临时建筑的使用期限超过部分无效但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效

第四条：

当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的人民法院不予支持当事人约定以办理登记备案手续

为房屋租赁合同生效条件的从其约定但当事人一方已经履行主要义务对方接受的除外

三、优先购买权的司法解释

1、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条：

“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形承租人请求出租人承担赔偿责任的人民法院应予支持但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的人民法院不予支持”

2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条：

“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场优先购买权人经通知未到场的视为放弃优先购买权”

3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用律干问题的解释》第二十四条：

具有下列情形之一承租人主张优先购买房屋的人民法院不予支持：

（1）房屋共有人行使优先购买权的

（2）出租人将房屋出卖给近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的

（3）出租人履行通知义务后承租人在十五日内未明确表示购买的

（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件依法保护当事人的合法权益根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定结合民事审判实践制定本解释

在租赁合同中出租人和承租人均享有权利和承担义务出租人须将租赁物交付承租人并保证租赁物符合约定的使用状态承租人负有妥善保管租赁物并按约定按期向出租人支付租金承租人租赁的目的是为了使用收益这就要求租赁物的状态必须符合使用的目的同时在使用租赁物时必然会有正常的消耗这就有一个对租赁物的维修问题对租赁物的维修义务应当由出租人承担这是出租人在租赁合同中的主要义务

第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物因保管不善造成租赁物毁损、灭失的应当承担损害赔偿责任妥善保管租赁物也是承租人的主要义务之一保管的义务源自于承租人对租赁物享有的是占有和使用权租赁物的所有权并不是承租人的是他人的财产在承租人手中才产生了保管的义务承租人在使用完毕后最终要将租赁物返还给出租人返还时的租赁物应当符合租赁物在使用前的状态或者是性能承租人就一定要妥善保管租赁物妥善保管也有利于承租人在租赁期间对租赁物的充分使用何为妥善保管在国外的法律中叫做“尽善良管理人之注意”意大利民法典叫做“奉行善良家父般的勤谨注意”通俗地说就是要把该租赁物当成自己的财产加以保管承租人的保管义务应包括几个内容：

1、按照约定的方式或者租赁物的性质所要求的方法保管租赁物如租的是机器设备就应将其放置在厂房里而不应露天摆放租赁物是电脑的在使用后关掉电源开关等等

2、按照租赁物的使用状况进行正常的维护

3、通知和协助

当租赁物出现质量问题影响承租人正常使用时应及时通知出租人并采取积极措施防止损坏的蔓延或损失的扩大有时租赁物发生故障来不及要求出租人维修如果承租人有能力也有可能先行对其进行维修承租人应当先行维修维修的费用由承租人先垫付之后可向出租人追偿或者在租金里扣除绝不能因为维修义务是出租人的就对租赁物坐视不管这样就没有尽到善良管理人的义务

承租人如果违反该项义务没有对租赁物妥善保管造成租赁物毁损、灭失的应当承担损害赔偿责任如果是由于其他允许使用租赁物的人的行为造成的租赁物的损坏的承租人也应承担责任因为第三人使用租赁物是经承租人许可的

第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物因保管不善造成租赁物毁损、灭失的应当承担损害赔偿责任法条文义解释：

本条是关于承租人妥善保管租赁物的义务的规定

承租人在租赁期间占有租赁物的有妥善保管租赁物的义务此种义务是基于承租人对租赁物的占有和使用产生的从表面上看承租人并不是租赁物的所权人没有必要维持租赁物良好状态的义务但是为了维护真正的所有权人的利益必须规定承租人的保管义务承租人在使用完毕后最终要将租赁物返还给出租人返还时的租赁物应当符合租赁物在使用前的状态或者是性能承租人就一定要妥善保管租赁物妥善保管也有利于承租人在租赁期间对租赁物的充分使用

本条中的“妥善保管”应该理解为“善良管理人的义务”承租人应以善良管理人的注意去保管租赁物所谓善良管理人的义务就是要像保管自己的财物一样保管出租人的租赁物租赁物有收益能力的应当保持其收益能力

承租人的保管义务除了包括本法第二百一十七条规定的承租人应当按照约定的方式或者租赁物的性质所要求的方法保管租赁物之外还有以下的从属义务：

1、通知义务当租赁物出现质量问题影响承租人正常使用时应及时通知出租人并采取积极措施防止损坏的蔓延或损失的扩大承租人的通知义务的构成要件包括：

（1）必须出现了应为通知的事项例如租赁物出现了需要修理、防止危害的必要第三人就租赁物主张权利等

（2）出租人不知道该事项如果出租人事实上已经知道该事项则出租人没有必要维持该事项

有时租赁物发生故障来不及要求出租人维修如果承租人有能力也有可能先行对其进行维修承租人应当先行维修维修的费用由承租人先行垫付之后可向出租人追偿或者在租金里扣除绝不能因为维修义务是出租人的就对租赁物坐视不管这样就没有尽到善良管理人的义务

2、保存行为的容忍义务出租人为保存租赁物的必要行为承租人不得拒绝当然此种行为必须是必要的否则承租人有权拒绝而且如果此种非必要行为给承租人造成损失的承租人可以要求出租人进行赔偿

承租人违反本条规定的义务没有对租赁物进行妥善保管造成租赁物毁损、灭失的应当承担损害赔偿责任如果是由于其他允许使用租赁物的人或者承租人的共同居住人的行为造成的租赁物的损坏的承租人也应承担责任承租人的共同居住人包括承租人的家属、保姆和来宾等承租人允许使用租赁物的人包括共用人和次承租人

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途本条是关于出租人交付租赁物的义务和对租赁物的瑕疵担保责任本条规定的是出租人的两条义务一是交付义务；

二是对租赁物的瑕疵担保责任这两项义务是出租人的重要义务其他义务如维修义务、出卖租赁物的通知义务等是这两个义务派生出来

2、出租人对租赁物的瑕疵担保责任

瑕疵担保责任是买卖合同中的一个重要的法定责任它是指出卖人就出卖的标的物的瑕疵应承担的责任包括物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保租赁合同同买卖合同一样都是一种有偿合同其合同标的都是特定的物有一定的共性因此在租赁合同中租赁物的要求也同样适用物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任由于租赁合同转移的是租赁物的使用权而承租人租赁财产是为了使用和收益因此在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值

例如电脑能够正常地设定程序、进行文字编辑和处理以及上网使用；

电冰箱能够正常地制冷起到储藏作用等等一般来讲承租人订立合同时知道租赁物有瑕疵的出租人不负瑕疵担保责任承租人无权要求出租人进行维修减少租金或解除合同但在特殊情况下即使承租人知道租赁物有瑕疵出租人也要负有瑕疵担保责任即本法第二百三十三条的规定租赁物危及承租人的安全或者健康的即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格承租人仍然可以随时解除合同

本条规定出租人对租赁物的瑕疵担保责任在合同履行的两个阶段都有要求：

一是在租赁物交付时保证交付的租赁物符合约定的用途具有品质完整的使用价值使承租人能够正常使用二是在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途在租赁期间如果租赁物本身出现问题承租人请求出租人进行维修时出租人应对其进行及时地维修以保证承租人的正常使用出租人如不能及时予以维修承租人可以自行维修维修的费用应由出租人负担因维修租赁物影响承租人使用时承租人有权请求减少租金或延长租期

第二百三十一条因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的承租人可以要求减少租金或者不支付租金；

因租赁物部分或者全部毁损、灭失致使不能实现合同目的的承租人可以解除合同本条是关于在租赁期间租赁物发生毁损、灭失的承租人的请求权的规定本条规定的是在承租人已尽了善良管理人的义务的情况下由于其他原因造成租赁物的毁损、灭失的承租人享有何种权利

不可归责于承租人的事由有下列几种情况：

1、因不可抗力的原因造成租赁物毁损、灭失的

不可抗力的条件是不能预见、不能避免、并且不能克服如承租人租赁房屋的由于发生洪水大水冲进房屋使屋内的墙皮脱落这种损坏是承租人难以克服的按照本法的规定不可抗力是免责的事由因此在出现不可抗力时租赁物毁损、灭失了承租人不承担责任

2、因意外事件造成租赁物毁损灭失的

例如承租人租用汽车在路上正常行驶被一违反交通规则的汽车撞坏经过认定承租人本人无过错汽车的损害是由于第三人的违反交通规则的行为造成的

3、因出租人不履行义务造成租赁物毁损灭失的

例如承租人租赁的房屋由于雨季下雨太多出现屋顶漏雨承租人要求出租人进行维修但出租人迟迟不予维修最后导致房屋倒塌倒塌的原因就是出租人没有对房屋进行及时的维修上述前两种情况不可抗力和意外事件都是租赁合同双方当事人都无过错既不可归责于承租人也不可归责于出租人而出现了租赁物毁损、灭失的情况在这种情况下应当维护一方当事人的利益是法律所要解决的问题

按照民法上的一般原则对物的风险责任是以谁享有所有权为标准的即所有权人承担对物的毁损、灭失的风险本法在买卖合同中规定了买卖合同标的物的风险责任交付后转移至买受人的一般原则在租赁合同中多数情况下出租人是租赁物的所有人至少是可以支配租赁物的人当发生不可归责于双方当事人的事由的情况租赁物毁损、灭失了这个风险责任应当由出租人来承担

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务

第三条合同当事人的法律地位平等一方不得将自己的意志强加给另一方

第五十三条合同中的下列免责条款无效：

（1）造成对方人身伤害的

（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的

第五十四条下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销

（1）因重大误解订立的；

（2）在订立合同时显失公平的

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背意思的情况下订立的合同受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销

第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确依照本法第六十一条的规定仍不能确定的适用下列规定：

（1）质量要求不明确的按照国家标准、行业标准履行；

没有国家标准、行业标准的按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行

第一百二十二条因当事人一方的违约行为侵害对方人身、财产权益的受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任

第一百二十四条法本法分则或者其他律没有明文规定的合同适用本法总则的规定并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定

第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的意思