法律专业学生法庭实习报告实习报告docWord文件下载.docx

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　　一、案件的起源和审理

　　郭、与中兴经贸有限公司、中兴建设公司、中兴房地产开发公司、销售合同纠纷一案，经四平市铁西区人民法院于年月日以楚儿第一民事判决作出判决。

宣判后，郭不服的判决，提起上诉。

四平市中级人民法院于年月日立案，并依法组成合议庭举行公开审理。

上诉人郭及其委托代理人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）的委托代理人胡振如，被上诉人四平市中兴建设公司（以下简称建设公司）的委托代理人苏联，被上诉人四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）的委托代理人傅家彬，被上诉人及其委托代理人窦淑发参加诉讼。

现在的情况是

　　二、当事人和其他诉讼参与人

　　上诉人（原审原告）:

郭

　　委托代理人:

盖如涛。

　　被上诉人（原审被告）:

中兴经贸有限公司

　　法定代表人:

刘

胡振如

中兴建筑公司

　　授权代理人:

苏联军队，

中兴房地产开发公司

吴小贵

傅家斌。

　　被上诉人（原审第三人）殷杰，

窦淑发

　　三、原审判决的要点和上诉的主要内容

　　原告郭称，原告与被告四平中兴建设公司于年月日签订商品房买卖协议，将中兴二期工程⑥⑦原:

轴约平方米出售给原告。

原告按合同约定支付房款1万元，并于1月、1月分两期支付新增面积1万元。

然而，被告四平中兴经贸有限公司至今未能履行合同并交付房屋。

今年1月，被告四平中兴房地产开发公司将该房屋出售给第三人殷杰。

这是一次重复销售。

这种行为是无效的。

现原审法院要求被告四平中兴经贸有限公司履行合同，交付房屋并承担法律费用。

　　被告四平中兴经贸有限公司（以下简称“经贸公司”）辩称，对原告的陈述没有异议。

被告四平中兴建设公司与原告签订的合同受经贸公司委托，合同合法有效。

原告是最初的买家，支付了所有的房价，应该受到保护。

第三方与四平中兴房地产签署的购买合同

　　被告四平中兴建设公司（以下简称“建设公司”）辩称，被告建设公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定支付全部房款，第三方与四平中兴房地产开发公司签订的购房合同为重复购房，无效，不予支持。

　　被告四平中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法定期限内未予答复。

　　第三人殷杰称，第三人与被告开发公司于年月日签订的商品房销售合同合法有效，被告经贸公司已确认第三人的销售关系。

他们恶意串通，损害了第三方的利益。

　　原审法院认为，与原告签订合同的被告建筑公司没有资格出售该房屋，与第三方签订合同的被告开发公司有资格出售该房屋。

尽管原告比第三方更早购买该房屋，但原告和第三方各自的购买行为并不基于相同的条件，因此不存在初始购买授权的问题，原告和被告建筑公司签署的《购房协议书》无效。

但是，被告建筑公司明知其不具备预售商品房的条件，却与原告签订了商品房销售合同，而受益被告经济贸易公司在同意将该房屋出售给原告之前，已经为第三方修改了房价收据，因此第二被告的行为对原告而言是一种欺诈行为。

被告经贸公司愿意以持有《商品房出售许可证》为由将争议房屋出售给原告，但《许可证》是在xx年内收购的，无法抗拒之前的买卖。

被告开发公司发现该企业再次出售后，于_______向第三方发出通知，要求终止合同，因为无权出售该房屋。

但是，被告的经贸公司于1月21日将购房款收据变更给第三方，变更收据的行为是被告意图让中兴通讯同意将该房屋出售给第三方，这表明该合同的解除是单方面的、无效的。

因此，第三方与被告开发公司签订的购买合同是合法有效的。

根据《中华人民共和国合同法》第60条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第59条的规定，认定被告四平中兴房地产开发公司与第三方殷杰签订的合同合法有效，并建立销售关系。

被告四平中兴建设公司与原告郭签订的合同无效。

自本判决生效之日起，被告四平中兴建设公司将立即退还原告郭购房款人民币10，000.00元，并赔偿双倍的购房款人民币10，000.00元，共计人民币10，000.00元。

被告四平中兴经贸有限公司承担连带责任。

　　上诉人郭请求撤销原审法院判决，重新审理郭与建设公司合法有效买卖商品房的合同，以保护上诉人的初始购买权。

原因可以概括如下:

建设公司是房屋的建设单位，房屋的出售是由房屋的投资人经济贸易公司委托和同意的，出售的款项由经济贸易公司用于支付项目资金。

此后，经贸公司在1月份收购《商品房销（预）售许可证》后再次确认了该建筑公司的购买行为。

郭一月买下了这栋房子，而反复购买这栋房子的合同是在两年后。

与殷杰的票据交换是在一月，在一月经济贸易公司获得《商品房销（预）售许可证》之前。

然而，殷杰的采购合同此前已被卖方取消，卖方在获得《商品房销（预）售许可证》后确认了上诉人的采购协议。

据此，初始购买合同应被视为有效，此后的重复购买合同应无效。

　　这

　　5月，四平市规划委员会批准了位于四平市铁西区英雄街一号的车站批发市场项目的开发建设。

项目开发商是一家开发公司，投资和组织施工的经理是一家经贸公司，施工是一家建筑公司。

该项目始于一月。

　　郭于年月日与建设公司签订《购房协议书》（建设公司出售的商品房受经贸公司委托）。

郭购买了中兴通讯二期工程⑥⑦竖井一楼，建筑面积约为平方米，支付房款人民币1万元。

由于公司的室内装修工程未完成，无法交付使用，他在当年的当月又多支付了人民币10，000.00元。

　　1月日，殷杰与开发公司签署了《商品房销（预）售合同》。

殷杰购买了中兴通讯在建二期工程⑥⑦的一楼。

竖井建筑面积为平方米，合同约定房价为1万元。

建筑公司出具了收据，经济贸易公司以自己的名义交换了收据。

郭购买的建筑面积与商代一楼的建筑面积相同。

在起诉之前，殷杰在未获得开门手续和卖方同意的情况下，锁上了房子的自设防盗门，并占有和控制了房子。

　　1月，在吉林市阳信律师事务所律师（经贸公司法律顾问）胡振如的见证下，站前批发市场新建大楼（中兴二期工程大楼）的所有权已由相互关联、具有独立法人资格的中兴企业集团有限公司、经贸公司、发展公司的法定代表人确认。

三方达成共识，确认新建批发市场大楼归经贸公司所有，经贸公司有权占有、使用、收益和处分批发市场大楼。

经济贸易公司于xx年1月10日收购《商品房销（预）售许可证》后，再次确认了建设公司出售的商品房以及建设公司与郭签订的购房协议。

1月日，开发公司以无权出售商品房为由，向尹杰发出通知，要求终止商品房销售合同，并要求解决善后事宜。

因尹杰强持有本合同约定的房屋，郭于年月日向铁西区人民法院提起诉讼，要求获得本合同约定的商品房。

保留所有权利，全国书记！

　　证据:

　　郭与建设公司签订的采购协议及建设公司出具的采购收据。

　　2.殷杰与开发公司签订的商品房销售合同、建设公司出具的购房收据和经贸公司出具的售汇收据。

　　3.批发市场新楼所有权的确认。

　　4.商品房预售申请表及商品房销售（预售）许可证。

　　⒌开发公司向尹杰发出通知。

　　6.经贸公司确认书。

　　国有土地使用证。

　　产权确认和转让收据。

　　卫诗的证词材料。

　　王金荣的证词。

　　1.其他相关证据材料。

　　V.解决争议的意见和理由

　　根据原审判决、上诉人的上诉请求和理由以及被上诉人的答辩，本案争议的焦点是:

郭与建设公司签订的房屋买卖协议和与开发公司签订的商品房买卖合同中哪一项有效，买卖关系应受法律保护。

　　二审后，合议庭认为:

　　1.郭与建设公司签订的商品房销售协议有效，其销售关系受法律保护。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:

“出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的预售合同视为无效，但出卖人在起诉前已取得商品房预售许可证的，可以视为有效。

根据《合同法》第51条，“无权处分他人财产的人经债权人认可或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，合同有效。

根据上述法律法规，建设公司作为施工方与买方受投资方经济贸易公司委托签订的商品房销售协议，以及经济贸易公司作为投资方与开发公司作为项目开发商与买方签订的商品房销售合同均处于未生效或未生效状态。

在这些合同生效之前，要求项目确定产权所有人和申请《商品房销（预）售许可证》的产权所有人。

因此，当时郭与建筑公司签订该协议时，其效力尚未确定。

然而，项目投资者经济贸易公司成为产权所有人并获得《商品房销（预）售许可证》。

他再次确认了建设公司与郭签订的商品房销售协议，将该协议由未确定效力的协议变更为具有法律效力的协议。

协议双方之间的销售关系受法律保护。

因此，该商品房应归郭所有。

　　2.殷杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，殷杰遭受的损失按规定予以赔偿。

　　殷杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权所有者的不确定性和《商品房销（预）售许可证》尚未取得的事实，合同的效力仍处于未定状态。

然而，作为项目投资者的经济贸易公司成为了产权所有者。

取得《商品房销（预）售许可证》后，未确认开发公司与殷杰签订的商品房销售合同。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，本合同的性质发生了质变，从效力待定状态变为无效合同。

虽然在签订合同时收款人是建筑公司，后来由经济贸易公司兑换，但由于经济贸易公司当时既不是产权所有人，也不是《商品房销（预）售许可证》的持有人，其兑换的票据只能是收据。

因此，经济贸易公司成为业主，在获得《商品房销（预）售许可证》之后，开发公司向尹杰发出了终止合同的通知。

此外，开发公司与签订的合同发生在建设公司与郭签订协议后两年。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，也侵犯了初始购买人郭的合法权益，郭的初始购买授权也应受到法律保护。

　　合议庭还认为，开发公司、经贸公司和建筑公司对殷杰与开发公司签订的商品房销售合同无效负有全部责任。

开发公司与殷杰签订合同时，建设公司收取并开具了购房发票，然后经贸公司更新了购房收据。

因此，这三家企业对房子的重复出售了如指掌。

然而，殷杰当时并不知道该开发公司的反复出售，购买是出于善意。

因此，所遭受的损失应按有关规定进行赔偿。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1款第3项规定:

“出卖人订立商品房买卖合同时，因下列情形之一导致合同无效、解除或者解除的，出卖人可以要求返还已付房价款、利息和损失赔偿，并可以要求出卖人承担不超过已付房价款一倍的赔偿责任:

（三）故意隐瞒已售房屋已售予第三人或者已安置拆迁补偿的事实。

根据这一规定，开发

　　综上所述，二审法院认为原判决错误，适用法律不当。

上诉人郭的上诉是合理的，应予支持。

四平市中级人民法院经xx年第一审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第一项第二款、第三款的规定，决定:

　　一、撤销四平市铁西区人民法院（司）xi民楚儿字第1号民事判决；

　　二、中兴通讯建设公司与郭签订的商品房销售协议有效，销售关系成立。

　　三、中兴房地产开发公司与殷杰签订的商品房销售合同无效。

　　一、二审受理费为人民币元，由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建设公司承担。

　　通过对本案的深入研究，我认为四平市中级人民法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。

但是，关于第三人殷杰的赔偿问题，我在合议庭中仍然坚持我的意见，即二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行。

当事人不提出请求的，不予审查，但判决违反法律禁止性规定、侵害公共利益或者第三人利益的除外。

中兴建设公司与第三方殷杰签订的合同无效。

无效合同应当恢复原状，返还原物，并依法赔偿损失。

基于以上两个原因，我认为法院应该保护第三方的利益，即开发公司应该将购房款退还给殷杰，并给予两倍于购房款的损失赔偿。

经贸公司和建筑公司应承担连带付款责任，而不是让第三方寻求另一种法律解决办法。

这样，就没有对善意第三人利益的有效保护，增加了诉讼负担，浪费了司法资源。

　　这次实习是我大学生活中不可或缺的重要经历，它的收获和意义是显而易见的。

首先，我可以把我所学的应用到实际工作中。

理论和实践是不可分割的。

在实践中，我的知识得到了巩固，解决问题的能力得到了训练。

其次，这次实习开阔了我的视野，使我能够更好地理解法律在现实中的运作，以及更好地掌握法语和法语。

此外，我与法官和律师交了很多朋友。

我们互相交流和促进。

作为南开的学生，我努力成为南开文化的使者，向各界朋友介绍南开，让他们走近南开，了解南开。