第三章房地产金融融资方式与工具创新Word下载.docx

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优质贷款市场（PrimeMarket）,“ALT-A”贷款市场和次级贷款市场（SubprimeMarket）。

优质贷款市场面向信用品级高、收入稳固靠得住、债务负担合理的优良客户；

次级市场是指信用分数较低、收入证明缺失、负担较重的客户；

“ALT-A”贷款市场则是介于二者之间的地带。

次级贷款因为信用要求不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款利率高出2%至3%。

从20世纪70年代后期开始，发达市场国家专门是美国出现了一种信贷资产证券化趋势，其一般做法是：

银行（原始权益人）把一组欲转换成流动性的资产直接或间接地组成资产集合（资产池），然后进行标准化、证券化向市场出售。

次级贷款证券化的运作模式是：

购房者提出申请，次级抵押贷款公司发放房贷，银行从贷款机构手中收购住房抵押贷款，集中打包，组成资产池，并将资产池分成小份证券化产品，然后向广大投资者出售。

单一资金信托

2007年，“次贷”余额虽然只有万亿～万亿美元，但通过包装，衍生为证券在二级市场流通，总规模膨胀到10万亿美元，其中在国际上流通的约占2/3，涉及“次贷”业务的金融机构多达2500多家，全世界45家大银行和券商都卷了进去，多家金融机构出现巨额亏损乃至倒闭，股市债市猛烈波动。

提出问题：

1、什么是房地产金融？

2、日常生活中见到的按揭贷款是房地产金融么？

3、收入较低的家庭能够取得购房的贷款么？

4、抵押贷款证券化这种金融创新有哪些优势，又有哪些问题？

教学要点：

第一节中国房地产金融市场状况

一、房地产金融的概念

按照研究重点的不同，不同的书籍对房地产金融的概念各有不同。

张红以为房地产金融是研究房地产领域中的金融问题的学科。

刘长滨对房地产金融的概念更为全面，其以为房地产金融是房地产开发、流通和消费进程中通过货币流通和信用渠道所进行的筹集资金、融通资金、结算或清算资金并提供风险担保或保险及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

李海涛的概念偏重资金的运动进程，以为房地产金融是在房地产开发、流通和消费进程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

二、房地产金融市场的概念

房地产金融交易的场所就是房地产金融市场，这一市场能够是实体的，也能够是虚拟的；

参与交易的主体能够是房地产产品和服务的提供者，也能够是资金的提供者；

同时，交易的主体能够是房地产产品和服务的购买者，也能够是资金的需求者。

按照研究重点的不同，对房地产金融市场有不同的概念。

张红以为，房地产金融市场是指与房地产有关的资金融通活动，即围绕房地产生产、流通和消费进程进行的货币流通和信用活动及相关的经济活动的总称，包括房地产筹资、融资、信托、保险及有价证券的发行和转让等。

蒋黎晅以为，房地产金融市场是指与房地产经济活动相关的货币资金融通的市场，它既是房地产市场的一部份，又是金融市场的一部份。

李海涛以为，房地产金融市场是指房地产资金供求两边运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和，包括各类住房存款、住房抵押贷款、房地产开发贷款、房地产信托、房地产保险和房地产证券等。

三、中国房地产金融市场进展阶段界定

我国现行房地产金融业务包括自营性房地产金融和委托性房地产金融两类。

自营性房地产金融业务是指商业银行依照资金盈利性、安全性和流动性的经营原则，通过吸收公众存款，自主发放用于房地产开发建设和居民购房的贷款。

自营性房地产贷款包括两类：

一是个人住房贷款，是对个人发放的用于购买、建造和修缮住房的贷款，包括个人住房抵押贷款、个人住房装修贷款、个人商用房贷款等；

二是法人房地产贷款，是指对法人发放的用于房地产开发、经营和消费的贷款，包括房地产项目贷款、房地产开发企业流动资金贷款、商业用房经营贷款、建筑业贷款等。

委托性房地产金融业务是指银行受各市（县）人民政府和军队、煤炭、铁路石油系统委托，以委托性住房资金未来源而经营的住房金融业务。

委托性住房资金来源包括城市住房基金，行政、事业、企业单位住房基金，行政、事业、企业单位收取的租赁保证金，职工住房公积金等；

委托性资金运用包括对房改单位职工购买、建造、大修理自住住房发放抵押贷款，及受公积金中心委托，对参加公积金储蓄的个人发放公积金住房贷款。

从发达国家房地产金融的进展历程来看，一般都会经历如下三个阶段：

以房地产开发为主，只存在房地产增量市场单一的金融体系，开发商和投资商是一个主体，资金支持主要来自银行。

房地产金融市场开始开放，机构投资者和富裕个人的资金通过信托基金和私募地产基金进入市场，房地产金融市场供给体系慢慢健全。

以房地产证券化为核心，投资者通过信托基金和资产证券化进入市场，使房地产成为全民投资产业。

金融市场主要服务于存量商业房地产，持有人主要为机构投资者。

整体判断中国房地产金融市场处于第一阶段向第二阶段过渡时期。

未来中国房地产金融市场将实现快速的进展，这种进展表此刻多个方面。

第一，房地产金融交易量继续放大。

第二，房地产金融业务品种将出现多样化。

第三，房地产贷款证券化。

第四，非金融机构及中介机构将踊跃介入房地产金融领域。

四、中国房地产金融市场结构现状

房地产金融市场作为金融市场的重要组成部份，依照不同的标准能够有不同的分类。

一、按市场层次划分，房地产金融市场能够分为一级市场和二级市场。

一级市场也称低级市场，是房地产资金初始的交易市场，是房地产金融市场的基础部份，主要包括对房地产资金需求者的各类信贷业务；

新房地产证券的发行交易和上述信贷和证券业务附属的金融业务，如政府机构、信托机构和保险机构等对房地产信贷和证券发行的保证；

保险和信托等交易活动。

房地产信贷业务种类繁多，从房地产开发环节能够分为土地开发贷款、建筑贷款、对个人购房贷款等。

房地产信贷对象十分复杂，包括各级政府、房地产企业、工商企业和个人等。

房地产信贷资金运用主如果各项贷款、委托贷款、购买债券、缴存存款预备金、上缴税利等。

为降低信贷风险，房地产金融一级市场一般以抵押方式作为通常采用的信贷方式。

除此之外，发行房地产证券也是低级市场常利用的信贷金融工具，主要用于政府、有关金融机构和开发企业等筹集房地产建设资金，如由国家提供担保的中央银行发行的住房债券和由房地产企业发行的以房地产做抵押品的债券。

二级市场是房地产信用的再交易再流通市场，是房地产金融市场的核心部份。

二级市场是为适应房地产信用资金的流动性，均衡各金融机构的存贷结构而产生的。

一般为区域性市场，主要交易对象为房地产证券交易。

在一级市场上，金融机构贷放出大量资金，为了知足新的资金需求者的要求，金融机构往往会对原有的房地产信用进行再交易，把原来作为抵押的房地产或债券售卖出去，取得资金，再向资金需求者放贷。

对于房地产债券的投资者来讲，二级市场是其出售房地产债券的场所，可知足其对资金流动性的需要。

二级市场上，大部份交易是在银行之间进行的。

二、房地产金融市场依照融资方式的不同可分为直接融资和间接融资。

直接融资是指房地产金融机构直接向房地产业投资，参与公司（企业）的开发、经营活动，以获取利润，同时还包括房地产企业直接在资本市场上发行股票或债券来筹集资金。

直接融资一般受到融资两边在资金数量、时刻、地址及范围的限制，因此显得不灵活，但直接融资对房地产业改善经营管理、提高经济效益具有专门大的帮忙。

就目前来讲，证券融资是直接融资的主要形式。

证券融资是通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产资金的一种金融活动，它是房地产企业融资的重要形式。

间接融资是指银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发、经营与各类投资，而是按照自身资本运转状态与实际力量，对从事房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款，固然也能够是经中央银行批准在限额内发放固定资产（包括技术改造）贷款，通常采取抵押贷款的形式。

间接融资具有无穷扩张的可能性，不受融资两边在资金数量、时刻、地址与范围等方面的限制，因此融通灵活方便，资金运用也较为合理有效。

在房地产金融活动中，尤其是在住房金融活动中，必需依托间接融资的方式，才能合理有效地实现资金融通。

银行贷款，是房地产企业解决资金需求最普遍、最主要的一种融资形式。

房地产企业在从事房地产开发之前，必需拥有必然数额的股本金（或称“自有资金”）。

股本金能够来源于企业的自有资金、合伙股东的注入资金和通过发行股票从资本市场上召募的资金。

中国房地产融资市场整体上以一级市场为主，偏重间接融资，如图3-1所示。

图3-1中国房地产金融市场结构

第二节房地产传统信贷融资体系

信贷，是一种以偿还本金和支付利息为条件的借贷行为，表示债权人（贷款人）和债务人（借款人）之间发生的债权债务关系。

在商业银行的经营活动中，信贷也被称为贷款业务，即销售贷款的业务。

信贷不同于一般的商品交易。

信贷是以偿还为条件的价值的单方面让渡，即在贷款人将货币资金借予借款人时，借款人并未同时对贷款人进行任何形式的价值补偿，而是遵循价值互换原则，约期向贷款人归还贷款本金并支付利息。

对于房地产金融市场而言，资金融通就像一架马车，而“直接融资”与“间接融资”就像马车的两个车轮，拉动着房地产业的进展。

直接融资，即资金从盈余部门向赤字部门的直接转移；

间接融资，资金从盈余部门通过银行等金融中介机构实现向赤字部门的转移。

就目前而言，间接融资方式是我国房地产行业融资的大体形式，其中最典型、最重要的间接融资方式，即商业银行的房地产信贷业务。

房地产信贷是指以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产的开发、经营、消费活动开展的信贷业务。

　　一、房地产开发信贷融资体系

房地产行业是资金密集型行业，开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量庞大，因此融资就成了房地产开发商最关心的问题。

房地产开发信贷融资就是指房地产企业在金融市场上以信用方式筹集房地产开发经营资金的活动。

我国房地产开发经营企业的融资渠道一直比较单一，主要从银行获取贷款，这种融资方式由于过度依赖商业银行体系，容易因房地产过热或泡沫而引发金融风险，因此拓宽房地产业融资渠道对于房地产业的健康进展和增强金融系统风险防范具有踊跃的意义。

房地产企业开发信贷融资方式是多种多样的，咱们将别离进行分析。

第一，股票融资。

股分制房地产企业依托证券市场，通过发行股票向资本市场直接筹集资金的方式就是股票融资。

房地产企业股票融资能够分为第一次公开发行（IPO）和配股、增发两种再融资方式。

通过上市融资能够筹集到大量永久性资本，风险被分散，由投资者公共承担。

房地产企业通过发行股票筹措开发经营资金是一种比较成熟的融资方式。

可是，房地产企业要想直接上市融资是比较困难的，一般上市融资只向优质企业开放，我国目前3万多家房地产企业，真正在资本市场上通过上市融资的只有70家。

房地产企业上市融资的程序比较繁琐、时刻较长。

一般需要设立股分有限公司，第一次发行股票通常在股分有限公司成立后3年；

第二，考察必需通过严格的审批，手续繁杂，考察时刻也很长，其中包括为期1年的上市辅导期，增发新股在时刻上要求与前一次公开发行股票的距离很多于12个月；

再次，上市融资本钱较高；

最后，为了实现良好业绩，为再融资打下基础，经营压力比较大，而且要受到很多监管，如信息披露义务等。

第二，债券融资。

房地产企业依托证券市场，通过发行债券向资本市场直接筹集资金的方式称为债券融资。

债券融资相对股票融资而言，发行的程序简单、融资本钱较低；

债券的票面利息率一般比银行贷款低；

另外，债务的利息计入本钱在税前支付，从而降低了企业的财务本钱。

债券融资最大的不足是存在到期支付风险，若是不能保证稳固的现金流或做好资金储蓄，有可能引发房地产企业的资金风险。

目前我国房地产企业发行债券必需符合《公司法》、《企业债券管理条例》的规定，具体包括公司性质、资产规模、盈利能力、偿债能力等，如发行主体必需是国有独资公司、上市公司或两个国有投资主体设立的有限责任公司，需要委托证券公司发行，而且对企业资产欠债率、资本金和担保等都有严格限制。

发行债券的手续也很复杂，对债券的一次发行额、利率、发行价钱、资金利用等方面均有限制。

这些规定成为制约中小房地产企业到资本市场进行债券融资的门坎。

第三，房地产信托。

我国《信托法》所称信托，是指委托人基于对受托人的信赖，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或处分的行为。

银监会的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》中指出房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。

其中不动产包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。

第四，房地产基金融资。

对房地产基金的理解有两种：

一种以为房地产基金就是房地产产业投资基金，是一种对未上市房地产企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资的金融制度，即由不肯定多数投资者出资设立房地产产业基金或产业基金公司，委托产业基金管理人和利用基金资产，从事实业投资。

在实践中，房地产产业投资基金主要投向缺乏资金、不具有上市资格但具有成长潜力的房地产企业。

另一种理解以为房地产基金是房地产投资信托基金的简称，是国际上REITs（RealEstateInvestmentTrusts）的译名，REITs起源于美国，它是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或为房地产进行融资，并享受税收优惠（符合规定的REITs免交公司所得税）的投资机构。

综合以上两种熟悉，咱们能够把房地产基金看做是产业投资基金的一种，它与其他产业投资基金的重要区别主要体此刻资金的投向上，即房地产基金专门投向房地产领域。

二、房地产消费信贷融资体系

我国目前的住房消费信贷融资方式主要分为政策性贷款和商业性贷款两种，前者称为“委托性业务”，以住房公积金的运作为核心；

后者称为“自营性业务”，以商业银行的个人住房抵押贷款为主要方式。

一般来讲，对于参加缴纳住房公积金的居民（国家机关、事业单位、各类类型企业、社会集体和民办非企业单位的在职职工），能够申请公积金贷款，该类贷款具有政策补助性质，贷款利率低于同期商业银行存款利率。

可是公积金贷款有额度与期限方面的限制，如公积金贷款最高额度单方不超过12万，或不得超过借款家庭成员退休年龄内所缴纳住房公积金数额的2倍，必需缴纳30%以上购房首付款，贷款期限为10年。

贷款人必需经所在单位同意，才能向所在城市住房公积金管理中心提出申请。

当住房公积金贷款不足以支付全数购房款时，可向银行申请不足部份的住房商业性贷款，两种贷款合称个人住房组合贷款。

商业银行个人住房担保贷款为未缴纳公积金的个人提供贷款。

这种贷款的要求包括：

申请者以贷款银行存款余额支付不低于30%的购房首付款，以贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够能力的单位或个人做担保。

住房担保贷款的利率较高，据测算：

当银行住房担保贷款超过10年时，贷款的利息和本金之比将接近8:

10，超过14年，则利息大于本金。

另外，有的银行提供住房储蓄贷款，主要有两种形式，一种形式是“存一贷二”买房抵押贷款，由购房者在提供业务银行存入一笔按期存款，以所购房产作抵押，就可以从银行取得两倍于存款的贷款用于购房。

第二种形式是购房者在开办业务银行先存够必然数额、一按期限的存款，就可以够取得贷款限额是存款数5倍的贷款，最长贷款期限为存款数与存期之积乘以25除以贷款额度。

对于短时刻的住房融资需求还可采用存单抵押贷款，即用尚未到期的按期储蓄存单、债券等向存款所在行申请办理“个人按期储蓄存单抵押贷款”业务，贷款利息与银行贷款利息差不多，可是最高限额一般不超过10万元人民币，期限一般在1年之内，可申请续期。

一方面，按照中国人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》，个人住房首付比例为30%,贷款期限最长不得超过20年；

如此严格的住房抵押贷款条件，使得大部份家庭被挡在银行门外，致使居民支付能力与住房价钱之间的差距愈来愈大。

居民住房消费支付能力较低与资金供给欠缺之间的矛盾是造成我国住房消费市场与住房抵押贷款市场进展缓慢的主要原因。

另一方面，商业银行还因为大量发放长期的抵押贷款而承担了一系列风险，这些风险包括利率风险、流动性风险、房地产价钱波动及通货膨胀风险、信用风险、政策风险等。

第三节房地产新型证券融资方式

房地产融资的传统方式偏重以银行为中介的间接融资，而新型证券融资方式偏重离开对银行间接融资的依赖直接在资本市场进行资金的筹集。

具体来讲，新型证券融资主要包括融资证券化和资产证券化。

融资证券化是指房地产企业从证券市场融资，以致债券和股票在资本总量中呈现出不断扩大和增强的趋势；

资产证券化是指将缺乏流动性可是预期未来能够产生稳固现金流的资产，通过适当的安排，转化为能在金融市场上出售和流通的证券的行为。

一、房地产抵押贷款证券

房地产抵押贷款证券是一种抵押担保证券，20世纪60年代产生于美国，指金融机构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的房地产抵押贷款，聚集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，通过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使房地产贷款风险分散，由众多投资者承担的融资进程。

房地产抵押贷款证券化运用成熟的交易框架和信用增级手腕，改善了证券的发行条件，使房地产抵押贷款证券化支出费用总额与交易总额的比率很低，从而大幅度降低了企业直接融资的本钱。

按照交易性质，金融市场可划分为一级市场和二级市场。

贷款人向借款人发放房地产抵押贷款的交易组成房地产抵押贷款一级市场；

贷款人在发放抵押贷款后，向第三方全数或部份转让其债权，或借款人向第三方转让其债务的交易形成抵押贷款的二级市场。

房地产抵押贷款证券化主要通过抵押贷款二级市场来实现。

通过二级市场的交易，可增加房地产抵押贷款的流动性。

一、房地产抵押贷款证券化的主要参与者

从住房抵押贷款的发放到抵押贷款证券的上市交易涉及许多方面的机构。

具体地讲包括：

发起人、服务人、证券化特别机构（SPV）、信用增级机构、信用评级机构、证券承销商、投资者和受托人等八个方面。

发起人是住房抵押贷款的发放者，一般是商业银行或住房专业银行。

其主要职责是：

审核贷款申请人的资格，向符合要求的贷款人发放抵押贷款；

负责抵押贷款的日常管理；

按照需要选择适当抵押贷款资产进行组合、打包形成资产池，然后将其出售给证券化特别机构。

服务人一般是证券化的发起人或其设立的附属公司。

服务人的职责是收取到期的住房抵押贷款的本金和利息，并负责追收那些过时的抵押贷款。

服务人还负责向受托人及投资者提供贷款组合的月份或年度报告，以披露与基础资产相关的大体信息。

证券化特别机构（SPV）作为特殊目的机构直接影响证券化交易本钱及MBS的进展方向，它是整个抵押贷款证券化进程的中心环节。

成立抵押贷款资产池，作为发行房地产抵押贷款证券的依据；

成立证券发行基金；

按照不同的抵押贷款组合设计抵押贷款证券，对证券进行内部信用强化及日常管理。

信用增级是指由某一机构出面对抵押贷款证券的现金流支付做出担保或保证，以增强投资者的信心。

信用增级机构一般由具有最高信用品级的大商业银行、保险公司或政府机构担任。

信用评级机构在房地产抵押证券续存期间，对其持续进行评级，而且在必要的时候调整证券信用品级。

信用评级机构不仅帮忙发行人肯定信用增强的方式和规模，而且对投资者设立一个明确而又能够同意的信用标准，同时其严格的评级程序和标准为投资主体提供了保护。

证券承销商负责向投资者销售抵押贷款证券。

证券承销商通过承销SPV的证券，能够加速SPV的资金回笼，使其专注于抵押贷款证券的设计和日常管理。

同时，也能够向投资者提供各类咨询或向他们推荐抵押贷款证券。

房地产抵押贷款的投资主体能够是个人投资者，也能够是机构投资者。

对于个人投资者，持有抵押贷款证券能够取得较高的投资回报率；

对于机构投资者，还能够优化投资组合，提高资产的质量。

受托机构是受发行人和投资者的委托，作为抵押品受托人和证券权益受托人对发行人和投资者的账户进行管理。

其职责是；

代表证券持有人的利益而持有抵押品；

按期监察有关合约的履行情形；

向投资者偿付本金和利息；

违约时实施补救办法等。

二、房地产抵押贷款证券化的大体运作模式

房地产抵押贷款证券化的大体做法是：

发起人对其抵押贷款资产进行打包组合，出售给为抵押贷款证券化而特别设立的机构（SPV），然后由SPV通过必然的信用增级手腕使其达到要求的信用级别。

SPV通过度析、核算，在某一特按时刻，在资本市场上，通过证券承销商发行以其所购的抵押贷款为基础的证券。

具体来讲，住房抵押贷款证券化的大体运作模式包括资产池的形成、证券化特别机构的设立与证券设计、信用增级、信用评级、证券发行、后续服务等六个大体步骤。

二、房地产信托

一、信托及其分类

信托是经济生活中应用超级普遍的一种信用方式。

按照我国《信托法》中的概念，信托是指“委托人基于对受托人的信赖，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或处分的行为”。

信托的分类标准繁多。

若以信托资产的形式为标准，信托可分为资金信托和财产信托。

资金信托又称“金钱信托”，指委托人基于对信托投资公司的信赖，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的管理、运用和处分的行为。

资金信托能够依照不同的标准进行分类。

依照信托资金委托人数量不同可分为单一资金信托和集合伙金信托。

依照我国现行的法律信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。

基于信托资金委托人数量的资金信托分类如图3-2所示。

依照信托资金的运用途径不同，资金信托能够分为民事

图3-2基于信托资金委托人数量的资金信托分类

民事信托

信托和商事信托。

其中，民事信托又称为“非营业信托”，是指以民法为依据成立的不以营利为目的的信托，多是处置与个人财产有关的各类事务，如管理遗产等。

商事信托是以商法为依据成立的信托，多运用于与经济组织经营业务有关的各类事务，如投资等。

商事信托也可依照资金的运用方向分为证券投资信托和产业投资信托等。

基于信托资金运用途径的资金信托分为类如图3-3所示。