助理房地产策划师习题及参考资料Word文档下载推荐.docx
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A、市场调查、房地产销售B、市场调查、房地产售后服务C、获得土地使用权、物业管理D、市场调查、物业管理16、房地产建设项目的创新首先是在（A）上的创新。
A、开发理念B、设计规划C、物业管理D、营销策略17、房地产价格（C）的地区，有利于市场竞争，有利于投资收益，是好的投资地段。
A、限制严格B、受政府政策影响强C、放开D、垄断18、城市若主要向河、湖、海的方向发展，将市区到水边的地段作为好的投资地段其依据是（C）理论。
A、上风口发展B、高走C、近水发展D、沿边发展19、选择房地产投资位置时，不仅要注意预见其升值的潜力，还要避开因各种原因可能降值的地段，其理由是（A）选择投资地段。
A、以最有升值潜力B、总揽全局C、积极稳妥D、敢冒风险20、房地产项目策划是一个从市场到市场的过程（B）A、市场需求——策划产品——生产产品B、市场需求——生产产品——销售产品C、市场调查——生产产品——销售产品D、策划产品——生产产品——销售产品21、房地产项目策划要做出正确的决策，就必须分析房地产市场，研究它的（C）及市场参与者的交互作用和影响房地产价值的外部因素等，因此必须进行房地产项目市场调查。
A、动机、态度、物业特征B、目的、形势、物业特征C、动机、形势、物业特征D、动机、动态、物业特征22、房地产项目市场调查的原则不包括（B）。
A、科学性B、复合性C、经济性D、针对性23、市场调查是一项（A）的系列活动，必须遵照一定程序来进行。
A、有组织、有计划B、有目的、有组织C、有步骤、有计划D、有组织、有原则24、区域环境调查是只对项目所在区域的（A）等区位条件进行分析，对项目地块所具有的区位价值进行判断的活动。
A、规划、景观、交通、文化、人口构成B、规划、景观、交通、商圈、人口构成C、规划、文化、景观、环境、人口构成D、文化、景观、交通、环境、商圈25、项目微观环境调研又称为项目开发条件分析，其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的（C）进行分析，同时为以后的市场定位作准备。
A、操作性与程序B、可能性与程序C、可能性与途径D、操作性与途径26、竞争楼盘调研包括对这些楼盘进行营销策略组合的调查与分析，包括（D）等方面。
A、形象、宣传、价格、销售策划和物业管理2
B、产品、价格、策略、销售推广和物业管理C、形象、价格、策略、销售策划和物业管理D、产品、价格、广告、销售推广和物业管理27、下列（B）形式不属于调查访问法。
A、面谈调查B、拜访调查C、电话调查D、通讯调查28、坚持“五多”原则是保证市场调查信息准确的前提。
“五多”即是（D）。
A、多看、多听、多问、多开会、多思考B、多看、多学、多听、多问、多开会C、多看、多听、多问、多开会、多组织D、多看、多听、多学、多问、多思考正确答案：
多看、多听、多问、多分析、多比较29、在收集资料的过程中要做到（B）。
A、全面、准确、灵活B、及时、可靠、灵活C、准确、灵活、安全D、全面、灵活、安全30、在调查过程中，要注意掌握和控制调查的进度，保证调查的（B）。
A、准确B、及时C、可靠D、质量多选72、房地产市场细分应遵循（ABCD）基本原则。
A、可比性B、可衡量性C、可进入性D、可盈利性E、可行性73、（ABCDE）是常用的定性预测方法。
A、经理人员意见法B、销售人员意见综合法C、统计需求分析法D、顾客意见法E、德尔菲法74、投资是形成资产的经济活动，具有（BCDE）特性。
A、资源消耗巨大B、投资时间漫长C、环境因素复杂D、风险客观存在E、资金回收缓慢75、房地产投资的特征是（ABCDE）。
A、投资对象的固定性B、投资过程周期长C、受限因素多D、缺乏流动性E、良好的抗通货膨胀性76、市场的作用包括（ABCDE）。
A、实现商品交换的媒介B、联接社会生产和需要的纽带C、调节供求关系的重要手段D、竞争的场所E、再生产过程实现的必要条件77、投资前期是指从投资项目设想到项目投资实施前的一段时间。
包括（ABCD）等具体阶段。
A、投资机会研究B、投资项目建议C、投资项目可行性研究D、投资项目评估E、投资决策78、房地产项目投资特性包括（ABCD）。
3
A、前期工作十分重要B、增值与保值C、替换性D、法规约束与保护E、金融的作用79、前期工作的主要内容包括（ABCDE）的谈判与签约。
A、获取土地使用权B、实现现场的“五通一平”C、征地、拆迁、安置和补偿D、有关合作协议E、安排短期和长期信贷80、安投资环境要素内容的不同，可划分为（ABCD）等若干类型。
A、社会环境B、政治环境C、经济环境D、法律环境E、基础设施环境三、判断1．合同已设立、变更或终止民事权利和义务关系为主要内容。
×
2．已办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。
3．住宅产业是国民经济的支柱性产业，有必要对房地产广告进行严格的管理和监督。
√4、名义需求对房地产市场营销活动具有直接的意义，并作为房地产企业进行投资决策和制定营销战略的重要参考依据。
5、房地产形式产品是房地产核心产品的基本载体，包括房地产的区位、质量、室外环境等等。
6、房地产形式产品是顾客识别房地产产品的主要依据。
×
7．区位即项目所处的位置和具体地点对房地产项目开发至关重要。
8、一般来说，项目的策划都是从拿地的那一刻起开始的。
9、市场细分有利于房地产企业开发新产品，开拓新市场。
√10、随着市场经济的发展，房地产已进入了买方市场。
11、土地使用权的出让最高年限是70年。
√12、项目的宏观换环境调研又称为项目开发条件分析。
13、房地产的项目定位策划是解决产品的供需规划问题。
14、潜在需求向有效需求转变在很大程度上取决于消费者内在条件的可变通程度。
√15．房地产业在我国是一个新兴行业，是第三产业的重要组成部分。
√16．房地产开发最本质的特征是风险性。
×
17．城市规划是人类为了在城市的发展中维持公共生活的空间秩序而作的未来空间安排的框架。
√18．住宅小区品牌策划的内在品质是一切软件和硬件。
√19．对开发商而言，容积率越高越好。
√20．人文是房地产策划原则中的最重要的原则。
一、问答题1、物业管理前期介入的可行性分析包括哪些内容？
（一）经济效益的可行性任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。
4
如何考虑物业管理前期介入的经济性呢？
这可从三个角度来分析：
1.从房地产开发的角度从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。
利的方面：
有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；
同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。
弊的方面：
主要是增加了成本（前期介入费由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加返工费用，也可能增加工期等等。
综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。
2.从物业管理公司的角度物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：
由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。
不利的一面是：
可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担）。
3.从社会总体的角度从社会总体角度来看，由于前期的介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。
综上分析：
利明显大于弊，政府应大力扶持物业管理的早期介入。
（二）技术力量的保证为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。
由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批的人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：
（1）长期介入人员（2～3人）：
由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成。
（2）短期介入人员（3～4人）：
由公司经理、部门经理2、什么是房地产市场细分？
其作用有那些？
（1）市场细分是指营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体——子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。
那么，这一过程和策略在房地产市场营销中的具体应用，则称之为房地产市场细分。
（*2）房地产市场细分有利于营销者找到有利的市场方向，掌握市场上的现实购买量与潜在购买量、购买者满足程度及竞争状况等，搞好市场定位。
通过房地产市场细分把自己的优势力量集中在目标市场上，做到有的放矢，才能取得更大的社会经济效益。
房地产市场营销者通过房地产市场细分，能针对目标市场制定适当的营销组合方案，从而把有限的资源集中投入到目标市场上来，开创出适合自身企业的房地产开发经营特色之路来，从而提高自己的市场占有率和知名度。
3、如何使用房地产项目投资环境评价原则中的比较性原则？
应用swot分析法则进行展开4、请说明物业管理招投标的含义及招投标程序，并用简单图示说明。
物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（发商基业主委员会），在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。
物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国5
家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。
物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。
步骤一：
招标准备步骤二：
招标备案步骤三：
招标公告发布或投标邀请书发出步骤四：
投标报名和投标人资格预审步骤五：
现场踏勘步骤六：
招标答疑步骤七：
编制标底步骤八：
投标文件的编制步骤九：
投标步骤十：
组建评标委员会步骤十一：
开标步骤十二：
评标步骤十三：
中标候选人的公示步骤十四：
中标人的确定步骤十五：
定标和发放中标通知书步骤十六：
招标备案步骤十七：
合同签订步骤十八：
投标报名费、保证金的退还二、情景题1、某房地产开发公司现在欲对其新近开发的房地产项目做市场调研，假如你是这家房地产开发公司的市场部经理助理，请你帮助做一个市场调研的问卷，你将按照怎样的问卷设计流程进行此工作？
一）确定所要搜集之资讯
（二）决定问卷调查方式（三）决定问题内容四）决定问题形式5决定问题用语六）决定问题先后顺序七）决定检验可靠性问题（八）决定问卷版面布局九）试查（十）修订及定稿2、某住宅小区信息传输信道采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互式数字视频业务。
同时，„„„„„„„„„„。
据这些情况，请你判断该住宅小区智能化系统等级是几级？
并简述其他两级标准内容。
一是普及型，即应用现代信息技术实现住宅小区设立计算机自动化管理中心；
水、电、气、热等自动计量、收费；
住宅小区封闭，实行安全防范系统自动化监控管理；
住宅的火灾、有害气体泄露实行自动报警，以及对住宅小区的关键设备、设施实行集中管理，对其运动状态实行远程监控。
二是先进型，它除应用现代信息技术和网络技术实现普及型的全部功能要求外，还实行住宅小区与城市区域连网，互通信息，资源共享；
通过网络终端实现医疗、文娱、商业等公共服务和费用自动运算（或具备实施条件），以及通过家庭电脑实现阅读电子书籍或出版物等（或具备实施条件）。
6
三为领先型，应用现代信息技术、网络技术和信息集成技术除实现先进型的全部功能要求外，还将实施住宅小区开发生命周期的现代信息集成系统，达到住宅小区建设提高质量、降低成本、缩短周期、有效管理、改善环境的目标。
三、案例分析题1、小张刚从某工程学院毕业，专修建筑装饰与装修，应聘某房地产开发公司工程技术部，公司干刚做完某建筑项目，王总想请小张对其建筑装饰材料做一下使用效果评价已对其进行聘任考核，请你帮助小张拟定一份简单的建筑装饰材料使用效果评价方案。
1．装饰效果优美的建筑装饰效果不在于多种高档材料的堆积，而在于材料的合理配置，包括色彩的运用和质感。
因此，评价装饰效果主要考察色彩和质感。
（1）色彩是建筑装饰效果最突出的方面，它是构成人工环境的重要内容。
对建筑物的外部色彩，主要看它是否与建筑物的功能、规模、环境相适应，是否与周围的道路、园林、建筑小品及其他建筑物的风格和色彩相和谐；
对建筑物的内部色彩，不仅要从美学的角度考虑，还应观察它是否与建筑物的功能及人们从事不同活动时的需要等相适应，能否对人们的心理和生理均产生良好的作用。
（2）质感是人们对材料质地的感觉。
装饰材料质感有坚硬或疏松，细腻或粗糙，清晰或混浊，厚重或轻薄，平滑或凹凸等，不同的质感对建筑装饰效果及风格、人们情绪等都会产生影响。
2．耐久性用于建筑装饰的材料，要求既美观又耐久。
通常建筑物外部装饰材料要经受日晒、雨淋、霜雪、冰冻、风化、介质的侵袭，而内部装饰材料要经受摩擦、潮湿、洗刷等的作用。
因此，评价一个建筑装修的好坏，还要根据装饰材料的以下性能评价其耐久性：
①力学性能，包括强度（抗压强度、抗拉强度、抗弯强度、冲击韧性等）、受力变形、粘结性、耐磨性以及可加工性等。
②物理性能，包括密度、表观密度、吸水性、耐水性、抗渗性、抗冻性、耐热性、绝热性、吸声性、隔声性、光泽度、光吸收性及光发射性等。
③化学性能，包括耐腐蚀、耐大气侵蚀性、耐污染性、抗风化性及阻燃性等。
各种建筑装饰材料均各具特性，良好的建筑装修就要根据使用部位及条件不同来适当选择建筑装饰材料，以保证建筑装饰工程的耐久性。
目前，考虑耐久性时还应考虑大气污染问题，如由于城市空气中的二氧化硫遇水后对大理石中的方解石有腐蚀作用，故大理石不宜在室外使用。
3．经济性建筑装饰的经济性即从经济角度考虑建筑装修所选用的材料是否合理。
评价建筑材料的经济性，要有一个总体的观念，既要考虑到装饰工程一次性投资的多少，也要考虑到日后的维护维修费用和材料的使用寿命。
4．环保性由于装饰材料的大量使用，使得室内环境质量受到严重影响，所以在评价时应考虑装饰材料的环保性。
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2、徐总刚刚接收某一新型物业，业主提出在顾客入住和物业服务费收取方面的规范管理要求，并要求提供一份完整的顾客入住服务流程和物业服务费收取流程。
请你帮助徐总完成这两项流程规划及其流程图。
业主入住流程图一、销售部1.办理入住须携带资料：
业主本人身份证件原件，《入住通知书》、《东亚上北中心房屋验收单》、商品房买卖合同正本及副本原件。
若业主委托他人办理房屋入住手续，除以上资料外，被选手人须另外提供为主本人的授权委托公证书原件、被委托人身份证原件。
2.客户出示身份证件、《入住通知书》及《东亚上北中心房屋验收单》，由安保人员确认身份进入交房现场接待区（每户限两人）。
3.签署《东亚上北中心房屋验收单》、填写“东亚上北中心《入住流程表》”，并由销售代表进行确认。
4.业主与销售代表按入住结算单确认缴款金额，填写“缴款书”。
由销售代表带领到财务组办理缴费。
二、财务组1.业主出示已签署的《东亚上北中心房屋验收单》、购房发票或收据原件，财务组核对无误后留存《东亚上北中心房屋验收单》第二联。
2.由账务对缴款书和入住结算单审核无误后进行缴费（POS或现金）。
3.财务人员复核缴费金额。
4.开具发票。
5.财务经办人在“入住流程表”上签章确认。
6.销售代表带领业主到合约客服组办理。
三、合约客服部1.合同客服组确认“入住流程表”上财务签章。
2.业主签署“买卖合同补充协议”、“委托代办协议”、“授权委托书”，并填写《房屋产权转移单》。
3.合约客服组收回《商品房专卖》正、副本原件及办理产权的相关资料，业主在资料交接清单上签字。
4.合约客服组经办人在《入住流程表》上签章确认。
5.合约客服组填写《办理入住确认单》并盖章，将《入住流程表》、《办理入住确认单》第一联留存归档，将其余二联《入住流程表》、《办理入住确认单》交给销售代表，到物业部。
四、物业组将《入住流程表》第二联、《办理入住确认单》第二联交到物业公司，办理物业相关手续，办理完毕后，物业公司出具《入住手续会签单》。
五、钥匙交接部1.业主将《入住流程表》第三联、《办理入住确认单》第三联及《入住手续会签单》交到交接组办理钥匙交接。
2.确认钥匙礼盒内容：
户门钥匙一把、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、上北中心业主VIP卡及业主VIP卡服务手册。
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六、业主入住手续办理完毕。
物业管理服务费日常收取工作流程图财务部在客户/租户首期物业管理服务费到期前20日，制作缴费通知单，发至客户服务中心1.缴费通知单须加盖物业财务章，一式三联2.客服中心负责与《合同要约单》核对通知单各项3.客服中心核对无误后在通知单第一联上签字接收客户服务中心将缴费通知单第二联送至客户/租户处，并由其相关人员在第三联签字接收财务部将客户/租户每日的缴费情况，做汇总以日报、周报、内部联络单格式物业管理服务企业总经理客户服务中心客户服务中心随时与未缴费的客户/租户进行有效沟通，掌握其最新的缴费状况缴费通知单发出10日后，客户/租户未交纳物业管理服务费客户服务中心统计客户/租户未按时交纳物业管理服务费的原因汇总后，上报总经理并继续催缴缴费通知单发出后20日，客户/租户未交纳物业管理服务费财务部制作催缴通知单1.催缴通知单加盖物业管理服务企业公章，一式三联2.客户服务中心在经过核对的通知单第一联上签字接收客户服务中心发出催缴通知单，并与客户/租户随时沟通，督促其交纳物业管理服务费客户服务中心将客户/租户未交纳物业管理服务费的具体原因汇总后，上报总经理并通知财务9
超过缴费期限7日，客户/租户仍未交纳物业管理服务费。
财务部统计未缴费的客户/租户，进行汇客户服务中心将未缴费客户/租户的具体总情况，进行汇总以工作汇报的形式将未缴原因及处理意见上报总经理经总经理批准财务部制作最后单，交至客户服务中心1.最后催缴通知书加盖物业管理服务企业公章，一式三联2.客户服务中心在经过核对的通知单第一联上签字接收财务部根据实际情况，对仍未缴纳物业管客户服务中心与客户/租户做最后沟通，了经总经理理服务费的客户/租户进行催缴解其不交纳费用的真正原因，并进行催缴指示与有特殊原因最后催缴通知单发出后3日内的客户/客户/租户仍未交纳物业管理服租户再做沟通或解客户服务中心、财务部将拒交物业管理服务费的客户/租户的名决其实际单、拒交费用的理由及催缴过程的具体情况，汇总上报总经理问题经总经理、客户服务中心经理、财务部经理、法律顾问共同讨论，决定采取必要措施追缴物业管理服务费物业管理服务费日常收取工作流程图注：
1.财务部负责收费单，最后催缴单的制作，校核工作及最后催缴单发出后共同催缴工作。
2.财务部负责费用收取，汇总及分析上报工作。
3.客户服务中心负责收费单、催缴单、最后催缴单的接收，检查及发放工作，并负责具体催缴及收集客户反馈信息工作，及时将具体情况上报或通知相关合作部门。
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